Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Покупатель указал на отказ от исполнения договора в связи с просрочкой передачи помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гущина Вадима Анатольевича (далее - предприниматель Гущин В.А.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2016 по делу N А60-37061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Гущина В.А. - Палагнюк О.А. (доверенность от 09.12.2015 N 66АА3285732);
- общества с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой недвижимости "Атомстройкомплекс" (далее - общество АКН "Атомстройкомплекс") - Добромыслова И.А. (доверенность от 02.03.2015 N 01);
- общества с ограниченной ответственностью "Компания "Атомстройкомплекс" (далее - общество "Компания "Атомстройкомплекс") - Сургучева Я.В. (доверенность от 03.03.2015 N 66АА2944490);
- общества с ограниченной ответственностью Агентство кадастровых работ "Авантаж" (далее - общество "Авантаж") - Меркулова Н.А. (доверенность от 22.11.2016 N 17), Павлович Ю.П. (доверенность от 22.11.2016 N 18).
Предприниматель Гущин В.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Компания "Атомстройкомплекс" о взыскании уплаченной покупателем денежной суммы в размере 42 742 000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 по 02.07.2016 в размере 569 262 руб. 72 коп. (с учетом определения от 23.09.2016 о замене ненадлежащего ответчика - общества АКН "Атомстройкомплекс", надлежащим - обществом "Компания "Атомстройкомплекс" на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество АКН "Атомстройкомплекс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области), общество "Авантаж", Департамент Государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент).
Решением от 30.11.2016 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Гущин В.А. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что, заключая договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, преследовал одну цель - приобрести помещения для последующего получения прибыли от сдачи их в аренду. Поскольку ответчиком 31.05.2016 обязанность по передаче недвижимого имущества исполнена не была, у предпринимателя Гущина В.А. отпала цель заключения договора и он вправе был потребовать возврата денежных средств. Заявитель жалобы обращает внимание, что для истца предмет договора неделим и рассматривался как комплекс помещений необходимых для ведения коммерческой деятельности, следовательно, поскольку частичное исполнение договора не предусмотрено, то отсутствие регистрации у ответчика права собственности на 3 из 5 объектов, дает истцу право отказаться от исполнения договора. Предприниматель Гущин В.А. полагает, что выводы судов об установлении факта кратковременной просрочки исполнения ответчиком обязательства субъективны. По мнению заявитель жалобы, поскольку судами установлен факт просрочки исполнения ответчиком по передаче имущества, то он имеет право на начисление процентов за пользование чужими денежными средствами. Заявитель жалобы указывает на нарушение судами п. 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54). Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судебные акты вынесены с нарушением положений ст. 310, 131, п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Компания "Атомстройкомплекс" (принципал) и обществом АКН "Атомстройкомплекс" (агент) заключен агентский договор от 21.07.2014 N 21/07-2014, согласно которому принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство от имени и за счет принципала осуществлять поиск и привлечение юридических и физических лиц (далее - клиенты) для заключения с ними договоров купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем; договоров купли-продажи объекта недвижимости; договоров об инвестиционной деятельности в строительстве; предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества на помещение (далее - объект, перечень объектов указан в приложении N 1 к договору), заключить указанный договор и отслеживать его исполнение в части выполнения обязательств клиентом, а также от имени принципала передать клиенту необходимые документы (п. 1.1 договора).
Во исполнение агентского договора от 21.07.2014 N 21/07-2014 между обществом "Компания "Атомстройкомплекс" в лице директора общества АКН "Атомстройкомплекс" (продавец) и предпринимателем Гущиным В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015.
Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется в срок не позднее 31.12.2015 после государственной регистрации права собственности продавца на объект, передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим договором, следующее имущество: нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 730 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой в квартале ул. Московская - Островского - Айвазовского в Ленинском районе г. Екатеринбурга (объект). Уровень отделки объекта согласован сторонами в Приложении N 1 к настоящему договору.
В соответствии с п. 1.2 договора права на объект принадлежат продавцу на основании разрешения на строительство от 10.04.2014 N RU 66302000-4121, выданного Администрацией города Екатеринбурга.
