Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9724/2016) Администрации города Сургута
на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 по делу N А75-2053/2016 (судья Зубакина О.В.),
принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" (ИНН: 8602197976 ОГРН: 1128602027245)
к Администрации города Сургута (ИНН: 8602020249 ОГРН: 1028600603525)
о признании недействительным предписания об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации города Сургута - Багинский Дмитрий Стефанович (паспорт, по доверенности N 428 от 12.07.2016 сроком действия на 3 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" - Стрекаловская Наталья Викторовна (паспорт, по доверенности б\\н от 16.09.2016 сроком действия на 3 года);
Общество с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" (далее - заявитель, Общество, ООО "Сибпромстрой N 31", Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее заинтересованного лица, Администрация) о признании недействительным предписания об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 заявленные требования удовлетворены, предписание контрольного управления Администрации города Сургута от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК признано недействительным.
Принимая решение, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 36, 154, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", статьи 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что Общество правомерно начисляет жильцам дома плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, поскольку собственники жилых помещений осуществляют владение и пользование земельным участком, как неразрывно связанным с принадлежащим им на праве собственности помещением, и следовательно обязаны нести соответствующие расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сургута обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнений к ней Администрация указала на отсутствие в вынесенном судебном акте надлежащей правовой оценки доводов о не включении сведений о земельных участках в состав общего имущества собственников, что подтверждено представленными в материалы дела Решениями общих собраний, участки являются не сформированным, и не поставлены на кадастровый учет, что исключает возможность возложения на собственников расходов по их содержанию. Поскольку в договорах, заключенных Управляющей компанией с собственниками не поименованы рассматриваемые земельные участка, то действия Общества по начислению и взиманию платы за уборку и санитарно-гигиеническую очистку спорного земельного участка противоречат положениям действующего законодательства, что свидетельствует о законности оспариваемого предписания.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации города Сургута поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании приказа от 30.11.2015 КУ N 28-03-50/15-0-0 (том 1 л.д. 132-134) контрольным управлением Администрации города Сургута проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО "Сибпромстрой N 31" с целью проверки информации, поступившей от председателя инициативной группы ЖК "Парковый" о нарушениях Управляющей компанией жилищного законодательства.
В ходе проверки Администрацией установлено, что управление многоквартирными домами N 26, 30, 32 по улице Крылова и домом N 15 по улице Александра Усольцева осуществляет Управляющая компания на основании решения собственников. Земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не сформированы, не проведен государственный кадастровый учет, границы придомовых территорий не определены. В связи с чем, по мнению органа муниципального жилищного контроля, плата за уборку и санитарно-гигиеническую очистку, механизированную уборку придомовой территории взимается без законных оснований.
По мнению Администрации, данные действия заявителя противоречит пункту 15 раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Результаты проверки отражены в акте от 18.12.2015.2015 N АП-28-03-5015-ЖК (том 1 л.д. 16).
Заявителю выдано предписание об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК (том 1 л.д. 15).
Согласно оспариваемому предписанию Обществу необходимо за период с 01.01.2013 до 01.12.2015 произвести перерасчеты платы за содержание и ремонт жилищного фонда по лицевым счетам многоквартирных домов N 26, 30, 32 по ул. Крылова и N 15 по ул. Александра Усольцева путем вычета сумм, начисленных за услугу по уборке и санитарно-гигиенической очистке и услугу по механизированной уборке придомовой территории.
Полагая, что выданное предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.
21.06.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как уже было указано выше, Общество оспаривает законность выданного ему предписания, согласно которого на него возложена обязанность по перерасчету платы за содержание и ремонт жилищного фонда по лицевым счетам многоквартирных домов N 26, 30, 32 по ул. Крылова и N 15 по ул. Александра Усольцева путем вычета сумм, начисленных за услугу по уборке и санитарно-гигиенической очистке и услугу по механизированной уборке придомовой территории.
