Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заключением межведомственной комиссии дом, в котором ответчику принадлежат спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лобастова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А., судей Ивановой Т.В. и Сергеева В.А. с участием прокурора Третьяковой О.В. при секретаре Т. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционным жалобам администрации г. Перми, В. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 06 ноября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми к В. о взыскании выкупной стоимости квартиры в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием "город Пермь" - удовлетворить частично.
Взыскать с администрации города Перми в пользу В. выкупную стоимость в сумме <...> рублей за две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1 460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.
Прекратить право собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со строено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.
Признать В. утратившей право пользования двумя комнатами общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Сохранить право пользования за В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> в течение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости на период поиска и приобретения другого жилого помещения.
Выселить В. из двух комнат общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> без предоставления другого жилого помещения по истечении двух месяцев после оплаты выкупной стоимости.
Признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Перми, а также основанием для снятия В. с регистрационного учета по адресу: <...>.
Встречные исковые требования В. к Муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о признании недостоверной стоимости для выкупа, установлении выкупной стоимости, удовлетворить в части.
Взыскать с Администрации города Перми в пользу В. сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере <...> руб., стоимость услуг грузоперевозок и грузчиков в размере <...> рублей, стоимость услуг по перевозке мебели в размере <...> рублей, стоимость услуг риэлтора в размере <...> рублей, в остальной части иска - отказать.
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора Третьяковой О.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование город Пермь в лице администрации города Перми обратилось в суд с иском к В., указывая в обоснование требования на то, что В. является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире N <...>, общей площадью 38,5 кв. м, в доме N <...> по ул. <...> города Перми, который заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 22.02.2013 N 9 признан аварийным и подлежащим сносу.
Между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор N <...> от 25.12.2014 о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по выплате собственникам выкупной стоимости жилых помещений.
Согласно отчету об оценке N <...> от 12.03.2015 Некоммерческой организации Пермской торгово-промышленной палаты рыночная стоимость изымаемого объекта - принадлежащей ответчикам квартиры составляет <...> руб. Соглашение между администрацией города Перми и ответчиками о выкупе принадлежащего ей жилого помещения не достигнуто.
После уточнения иска истец просил взыскать с администрации города Перми в пользу В. выкупную стоимость в сумме <...> рублей за две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; прекратить право собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; признать В. утратившей право пользования двумя комнатами общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: г. Пермь, ул. <...>; сохранить право пользования за В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> в течение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости на период поиска и приобретения другого жилого помещения; выселить В. из двух комнат общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> без предоставления другого жилого помещения по истечении двух месяцев после оплаты выкупной стоимости; признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Ответчик В. предъявила встречный иск, обосновывая тем, что является собственником двух комнат общей площадью 38,5 кв. м 3-х комнатной квартире, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, а также собственником (общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме) - земельного участка, кадастровый номер <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.04.2013 серии 59-БГ N <...>.
Согласно отчету об оценке ООО "Независимая консалтинговая компания" N <...>, представленному ответчиком, рыночная стоимость изымаемого объекта - принадлежащей ответчику квартиры составляет <...> рублей.
Просила признать стоимость для выкупа двух комнат в 3-х комнатной квартире, общей площадью 38,5 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, указанную в отчете об оценке Пермской Торгово-промышленной палаты N <...> в размере <...> рублей, предложенную Муниципальным образованием г. Пермь в лице Администрации г. Перми, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа недостоверной; установить выкупную стоимость двух комнат в 3-х комнатной квартире, общей площадью 38,5 кв. м, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> в размере <...> руб., из которых <...> рублей - рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме; <...> руб. сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; <...> рублей убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Судом постановлено вышеприведенное решение об изменении которого в части включения в выкупную стоимость квартиры расходов на непроизведенный капитальный ремонт просит администрация г. Перми, указывая, что при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, указывающие на то, что у наймодателя имелась обязанность провести капитальный ремонт дома, как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Суд не учел, что в 2003 году межведомственной комиссией принято решение о непригодности многоквартирного дома, износ дома составлял 66%. При этом вопрос о проведении капитального ремонта не разрешен в связи с его нецелесообразностью. Тем самым снижение уровня надежности жилого дома связано не с отсутствием капитального ремонта, а с естественным износом.