За указанный в п. 1.1 договора объект покупатель обязуется оплатить денежную сумму в размере 51 100 000 руб., в том числе НДС - 18%, из расчета стоимости 1 кв. м помещения - 70 000 руб. (п. 2.1. договора).
На основании п. 4.1.1 договора продавец обязан зарегистрировать право собственности на объект в срок не позднее 31.12.2015.
В соответствии с 4.1.3 договора продавец обязан передать покупателю объект по акту приема-передачи в срок до 20.01.2016. При этом стороны договорились, что в случае если покупатель не прибывает для приемки объекта в установленный срок, объект может быть передан продавцом в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи, при этом все риски случайной гибели и повреждения объекта, а также обязанность нести расходы за содержание и ремонт объекта (включающие в себя расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), а также расходы по оплате коммунальных услуг за объект, переходят к покупателю. Стороны допускают досрочное исполнение продавцом обязательства по передаче объекта покупателю.
Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение от 03.03.2016 N 1 к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015, согласно п. 1 которого стороны изложили в 1.1. договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в следующей редакции: "Продавец обязуется срок не позднее 31.05.2016 после государственной регистрации права собственности продавца на объект, передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в сроки, в порядке и на условиях, установленных договором, следующее имущество:
- - нежилое помещение (1 этаж - помещения 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40), общей площадью 598,9 кв. м, расположенное на первом этаже жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение - лестничная клетка (1 этаж - помещения 38, 39 - 25,6 кв. м; 2 этаж - помещение 24 - 21,2 кв. м) общей площадью 46,8 кв. м, расположенное на первом и втором этажах жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 18,2 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92377;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 46 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92378;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 11,4 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92379;
- Уровень отделки согласован сторонами в Приложении N 1 к настоящему договору.
Также согласно п. 2 дополнительного соглашения п. 2.1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 изложен в следующей редакции: "За указанное в п. 1.1. настоящего договора имущество покупатель обязуется оплатить денежную сумму в размере 42 742 000 руб., в том числе НДС - 18%".
Согласно п. 3.1. дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1 на дату подписания настоящего соглашения покупателем уплачены денежные средства в размере 44 712 500 руб. в том числе НДС - 18%. Продавец обязуется произвести возврат излишне уплаченных покупателем денежных средств в размере 1 970 500 руб., в том числе НДС - 18%, в срок до 05.04.2016.
Пункт 4.1.1 и 4.1.3 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 изложен в следующей редакции: "Продавец обязан зарегистрировать право собственности на объект в срок не позднее 31.05.2016 и передать покупателю объект по акту приема-передачи в срок до 31.05.2016. При этом стороны договорились, что в случае если покупатель не прибывает для приемки объекта в установленный срок, объект может быть передан продавцом в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи, при этом все риски случайной гибели и повреждения объекта, а также обязанность нести расходы за содержание и ремонт объекта (включающие в себя расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), а также расходы по оплате коммунальных услуг за объект, переходят к покупателю. Стороны допускают досрочное исполнение продавцом обязательства по передаче объекта покупателю" (п. 4, 5 дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1).
Многоэтажный односекционный жилой дом со встроенно-пристроенным магазином на 1-м и 2-м этаже и крышной газовой котельной введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.10.2015 N RU66302000-4971-2015.
Общество "Компания "Атомстройкомплекс" 31.05.2016 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение, площадью 598 кв. м (номера на поэтажном плане 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40), расположенное на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1 и на нежилое помещение площадью 46,8 кв. м (номера на поэтажном плане 1 этаж - 38, 39; 2 этаж - 24), расположенное на первом и втором этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31.05.2016 N 66-66/001-66/334/2016-1139/1 и N 66-66/001-66/001/334/2016-1140/1.
В отношении регистрации права собственности по помещениям площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенным в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1 общество "Компания "Атомстройкомплекс" пояснило, что 22.03.2016 обратилось к Управлению Росреестра по Свердловской области с заявлением о регистрации права собственности на них (записи от 22.03.2016 66/001/333/2016-165, от 22.03.2016 66/001/333/2016-167, от 22.03.2016 66/001/333/2016-166).
