Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Толкунова В.М.
судей Протас Н.И., Сомовой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лутай В.В.,
при участии:
от заявителя: не явился, извещен
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17659/2016) Комитета архитектуры и строительства Администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2016 по делу N А21-2454/2016 (судья Ефименко С.Г.), принятое
по заявлению ООО "Инвестжилстройплюс"
к Комитету архитектуры и строительства Администрации ГО "Город Калининград"
об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство и обязании устранить допущенные нарушения путем выдачи разрешения на строительство
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестжилстройплюс" (ОГРН 1053903289978, ИНН 3906142899, место нахождения: 236022, г. Калининград, ул. Чкалова, д. 48/50; далее - заявитель, ООО "Инвестжилстройплюс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1083925027702, ИНН 3904603262, место нахождения: 236040, г. Калининград, пл. Победы, д. 1, каб. 453; далее - Комитет) о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в отказе Обществу, изложенному в письме исх. N 164-7/у-39-264 от 08.02.2016, в выдаче разрешения на строительство "Многоквартирного 16-этажного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по ул. Генерала Толстикова, 75 А в г. Калининграде" (далее - объект), и об обязании Комитета в установленный законом срок выдать заявителю разрешение на строительство объекта.
Решением суда от 17.05.2016 заявленные требования удовлетворены, суд обязал Комитет в установленный законом срок устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем выдачи ему разрешения на строительство спорного объекта.
Не согласившись с принятым решением, Комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы Комитет указывает, что градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU393010000-306 от 07.12.2007 выдан ООО "Инвестжилстройплюс" до вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 N 146 (далее - Правила N 146). Заявитель не приступил к началу строительства до введения в действие указанных Правил N 146, следовательно, при рассмотрении дела суду следовало руководствоваться редакцией Правил, действующей на момент обращения застройщика за разрешением на строительство объекта капитального строительства. По заявлению Общества был выдан новый ГПЗУ от 27.10.2015 N RU39301000-6201, в пункте 2.2.2 которого установлено предельное количество этажей - 10. Вывод суда о соответствии проектной документации на строительство объекта ГПЗУ необоснован, так как с момента получения экспертных заключений до обращения застройщика за разрешением на строительство прошло более полутора лет.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, дополнительно сообщив о выдаче Комитетом 07.07.2016 во исполнение оспоренного решения суда разрешения на строительство объекта N 39-RU39301000-147-2016, копия которого приложена к отзыву.
От Комитета поступили дополнения к апелляционной жалобе от 23.09.2016.
Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество 22.12.2015 обратилось в Комитет с заявлением (исх. N 164-7/У-850) о предоставлении разрешения на строительство "Многоквартирного 16-этажного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по ул. Генерала Толстикова, 75 А в г. Калининграде".
Земельный участок под многоэтажную жилую застройку с объектом культурно-бытового назначения (земли поселений) с кадастровым номером 39:15:150851:0033, общей площадью 2 135 кв. м принадлежит Обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2006 сделана запись о регистрации N 39-39-01/234/205-062 (свидетельство о государственной регистрации права 39-АА N 358144 от 27.01.2006).
Письмом от 30.12.2015 (вх. N 164-7/У-850-4483) Комитет отказал Обществу в даче разрешения на строительство ввиду:
- 1. несоответствия предоставленной проектной документации документации, по которой получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.05.2014 N 2-1-1-0034-14 ООО "НТО "АЛЕКС" по объекту капитального строительства "Многоквартирный 16-этажный жилой дом с подземной автостоянкой, фитнес-центром по ул. Генерала Толстикова, 75 А", в том числе: размер подземной парковки в осях (36,25x37,80 по экспертизе и 36,25x37,03 по проектной документации), размеры детской площадки (соответственно 160,03 и 145,00) и для занятий физкультурой (239,70 и 164,60);
- 2. несоответствия проектной документации требованиям ГПЗУ:
- - проектная документация разработана на строительство 16-этажного жилого дома (количество этажей - 17), что не соответствует п. 2.2.2. ГПЗУ, согласно которому предельное количество этажей согласно градостроительным регламентам - 10 этажей;
- - открытые наземные автостоянки частично запроектированы за границей предоставленного земельного участка на земельном участке, предоставленном под существующий многоквартирный дом N 77-81 по ул. Толстикова;
- - часть проектируемой комплектной трансформаторной подстанции и бетонные навесы над открытыми наземными автостоянками запроектированы с нарушением места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Позднее, 28.01.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением (вх. N 164-7/У-39) о предоставлении разрешения на строительство указанного выше объекта.