В обоснование законности оспариваемого предписания Администрация, ссылаясь на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, указала, что поскольку спорный земельный участок является не сформированным и не поставлен на государственный кадастровый учет, и как следствие, не является общим имуществом жильцов многоквартирного дома, то Общество неправомерно начисляет плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, повторно проверив представленные в материалы дела доказательства и доводы Администрации, пришел к выводу об ошибочности вышеизложенной позиции заинтересованного лица, исходя из следующего.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме и др.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, как разъяснено в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В подпункте "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
При этом в силу подпункта "в" пункта 15 Правил N 491 в состав услуг и работ не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Как следует из материалов дела, ООО "Сибпромстрой N 31" осуществляет деятельность по управлению в отношении многоквартирных домов на основании следующих документов:
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 32 по ул. Крылова в г. Сургуте от 15.02.2013 N 1 (том 2 л.д. 21).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Крылова в г. Сургуте от 04.02.2013 N 2 (том 2 л.д. 29).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 30 по ул. Крылова в г. Сургуте от 15.02.2013 N 1 (том 2 л.д. 36).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 15 по ул. Александра Усольцева в г. Сургуте от 15.08.2013 N 1 (том 2 л.д. 45).
Пунктами 8 указанных протоколов закреплен состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого Управляющая организация будет осуществлять управление, с отсылкой на приложение N 4 к протоколам.
Согласно приложению N 4 к протоколам площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, включается в состав общего имущества после передачи земельного участка в общедолевую собственность в соответствии с действующим законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации прав на помещения в каждом из вышеуказанных многоквартирных домов, обслуживаемых Управляющей компанией.
Управляющая компания включила спорную услугу в договоры на управление вышеуказанными многоквартирными жилыми - приложения N 1 к договорам (пункт 8), определив ее стоимость и взимая плату.
Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, спорная услуга фактически оказана Управляющей компанией и оплачивалась собственниками помещений многоквартирных домов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, на эксплуатирующие организации возложена обязанность по обеспечению чистоты и порядка придомовых территорий, в ведении которых находятся вопросы благоустройства придомовых территорий.
Таким образом, управляющая организация обязана осуществлять работы по уборке и санитарной очистке придомовой территории в силу норм законодательства.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно письму Минэкономразвития Российской Федерации от 07.04.2010 N Д23-1207 государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Жилой многоквартирный дом не может эксплуатироваться без земельного участка, на котором он расположен, а также иных, предназначенных для обслуживания и эксплуатации данного дома объектов, расположенных на указанном земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме независимо от факта регистрации земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу вышеизложенного, доводы Администрации о том, что Общество неправомерно начисляет жильцам дома плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, поскольку земельный участок не сформирован, его государственный кадастровый учет в установленном порядке не проведен, правомерно отклонен судом первой инстанции.
Администрацией не доказано, что Общество как управляющая организация выполняла не поименованные в Договоре управления обязанности по уборке земельного участка, прилегающего к дому. Соответственно, не доказано, что плата за уборку и санитарно-гигиеническую очистку прилегающего земельного участка взималась Обществом неправомерно.
Таким образом, взимая с собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, законными владельцами которого являются собственники помещений в многоквартирном доме, Общество действовало в соответствии с условиями протокола управления многоквартирным домом.
