Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Закутской С.А.,
судей Мизяк В.П., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М.: Гаевский С.В., представитель по доверенности б/н от 26.10.2015 г., паспорт;
- от публичного акционерного общества "Сбербанк России": Волкова Ю.В., представитель по доверенности N 22-01-23/2283 от 30.09.2013 г., паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк России" и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М.
на определение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-78652/14, принятое судьей Морхатом П.М.,
о применении при рассмотрении дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)",
установил:
решением Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2015 года общество с ограниченной ответственностью "Техинвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим ООО "Техинвест" утверждена Колесникова Мария Михайловна.
Арбитражный суд Московской области определением от 23 ноября 2015 года применил в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Не согласившись с данным судебным актом, ПАО "Сбербанк России" и конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с неправильным применением норм материального права.
Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со статьями 266, 278, 279, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, применяя в отношении ООО "Техноинвест" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что к должнику заявлены требования о передаче квартир, а также требования о признания права собственности на квартиры.
В обоснование доводов апелляционных жалоб заявители сослались на то обстоятельство, что у ООО "Техноинвест" не имеется на каком-либо праве объекта незавершенного строительства, при этом требования участников строительства о передаче им на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию, не заявлены.
Также заявители апелляционных жалоб сослались на то, что заключенные с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи квартир не являются договорами о долевом участии в строительстве, поскольку на момент заключения данных сделок объект строительства уже был введен в эксплуатацию.
В судебном заседании заявители апелляционных жалоб поддержали изложенные в них доводы.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Абзацем 3 пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено право арбитражного суда вынести по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе, определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, а также юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, при этом согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения - т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. По смыслу статей 8, 16 вышеуказанного Закона, у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.
Таким образом, как указано выше, застройщиком признается привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Исходя из вышеизложенного, для применения в отношении должника Правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в деле о банкротстве должны быть заявлены требования участника строительства о передаче жилого помещения, основанные на договоре, заключенном до введения объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).
При таких обстоятельствах для применения в отношении должника Правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требуется наличие у должника объекта, строительство которого не завершено.
Вышеуказанные обстоятельства отражены также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2012 N 1823-О, согласно которому содержащиеся в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5).
Между тем, в данном случае, в материалах дела не имеется доказательств как наличия у ООО "Техинвест" объекта - многоквартирного дома (жилых помещений в многоквартирном доме), строительство которого не завершено, так и требований участников строительства о передаче жилого помещения, основанных на договорах, заключенных до введения объекта в эксплуатацию.
Согласно представленным в материалы дела документам дом N 8 по ул. Дмитриева, г. Балашиха, введен в эксплуатацию 01 сентября 2014 года на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU50315000-129/2014.
Доказательств, что у ООО "Техинвест" на каком-либо праве имелись иные объекты (многоквартирный дом либо жилые помещения в многоквартирном доме), строительство которых не было завершено, в материалах дела не имеется.
В определении суда первой инстанции такие объекты не указаны.
Требования, которые указаны в реестре требований кредиторов и которые можно установить из материалов дела, также не свидетельствуют о наличии требований участников строительства о передаче жилого помещения, основанных на договорах, заключенных до введения объекта в эксплуатацию.
Гарчук М.М. и Гарчук О.А. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с ООО "Техноинвест" 22 октября 2014 года.
Предметом данного договора являлась двухкомнатная квартира N 16 в доме 8 по ул. Дмитриева в г. Балашиха.
Однако, как указано выше, 01 сентября 2014 года вышеуказанный дом сдан в эксплуатацию, то есть договор с Гарчук М.М. и Гарчук М.М. заключен после сдачи объекта в эксплуатацию, а, следовательно, требования указанных лиц не могут быть признаны требованиями, указанными в ст. 201.1. Закона о банкротстве.
Наличие иных требований о признании права собственности на квартиры, о передаче квартир с указанием даты заключения договоров и принадлежащих должнику объектов незавершенного строительства, материалы дела не подтверждают и из определения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что общество на настоящий момент не обладает признаками застройщика в том понимании, которое придает этому понятию законодатель в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что определение о применении при рассмотрении дела N А41-78652/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" вынесено преждевременно в отсутствие соответствующих сведений и подтверждения их достоверности, в связи с чем определение суда подлежит отмене с переходом к общим процедурам банкротства.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 3 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-78652/14 отменить.