Письмом от 08.02.2016 (исх. N 164-7/у-39-264) Комитет отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Основаниями для отказа послужили следующие выводы Комитета:
- - несоответствие предоставленной проектной документации, по которой получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.05.2014 N 2-1-1-0034-14 ООО "НТО "АЛЕКС" по объекту капитального строительства "Многоквартирный 16-этажный жилой дом с подземной автостоянкой, фитнес-центром по ул. Генерала Толстикова, 75 А" в части площадей спортивных площадок (гимнастическая, для игры в бадминтон и настольный теннис) в разделах проектной документации "Пояснительная записка", "Схема планировочной организации земельного участка", "Архитектурные решения";
- - несоответствие проектной документации требованиям ГПЗУ: проектная документация разработана на строительство 16-этажного жилого дома (количество этажей - 17), что не соответствует п. 2.2.2 ГПЗУ, в соответствии с которым предельное количество этажей согласно градостроительным регламентам составляет 10 этажей; часть проектируемой комплексной трансформаторной подстанции запроектирована с нарушением места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Посчитав последний отказ Комитета в выдаче разрешения на строительство объекта неправомерным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что проектная документация на объект, представленная заявителем, соответствует требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий и нормативных документов, разработана в соответствии с действующим ГПЗУ N RU393010000-306 от 07.12.2007 еще до установления предельной этажности по кварталу в 10 этажей.
Между тем суд не учел следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых для получения такого разрешения документов в порядке, установленном частью 7 статьи 51 ГрК РФ.
Частью 11 статьи 51 ГрК РФ установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям ГПЗУ либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа
Исходя из положений части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или при несоответствии представленных документов требованиям ГПЗУ, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 ГрК РФ).
На основании положений статьи 44 ГрК РФ в составе ГПЗУ указываются границы земельного участка, информация о градостроительном регламенте, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
В силу пунктов 8, 9 статьи 1, части 2 статьи 30 ГрК РФ документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, являются правила землепользования и застройки.
Пунктом 3 статьи 5 Правил N 146 установлено, что они не распространяются на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения этих Правил в действие. Однако, необходимо принимать во внимание, что правоотношения по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства и правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства и реконструкции объектов капитального строительства отличаются по содержанию, имеют разную природу и порядок их возникновения.
В связи с тем, что Общество, как им самим не оспаривается, не приступило к началу строительства до введения в действие названных Правил N 146, а подача настоящего заявления на получение разрешения на строительство в 2016 году с определенными параметрами строительства и пакетом документов обусловлена его волей, поведением, рисками ответственности и последствий - у суда первой инстанции не имелось оснований считать, что данные Правила не распространяются на правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство в спорном периоде.
Поскольку в рамках настоящего дела подлежат разрешению спорные правоотношения, возникшие в результате отказа Комитета в выдаче разрешения на строительство, суду при рассмотрении дела следует руководствоваться именно Правилами N 146, только при соблюдении требований которых Общество имело право на получение разрешения на строительство Объекта.
В силу пункта 2 части 2 статьи 12 Правил N 146 градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке в качестве самостоятельного документа - руководителем органа администрации городского округа "Город Калининград", уполномоченного в области градостроительной деятельности, - в случаях подачи заявлений правообладателями земельных участков, которые планируют реконструкцию, капитальный ремонт принадлежащих им зданий, строений, сооружений, их снос и строительство новых объектов на месте снесенных и располагаемых в границах земельных участков, применительно к которым имеются ранее предоставленные кадастровые планы, но отсутствуют ГПЗУ, либо ранее утвержденные ГПЗУ перестали соответствовать настоящим Правилам ввиду внесения изменений в Правила.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Следовательно, использование земельного участка (в том числе посредством осуществления на нем строительства объекта недвижимости) ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, составной частью которых являются градостроительные регламенты (статья 30 ГрК РФ).