Ссылки Администрации на отсутствие решения собственников по вопросу уборки данной территории являются несостоятельными, поскольку, решением собственников многоквартирного дома выбран способ управления жилым домом - управление управляющей организацией, ООО "Сибпромстрой N 31", этим же собранием утверждена форма договора собственника с управляющей организацией, по которому собственники поручают Обществу оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме; по договору собственник поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности содержания придомовой территории, включая уборку и другие работы по обеспечению санитарного состояния, озеленение, уборку придомовой территории в летний и зимний период.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оспариваемое предписание является незаконным.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Следует отметить, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не подлежат, поскольку податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Администрации города Сургута оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 по делу N А75-2053/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2016 N 08АП-9724/2016 ПО ДЕЛУ N А75-2053/2016
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N 08АП-9724/2016
Дело N А75-2053/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9724/2016) Администрации города Сургута
на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 по делу N А75-2053/2016 (судья Зубакина О.В.),
принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" (ИНН: 8602197976 ОГРН: 1128602027245)
к Администрации города Сургута (ИНН: 8602020249 ОГРН: 1028600603525)
о признании недействительным предписания об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации города Сургута - Багинский Дмитрий Стефанович (паспорт, по доверенности N 428 от 12.07.2016 сроком действия на 3 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" - Стрекаловская Наталья Викторовна (паспорт, по доверенности б\\н от 16.09.2016 сроком действия на 3 года);
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" (далее - заявитель, Общество, ООО "Сибпромстрой N 31", Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее заинтересованного лица, Администрация) о признании недействительным предписания об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 заявленные требования удовлетворены, предписание контрольного управления Администрации города Сургута от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК признано недействительным.
Принимая решение, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 36, 154, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", статьи 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что Общество правомерно начисляет жильцам дома плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, поскольку собственники жилых помещений осуществляют владение и пользование земельным участком, как неразрывно связанным с принадлежащим им на праве собственности помещением, и следовательно обязаны нести соответствующие расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сургута обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнений к ней Администрация указала на отсутствие в вынесенном судебном акте надлежащей правовой оценки доводов о не включении сведений о земельных участках в состав общего имущества собственников, что подтверждено представленными в материалы дела Решениями общих собраний, участки являются не сформированным, и не поставлены на кадастровый учет, что исключает возможность возложения на собственников расходов по их содержанию. Поскольку в договорах, заключенных Управляющей компанией с собственниками не поименованы рассматриваемые земельные участка, то действия Общества по начислению и взиманию платы за уборку и санитарно-гигиеническую очистку спорного земельного участка противоречат положениям действующего законодательства, что свидетельствует о законности оспариваемого предписания.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации города Сургута поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Сибпромстрой N 31" пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании приказа от 30.11.2015 КУ N 28-03-50/15-0-0 (том 1 л.д. 132-134) контрольным управлением Администрации города Сургута проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО "Сибпромстрой N 31" с целью проверки информации, поступившей от председателя инициативной группы ЖК "Парковый" о нарушениях Управляющей компанией жилищного законодательства.
В ходе проверки Администрацией установлено, что управление многоквартирными домами N 26, 30, 32 по улице Крылова и домом N 15 по улице Александра Усольцева осуществляет Управляющая компания на основании решения собственников. Земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не сформированы, не проведен государственный кадастровый учет, границы придомовых территорий не определены. В связи с чем, по мнению органа муниципального жилищного контроля, плата за уборку и санитарно-гигиеническую очистку, механизированную уборку придомовой территории взимается без законных оснований.
По мнению Администрации, данные действия заявителя противоречит пункту 15 раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Результаты проверки отражены в акте от 18.12.2015.2015 N АП-28-03-5015-ЖК (том 1 л.д. 16).
Заявителю выдано предписание об устранении нарушений от 18.12.2015 N П-28-03-50/15-ЖК (том 1 л.д. 15).
Согласно оспариваемому предписанию Обществу необходимо за период с 01.01.2013 до 01.12.2015 произвести перерасчеты платы за содержание и ремонт жилищного фонда по лицевым счетам многоквартирных домов N 26, 30, 32 по ул. Крылова и N 15 по ул. Александра Усольцева путем вычета сумм, начисленных за услугу по уборке и санитарно-гигиенической очистке и услугу по механизированной уборке придомовой территории.
Полагая, что выданное предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.
21.06.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как уже было указано выше, Общество оспаривает законность выданного ему предписания, согласно которого на него возложена обязанность по перерасчету платы за содержание и ремонт жилищного фонда по лицевым счетам многоквартирных домов N 26, 30, 32 по ул. Крылова и N 15 по ул. Александра Усольцева путем вычета сумм, начисленных за услугу по уборке и санитарно-гигиенической очистке и услугу по механизированной уборке придомовой территории.
