Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищного - строительного кооператива "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36-Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года по делу N А57-446/2015 (судья Большедворская Е.Л.)
по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 64550011003)
к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36-Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии:
представителя жилищного - строительного кооператива "Феникс" Кононистовой А.Ю., действующей по доверенности N 10/2015 от 12.10.2015,
представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" Абушаевой Г.А., действующей по доверенности N 01-03/75 от 15.09.2015,
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ЖСК "Феникс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб., неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С ЖСК "Феникс" в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды N 275 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 732 756 руб. 06 коп., пени за период с 11.04.2012 по 24.12.2014 в размере 172 319 руб. 61 коп.
В остальной части исковых требований отказано.
С ЖСК "Феникс" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 21 101 руб. 50 коп.
ЖСК "Феникс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что спорный земельный участок предоставлен под размещение домов многоэтажной жилой застройки. Это следует из дополнительного соглашения к договору аренды от 25.10.2011 и кадастровой выписки о земельном участке от 19.02.2015. Годовой размер арендной платы для земельных участков с таким видом разрешенного использования составляет - 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка. Применение данного коэффициента не поставлено в зависимость от факта введения в эксплуатацию или строительства жилых домов. По мнению апеллянта, вывод суда о невозможности применения коэффициента 0,2% основан на неверном толковании норм материального права, а применение коэффициента, установленного для земельных участков с видом разрешенного использования "для иных целей", по сути, подменяет и изменяет вид разрешенного использования, определенный в дополнительном соглашении к договору аренды от 25.10.2011.
Представитель ЖСК "Феникс" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрацией не представлен.
Представитель Администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей ЖСК "Феникс" и Администрации, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2123-р Балдиной Е.В. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н. (т. 1, л.д. 9).
Во исполнение данного постановления 15.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Балдиной Е.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 275 (далее - Договор). (т. 1, л.д. 10-14).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.05.2008 Балдина Е.В. передала все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А. (т. 1, л.д. 20-22).
Соглашением от 25.10.2011 года изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (т. 1, лд. 24).
По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по договору ЖСК "Феникс" (т. 1, л.д. 31-32).
Договор аренды, названные выше договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлениями о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды.
Пунктом 3.2. Договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб., неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 руб. Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил функциональное и фактическое использование арендатором земельного участка и счел правомерным применение при расчете арендной платы коэффициента 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, при этом обоснованно исходил из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:35 относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым:
размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять при исчислении размера арендной платы.
Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Суд первой инстанции, установив, что представленный в аренду ответчику земельный участок в спорный период не использовался под многоэтажным жилым домом, сделал вывод об отсутствии оснований для применения при расчете годового размера арендной платы 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома.
Податель жалобы, настаивая на необходимости расчета задолженности по арендной плате, исходя из 0,2% кадастровой стоимости, ссылаясь на экспертное лингвистическое заключение от 12.11.2013 N 1096, проведенное в рамках дела N А57-9437/2014 указывает на то, что понятия "для размещения многоэтажных жилых домов" и "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" идентичны.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановление N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
На это указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Установлено, что изначально спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства административного здания, что свидетельствует об отсутствии на нем каких-либо строений, в том числе домов многоэтажной жилой застройки.
Функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Расковой М.М., б/н, является размещение домов многоэтажной жилой застройки.
Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, действовавшему как по состоянию на 22.10.2010, так и на 22.05.2011, спорный земельный участок до введения в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимого имущества не мог и не должен был быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Предоставленный в аренду земельный участок не использовался и не используется арендатором под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома, а был предоставлен и использовался для его строительства.
Следовательно, до момента введения объекта в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% не может быть признано правомерным. В противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, к каковым ЖСК "Феникс" в исковой период не относится, и напротив поставит ЖСК "Феникс" в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов).
Доводы апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности по арендной плате, исходя из двух процентов кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования - "для иных целей", неправомерен, со ссылкой на то, что спорный земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки и Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 2-П не предусмотрена возможность изменения, а также применения или неприменения коэффициента кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, в зависимости от факта введения в эксплуатацию или строительства жилых домов, подлежат отклонению.
Как верно указал суд первой инстанции, значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Из положений статей 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Установлено, что изначально распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р спорный земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона для строительства административного здания.
Невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Решение уполномоченного на то органа об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном законом порядке в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка для жилищного строительства.
Между тем, установлено, что в нарушение вышеизложенных норм права, согласно которым, произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается, соглашением от 25.10.2011 к Договору аренды сторонами изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Тот факт, что функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Расковой М.М., б/н, является размещение домов многоэтажной жилой застройки, не является основанием считать измененным вид разрешенного использования.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, применение при расчете арендной платы коэффициента 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставления земельного участка.
По расчету истца, в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб.
Проверяя расчет истца, судом первой инстанции установлено, что он произведен в соответствии Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", которым установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Установлено, что распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки, в частности, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 13 654 567,08 руб.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
Согласно распечатке с официального сайта Росреестра недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 11.01.2013.
Руководствуясь пунктом 8 статьи 3 ФЗ N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и разъяснениями, данными в пункте 18 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым новый размер кадастровой стоимости подлежит применению для целей расчета арендной платы не ранее даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости, обоснованно согласился с позицией истца, что расчет арендной платы по 10.01.2013 должен быть произведен на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", а за период с 11.01.2013 из кадастровой стоимости, установленной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", которая составляет 13 654 567,08 руб.
Исходя из изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что с учетом данного обстоятельства, арендная плата: за период: с 28.02.2012 по 30.09.2014 составляет 732 756,06 руб.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты арендной платы, правомерно счел подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца арендную плату за спорный земельный участок за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 732 756,06 руб.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
За просрочку платежей ответчику за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 начислены пени в размере 495 608,49 руб.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Вместе с тем, суд первой инстанции, проверяя расчет суммы пени, с учетом неправильного определения истцом суммы основного долга, путем арифметического подсчета пришел к обоснованному выводу, что требования о взыскании с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы подлежат частичному удовлетворению в сумме 172 319 руб. 61 коп.
Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с исчисленным судом первой инстанции ко взысканию размером пени.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ЖСК "Феникс" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года по делу N А57-446/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жилищного - строительного кооператива "Феникс" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 12АП-12528/2015 ПО ДЕЛУ N А57-446/2015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А57-446/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищного - строительного кооператива "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36-Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года по делу N А57-446/2015 (судья Большедворская Е.Л.)
по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 64550011003)
к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36-Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии:
представителя жилищного - строительного кооператива "Феникс" Кононистовой А.Ю., действующей по доверенности N 10/2015 от 12.10.2015,
представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" Абушаевой Г.А., действующей по доверенности N 01-03/75 от 15.09.2015,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ЖСК "Феникс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб., неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года исковые требования удовлетворены частично. С ЖСК "Феникс" в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды N 275 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 732 756 руб. 06 коп., пени за период с 11.04.2012 по 24.12.2014 в размере 172 319 руб. 61 коп.
В остальной части исковых требований отказано.
С ЖСК "Феникс" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 21 101 руб. 50 коп.
ЖСК "Феникс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что спорный земельный участок предоставлен под размещение домов многоэтажной жилой застройки. Это следует из дополнительного соглашения к договору аренды от 25.10.2011 и кадастровой выписки о земельном участке от 19.02.2015. Годовой размер арендной платы для земельных участков с таким видом разрешенного использования составляет - 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка. Применение данного коэффициента не поставлено в зависимость от факта введения в эксплуатацию или строительства жилых домов. По мнению апеллянта, вывод суда о невозможности применения коэффициента 0,2% основан на неверном толковании норм материального права, а применение коэффициента, установленного для земельных участков с видом разрешенного использования "для иных целей", по сути, подменяет и изменяет вид разрешенного использования, определенный в дополнительном соглашении к договору аренды от 25.10.2011.
Представитель ЖСК "Феникс" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрацией не представлен.
Представитель Администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей ЖСК "Феникс" и Администрации, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2123-р Балдиной Е.В. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н. (т. 1, л.д. 9).
Во исполнение данного постановления 15.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Балдиной Е.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 275 (далее - Договор). (т. 1, л.д. 10-14).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.05.2008 Балдина Е.В. передала все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А. (т. 1, л.д. 20-22).
Соглашением от 25.10.2011 года изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (т. 1, лд. 24).
По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по договору ЖСК "Феникс" (т. 1, л.д. 31-32).