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 ГрК РФ ГПЗУ является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Комитет обоснованно замечает, поскольку ГПЗУ N RU393010000-306 от 07.12.2007 выдан до вступления в силу Правил N 146, данный ГПЗУ утратил свою актуальность к моменту рассматриваемого обращения заявителя и в связи с отсутствием к этому моменту начала строительства применению не подлежит.
По заявлению ООО "Инвестжилстройплюс" был выдан новый ГПЗУ от 27.10.2015 N RU39301000-6201, отражающий актуальную информацию о действующих градостроительных регламентах. Пунктом 2.2.2 данного ГПЗУ установлено предельное количество этажей в рассматриваемой зоне согласно градостроительным регламентам - 10 этажей.
Судом первой инстанции не учтено, что с момента получения представленных в дело экспертных заключений до обращения застройщика за разрешением на строительство прошло более полутора лет, следовательно, представляемая в уполномоченный орган проектная документация должна быть актуализирована.
Суд первой инстанции не учел, что по смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13).
Таким образом, оспоренный отказ Комитета законодательству не противоречит.
Следует также заметить, что судом первой инстанции оставлены без внимания и опровержения иные, помимо соблюдения этажности, замечания Комитета, которые заявителем не отрицаются.
Последовавшая после решения суда выдача Комитетом 07.07.2016 разрешения на строительство объекта и заключение после этого Обществом договоров долевого строительства в силу вышеизложенного не могут для апелляционного суда служить подтверждением незаконности рассматриваемого отказа Комитета, и как следствие, вести к фактическому преодолению судебным решением публичного правопорядка и требований законности в рассматриваемой сфере правоотношений.
Для удовлетворения заявленных требований по данной категории дел необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспоренных действий закону и нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, части 2, 3 статьи 201 АПК РФ).
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку оспоренный отказ Комитета закона не нарушает, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2016 по делу N А21-2454/2016 отменить.
В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Инвестжилстройплюс" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2016 N 13АП-17659/2016 ПО ДЕЛУ N А21-2454/2016
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. N 13АП-17659/2016
Дело N А21-2454/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Толкунова В.М.
судей Протас Н.И., Сомовой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лутай В.В.,
при участии:
от заявителя: не явился, извещен
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17659/2016) Комитета архитектуры и строительства Администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2016 по делу N А21-2454/2016 (судья Ефименко С.Г.), принятое
по заявлению ООО "Инвестжилстройплюс"
к Комитету архитектуры и строительства Администрации ГО "Город Калининград"
об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство и обязании устранить допущенные нарушения путем выдачи разрешения на строительство
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестжилстройплюс" (ОГРН 1053903289978, ИНН 3906142899, место нахождения: 236022, г. Калининград, ул. Чкалова, д. 48/50; далее - заявитель, ООО "Инвестжилстройплюс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1083925027702, ИНН 3904603262, место нахождения: 236040, г. Калининград, пл. Победы, д. 1, каб. 453; далее - Комитет) о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в отказе Обществу, изложенному в письме исх. N 164-7/у-39-264 от 08.02.2016, в выдаче разрешения на строительство "Многоквартирного 16-этажного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по ул. Генерала Толстикова, 75 А в г. Калининграде" (далее - объект), и об обязании Комитета в установленный законом срок выдать заявителю разрешение на строительство объекта.
Решением суда от 17.05.2016 заявленные требования удовлетворены, суд обязал Комитет в установленный законом срок устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем выдачи ему разрешения на строительство спорного объекта.
Не согласившись с принятым решением, Комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы Комитет указывает, что градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU393010000-306 от 07.12.2007 выдан ООО "Инвестжилстройплюс" до вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 N 146 (далее - Правила N 146). Заявитель не приступил к началу строительства до введения в действие указанных Правил N 146, следовательно, при рассмотрении дела суду следовало руководствоваться редакцией Правил, действующей на момент обращения застройщика за разрешением на строительство объекта капитального строительства. По заявлению Общества был выдан новый ГПЗУ от 27.10.2015 N RU39301000-6201, в пункте 2.2.2 которого установлено предельное количество этажей - 10. Вывод суда о соответствии проектной документации на строительство объекта ГПЗУ необоснован, так как с момента получения экспертных заключений до обращения застройщика за разрешением на строительство прошло более полутора лет.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, дополнительно сообщив о выдаче Комитетом 07.07.2016 во исполнение оспоренного решения суда разрешения на строительство объекта N 39-RU39301000-147-2016, копия которого приложена к отзыву.
