Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Дарение недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Голиков А.В. (доверенность от 01.11.2015),
от ответчика: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя,
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-32451/2015
по иску товарищества собственников жилья "Алтайская 4/2" (ОГРН 1112312009358 ИНН 2312186033)
к индивидуальному предпринимателю Комоловой Светлане Львовне (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073)
о взыскании задолженности,
Товарищество собственников жилья "Алтайская 4/2" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Комоловой Светлане Львовне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек (в порядке уточнения первоначально заявленных требований, произведенных судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2016 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что договор аренды от 01.08.2012 N 007 является незаключенным, поскольку после возобновления договора аренды на новый срок на тех же условиях он не прошел государственную регистрацию, следовательно, условие договора о неустойке не подлежало применению. Указывает на то, что по договорам аренды от 01.09.2013 N 007, от 01.01.2014 N 7/п и от 01.01.2015 N 7/п акты приема-передачи помещения сторонами не подписывались, в связи с чем отсутствуют доказательства пользования помещением, указанным в договорах и у истца отсутствует право требования внесения арендной платы. Ссылается на то, что в период с 01.07.2014 по 01.01.2015 между сторонами отсутствовали договорные отношения, в связи с чем арендная плата взыскана неправомерно. Апеллянт указывает на то, что договор, предусматривающий обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, с управляющей компанией не заключался, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания для взыскания коммунальных платежей.
Определением от 04.07.2016 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В материалы дела от истца поступила копия почтовой квитанции, подтверждающей направление копии искового заявления в адрес ответчика.
В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просил назначить по делу почерковедческую экспертизу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, заявил ходатайство об уточнении исковых требований.
В судебном заседании 16.08.2016 объявлен перерыв в течение дня до 15 часов 45 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца.
Представитель истца просил не рассматривать уточненные исковые требования, настаивал на исковых требованиях, заявленных в суде первой инстанции, а именно взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойку в размере 155 872 рублей 63 копеек.
В судебном заседании объявлен перерыв в течение дня до 17 часов 00 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено 16.08.2016 с участием представителя истца, который поддержал первоначально заявленные в суде первой инстанции исковые требования в полном объеме.
Дело рассматривается судом апелляционной инстанции исходя из первоначально заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.08.2012 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 14-18).
В соответствии с пунктом 6.1 договора, размер арендной платы по договору составляет 350 рублей за 1 кв. м полезной площади в месяц, то есть 14 000 рублей в месяц.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается в один год.
01.08.2012 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007/1, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое тупиковое помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 19-23).
В соответствии с пунктом 6.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 2 500 рублей за тупиковое помещение.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 11 месяцев.
01.09.2013 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 24-28).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 350 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 11 месяцев.
01.01.2014 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007п, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 29-33).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 300 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 6 месяцев.
01.01.2015 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7/п, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности.
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 300 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 6 месяцев.
Из искового заявления следует, что обязательства по внесению арендной платы по договору N 007 от 01.08.2012 в полном объеме исполнены только 12.11.2014.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7 от 01.09.2012 исполнены только 29.06.2015.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7/п от 01.01.2014 ответчиком не исполнены, в связи с чем, по состоянию на 17.11.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 139 861 рубля 52 копеек.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7/п от 01.01.2015 ответчиком не исполнены, в связи с чем, по состоянию на 17.11.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 148 255 рублей 57 копеек.
Таким образом, ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам аренды, за последним образовалась задолженность в размере 288 117 рублей 09 копеек (уточненные исковые требования, т. 1 л.д. 144-147).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате в размере 288 117 рублей 09 копеек, постольку указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.
Довод ответчика о том, что в период с 01.07.2014 по 01.01.2015 между сторонами отсутствовали договорные отношения, в связи с чем арендная плата взыскана неправомерно, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что в договоре аренды N 007/1 от 01.08.2012, заключенном между истцом и ответчиком срок аренды помещения установлен в 1 (один) год.
Договорами от 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п, за которые истец взыскивает арендные платежи, стороны возобновили арендные отношения на новый срок.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендные отношения сторон продолжались, поскольку подписание сторонами договоров от 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п, может быть расценено как волеизъявление сторон на продолжение арендных отношений по ранее заключенным договорам от 01.01.2012 N 007/к и от 01.08.2012 N 007/1.
