Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на заключение договора под влиянием обмана, поскольку полагал, что жилое помещение находится в залоге для обеспечения исполнения обязательства по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанова М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Медведкиной В.А.,
при секретаре С.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2016 г. гражданское дело N 2-9712/2015 по апелляционной жалобе Г. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. по иску Г. к Л., С.А. о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя истца Г. - Д., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Л. - С.М., возражавшего по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Л., С.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес>, истребовании квартиры из чужого незаконного владения Л.
Свои исковые требования обосновывала тем, что истец, ее дочь и внучка проживают в спорном жилом помещении. Ранее истец со своей семьей проживала в Ленинградской области по адресу: <адрес>, однако дом сгорел в результате пожара. По этому же адресу с 1984 г. и по настоящее время истец пользуется земельным участком на основании договора аренды. После 2012 г. договор аренды не продлен. Оказать содействие в решении указанной проблемы вызвался сосед истца, которого она знала около 25 лет, Д. Он сообщил, что для этой цели необходимы денежные средства в размере 400.000 руб., истец, являясь пенсионеркой, такой суммой не располагала, поэтому сосед предложил взять заем под залог квартиры, займ обещал погашать сам. 26 августа 2014 г. Д. с истцом приехали к станции метро Пионерская на встречу с двумя мужчинами, одним из которых являлся С.А., второй представился как А., договорились о предоставлении истцу займа в размере 400.000 руб. под залог квартиры. После чего истец, ее сосед и двое мужчин поехали к нотариусу на Московский проспект, где истец подписала договор. Все документы С.А. забрал себе, пояснив, что сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. С.А. передал истцу денежные средства в размере 50.000 руб., через неделю передал еще 100.000 руб. Данные денежные средства Д. забрал себе. Перед получением этой суммы истец с С.А. подписали договор займа, в котором истец указала, что берет в заем денежные средства в размере 400.000 руб. под залог квартиры. 15 сентября 2014 г. С.А. в присутствии Д. и мужчины по имени Алексей передал истцу денежные средства в размере 240.000 руб., из которых 56.000 руб. забрал себе, пояснил, что это плата по договору займа за сентябрь и октябрь. Оставшуюся часть денег Д. забрал себе. В ноябре 2014 г. С.А. позвонил и сообщил о необходимости платить по договору займа. Для погашения займа истец была вынуждена взять кредит. Истец постоянно жаловалась С.А. и Д., что у нее нет документов, тогда ей выдали договор займа от 26 августа 2014 г. и график платежей. 20 февраля 2015 г. истец поехала к нотариусу и получила копию договора от 26 августа 2014 г., согласно которому она продала квартиру за 2.500.000 руб. В конце апреля 2015 г. истцу позвонил мужчина и сообщил, что купил спорную квартиру. Из выписки из ЕГРП истец узнала, что собственником спорной квартиры с 14 апреля 2015 г. является Л. Истец просила признать договор от 26 августа 2014 г. недействительным, поскольку он был заключен под влиянием обмана и заблуждения. Указывала, что квартира по договору купли-продажи С.А. не передавалась, в указанном жилом помещении он никогда не был, ключи не получал. Намерения продать квартиру, которая является единственным жильем, истец не имела, заключала сделку с целью получения займа.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. в удовлетворении исковых требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, необоснованное непринятие судом во внимание того факта, что С.А. в течение всего периода с момента совершения сделки до ее обращения в суд в квартиру истца не вселялся, ключи от квартиры ему не передавались, акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся и не подписывался, квартира находится в пользовании истца.
Ответчик С.А. на рассмотрение дела не явился, судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой отделения связи об истечении срока хранения, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26 августа 2014 г. между Г. и С.А. заключен договор займа N б/н, по условиям которого С.А. передал Г. денежные средства: цифрами - 430.000 руб., прописью - четыреста пятьдесят тысяч рублей, на срок до 26 августа 2015 г. Согласно отметкам в графике платежей, денежные средства возвращались в период с 15 сентября 2014 г. по 15 апреля 2015 г. (л.д. 12 - 13).