От Комитета поступили дополнения к апелляционной жалобе от 23.09.2016.
Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество 22.12.2015 обратилось в Комитет с заявлением (исх. N 164-7/У-850) о предоставлении разрешения на строительство "Многоквартирного 16-этажного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по ул. Генерала Толстикова, 75 А в г. Калининграде".
Земельный участок под многоэтажную жилую застройку с объектом культурно-бытового назначения (земли поселений) с кадастровым номером 39:15:150851:0033, общей площадью 2 135 кв. м принадлежит Обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2006 сделана запись о регистрации N 39-39-01/234/205-062 (свидетельство о государственной регистрации права 39-АА N 358144 от 27.01.2006).
Письмом от 30.12.2015 (вх. N 164-7/У-850-4483) Комитет отказал Обществу в даче разрешения на строительство ввиду:
- 1. несоответствия предоставленной проектной документации документации, по которой получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.05.2014 N 2-1-1-0034-14 ООО "НТО "АЛЕКС" по объекту капитального строительства "Многоквартирный 16-этажный жилой дом с подземной автостоянкой, фитнес-центром по ул. Генерала Толстикова, 75 А", в том числе: размер подземной парковки в осях (36,25x37,80 по экспертизе и 36,25x37,03 по проектной документации), размеры детской площадки (соответственно 160,03 и 145,00) и для занятий физкультурой (239,70 и 164,60);
- 2. несоответствия проектной документации требованиям ГПЗУ:
- - проектная документация разработана на строительство 16-этажного жилого дома (количество этажей - 17), что не соответствует п. 2.2.2. ГПЗУ, согласно которому предельное количество этажей согласно градостроительным регламентам - 10 этажей;
- - открытые наземные автостоянки частично запроектированы за границей предоставленного земельного участка на земельном участке, предоставленном под существующий многоквартирный дом N 77-81 по ул. Толстикова;
- - часть проектируемой комплектной трансформаторной подстанции и бетонные навесы над открытыми наземными автостоянками запроектированы с нарушением места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Позднее, 28.01.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением (вх. N 164-7/У-39) о предоставлении разрешения на строительство указанного выше объекта.
Письмом от 08.02.2016 (исх. N 164-7/у-39-264) Комитет отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Основаниями для отказа послужили следующие выводы Комитета:
- - несоответствие предоставленной проектной документации, по которой получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.05.2014 N 2-1-1-0034-14 ООО "НТО "АЛЕКС" по объекту капитального строительства "Многоквартирный 16-этажный жилой дом с подземной автостоянкой, фитнес-центром по ул. Генерала Толстикова, 75 А" в части площадей спортивных площадок (гимнастическая, для игры в бадминтон и настольный теннис) в разделах проектной документации "Пояснительная записка", "Схема планировочной организации земельного участка", "Архитектурные решения";
- - несоответствие проектной документации требованиям ГПЗУ: проектная документация разработана на строительство 16-этажного жилого дома (количество этажей - 17), что не соответствует п. 2.2.2 ГПЗУ, в соответствии с которым предельное количество этажей согласно градостроительным регламентам составляет 10 этажей; часть проектируемой комплексной трансформаторной подстанции запроектирована с нарушением места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Посчитав последний отказ Комитета в выдаче разрешения на строительство объекта неправомерным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что проектная документация на объект, представленная заявителем, соответствует требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий и нормативных документов, разработана в соответствии с действующим ГПЗУ N RU393010000-306 от 07.12.2007 еще до установления предельной этажности по кварталу в 10 этажей.
Между тем суд не учел следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых для получения такого разрешения документов в порядке, установленном частью 7 статьи 51 ГрК РФ.
Частью 11 статьи 51 ГрК РФ установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям ГПЗУ либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа
Исходя из положений части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или при несоответствии представленных документов требованиям ГПЗУ, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 ГрК РФ).