В апелляционной жалобе В. ссылается на необоснованность вывода суда о размере выкупной стоимости жилого помещения. Заключение оценщика Некоммерческой организации Пермская торгово-промышленная палата по вопросу о рыночной цене квартиры не соответствуют предъявляемым требованиям. При этом специалист дал оценку жилому помещению исходя из жилой площади жилого помещения - 25.1 кв. м, в то время как общая площадь жилого помещения составляет 38,5 кв. м.
В судебном заседании ответчик В. и ее представитель апелляционную жалобу и ее доводы поддержали.
Представитель истца свою жалобу поддержала.
Прокурор Третьякова О.В. полагала жалобу не подлежащей удовлетворению.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что В. является собственником двух комнат общей площадью 38.5 кв. м в трехкомнатной квартире по адресу: <...>.
На основании акта обследования жилого дома заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми N 9 от 22.02.2013 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением N 1186 от 17.12.2013 администрации г. Перми о развитии застроенной территории, в соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 34 Правил землепользования и застройки г. Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143, с учетом заключения по итогам публичных слушаний от 25.10.2013 N 20, принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Белинского, ул. Чернышевского, ул. Максима Горького, ул. Николая Островского (квартал N <...>).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми N СЭД-11-01-04-174 от 17.01.2014 собственникам жилых помещений в домах N <...> по ул. Белинского, N <...>, <...>, <...> по ул. Максима Горького, N <...> по ул. Чернышевского города Перми предложено снести дома или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение шести месяцев с момента подписания данного распоряжения.
Распоряжением начальника Департамента земельных отношений от 19.02.2015 N 374 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд" принято решение об изъятии земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. М. Горького, <...> в Свердловском районе г. Перми.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми N СЭД-11-01-04-50 от 20.02.2015 для собственников жилых помещений в доме N <...> по ул. М. Горького города Перми установлено: изъять для муниципальных нужд путем выкупа занимаемые жилые помещения.
25.12.2014 года между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений Администрации города Перми заключен Договор N <...> о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по уплате собственникам выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, земельных участков, находящихся в собственности.
Управлением жилищных отношений администрации города Перми в адрес ответчика направлялось распоряжение начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми об изъятии жилого помещения и предложение заключить соглашение о выкупной стоимости квартиры согласно проекту договора. Соглашение по вопросу о выкупной стоимости квартиры между истцом и ответчиком заключено не было.
Учитывая, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом N <...> по ул. М. Горького в г. Перми принято органом местного самоуправления до 01.04.2015, спорные правоотношения регулируются нормой ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в редакции, действующей до принятия ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Разрешая вопрос о выкупной цене жилого помещения, принадлежащего ответчику В. на праве собственности, суд первой инстанции принял во внимание представленный истцом отчет об оценке НО "Пермская торгово-промышленная палата" N <...> от 02.03.2015, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения ответчика составляет <...> рублей. При этом в решении суда приведены мотивы, обусловившие вывод о достоверности сведений в указанном отчете по сравнению со сведениями, содержащимися в отчете оценки ООО "Независимая консалтинговая компания", а также заключении эксперта ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы".
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при определении выкупной цены, подлежащего изъятию жилого помещения, не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав. При этом суд обоснованно учитывал положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.
Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Указанный отчет об оценке, представленный истцом, содержит подробный анализ рынка жилья в г. Перми, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дало основания суду первой инстанции для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры на его основе.