Договор аренды, названные выше договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлениями о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды.
Пунктом 3.2. Договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб., неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 руб. Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил функциональное и фактическое использование арендатором земельного участка и счел правомерным применение при расчете арендной платы коэффициента 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, при этом обоснованно исходил из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:35 относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым:
размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять при исчислении размера арендной платы.
Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Суд первой инстанции, установив, что представленный в аренду ответчику земельный участок в спорный период не использовался под многоэтажным жилым домом, сделал вывод об отсутствии оснований для применения при расчете годового размера арендной платы 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома.
Податель жалобы, настаивая на необходимости расчета задолженности по арендной плате, исходя из 0,2% кадастровой стоимости, ссылаясь на экспертное лингвистическое заключение от 12.11.2013 N 1096, проведенное в рамках дела N А57-9437/2014 указывает на то, что понятия "для размещения многоэтажных жилых домов" и "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" идентичны.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановление N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
На это указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Установлено, что изначально спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства административного здания, что свидетельствует об отсутствии на нем каких-либо строений, в том числе домов многоэтажной жилой застройки.
Функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Расковой М.М., б/н, является размещение домов многоэтажной жилой застройки.
Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, действовавшему как по состоянию на 22.10.2010, так и на 22.05.2011, спорный земельный участок до введения в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимого имущества не мог и не должен был быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Предоставленный в аренду земельный участок не использовался и не используется арендатором под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома, а был предоставлен и использовался для его строительства.
Следовательно, до момента введения объекта в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% не может быть признано правомерным. В противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, к каковым ЖСК "Феникс" в исковой период не относится, и напротив поставит ЖСК "Феникс" в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов).
Доводы апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности по арендной плате, исходя из двух процентов кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования - "для иных целей", неправомерен, со ссылкой на то, что спорный земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки и Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 2-П не предусмотрена возможность изменения, а также применения или неприменения коэффициента кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, в зависимости от факта введения в эксплуатацию или строительства жилых домов, подлежат отклонению.
Как верно указал суд первой инстанции, значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Из положений статей 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Установлено, что изначально распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р спорный земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона для строительства административного здания.
Невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Решение уполномоченного на то органа об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном законом порядке в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка для жилищного строительства.
Между тем, установлено, что в нарушение вышеизложенных норм права, согласно которым, произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается, соглашением от 25.10.2011 к Договору аренды сторонами изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Тот факт, что функциональным использованием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6 876 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:36, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Расковой М.М., б/н, является размещение домов многоэтажной жилой застройки, не является основанием считать измененным вид разрешенного использования.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, применение при расчете арендной платы коэффициента 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставления земельного участка.
По расчету истца, в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 542,95 руб.
Проверяя расчет истца, судом первой инстанции установлено, что он произведен в соответствии Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", которым установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Установлено, что распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки, в частности, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 13 654 567,08 руб.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
Согласно распечатке с официального сайта Росреестра недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 11.01.2013.
Руководствуясь пунктом 8 статьи 3 ФЗ N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и разъяснениями, данными в пункте 18 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым новый размер кадастровой стоимости подлежит применению для целей расчета арендной платы не ранее даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости, обоснованно согласился с позицией истца, что расчет арендной платы по 10.01.2013 должен быть произведен на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", а за период с 11.01.2013 из кадастровой стоимости, установленной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", которая составляет 13 654 567,08 руб.
Исходя из изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что с учетом данного обстоятельства, арендная плата: за период: с 28.02.2012 по 30.09.2014 составляет 732 756,06 руб.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты арендной платы, правомерно счел подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца арендную плату за спорный земельный участок за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 732 756,06 руб.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
За просрочку платежей ответчику за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 начислены пени в размере 495 608,49 руб.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Вместе с тем, суд первой инстанции, проверяя расчет суммы пени, с учетом неправильного определения истцом суммы основного долга, путем арифметического подсчета пришел к обоснованному выводу, что требования о взыскании с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы подлежат частичному удовлетворению в сумме 172 319 руб. 61 коп.
Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с исчисленным судом первой инстанции ко взысканию размером пени.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ЖСК "Феникс" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 октября 2015 года по делу N А57-446/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жилищного - строительного кооператива "Феникс" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)