По указанным заявлениям 04.05.2016 Управлением Росреестра по Свердловской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 02.06.2016, поскольку, возможно, эти помещения, в силу их нахождения в техническом подполье, относятся к помещениям общего пользования жителей многоквартирного дома.
С целью экономии денежных средств, уплаченных на государственную пошлину, общество "Компания "Атомстройкомплекс" обратилось к Управлению Росреестра по Свердловской области с заявлением о прекращении государственной регистрации от 17.07.2016 (записи 66/001/327/2016-186; 66/001/327/2016-187; 66/001/327/2016-188).
В письме от 20.06.2016 N 1 общество "Авантаж" пояснило, что помещения площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенные в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, предназначены для обслуживания магазина, расположенного на первом и втором этажах многоквартирного дома, и имеют следующее назначение: нежилое помещение площадью 18,2 кв. м - индивидуальный тепловой пункт магазина; нежилое помещения площадью 46 кв. м - насосная пожаротушения магазина; нежилое помещение площадью 11,4 кв. м - насосная хозпитьевого водоснабжения магазина.
В дальнейшем, общество "Компания "Атомстройкомплекс" 16.08.2016 повторно сдало документы на регистрацию права собственности по указанным помещениям (записи 66/001/300/2016-1558; 66/001/300/2016-1559; 66/001/300/2016-1560). Управлением Росреестра по Свердловской области 29.08.2016 по трем заявлениям вновь вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 27.09.2016 по тем же основаниям.
Общество "Компания "Атомстройкомплекс" 22.09.2016 представило пояснение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 29.08.2016. Управление Росреестра по Свердловской области 27.09.2016 опять вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации до 26.10.2016 по тем же основаниям.
В результате право собственности на помещения площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенным в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, зарегистрировано обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 16.01.2017.
В претензии от 20.06.2016 N 20/06, полученной обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 30.06.2017, предприниматель Гущин В.А. в связи с нарушением сроков передачи объектов по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1 потребовал возврата денежных средства, а также процентов за просрочку уплаты на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь общество "Компания "Атомстройкомплекс" письмом от 24.06.2016 сообщило предпринимателю Гущину В.А. о регистрации права собственности и готовности к передаче нежилого помещения площадью 598 кв. м (номера на поэтажном плане 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40) и нежилого помещения площадью 46,8 кв. м (номера на поэтажном плане 1 этаж - 38, 39; 2 этаж - 24), указав при этом, что продавец, руководствуясь п. 4.1.3 договора вправе передать объекты в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи.
Обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 16.07.2016 предпринимателю Гущину В.А. направлена телеграмма о повторном вызове покупателя на приемку 22.07.2016.
В связи с неоднократным уклонением предпринимателя Гущина В.А. от принятия объектов общество "Компания "Атомстройкомплекс" 22.09.2016 в одностороннем порядке подписало акт приема-передачи к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 о передаче всех объектов, указанных в п. 1.1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1.
Ссылаясь на просрочку со стороны общества "Компания "Атомстройкомплекс" передачи спорных объектов недвижимого имущества и свой отказ в связи с этим от исполнения договора купли-продажи будущей вещи на основании п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Гущин В.А. обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, поскольку ответчик направил в адрес истца уведомление о готовности помещений к передаче, в связи с отказом истца от их принятия, составил односторонний акт передачи помещений, направленный истцу, постольку он признается исполнившим договор купли-продажи. Факт кратковременной просрочки исполнения ответчиком обязательства по договору, а также отсутствие государственной регистрации на три из пяти нежилых помещений признаны судами несущественными, поскольку не влекут невозможность достижения цели договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.