Также 26 августа 2014 г. между Г. и С.А. заключен договор купли-продажи квартиры 149 в доме 16 корпус 3 по <адрес>, стоимость квартиры в соответствии с п. 4 договора составила 2.500.000 руб., указанные денежные средства покупатель уплатил продавцу полностью до момента подписания договора (л.д. 39 - 40). Из п. 1 договора следует, что продавец передал указанную квартиру покупателю до момента нотариального удостоверения договора.
4 сентября 2014 г. право частной собственности С.А. на квартиру <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 65).
26 февраля 2015 г. Г. обратилась к нотариусу С.Т. с заявлением, содержащим просьбу выдать дубликат договора купли-продажи квартиры (л.д. 42).
2 апреля 2015 г. между С.А. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, стоимость квартиры по условиям договора составила 2.000.000 руб. (л.д. 65 - 66). Согласно п. 4 Договора расчет между сторонами произведен до подписания договора. В п. 14 договора указано, что договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Л. без каких-либо актов и дополнительных документов, с состоянием квартиры Л. ознакомлен и согласен (л.д. 66).
Согласно расписке от 2 апреля 2015 г., С.А. получил от Л. денежную сумму в размере 2.000.000 руб. за квартиру <адрес> по договору купли-продажи от 2 апреля 2015 г., претензий не имеет (л.д. 85).
14 апреля 2015 г. право собственности Л. на вышеуказанную квартиру, зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 58).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства заключения договора купли-продажи от 26 августа 2014 г. под влиянием обмана и заблуждения стороной истца не представлены. Вступивших в законную силу приговоров, подтверждающих наличие мошеннических действий со стороны С.А. либо иных лиц, которые привели к исполнению указанного договора истцом не представлены. Суд счел недоказанными доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи от 26 августа 2014 г. она заблуждалась относительно природы и условий сделки, а со стороны ответчика имели место умышленные действия, направленные на введение истца в заблуждение, обман, который мог являться основанием для признания сделки недействительной, в связи с чем, отказал истцу в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия не может согласиться с мнением суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснений следует, что в соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Обращаясь с заявленными требованиями Г. ссылалась на положения ст. ст. 178, 179 ГК РФ, в обоснование иска ссылалась на то, что, заключая одновременно договоры займа и купли-продажи, полагала, что передает квартиру под залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, о том, что она обманута узнала, когда появился новый собственник квартиры Л., намерений продать квартиру, являющуюся единственным жилым помещением для нее и ее семьи не имела, таким образом, объяснения истца, основания, изложенные в иске, подтверждают то обстоятельство, что требования истца фактически основаны на положении п. 2 ст. 170 ГК РФ. Коллегия полагает, что ссылка истца на положения ст. ст. 178, 179 ГК РФ не лишает ее права на защиту нарушенных прав, поскольку только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным по делу обстоятельствам.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Суд данное обстоятельство соответствия действительной воли сторон их волеизъявлению, выраженному в договорах займа и купли-продажи, выяснял, однако полученные объяснения Г. оставил без соответствующей оценки.
Как следует из объяснений истца, данных в суде первой инстанции в судебном заседании от 8 декабря 2015 г. целью заключения договора купли-продажи квартиры являлось получение от С.А. суммы займа в размере 400.000 руб., при подписании договора купли-продажи ответчик пояснил истцу, что когда она отдаст денежные средства, полученные по договору займа, С.А. совершит действия по переоформлению квартиры в ее собственность, полагала, что передает квартиру в обеспечение исполнения обязательств по договору займа (л.д. 90 - 93).
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры ответчику С.А. переданы не были, коммунальные платежи за квартиру оплачивает истец, которая до настоящего времени зарегистрирована в квартире вместе с дочерью и внучкой и проживает в ней.