Отказать в применении при рассмотрении дела N А41-78652/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
Председательствующий судья
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Судьи
В.П.МИЗЯК
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2016 N 10АП-15817/2015 ПО ДЕЛУ N А41-78652/14
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. по делу N А41-78652/14
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Закутской С.А.,
судей Мизяк В.П., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М.: Гаевский С.В., представитель по доверенности б/н от 26.10.2015 г., паспорт;
- от публичного акционерного общества "Сбербанк России": Волкова Ю.В., представитель по доверенности N 22-01-23/2283 от 30.09.2013 г., паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк России" и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М.
на определение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-78652/14, принятое судьей Морхатом П.М.,
о применении при рассмотрении дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)",
установил:
решением Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2015 года общество с ограниченной ответственностью "Техинвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим ООО "Техинвест" утверждена Колесникова Мария Михайловна.
Арбитражный суд Московской области определением от 23 ноября 2015 года применил в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Не согласившись с данным судебным актом, ПАО "Сбербанк России" и конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" Колесникова М.М. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с неправильным применением норм материального права.
Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со статьями 266, 278, 279, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, применяя в отношении ООО "Техноинвест" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что к должнику заявлены требования о передаче квартир, а также требования о признания права собственности на квартиры.
В обоснование доводов апелляционных жалоб заявители сослались на то обстоятельство, что у ООО "Техноинвест" не имеется на каком-либо праве объекта незавершенного строительства, при этом требования участников строительства о передаче им на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию, не заявлены.
Также заявители апелляционных жалоб сослались на то, что заключенные с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи квартир не являются договорами о долевом участии в строительстве, поскольку на момент заключения данных сделок объект строительства уже был введен в эксплуатацию.
В судебном заседании заявители апелляционных жалоб поддержали изложенные в них доводы.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Абзацем 3 пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено право арбитражного суда вынести по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе, определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, а также юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, при этом согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения - т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. По смыслу статей 8, 16 вышеуказанного Закона, у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.
Таким образом, как указано выше, застройщиком признается привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Исходя из вышеизложенного, для применения в отношении должника Правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в деле о банкротстве должны быть заявлены требования участника строительства о передаче жилого помещения, основанные на договоре, заключенном до введения объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).
При таких обстоятельствах для применения в отношении должника Правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требуется наличие у должника объекта, строительство которого не завершено.
Вышеуказанные обстоятельства отражены также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2012 N 1823-О, согласно которому содержащиеся в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5).
Между тем, в данном случае, в материалах дела не имеется доказательств как наличия у ООО "Техинвест" объекта - многоквартирного дома (жилых помещений в многоквартирном доме), строительство которого не завершено, так и требований участников строительства о передаче жилого помещения, основанных на договорах, заключенных до введения объекта в эксплуатацию.
Согласно представленным в материалы дела документам дом N 8 по ул. Дмитриева, г. Балашиха, введен в эксплуатацию 01 сентября 2014 года на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU50315000-129/2014.
Доказательств, что у ООО "Техинвест" на каком-либо праве имелись иные объекты (многоквартирный дом либо жилые помещения в многоквартирном доме), строительство которых не было завершено, в материалах дела не имеется.
В определении суда первой инстанции такие объекты не указаны.
Требования, которые указаны в реестре требований кредиторов и которые можно установить из материалов дела, также не свидетельствуют о наличии требований участников строительства о передаче жилого помещения, основанных на договорах, заключенных до введения объекта в эксплуатацию.
Гарчук М.М. и Гарчук О.А. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с ООО "Техноинвест" 22 октября 2014 года.
Предметом данного договора являлась двухкомнатная квартира N 16 в доме 8 по ул. Дмитриева в г. Балашиха.
Однако, как указано выше, 01 сентября 2014 года вышеуказанный дом сдан в эксплуатацию, то есть договор с Гарчук М.М. и Гарчук М.М. заключен после сдачи объекта в эксплуатацию, а, следовательно, требования указанных лиц не могут быть признаны требованиями, указанными в ст. 201.1. Закона о банкротстве.
Наличие иных требований о признании права собственности на квартиры, о передаче квартир с указанием даты заключения договоров и принадлежащих должнику объектов незавершенного строительства, материалы дела не подтверждают и из определения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что общество на настоящий момент не обладает признаками застройщика в том понимании, которое придает этому понятию законодатель в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что определение о применении при рассмотрении дела N А41-78652/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" вынесено преждевременно в отсутствие соответствующих сведений и подтверждения их достоверности, в связи с чем определение суда подлежит отмене с переходом к общим процедурам банкротства.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 3 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-78652/14 отменить.
Отказать в применении при рассмотрении дела N А41-78652/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Техинвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
Председательствующий судья
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Судьи
В.П.МИЗЯК
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)