Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Управления Росреестра по РК на решение Петрозаводского городского суда РК от 17 сентября 2015 года по иску Г.О.А.1 и Г.О.А.2 к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истцы обратились в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...>. <...> дополнительным соглашением было внесено изменение, произошла замена <...>. Квартира была принята истцами, паевой взнос истцами выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...> <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по <...>. <...> <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> <...> в <...>. <...> истцами в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> <...> в <...>. Истцы просили признать за ними право долевой собственности (по 1/2 доли в праве) на <...> по пер. <...> <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ними право долевой собственности (по 1/2 доли в праве) на указанную квартиру.
Решением суда иск удовлетворен. Суд признал за истцами право собственности по 1/2 доли в праве за каждым на квартиру в <...>, пер. <...> <...>, <...>. В удовлетворении остальной части иска отказал.
С таким решением не согласен ответчик Управление Росреестра по РК. В апелляционной жалобе его представитель указывает, что в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности застройщика - ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, расположенный в <...>, пер. <...> <...>, <...>. Государственная регистрация права собственности на указанный жилой дом произведена на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <...>; дополнительного соглашения к договору аренды от <...> земельного участка от <...>; договора аренды земельного участка от <...>. Сведения о государственной регистрации прав ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо иных лиц на спорную квартиру в ЕГРП отсутствуют. Инвестиционный договор между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с ЖК "Новый Сайнаволок", а также соглашение о паевом взносе между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами не соответствуют требованиям действующего законодательства. В связи с оплатой паевого взноса у истцов как участников кооператива "Новый Сайнаволок" возникает право общей долевой собственности на объект, который является частью многоквартирного дома. ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировало право собственности на индивидуальный жилой дом. Документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отсутствуют. В отношении данного дома была проведена перепланировка и переустройство. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела индивидуального жилого дома на отдельные квартиры с присвоением нумерации квартир. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Управление полагает, что при рассмотрении дела необходимо было оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Признание за истцами права собственности возможно только после признания права собственности застройщика на самовольную постройку многоквартирный жилой дом. Либо государственная регистрация права собственности истцов будет возможной на основании договора об отчуждении указанной выше квартиры. Просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. доводы жалобы поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцами права собственности на квартиру.
Представители ответчиков ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" Ф.А.Ю. и Д.А.Г. с жалобой не согласны, просили оставить решение суда без изменения, при рассмотрении дела учесть выводы экспертного исследования.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Представители третьих лиц администрации Петрозаводского городского округа и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК" в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчиков, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Г.О.А.1, Г.О.А.2 заключено соглашение о паевом взносе в соответствии с которым Г.О.А.1 и Г.О.А.2 обязались вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в их собственность по завершению строительства.
Дополнительным соглашением от <...> в соглашение о паевом взносе было внесено изменение, касающееся объекта строительства, - произошла замена <...> на трехкомнатную <...>, общей площадью <...> кв. м
<...> между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объект инвестирования <...> (проект <...>), подлежащий приемке Жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность члена кооператива, а другая сторона (Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок") обязуется оплатить обусловленную данным договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность члена кооператива.
Истцами полностью внесен паевой взнос в размере <...> руб. по соглашению.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайноволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе <...> внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "<...>" II очередь, земельный участок <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>. II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б <...>, строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б <...>, строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> <...> в <...>.
При этом, ответчик жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" свои обязательства перед истцами по договору не исполнил, спорная квартира в собственность истцов не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, <...>, пер. <...> <...>, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир <...><...>.
Постановление администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...> по переулку <...> <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>, со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м
<...> между застройщиком ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" составлен акт приема-передачи объекта- <...> многоквартирного <...> по пер. <...> <...>.
<...> истцы обратились в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
<...> истцам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома тип Б <...>, строительный <...>, в районе <...> <...>.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истцов о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорная <...>, являясь составной частью жилого <...>, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, коллегия полагает заслуживающими и подлежащими проверке доводы Управления Росреестра по РК как в суде первой инстанции так и в апелляционной жалобе о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого дома N <...> по пер. <...> <...>, в рамках рассмотрения аналогичного гражданского дела, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на 1, 2 и 3 этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделка потолка лестничной клетки путем володисперсионной окраски, необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта.
Оснований не доверять выводам указанного экспертного исследования не имеется, в связи с чем оно подлежит признанию надлежащим доказательством.