В п. 4 постановления от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.05.2017 N Ф09-2237/17 ПО ДЕЛУ N А60-37061/2016
Требование: О взыскании предоплаты по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Покупатель указал на отказ от исполнения договора в связи с просрочкой передачи помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N Ф09-2237/17
Дело N А60-37061/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гущина Вадима Анатольевича (далее - предприниматель Гущин В.А.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2016 по делу N А60-37061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Гущина В.А. - Палагнюк О.А. (доверенность от 09.12.2015 N 66АА3285732);
- общества с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой недвижимости "Атомстройкомплекс" (далее - общество АКН "Атомстройкомплекс") - Добромыслова И.А. (доверенность от 02.03.2015 N 01);
- общества с ограниченной ответственностью "Компания "Атомстройкомплекс" (далее - общество "Компания "Атомстройкомплекс") - Сургучева Я.В. (доверенность от 03.03.2015 N 66АА2944490);
- общества с ограниченной ответственностью Агентство кадастровых работ "Авантаж" (далее - общество "Авантаж") - Меркулова Н.А. (доверенность от 22.11.2016 N 17), Павлович Ю.П. (доверенность от 22.11.2016 N 18).
Предприниматель Гущин В.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Компания "Атомстройкомплекс" о взыскании уплаченной покупателем денежной суммы в размере 42 742 000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 по 02.07.2016 в размере 569 262 руб. 72 коп. (с учетом определения от 23.09.2016 о замене ненадлежащего ответчика - общества АКН "Атомстройкомплекс", надлежащим - обществом "Компания "Атомстройкомплекс" на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество АКН "Атомстройкомплекс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области), общество "Авантаж", Департамент Государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент).
Решением от 30.11.2016 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Гущин В.А. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что, заключая договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, преследовал одну цель - приобрести помещения для последующего получения прибыли от сдачи их в аренду. Поскольку ответчиком 31.05.2016 обязанность по передаче недвижимого имущества исполнена не была, у предпринимателя Гущина В.А. отпала цель заключения договора и он вправе был потребовать возврата денежных средств. Заявитель жалобы обращает внимание, что для истца предмет договора неделим и рассматривался как комплекс помещений необходимых для ведения коммерческой деятельности, следовательно, поскольку частичное исполнение договора не предусмотрено, то отсутствие регистрации у ответчика права собственности на 3 из 5 объектов, дает истцу право отказаться от исполнения договора. Предприниматель Гущин В.А. полагает, что выводы судов об установлении факта кратковременной просрочки исполнения ответчиком обязательства субъективны. По мнению заявитель жалобы, поскольку судами установлен факт просрочки исполнения ответчиком по передаче имущества, то он имеет право на начисление процентов за пользование чужими денежными средствами. Заявитель жалобы указывает на нарушение судами п. 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54). Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судебные акты вынесены с нарушением положений ст. 310, 131, п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Компания "Атомстройкомплекс" (принципал) и обществом АКН "Атомстройкомплекс" (агент) заключен агентский договор от 21.07.2014 N 21/07-2014, согласно которому принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство от имени и за счет принципала осуществлять поиск и привлечение юридических и физических лиц (далее - клиенты) для заключения с ними договоров купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем; договоров купли-продажи объекта недвижимости; договоров об инвестиционной деятельности в строительстве; предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества на помещение (далее - объект, перечень объектов указан в приложении N 1 к договору), заключить указанный договор и отслеживать его исполнение в части выполнения обязательств клиентом, а также от имени принципала передать клиенту необходимые документы (п. 1.1 договора).
Во исполнение агентского договора от 21.07.2014 N 21/07-2014 между обществом "Компания "Атомстройкомплекс" в лице директора общества АКН "Атомстройкомплекс" (продавец) и предпринимателем Гущиным В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015.
Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется в срок не позднее 31.12.2015 после государственной регистрации права собственности продавца на объект, передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим договором, следующее имущество: нежилое помещение, ориентировочной общей площадью 730 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой в квартале ул. Московская - Островского - Айвазовского в Ленинском районе г. Екатеринбурга (объект). Уровень отделки объекта согласован сторонами в Приложении N 1 к настоящему договору.
В соответствии с п. 1.2 договора права на объект принадлежат продавцу на основании разрешения на строительство от 10.04.2014 N RU 66302000-4121, выданного Администрацией города Екатеринбурга.
За указанный в п. 1.1 договора объект покупатель обязуется оплатить денежную сумму в размере 51 100 000 руб., в том числе НДС - 18%, из расчета стоимости 1 кв. м помещения - 70 000 руб. (п. 2.1. договора).