Условия договора займа, то обстоятельство, что договоры займа и купли-продажи заключены в один день, также то, что договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как истец не передавала имущество С.А., пользуется квартирой по настоящее время, неся бремя содержания этого имущества, то, что С.А. не требовал освободить жилое помещение, расписка о получении денежных средств в сумме 2.500.000 руб. Г. не выдавалась, в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи прикрывает фактически договор залога недвижимости, согласованный сторонами в обеспечение обязательства по возврату займа.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между Г. и С.А. 26 августа 2014 г., является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).
При признании сделки недействительной применяются правила, установленные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поскольку в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель не обращал взыскание на заложенное имущество, правомочий на его продажу С.А. не имел.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с п. 37 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 Постановление от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что с момента приобретения спорной квартиры С.А. и до приобретения ее Л. прошло 8 месяцев, С.А. приобрел квартиру по цене 2.500.000 руб., продал уже по цене 2.000.000 руб., ни инвентаризационная, ни кадастровая стоимость квартиры в договоре не указаны, ответчиками не представлены доказательства того, что квартира продана по среднерыночной цене или цене, соответствующей характеристикам спорной квартиры. При этом ответчик указал, что низкая цена была обусловлена также срочностью продажи квартиры, необходимость которой ничем не подтверждена, что свидетельствует о том, что покупателем не были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Доводы Л. о том, что он осматривал квартиру до ее продажи, опровергаются как объяснениями его самого, поскольку он не смог попасть в квартиру после покупки, поскольку С.А. не передал ему ключи, так и объяснениями Г., указавшей, что ключи С.А. она не давала. Кроме того, в возражениях на жалобу Л. указал, что в квартире был 7 раз, начиная с момента фактического получения свидетельства о праве (л.д. 192). Доводы Л. о том, что при заключении договора он исходил из того, что в квартире проживают арендаторы, материалами дела не подтверждаются, договор аренды ему С.А. не был представлен, из справки по форме 9 следует, что в квартире зарегистрирована Г. и члены ее семьи, при этом договор купли-продажи от 02.04.2015 сведения об обременениях, о зарегистрированных лицах, в отличие от договора с Г., не содержит, наоборот указано, что в квартире не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования ею, что свидетельствует о том, что покупатель данное обстоятельство не проверял.
Указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, не могут свидетельствовать о добросовестности сделки, в связи с чем, <адрес> подлежит возврату в собственность Г.
Довод Л. о том, что судом первой инстанции не был извещен ответчик С.А., что препятствовало объективному и всестороннему рассмотрению спора, судебная коллегия отклоняет, поскольку судом первой инстанции были получены сведения о регистрации С.А. в Санкт-Петербурге (л.д. 32) и по этому адресу он извещался судом о судебном заседании, назначенном на 8 декабря 2015 г., судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой почты об истечении срока хранения (л.д. 62).
Доводы Л. о том, что Г. получила дубликат договора купли-продажи 20 февраля 2015 г., а в правоохранительные органы обратилась только в мае 2015 г., в суд - в июне 2015 г., судебная коллегия отклоняет, поскольку из объяснений Г. следует, что она полагала, что заключила договор займа с ипотекой, о том, что лишилась своего имущества узнала только тогда, когда получила сведения о продаже квартиры Л. - в мае 2015 г., что подтверждается как платежами по договору займа, который исполнялся по апрель 2015 (л.д. 13), так и полученными Г. сведениями из ЕГРП (л.д. 9).
С учетом изложенного, исковые требования Г. к С.А. и Л. подлежат удовлетворению полностью.
Неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права привели к принятию судом неправильного решения, что в соответствии с п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием по делу нового решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. отменить, принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2014 г. между С.А. и Г.