Довод ответчика о том, что договор, предусматривающий обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, с управляющей компанией не заключался, в связи с чем, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания коммунальных платежей, подлежит отклонению ввиду следующего.
Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договорами аренды предусмотрено, что арендатор, кроме расходов на эксплуатацию и ремонт арендуемого помещения, заключения договоров с обслуживающими коммунальными организациями и оплаты коммунальных услуг, обязуется своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи. Из этого следует, что арендатор мог компенсировать соответствующие расходы непосредственно арендодателю в рамках договоров аренды.
Учитывая изложенное, предприниматель, как арендатор помещения, управление которым осуществляет истец, обязан оплачивать коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, доводы ответчика о не заключении договоров, предусматривающих обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, не являются основанием для освобождения его от оплаты оказываемых управляющей компанией услуг.
Таким образом, принимая во внимание положения указанных норм права, арбитражный апелляционный суд полагает, что неисполнение обязанности участвовать в оплате содержания арендованного имущества приводит к тому, что управляющая организация вынуждена нести расходы за такого участника, что, в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, приводит к возникновению между такими лицами обязательства из неосновательного обогащения (сбережения) и, соответственно, к возникновению права требования соответствующего возмещения.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, начисление договорной неустойки и предъявление требования о ее взыскании является правомерным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку после возобновления договора аренды на новый срок на тех же условиях он не прошел государственную регистрацию, следовательно, условие договора о неустойке не подлежало применению, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016 по делу N А32-13452/2015, определение срока в договоре аренды не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении.
Материалами дела подтверждается, что договорами от 01.08.2012 N 007/1, 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п стороны возобновили арендные отношения.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктами 8.2, 7.2 договоров предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы внесенного платежа за каждый день просрочки.
Между тем, в материалах дела отсутствуют дополнительные соглашения, в которых стороны изменили пункты 8.2 и 7.2 договоров.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.08.2012 N 007, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество.
Как указывалось ранее, стороны в текстах договоров (пункты 8.2 и 7.2 договоров) пришли к соглашению о взыскании неустойки, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления N 73, признает обоснованным за истцом право на взыскание договорной неустойки.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив неисполнение ответчиком принятых обязательств по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика неустойки в заявленном истцом размере.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции, проверив и оценив представленные истцом в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом практики применения упомянутых норм, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей. Довод о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя ответчиком не приведен.
Ходатайство ответчика о назначении по делу почерковедческой экспертизы договоров аренды за 2012, 2013, 2014, 2015 годы, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Порядок назначения и проведения экспертизы определен статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу указанных норм экспертиза может быть назначена судом, если для решения какого-либо вопроса требуются специальные познания, которыми суд не обладает.
Заявленное ответчиком ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы прямо противоречит доводам апелляционной жалобы, в которой ответчик не оспаривал факт неподписания им спорных договоров, а лишь указывал на их незаключенность, ввиду отсутствия государственной регистрации. Ходатайство ответчика заявлено им только после того, как суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика.
В отзыве на исковое заявление ответчик указывает на то, что заключал в 2012 году договоры аренды с ТСЖ "Алтайская 4/2", а именно: от 01.01.2012 N 007/к на предоставление коммунальных услуг на три помещения цокольного этажа общей площадью 40 кв. м, а в последующем договор аренды N 007/1 от 01.08.2012, который был заключен в связи с изменением занимаемых нежилых помещений и предметом которого являлось тупиковое помещение. Судом апелляционной инстанции установлено, что договор от 01.01.2012 N 007/к на предоставление коммунальных услуг, заключенный между истцом и ответчиком, содержит ссылку на договор аренды от 01.08.2012 N 007 цокольного помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м, являющееся прилегающим коридором. Арендная плата по договору от 01.08.2012 N 007 установлена в размере 350 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц (за площадь помещений 40 кв. м). Ссылаясь на неподписание спорных договоров аренды, ответчик не обосновал наличие обязательства по оплате коммунальных платежей за помещение, которое, как указывает ответчик, им не принималось в аренду. Акт приема-передачи от 10.01.2012 также содержит ссылку на договор аренды N 007 и подтверждает факт того, что ответчик принял нежилое помещение в аренду. Спорные договоры заключены сторонами на нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м, являющееся прилегающим коридором, что по предметному составу совпадает с договором аренды от 01.08.2012 N 007. Арендная плата за помещения по спорным договорам в сторону увеличения не изменялась. Доказательства возврата истцу спорных помещений по акту приема-передачи ответчиком в материалы дела не представлены. Ходатайство о фальсификации спорных договоров аренды, в порядке, предусмотренном положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлялось.
Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается использование спорных помещений. Договор аренды продолжает действовать, владение арендатора не прерывалось.
Разрешение указанных ответчиком в ходатайстве вопросов не повлияет на результат рассмотрения дела с учетом заявленного предмета и основания иска.
Исходя из изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения по делу почерковедческой экспертизы.
Предприниматель явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, экспериментальные и свободные образцы подписи не представил, в связи с чем, проверка подлинности подписи ответчика в оспариваемых договорах посредством проведения судебной экспертизы невозможна.
Также заявителем не представлены документы в обоснование ходатайства о проведении экспертизы: письмо экспертной организации, о возможности и сроках проведения почерковедческой экспертизы, денежные суммы, подлежащие выплате эксперту, не внесены на депозитный счет арбитражного суда.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на сторон по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактически требования по апелляционной жалобе не удовлетворены, а решение отменено по процессуальным основаниям, расходы заявителя по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.
Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2016 по делу N А32-32451/2015 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Комоловой Светланы Львовны (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073) в пользу товарищества собственников жилья "Алтайская 4/2" (ОГРН 1112312009358 ИНН 2312186033) задолженность по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойку в размере 155 872 рублей 63 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 457 рублей 72 копеек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Комоловой Светланы Львовны (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073) в доход федерального бюджета 422 рубля государственной пошлины по иску.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу такого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 15АП-9102/2016 ПО ДЕЛУ N А32-32451/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Дарение недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. N 15АП-9102/2016
Дело N А32-32451/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Голиков А.В. (доверенность от 01.11.2015),
от ответчика: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя,
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-32451/2015
по иску товарищества собственников жилья "Алтайская 4/2" (ОГРН 1112312009358 ИНН 2312186033)
к индивидуальному предпринимателю Комоловой Светлане Львовне (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073)
о взыскании задолженности,
установил:
Товарищество собственников жилья "Алтайская 4/2" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Комоловой Светлане Львовне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек (в порядке уточнения первоначально заявленных требований, произведенных судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2016 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что договор аренды от 01.08.2012 N 007 является незаключенным, поскольку после возобновления договора аренды на новый срок на тех же условиях он не прошел государственную регистрацию, следовательно, условие договора о неустойке не подлежало применению. Указывает на то, что по договорам аренды от 01.09.2013 N 007, от 01.01.2014 N 7/п и от 01.01.2015 N 7/п акты приема-передачи помещения сторонами не подписывались, в связи с чем отсутствуют доказательства пользования помещением, указанным в договорах и у истца отсутствует право требования внесения арендной платы. Ссылается на то, что в период с 01.07.2014 по 01.01.2015 между сторонами отсутствовали договорные отношения, в связи с чем арендная плата взыскана неправомерно. Апеллянт указывает на то, что договор, предусматривающий обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, с управляющей компанией не заключался, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания для взыскания коммунальных платежей.
Определением от 04.07.2016 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В материалы дела от истца поступила копия почтовой квитанции, подтверждающей направление копии искового заявления в адрес ответчика.
В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просил назначить по делу почерковедческую экспертизу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, заявил ходатайство об уточнении исковых требований.
В судебном заседании 16.08.2016 объявлен перерыв в течение дня до 15 часов 45 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца.
Представитель истца просил не рассматривать уточненные исковые требования, настаивал на исковых требованиях, заявленных в суде первой инстанции, а именно взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойку в размере 155 872 рублей 63 копеек.
В судебном заседании объявлен перерыв в течение дня до 17 часов 00 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено 16.08.2016 с участием представителя истца, который поддержал первоначально заявленные в суде первой инстанции исковые требования в полном объеме.
Дело рассматривается судом апелляционной инстанции исходя из первоначально заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.08.2012 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 14-18).
В соответствии с пунктом 6.1 договора, размер арендной платы по договору составляет 350 рублей за 1 кв. м полезной площади в месяц, то есть 14 000 рублей в месяц.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается в один год.