На основании п. 4.1.1 договора продавец обязан зарегистрировать право собственности на объект в срок не позднее 31.12.2015.
В соответствии с 4.1.3 договора продавец обязан передать покупателю объект по акту приема-передачи в срок до 20.01.2016. При этом стороны договорились, что в случае если покупатель не прибывает для приемки объекта в установленный срок, объект может быть передан продавцом в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи, при этом все риски случайной гибели и повреждения объекта, а также обязанность нести расходы за содержание и ремонт объекта (включающие в себя расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), а также расходы по оплате коммунальных услуг за объект, переходят к покупателю. Стороны допускают досрочное исполнение продавцом обязательства по передаче объекта покупателю.
Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение от 03.03.2016 N 1 к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015, согласно п. 1 которого стороны изложили в 1.1. договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в следующей редакции: "Продавец обязуется срок не позднее 31.05.2016 после государственной регистрации права собственности продавца на объект, передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в сроки, в порядке и на условиях, установленных договором, следующее имущество:
- - нежилое помещение (1 этаж - помещения 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40), общей площадью 598,9 кв. м, расположенное на первом этаже жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение - лестничная клетка (1 этаж - помещения 38, 39 - 25,6 кв. м; 2 этаж - помещение 24 - 21,2 кв. м) общей площадью 46,8 кв. м, расположенное на первом и втором этажах жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 18,2 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92377;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 46 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92378;
- - 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 11,4 кв. м, расположенное в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, с кадастровым номером 66:41:0000000:92379;
- Уровень отделки согласован сторонами в Приложении N 1 к настоящему договору.
Также согласно п. 2 дополнительного соглашения п. 2.1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 изложен в следующей редакции: "За указанное в п. 1.1. настоящего договора имущество покупатель обязуется оплатить денежную сумму в размере 42 742 000 руб., в том числе НДС - 18%".
Согласно п. 3.1. дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1 на дату подписания настоящего соглашения покупателем уплачены денежные средства в размере 44 712 500 руб. в том числе НДС - 18%. Продавец обязуется произвести возврат излишне уплаченных покупателем денежных средств в размере 1 970 500 руб., в том числе НДС - 18%, в срок до 05.04.2016.
Пункт 4.1.1 и 4.1.3 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 изложен в следующей редакции: "Продавец обязан зарегистрировать право собственности на объект в срок не позднее 31.05.2016 и передать покупателю объект по акту приема-передачи в срок до 31.05.2016. При этом стороны договорились, что в случае если покупатель не прибывает для приемки объекта в установленный срок, объект может быть передан продавцом в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи, при этом все риски случайной гибели и повреждения объекта, а также обязанность нести расходы за содержание и ремонт объекта (включающие в себя расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), а также расходы по оплате коммунальных услуг за объект, переходят к покупателю. Стороны допускают досрочное исполнение продавцом обязательства по передаче объекта покупателю" (п. 4, 5 дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1).
Многоэтажный односекционный жилой дом со встроенно-пристроенным магазином на 1-м и 2-м этаже и крышной газовой котельной введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.10.2015 N RU66302000-4971-2015.
Общество "Компания "Атомстройкомплекс" 31.05.2016 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение, площадью 598 кв. м (номера на поэтажном плане 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40), расположенное на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1 и на нежилое помещение площадью 46,8 кв. м (номера на поэтажном плане 1 этаж - 38, 39; 2 этаж - 24), расположенное на первом и втором этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31.05.2016 N 66-66/001-66/334/2016-1139/1 и N 66-66/001-66/001/334/2016-1140/1.
В отношении регистрации права собственности по помещениям площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенным в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1 общество "Компания "Атомстройкомплекс" пояснило, что 22.03.2016 обратилось к Управлению Росреестра по Свердловской области с заявлением о регистрации права собственности на них (записи от 22.03.2016 66/001/333/2016-165, от 22.03.2016 66/001/333/2016-167, от 22.03.2016 66/001/333/2016-166).