Истребовать у Л. квартиру, находящуюся адресу: <адрес>, общей площадью 31,10 кв. м, расположенную на 3 этаже, в собственность Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 33-7343/2016 ПО ДЕЛУ N 2-9712/2015
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании квартиры из чужого незаконного владения.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на заключение договора под влиянием обмана, поскольку полагал, что жилое помещение находится в залоге для обеспечения исполнения обязательства по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. N 33-7343/2016
Судья: Степанова М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Медведкиной В.А.,
при секретаре С.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2016 г. гражданское дело N 2-9712/2015 по апелляционной жалобе Г. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. по иску Г. к Л., С.А. о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя истца Г. - Д., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Л. - С.М., возражавшего по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Л., С.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес>, истребовании квартиры из чужого незаконного владения Л.
Свои исковые требования обосновывала тем, что истец, ее дочь и внучка проживают в спорном жилом помещении. Ранее истец со своей семьей проживала в Ленинградской области по адресу: <адрес>, однако дом сгорел в результате пожара. По этому же адресу с 1984 г. и по настоящее время истец пользуется земельным участком на основании договора аренды. После 2012 г. договор аренды не продлен. Оказать содействие в решении указанной проблемы вызвался сосед истца, которого она знала около 25 лет, Д. Он сообщил, что для этой цели необходимы денежные средства в размере 400.000 руб., истец, являясь пенсионеркой, такой суммой не располагала, поэтому сосед предложил взять заем под залог квартиры, займ обещал погашать сам. 26 августа 2014 г. Д. с истцом приехали к станции метро Пионерская на встречу с двумя мужчинами, одним из которых являлся С.А., второй представился как А., договорились о предоставлении истцу займа в размере 400.000 руб. под залог квартиры. После чего истец, ее сосед и двое мужчин поехали к нотариусу на Московский проспект, где истец подписала договор. Все документы С.А. забрал себе, пояснив, что сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. С.А. передал истцу денежные средства в размере 50.000 руб., через неделю передал еще 100.000 руб. Данные денежные средства Д. забрал себе. Перед получением этой суммы истец с С.А. подписали договор займа, в котором истец указала, что берет в заем денежные средства в размере 400.000 руб. под залог квартиры. 15 сентября 2014 г. С.А. в присутствии Д. и мужчины по имени Алексей передал истцу денежные средства в размере 240.000 руб., из которых 56.000 руб. забрал себе, пояснил, что это плата по договору займа за сентябрь и октябрь. Оставшуюся часть денег Д. забрал себе. В ноябре 2014 г. С.А. позвонил и сообщил о необходимости платить по договору займа. Для погашения займа истец была вынуждена взять кредит. Истец постоянно жаловалась С.А. и Д., что у нее нет документов, тогда ей выдали договор займа от 26 августа 2014 г. и график платежей. 20 февраля 2015 г. истец поехала к нотариусу и получила копию договора от 26 августа 2014 г., согласно которому она продала квартиру за 2.500.000 руб. В конце апреля 2015 г. истцу позвонил мужчина и сообщил, что купил спорную квартиру. Из выписки из ЕГРП истец узнала, что собственником спорной квартиры с 14 апреля 2015 г. является Л. Истец просила признать договор от 26 августа 2014 г. недействительным, поскольку он был заключен под влиянием обмана и заблуждения. Указывала, что квартира по договору купли-продажи С.А. не передавалась, в указанном жилом помещении он никогда не был, ключи не получал. Намерения продать квартиру, которая является единственным жильем, истец не имела, заключала сделку с целью получения займа.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. в удовлетворении исковых требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, необоснованное непринятие судом во внимание того факта, что С.А. в течение всего периода с момента совершения сделки до ее обращения в суд в квартиру истца не вселялся, ключи от квартиры ему не передавались, акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся и не подписывался, квартира находится в пользовании истца.
Ответчик С.А. на рассмотрение дела не явился, судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой отделения связи об истечении срока хранения, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26 августа 2014 г. между Г. и С.А. заключен договор займа N б/н, по условиям которого С.А. передал Г. денежные средства: цифрами - 430.000 руб., прописью - четыреста пятьдесят тысяч рублей, на срок до 26 августа 2015 г. Согласно отметкам в графике платежей, денежные средства возвращались в период с 15 сентября 2014 г. по 15 апреля 2015 г. (л.д. 12 - 13).