В то же время отчет об оценке, представленный ответчиком, а также заключение эксперта, данное в результате судебной экспертизы, содержат сведения, указывающие на то, что выкупная цена определена специалистами исходя из рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как самостоятельного объекта прав, а не доли собственника квартиры в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы В. о неправильности решения суда в части определения выкупной цены, сводятся к отличному от суда первой инстанции истолкованию норм, материального права, регулирующих спорные правоотношения, и переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, с которыми с учетом приведенных мотивов судебная коллегия оснований согласиться не нашла.
Ссылки в жалобе на то, что оценщиком Пермской торгово-промышленной палаты произведена оценка рыночной стоимости комнат исходя из площади жилых помещений, основательными признаны быть не могут. Данное обстоятельство не основано на отчете об оценке N <...>, согласно которому определена рыночная стоимость жилого помещения, состоящего из двух комнат в двухкомнатной квартире общей площадью 38,5 кв. м в сумме <...> рублей.
Определяя размер выкупной цены, суд первой инстанции включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт <...> рублей на основании заключения о стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома N <...> ООО "Независимая консалтинговая компания", пропорционально доле ответчика в праве собственности на жилое помещение. Данные, содержащиеся в отчете, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Утверждения в жалобе о том, что специалист дал оценку рыночной стоимости жилого помещения без учета права собственности на долю в праве на вспомогательные помещения в квартире, основательными признаны быть не могут. й в квартире доли, приходящейся
С выводом суда первой инстанции о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения, судебная коллегия соглашается. Поэтому доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми на решение суда в этой части отмену его не влекут.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1951 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по проведению капитального ремонта у наймодателя отсутствовала, основательными не являются.
То обстоятельство, что актом межведомственной комиссии от 2003 года дом <...> по ул. М. Горького в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности и, как следствие, сносе в 2003 году наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, вопреки мнению автора жалобы, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.
Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, ответчиком не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, не установлены.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Перми от 06 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Перми, В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1423/2016
Требование: О взыскании выкупной стоимости жилых помещений в связи с изъятием этих помещений путем выкупа, прекращении права собственности на данные помещения.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заключением межведомственной комиссии дом, в котором ответчику принадлежат спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу N 33-1423
Судья Лобастова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А., судей Ивановой Т.В. и Сергеева В.А. с участием прокурора Третьяковой О.В. при секретаре Т. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционным жалобам администрации г. Перми, В. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 06 ноября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми к В. о взыскании выкупной стоимости квартиры в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием "город Пермь" - удовлетворить частично.
Взыскать с администрации города Перми в пользу В. выкупную стоимость в сумме <...> рублей за две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1 460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.
Прекратить право собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со строено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.
Признать В. утратившей право пользования двумя комнатами общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Сохранить право пользования за В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> в течение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости на период поиска и приобретения другого жилого помещения.
Выселить В. из двух комнат общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> без предоставления другого жилого помещения по истечении двух месяцев после оплаты выкупной стоимости.
Признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Перми, а также основанием для снятия В. с регистрационного учета по адресу: <...>.
Встречные исковые требования В. к Муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о признании недостоверной стоимости для выкупа, установлении выкупной стоимости, удовлетворить в части.
Взыскать с Администрации города Перми в пользу В. сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере <...> руб., стоимость услуг грузоперевозок и грузчиков в размере <...> рублей, стоимость услуг по перевозке мебели в размере <...> рублей, стоимость услуг риэлтора в размере <...> рублей, в остальной части иска - отказать.
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора Третьяковой О.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование город Пермь в лице администрации города Перми обратилось в суд с иском к В., указывая в обоснование требования на то, что В. является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире N <...>, общей площадью 38,5 кв. м, в доме N <...> по ул. <...> города Перми, который заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 22.02.2013 N 9 признан аварийным и подлежащим сносу.
Между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор N <...> от 25.12.2014 о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по выплате собственникам выкупной стоимости жилых помещений.
Согласно отчету об оценке N <...> от 12.03.2015 Некоммерческой организации Пермской торгово-промышленной палаты рыночная стоимость изымаемого объекта - принадлежащей ответчикам квартиры составляет <...> руб. Соглашение между администрацией города Перми и ответчиками о выкупе принадлежащего ей жилого помещения не достигнуто.