В обоснование законности оспариваемого предписания Администрация, ссылаясь на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, указала, что поскольку спорный земельный участок является не сформированным и не поставлен на государственный кадастровый учет, и как следствие, не является общим имуществом жильцов многоквартирного дома, то Общество неправомерно начисляет плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, повторно проверив представленные в материалы дела доказательства и доводы Администрации, пришел к выводу об ошибочности вышеизложенной позиции заинтересованного лица, исходя из следующего.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме и др.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, как разъяснено в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В подпункте "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
При этом в силу подпункта "в" пункта 15 Правил N 491 в состав услуг и работ не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Как следует из материалов дела, ООО "Сибпромстрой N 31" осуществляет деятельность по управлению в отношении многоквартирных домов на основании следующих документов:
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 32 по ул. Крылова в г. Сургуте от 15.02.2013 N 1 (том 2 л.д. 21).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Крылова в г. Сургуте от 04.02.2013 N 2 (том 2 л.д. 29).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 30 по ул. Крылова в г. Сургуте от 15.02.2013 N 1 (том 2 л.д. 36).
- протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 15 по ул. Александра Усольцева в г. Сургуте от 15.08.2013 N 1 (том 2 л.д. 45).
Пунктами 8 указанных протоколов закреплен состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого Управляющая организация будет осуществлять управление, с отсылкой на приложение N 4 к протоколам.
Согласно приложению N 4 к протоколам площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, включается в состав общего имущества после передачи земельного участка в общедолевую собственность в соответствии с действующим законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации прав на помещения в каждом из вышеуказанных многоквартирных домов, обслуживаемых Управляющей компанией.
Управляющая компания включила спорную услугу в договоры на управление вышеуказанными многоквартирными жилыми - приложения N 1 к договорам (пункт 8), определив ее стоимость и взимая плату.
Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, спорная услуга фактически оказана Управляющей компанией и оплачивалась собственниками помещений многоквартирных домов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, на эксплуатирующие организации возложена обязанность по обеспечению чистоты и порядка придомовых территорий, в ведении которых находятся вопросы благоустройства придомовых территорий.
Таким образом, управляющая организация обязана осуществлять работы по уборке и санитарной очистке придомовой территории в силу норм законодательства.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно письму Минэкономразвития Российской Федерации от 07.04.2010 N Д23-1207 государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Жилой многоквартирный дом не может эксплуатироваться без земельного участка, на котором он расположен, а также иных, предназначенных для обслуживания и эксплуатации данного дома объектов, расположенных на указанном земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме независимо от факта регистрации земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу вышеизложенного, доводы Администрации о том, что Общество неправомерно начисляет жильцам дома плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, поскольку земельный участок не сформирован, его государственный кадастровый учет в установленном порядке не проведен, правомерно отклонен судом первой инстанции.
Администрацией не доказано, что Общество как управляющая организация выполняла не поименованные в Договоре управления обязанности по уборке земельного участка, прилегающего к дому. Соответственно, не доказано, что плата за уборку и санитарно-гигиеническую очистку прилегающего земельного участка взималась Обществом неправомерно.
Таким образом, взимая с собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, законными владельцами которого являются собственники помещений в многоквартирном доме, Общество действовало в соответствии с условиями протокола управления многоквартирным домом.
Ссылки Администрации на отсутствие решения собственников по вопросу уборки данной территории являются несостоятельными, поскольку, решением собственников многоквартирного дома выбран способ управления жилым домом - управление управляющей организацией, ООО "Сибпромстрой N 31", этим же собранием утверждена форма договора собственника с управляющей организацией, по которому собственники поручают Обществу оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме; по договору собственник поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности содержания придомовой территории, включая уборку и другие работы по обеспечению санитарного состояния, озеленение, уборку придомовой территории в летний и зимний период.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оспариваемое предписание является незаконным.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Следует отметить, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не подлежат, поскольку податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Администрации города Сургута оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.06.2016 по делу N А75-2053/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)