Также 26 августа 2014 г. между Г. и С.А. заключен договор купли-продажи квартиры 149 в доме 16 корпус 3 по <адрес>, стоимость квартиры в соответствии с п. 4 договора составила 2.500.000 руб., указанные денежные средства покупатель уплатил продавцу полностью до момента подписания договора (л.д. 39 - 40). Из п. 1 договора следует, что продавец передал указанную квартиру покупателю до момента нотариального удостоверения договора.
4 сентября 2014 г. право частной собственности С.А. на квартиру <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 65).
26 февраля 2015 г. Г. обратилась к нотариусу С.Т. с заявлением, содержащим просьбу выдать дубликат договора купли-продажи квартиры (л.д. 42).
2 апреля 2015 г. между С.А. и Л. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, стоимость квартиры по условиям договора составила 2.000.000 руб. (л.д. 65 - 66). Согласно п. 4 Договора расчет между сторонами произведен до подписания договора. В п. 14 договора указано, что договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Л. без каких-либо актов и дополнительных документов, с состоянием квартиры Л. ознакомлен и согласен (л.д. 66).
Согласно расписке от 2 апреля 2015 г., С.А. получил от Л. денежную сумму в размере 2.000.000 руб. за квартиру <адрес> по договору купли-продажи от 2 апреля 2015 г., претензий не имеет (л.д. 85).
14 апреля 2015 г. право собственности Л. на вышеуказанную квартиру, зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 58).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства заключения договора купли-продажи от 26 августа 2014 г. под влиянием обмана и заблуждения стороной истца не представлены. Вступивших в законную силу приговоров, подтверждающих наличие мошеннических действий со стороны С.А. либо иных лиц, которые привели к исполнению указанного договора истцом не представлены. Суд счел недоказанными доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи от 26 августа 2014 г. она заблуждалась относительно природы и условий сделки, а со стороны ответчика имели место умышленные действия, направленные на введение истца в заблуждение, обман, который мог являться основанием для признания сделки недействительной, в связи с чем, отказал истцу в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия не может согласиться с мнением суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснений следует, что в соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Обращаясь с заявленными требованиями Г. ссылалась на положения ст. ст. 178, 179 ГК РФ, в обоснование иска ссылалась на то, что, заключая одновременно договоры займа и купли-продажи, полагала, что передает квартиру под залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, о том, что она обманута узнала, когда появился новый собственник квартиры Л., намерений продать квартиру, являющуюся единственным жилым помещением для нее и ее семьи не имела, таким образом, объяснения истца, основания, изложенные в иске, подтверждают то обстоятельство, что требования истца фактически основаны на положении п. 2 ст. 170 ГК РФ. Коллегия полагает, что ссылка истца на положения ст. ст. 178, 179 ГК РФ не лишает ее права на защиту нарушенных прав, поскольку только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным по делу обстоятельствам.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Суд данное обстоятельство соответствия действительной воли сторон их волеизъявлению, выраженному в договорах займа и купли-продажи, выяснял, однако полученные объяснения Г. оставил без соответствующей оценки.
Как следует из объяснений истца, данных в суде первой инстанции в судебном заседании от 8 декабря 2015 г. целью заключения договора купли-продажи квартиры являлось получение от С.А. суммы займа в размере 400.000 руб., при подписании договора купли-продажи ответчик пояснил истцу, что когда она отдаст денежные средства, полученные по договору займа, С.А. совершит действия по переоформлению квартиры в ее собственность, полагала, что передает квартиру в обеспечение исполнения обязательств по договору займа (л.д. 90 - 93).
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры ответчику С.А. переданы не были, коммунальные платежи за квартиру оплачивает истец, которая до настоящего времени зарегистрирована в квартире вместе с дочерью и внучкой и проживает в ней.