После уточнения иска истец просил взыскать с администрации города Перми в пользу В. выкупную стоимость в сумме <...> рублей за две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; прекратить право собственности В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...>, а также общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома разных типов со встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, общая площадь 1460 кв. м по адресу: <...>, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; признать В. утратившей право пользования двумя комнатами общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: г. Пермь, ул. <...>; сохранить право пользования за В. на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> в течение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости на период поиска и приобретения другого жилого помещения; выселить В. из двух комнат общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...> без предоставления другого жилого помещения по истечении двух месяцев после оплаты выкупной стоимости; признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на две комнаты общей площадью 38,5 кв. м в трехкомнатной квартире N <...> по адресу: <...>.
Ответчик В. предъявила встречный иск, обосновывая тем, что является собственником двух комнат общей площадью 38,5 кв. м 3-х комнатной квартире, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, а также собственником (общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме) - земельного участка, кадастровый номер <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.04.2013 серии 59-БГ N <...>.
Согласно отчету об оценке ООО "Независимая консалтинговая компания" N <...>, представленному ответчиком, рыночная стоимость изымаемого объекта - принадлежащей ответчику квартиры составляет <...> рублей.
Просила признать стоимость для выкупа двух комнат в 3-х комнатной квартире, общей площадью 38,5 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, указанную в отчете об оценке Пермской Торгово-промышленной палаты N <...> в размере <...> рублей, предложенную Муниципальным образованием г. Пермь в лице Администрации г. Перми, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа недостоверной; установить выкупную стоимость двух комнат в 3-х комнатной квартире, общей площадью 38,5 кв. м, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> в размере <...> руб., из которых <...> рублей - рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме; <...> руб. сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; <...> рублей убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Судом постановлено вышеприведенное решение об изменении которого в части включения в выкупную стоимость квартиры расходов на непроизведенный капитальный ремонт просит администрация г. Перми, указывая, что при рассмотрении дела не были установлены обстоятельства, указывающие на то, что у наймодателя имелась обязанность провести капитальный ремонт дома, как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Суд не учел, что в 2003 году межведомственной комиссией принято решение о непригодности многоквартирного дома, износ дома составлял 66%. При этом вопрос о проведении капитального ремонта не разрешен в связи с его нецелесообразностью. Тем самым снижение уровня надежности жилого дома связано не с отсутствием капитального ремонта, а с естественным износом.
В апелляционной жалобе В. ссылается на необоснованность вывода суда о размере выкупной стоимости жилого помещения. Заключение оценщика Некоммерческой организации Пермская торгово-промышленная палата по вопросу о рыночной цене квартиры не соответствуют предъявляемым требованиям. При этом специалист дал оценку жилому помещению исходя из жилой площади жилого помещения - 25.1 кв. м, в то время как общая площадь жилого помещения составляет 38,5 кв. м.
В судебном заседании ответчик В. и ее представитель апелляционную жалобу и ее доводы поддержали.
Представитель истца свою жалобу поддержала.
Прокурор Третьякова О.В. полагала жалобу не подлежащей удовлетворению.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327. 1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что В. является собственником двух комнат общей площадью 38.5 кв. м в трехкомнатной квартире по адресу: <...>.
На основании акта обследования жилого дома заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми N 9 от 22.02.2013 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением N 1186 от 17.12.2013 администрации г. Перми о развитии застроенной территории, в соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 34 Правил землепользования и застройки г. Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143, с учетом заключения по итогам публичных слушаний от 25.10.2013 N 20, принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Белинского, ул. Чернышевского, ул. Максима Горького, ул. Николая Островского (квартал N <...>).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми N СЭД-11-01-04-174 от 17.01.2014 собственникам жилых помещений в домах N <...> по ул. Белинского, N <...>, <...>, <...> по ул. Максима Горького, N <...> по ул. Чернышевского города Перми предложено снести дома или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение шести месяцев с момента подписания данного распоряжения.