На основании положений статьи 44 ГрК РФ в составе ГПЗУ указываются границы земельного участка, информация о градостроительном регламенте, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
В силу пунктов 8, 9 статьи 1, части 2 статьи 30 ГрК РФ документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, являются правила землепользования и застройки.
Пунктом 3 статьи 5 Правил N 146 установлено, что они не распространяются на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения этих Правил в действие. Однако, необходимо принимать во внимание, что правоотношения по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства и правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства и реконструкции объектов капитального строительства отличаются по содержанию, имеют разную природу и порядок их возникновения.
В связи с тем, что Общество, как им самим не оспаривается, не приступило к началу строительства до введения в действие названных Правил N 146, а подача настоящего заявления на получение разрешения на строительство в 2016 году с определенными параметрами строительства и пакетом документов обусловлена его волей, поведением, рисками ответственности и последствий - у суда первой инстанции не имелось оснований считать, что данные Правила не распространяются на правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство в спорном периоде.
Поскольку в рамках настоящего дела подлежат разрешению спорные правоотношения, возникшие в результате отказа Комитета в выдаче разрешения на строительство, суду при рассмотрении дела следует руководствоваться именно Правилами N 146, только при соблюдении требований которых Общество имело право на получение разрешения на строительство Объекта.
В силу пункта 2 части 2 статьи 12 Правил N 146 градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке в качестве самостоятельного документа - руководителем органа администрации городского округа "Город Калининград", уполномоченного в области градостроительной деятельности, - в случаях подачи заявлений правообладателями земельных участков, которые планируют реконструкцию, капитальный ремонт принадлежащих им зданий, строений, сооружений, их снос и строительство новых объектов на месте снесенных и располагаемых в границах земельных участков, применительно к которым имеются ранее предоставленные кадастровые планы, но отсутствуют ГПЗУ, либо ранее утвержденные ГПЗУ перестали соответствовать настоящим Правилам ввиду внесения изменений в Правила.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Следовательно, использование земельного участка (в том числе посредством осуществления на нем строительства объекта недвижимости) ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, составной частью которых являются градостроительные регламенты (статья 30 ГрК РФ).
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 ГрК РФ ГПЗУ является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Комитет обоснованно замечает, поскольку ГПЗУ N RU393010000-306 от 07.12.2007 выдан до вступления в силу Правил N 146, данный ГПЗУ утратил свою актуальность к моменту рассматриваемого обращения заявителя и в связи с отсутствием к этому моменту начала строительства применению не подлежит.
По заявлению ООО "Инвестжилстройплюс" был выдан новый ГПЗУ от 27.10.2015 N RU39301000-6201, отражающий актуальную информацию о действующих градостроительных регламентах. Пунктом 2.2.2 данного ГПЗУ установлено предельное количество этажей в рассматриваемой зоне согласно градостроительным регламентам - 10 этажей.
Судом первой инстанции не учтено, что с момента получения представленных в дело экспертных заключений до обращения застройщика за разрешением на строительство прошло более полутора лет, следовательно, представляемая в уполномоченный орган проектная документация должна быть актуализирована.
Суд первой инстанции не учел, что по смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13).
Таким образом, оспоренный отказ Комитета законодательству не противоречит.
Следует также заметить, что судом первой инстанции оставлены без внимания и опровержения иные, помимо соблюдения этажности, замечания Комитета, которые заявителем не отрицаются.
Последовавшая после решения суда выдача Комитетом 07.07.2016 разрешения на строительство объекта и заключение после этого Обществом договоров долевого строительства в силу вышеизложенного не могут для апелляционного суда служить подтверждением незаконности рассматриваемого отказа Комитета, и как следствие, вести к фактическому преодолению судебным решением публичного правопорядка и требований законности в рассматриваемой сфере правоотношений.
Для удовлетворения заявленных требований по данной категории дел необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспоренных действий закону и нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, части 2, 3 статьи 201 АПК РФ).
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку оспоренный отказ Комитета закона не нарушает, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2016 по делу N А21-2454/2016 отменить.
В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Инвестжилстройплюс" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ТОЛКУНОВ
В.М.ТОЛКУНОВ
Судьи
Н.И.ПРОТАС
Е.А.СОМОВА
Н.И.ПРОТАС
Е.А.СОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)