Условия договора займа, то обстоятельство, что договоры займа и купли-продажи заключены в один день, также то, что договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как истец не передавала имущество С.А., пользуется квартирой по настоящее время, неся бремя содержания этого имущества, то, что С.А. не требовал освободить жилое помещение, расписка о получении денежных средств в сумме 2.500.000 руб. Г. не выдавалась, в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи прикрывает фактически договор залога недвижимости, согласованный сторонами в обеспечение обязательства по возврату займа.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между Г. и С.А. 26 августа 2014 г., является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).
При признании сделки недействительной применяются правила, установленные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поскольку в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель не обращал взыскание на заложенное имущество, правомочий на его продажу С.А. не имел.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с п. 37 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 Постановление от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что с момента приобретения спорной квартиры С.А. и до приобретения ее Л. прошло 8 месяцев, С.А. приобрел квартиру по цене 2.500.000 руб., продал уже по цене 2.000.000 руб., ни инвентаризационная, ни кадастровая стоимость квартиры в договоре не указаны, ответчиками не представлены доказательства того, что квартира продана по среднерыночной цене или цене, соответствующей характеристикам спорной квартиры. При этом ответчик указал, что низкая цена была обусловлена также срочностью продажи квартиры, необходимость которой ничем не подтверждена, что свидетельствует о том, что покупателем не были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Доводы Л. о том, что он осматривал квартиру до ее продажи, опровергаются как объяснениями его самого, поскольку он не смог попасть в квартиру после покупки, поскольку С.А. не передал ему ключи, так и объяснениями Г., указавшей, что ключи С.А. она не давала. Кроме того, в возражениях на жалобу Л. указал, что в квартире был 7 раз, начиная с момента фактического получения свидетельства о праве (л.д. 192). Доводы Л. о том, что при заключении договора он исходил из того, что в квартире проживают арендаторы, материалами дела не подтверждаются, договор аренды ему С.А. не был представлен, из справки по форме 9 следует, что в квартире зарегистрирована Г. и члены ее семьи, при этом договор купли-продажи от 02.04.2015 сведения об обременениях, о зарегистрированных лицах, в отличие от договора с Г., не содержит, наоборот указано, что в квартире не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования ею, что свидетельствует о том, что покупатель данное обстоятельство не проверял.
Указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, не могут свидетельствовать о добросовестности сделки, в связи с чем, <адрес> подлежит возврату в собственность Г.
Довод Л. о том, что судом первой инстанции не был извещен ответчик С.А., что препятствовало объективному и всестороннему рассмотрению спора, судебная коллегия отклоняет, поскольку судом первой инстанции были получены сведения о регистрации С.А. в Санкт-Петербурге (л.д. 32) и по этому адресу он извещался судом о судебном заседании, назначенном на 8 декабря 2015 г., судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой почты об истечении срока хранения (л.д. 62).
Доводы Л. о том, что Г. получила дубликат договора купли-продажи 20 февраля 2015 г., а в правоохранительные органы обратилась только в мае 2015 г., в суд - в июне 2015 г., судебная коллегия отклоняет, поскольку из объяснений Г. следует, что она полагала, что заключила договор займа с ипотекой, о том, что лишилась своего имущества узнала только тогда, когда получила сведения о продаже квартиры Л. - в мае 2015 г., что подтверждается как платежами по договору займа, который исполнялся по апрель 2015 (л.д. 13), так и полученными Г. сведениями из ЕГРП (л.д. 9).
С учетом изложенного, исковые требования Г. к С.А. и Л. подлежат удовлетворению полностью.
Неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права привели к принятию судом неправильного решения, что в соответствии с п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием по делу нового решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2015 г. отменить, принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2014 г. между С.А. и Г.
Истребовать у Л. квартиру, находящуюся адресу: <адрес>, общей площадью 31,10 кв. м, расположенную на 3 этаже, в собственность Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)