01.08.2012 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007/1, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое тупиковое помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 19-23).
В соответствии с пунктом 6.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 2 500 рублей за тупиковое помещение.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 11 месяцев.
01.09.2013 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 24-28).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 350 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5-го числа.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 11 месяцев.
01.01.2014 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 007п, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности (т. 1 л.д. 29-33).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 300 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 6 месяцев.
01.01.2015 между товариществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7/п, согласно которому, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м (из них, помещение площадью 18 кв. м является прилежащим коридором к взятым в аренду помещениям площадью 40 кв. м и не облагается арендной платой и какими-либо иными платежами), расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Алтайская 4/2 (технический этаж) для коммерческой и складской деятельности.
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 300 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 2.1 договора; последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 20-го числа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что срок аренды по договору устанавливается на 6 месяцев.
Из искового заявления следует, что обязательства по внесению арендной платы по договору N 007 от 01.08.2012 в полном объеме исполнены только 12.11.2014.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7 от 01.09.2012 исполнены только 29.06.2015.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7/п от 01.01.2014 ответчиком не исполнены, в связи с чем, по состоянию на 17.11.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 139 861 рубля 52 копеек.
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 7/п от 01.01.2015 ответчиком не исполнены, в связи с чем, по состоянию на 17.11.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 148 255 рублей 57 копеек.
Таким образом, ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам аренды, за последним образовалась задолженность в размере 288 117 рублей 09 копеек (уточненные исковые требования, т. 1 л.д. 144-147).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате в размере 288 117 рублей 09 копеек, постольку указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.
Довод ответчика о том, что в период с 01.07.2014 по 01.01.2015 между сторонами отсутствовали договорные отношения, в связи с чем арендная плата взыскана неправомерно, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что в договоре аренды N 007/1 от 01.08.2012, заключенном между истцом и ответчиком срок аренды помещения установлен в 1 (один) год.
Договорами от 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п, за которые истец взыскивает арендные платежи, стороны возобновили арендные отношения на новый срок.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендные отношения сторон продолжались, поскольку подписание сторонами договоров от 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п, может быть расценено как волеизъявление сторон на продолжение арендных отношений по ранее заключенным договорам от 01.01.2012 N 007/к и от 01.08.2012 N 007/1.
Довод ответчика о том, что договор, предусматривающий обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, с управляющей компанией не заключался, в связи с чем, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания коммунальных платежей, подлежит отклонению ввиду следующего.
Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договорами аренды предусмотрено, что арендатор, кроме расходов на эксплуатацию и ремонт арендуемого помещения, заключения договоров с обслуживающими коммунальными организациями и оплаты коммунальных услуг, обязуется своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи. Из этого следует, что арендатор мог компенсировать соответствующие расходы непосредственно арендодателю в рамках договоров аренды.
Учитывая изложенное, предприниматель, как арендатор помещения, управление которым осуществляет истец, обязан оплачивать коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, доводы ответчика о не заключении договоров, предусматривающих обязательство ответчика по внесению коммунальных платежей, не являются основанием для освобождения его от оплаты оказываемых управляющей компанией услуг.
Таким образом, принимая во внимание положения указанных норм права, арбитражный апелляционный суд полагает, что неисполнение обязанности участвовать в оплате содержания арендованного имущества приводит к тому, что управляющая организация вынуждена нести расходы за такого участника, что, в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, приводит к возникновению между такими лицами обязательства из неосновательного обогащения (сбережения) и, соответственно, к возникновению права требования соответствующего возмещения.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 155 872 рублей 63 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, начисление договорной неустойки и предъявление требования о ее взыскании является правомерным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку после возобновления договора аренды на новый срок на тех же условиях он не прошел государственную регистрацию, следовательно, условие договора о неустойке не подлежало применению, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016 по делу N А32-13452/2015, определение срока в договоре аренды не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении.
Материалами дела подтверждается, что договорами от 01.08.2012 N 007/1, 01.09.2013 N 07, 01.01.2014 N 007п, 01.01.2015 N 7/п стороны возобновили арендные отношения.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктами 8.2, 7.2 договоров предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы внесенного платежа за каждый день просрочки.
Между тем, в материалах дела отсутствуют дополнительные соглашения, в которых стороны изменили пункты 8.2 и 7.2 договоров.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.08.2012 N 007, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество.