По указанным заявлениям 04.05.2016 Управлением Росреестра по Свердловской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 02.06.2016, поскольку, возможно, эти помещения, в силу их нахождения в техническом подполье, относятся к помещениям общего пользования жителей многоквартирного дома.
С целью экономии денежных средств, уплаченных на государственную пошлину, общество "Компания "Атомстройкомплекс" обратилось к Управлению Росреестра по Свердловской области с заявлением о прекращении государственной регистрации от 17.07.2016 (записи 66/001/327/2016-186; 66/001/327/2016-187; 66/001/327/2016-188).
В письме от 20.06.2016 N 1 общество "Авантаж" пояснило, что помещения площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенные в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, предназначены для обслуживания магазина, расположенного на первом и втором этажах многоквартирного дома, и имеют следующее назначение: нежилое помещение площадью 18,2 кв. м - индивидуальный тепловой пункт магазина; нежилое помещения площадью 46 кв. м - насосная пожаротушения магазина; нежилое помещение площадью 11,4 кв. м - насосная хозпитьевого водоснабжения магазина.
В дальнейшем, общество "Компания "Атомстройкомплекс" 16.08.2016 повторно сдало документы на регистрацию права собственности по указанным помещениям (записи 66/001/300/2016-1558; 66/001/300/2016-1559; 66/001/300/2016-1560). Управлением Росреестра по Свердловской области 29.08.2016 по трем заявлениям вновь вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 27.09.2016 по тем же основаниям.
Общество "Компания "Атомстройкомплекс" 22.09.2016 представило пояснение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 29.08.2016. Управление Росреестра по Свердловской области 27.09.2016 опять вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации до 26.10.2016 по тем же основаниям.
В результате право собственности на помещения площадью 18,2 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92377), 46 кв. м, (кадастровый номер 66:41:0000000:92378) и 11,4 кв. м (кадастровый номер 66:41:0000000:92379), расположенным в техническом подполье по адресу: г. Екатеринбург, ул. Николая Островского, д. 1, зарегистрировано обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 16.01.2017.
В претензии от 20.06.2016 N 20/06, полученной обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 30.06.2017, предприниматель Гущин В.А. в связи с нарушением сроков передачи объектов по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1 потребовал возврата денежных средства, а также процентов за просрочку уплаты на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь общество "Компания "Атомстройкомплекс" письмом от 24.06.2016 сообщило предпринимателю Гущину В.А. о регистрации права собственности и готовности к передаче нежилого помещения площадью 598 кв. м (номера на поэтажном плане 7, 8, 10 - 12, 15 - 17, 23 - 37, 40) и нежилого помещения площадью 46,8 кв. м (номера на поэтажном плане 1 этаж - 38, 39; 2 этаж - 24), указав при этом, что продавец, руководствуясь п. 4.1.3 договора вправе передать объекты в одностороннем порядке путем подписания соответствующего акта приема-передачи.
Обществом "Компания "Атомстройкомплекс" 16.07.2016 предпринимателю Гущину В.А. направлена телеграмма о повторном вызове покупателя на приемку 22.07.2016.
В связи с неоднократным уклонением предпринимателя Гущина В.А. от принятия объектов общество "Компания "Атомстройкомплекс" 22.09.2016 в одностороннем порядке подписало акт приема-передачи к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 о передаче всех объектов, указанных в п. 1.1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 10.03.2015 N 02/26-2015 в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2016 N 1.
Ссылаясь на просрочку со стороны общества "Компания "Атомстройкомплекс" передачи спорных объектов недвижимого имущества и свой отказ в связи с этим от исполнения договора купли-продажи будущей вещи на основании п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Гущин В.А. обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, поскольку ответчик направил в адрес истца уведомление о готовности помещений к передаче, в связи с отказом истца от их принятия, составил односторонний акт передачи помещений, направленный истцу, постольку он признается исполнившим договор купли-продажи. Факт кратковременной просрочки исполнения ответчиком обязательства по договору, а также отсутствие государственной регистрации на три из пяти нежилых помещений признаны судами несущественными, поскольку не влекут невозможность достижения цели договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.
В п. 4 постановления от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)