Распоряжением начальника Департамента земельных отношений от 19.02.2015 N 374 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд" принято решение об изъятии земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. М. Горького, <...> в Свердловском районе г. Перми.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми N СЭД-11-01-04-50 от 20.02.2015 для собственников жилых помещений в доме N <...> по ул. М. Горького города Перми установлено: изъять для муниципальных нужд путем выкупа занимаемые жилые помещения.
25.12.2014 года между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений Администрации города Перми заключен Договор N <...> о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по уплате собственникам выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, земельных участков, находящихся в собственности.
Управлением жилищных отношений администрации города Перми в адрес ответчика направлялось распоряжение начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми об изъятии жилого помещения и предложение заключить соглашение о выкупной стоимости квартиры согласно проекту договора. Соглашение по вопросу о выкупной стоимости квартиры между истцом и ответчиком заключено не было.
Учитывая, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом N <...> по ул. М. Горького в г. Перми принято органом местного самоуправления до 01.04.2015, спорные правоотношения регулируются нормой ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в редакции, действующей до принятия ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Разрешая вопрос о выкупной цене жилого помещения, принадлежащего ответчику В. на праве собственности, суд первой инстанции принял во внимание представленный истцом отчет об оценке НО "Пермская торгово-промышленная палата" N <...> от 02.03.2015, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения ответчика составляет <...> рублей. При этом в решении суда приведены мотивы, обусловившие вывод о достоверности сведений в указанном отчете по сравнению со сведениями, содержащимися в отчете оценки ООО "Независимая консалтинговая компания", а также заключении эксперта ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы".
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при определении выкупной цены, подлежащего изъятию жилого помещения, не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав. При этом суд обоснованно учитывал положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.
Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Указанный отчет об оценке, представленный истцом, содержит подробный анализ рынка жилья в г. Перми, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дало основания суду первой инстанции для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры на его основе.
В то же время отчет об оценке, представленный ответчиком, а также заключение эксперта, данное в результате судебной экспертизы, содержат сведения, указывающие на то, что выкупная цена определена специалистами исходя из рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как самостоятельного объекта прав, а не доли собственника квартиры в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доводы апелляционной жалобы В. о неправильности решения суда в части определения выкупной цены, сводятся к отличному от суда первой инстанции истолкованию норм, материального права, регулирующих спорные правоотношения, и переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, с которыми с учетом приведенных мотивов судебная коллегия оснований согласиться не нашла.
Ссылки в жалобе на то, что оценщиком Пермской торгово-промышленной палаты произведена оценка рыночной стоимости комнат исходя из площади жилых помещений, основательными признаны быть не могут. Данное обстоятельство не основано на отчете об оценке N <...>, согласно которому определена рыночная стоимость жилого помещения, состоящего из двух комнат в двухкомнатной квартире общей площадью 38,5 кв. м в сумме <...> рублей.
Определяя размер выкупной цены, суд первой инстанции включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт <...> рублей на основании заключения о стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома N <...> ООО "Независимая консалтинговая компания", пропорционально доле ответчика в праве собственности на жилое помещение. Данные, содержащиеся в отчете, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Утверждения в жалобе о том, что специалист дал оценку рыночной стоимости жилого помещения без учета права собственности на долю в праве на вспомогательные помещения в квартире, основательными признаны быть не могут. й в квартире доли, приходящейся
С выводом суда первой инстанции о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения, судебная коллегия соглашается. Поэтому доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми на решение суда в этой части отмену его не влекут.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1951 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по проведению капитального ремонта у наймодателя отсутствовала, основательными не являются.
То обстоятельство, что актом межведомственной комиссии от 2003 года дом <...> по ул. М. Горького в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности и, как следствие, сносе в 2003 году наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, вопреки мнению автора жалобы, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.
Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, ответчиком не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, не установлены.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Перми от 06 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Перми, В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)