Как указывалось ранее, стороны в текстах договоров (пункты 8.2 и 7.2 договоров) пришли к соглашению о взыскании неустойки, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления N 73, признает обоснованным за истцом право на взыскание договорной неустойки.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив неисполнение ответчиком принятых обязательств по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика неустойки в заявленном истцом размере.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции, проверив и оценив представленные истцом в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом практики применения упомянутых норм, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей. Довод о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя ответчиком не приведен.
Ходатайство ответчика о назначении по делу почерковедческой экспертизы договоров аренды за 2012, 2013, 2014, 2015 годы, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Порядок назначения и проведения экспертизы определен статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу указанных норм экспертиза может быть назначена судом, если для решения какого-либо вопроса требуются специальные познания, которыми суд не обладает.
Заявленное ответчиком ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы прямо противоречит доводам апелляционной жалобы, в которой ответчик не оспаривал факт неподписания им спорных договоров, а лишь указывал на их незаключенность, ввиду отсутствия государственной регистрации. Ходатайство ответчика заявлено им только после того, как суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика.
В отзыве на исковое заявление ответчик указывает на то, что заключал в 2012 году договоры аренды с ТСЖ "Алтайская 4/2", а именно: от 01.01.2012 N 007/к на предоставление коммунальных услуг на три помещения цокольного этажа общей площадью 40 кв. м, а в последующем договор аренды N 007/1 от 01.08.2012, который был заключен в связи с изменением занимаемых нежилых помещений и предметом которого являлось тупиковое помещение. Судом апелляционной инстанции установлено, что договор от 01.01.2012 N 007/к на предоставление коммунальных услуг, заключенный между истцом и ответчиком, содержит ссылку на договор аренды от 01.08.2012 N 007 цокольного помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м, являющееся прилегающим коридором. Арендная плата по договору от 01.08.2012 N 007 установлена в размере 350 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц (за площадь помещений 40 кв. м). Ссылаясь на неподписание спорных договоров аренды, ответчик не обосновал наличие обязательства по оплате коммунальных платежей за помещение, которое, как указывает ответчик, им не принималось в аренду. Акт приема-передачи от 10.01.2012 также содержит ссылку на договор аренды N 007 и подтверждает факт того, что ответчик принял нежилое помещение в аренду. Спорные договоры заключены сторонами на нежилые помещения общей площадью 40 кв. м и помещение площадью 18 кв. м, являющееся прилегающим коридором, что по предметному составу совпадает с договором аренды от 01.08.2012 N 007. Арендная плата за помещения по спорным договорам в сторону увеличения не изменялась. Доказательства возврата истцу спорных помещений по акту приема-передачи ответчиком в материалы дела не представлены. Ходатайство о фальсификации спорных договоров аренды, в порядке, предусмотренном положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлялось.
Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается использование спорных помещений. Договор аренды продолжает действовать, владение арендатора не прерывалось.
Разрешение указанных ответчиком в ходатайстве вопросов не повлияет на результат рассмотрения дела с учетом заявленного предмета и основания иска.
Исходя из изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения по делу почерковедческой экспертизы.
Предприниматель явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, экспериментальные и свободные образцы подписи не представил, в связи с чем, проверка подлинности подписи ответчика в оспариваемых договорах посредством проведения судебной экспертизы невозможна.
Также заявителем не представлены документы в обоснование ходатайства о проведении экспертизы: письмо экспертной организации, о возможности и сроках проведения почерковедческой экспертизы, денежные суммы, подлежащие выплате эксперту, не внесены на депозитный счет арбитражного суда.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на сторон по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактически требования по апелляционной жалобе не удовлетворены, а решение отменено по процессуальным основаниям, расходы заявителя по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.
Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2016 по делу N А32-32451/2015 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Комоловой Светланы Львовны (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073) в пользу товарищества собственников жилья "Алтайская 4/2" (ОГРН 1112312009358 ИНН 2312186033) задолженность по арендным платежам в размере 288 117 рублей 09 копеек, неустойку в размере 155 872 рублей 63 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 457 рублей 72 копеек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Комоловой Светланы Львовны (ОГРНИП 307231233300030 ИНН 231293533073) в доход федерального бюджета 422 рубля государственной пошлины по иску.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу такого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)