Исследовав в совокупности представленные суду первой инстанции доказательства и дополнительные доказательства, в т.ч. экспертное исследование ООО <...>, коллегия полагает, что при таких обстоятельствах наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истца. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истцы не лишены права предъявления соответствующих требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцами на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ по 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости - <...> по переулку <...> <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права истцов, полностью оплативших паевой взнос, на получение в собственность имущества.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 сентября 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4481/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N 33-4481/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Управления Росреестра по РК на решение Петрозаводского городского суда РК от 17 сентября 2015 года по иску Г.О.А.1 и Г.О.А.2 к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истцы обратились в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...>. <...> дополнительным соглашением было внесено изменение, произошла замена <...>. Квартира была принята истцами, паевой взнос истцами выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...> <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по <...>. <...> <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> <...> в <...>. <...> истцами в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> <...> в <...>. Истцы просили признать за ними право долевой собственности (по 1/2 доли в праве) на <...> по пер. <...> <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ними право долевой собственности (по 1/2 доли в праве) на указанную квартиру.
Решением суда иск удовлетворен. Суд признал за истцами право собственности по 1/2 доли в праве за каждым на квартиру в <...>, пер. <...> <...>, <...>. В удовлетворении остальной части иска отказал.
С таким решением не согласен ответчик Управление Росреестра по РК. В апелляционной жалобе его представитель указывает, что в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности застройщика - ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, расположенный в <...>, пер. <...> <...>, <...>. Государственная регистрация права собственности на указанный жилой дом произведена на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <...>; дополнительного соглашения к договору аренды от <...> земельного участка от <...>; договора аренды земельного участка от <...>. Сведения о государственной регистрации прав ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в указанном доме, а также сведения о государственной регистрации прав каких-либо иных лиц на спорную квартиру в ЕГРП отсутствуют. Инвестиционный договор между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с ЖК "Новый Сайнаволок", а также соглашение о паевом взносе между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами не соответствуют требованиям действующего законодательства. В связи с оплатой паевого взноса у истцов как участников кооператива "Новый Сайнаволок" возникает право общей долевой собственности на объект, который является частью многоквартирного дома. ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировало право собственности на индивидуальный жилой дом. Документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отсутствуют. В отношении данного дома была проведена перепланировка и переустройство. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела индивидуального жилого дома на отдельные квартиры с присвоением нумерации квартир. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Управление полагает, что при рассмотрении дела необходимо было оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Признание за истцами права собственности возможно только после признания права собственности застройщика на самовольную постройку многоквартирный жилой дом. Либо государственная регистрация права собственности истцов будет возможной на основании договора об отчуждении указанной выше квартиры. Просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. доводы жалобы поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцами права собственности на квартиру.
Представители ответчиков ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" Ф.А.Ю. и Д.А.Г. с жалобой не согласны, просили оставить решение суда без изменения, при рассмотрении дела учесть выводы экспертного исследования.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Представители третьих лиц администрации Петрозаводского городского округа и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК" в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчиков, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Г.О.А.1, Г.О.А.2 заключено соглашение о паевом взносе в соответствии с которым Г.О.А.1 и Г.О.А.2 обязались вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в их собственность по завершению строительства.
Дополнительным соглашением от <...> в соглашение о паевом взносе было внесено изменение, касающееся объекта строительства, - произошла замена <...> на трехкомнатную <...>, общей площадью <...> кв. м
<...> между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объект инвестирования <...> (проект <...>), подлежащий приемке Жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность члена кооператива, а другая сторона (Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок") обязуется оплатить обусловленную данным договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность члена кооператива.
Истцами полностью внесен паевой взнос в размере <...> руб. по соглашению.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайноволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе <...> внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "<...>" II очередь, земельный участок <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>. II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б <...>, строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б <...>, строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> <...> в <...>.
При этом, ответчик жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" свои обязательства перед истцами по договору не исполнил, спорная квартира в собственность истцов не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, <...>, пер. <...> <...>, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир <...><...>.
Постановление администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...> по переулку <...> <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>, со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м
<...> между застройщиком ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" составлен акт приема-передачи объекта- <...> многоквартирного <...> по пер. <...> <...>.
<...> истцы обратились в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
<...> истцам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома тип Б <...>, строительный <...>, в районе <...> <...>.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истцов о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорная <...>, являясь составной частью жилого <...>, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, коллегия полагает заслуживающими и подлежащими проверке доводы Управления Росреестра по РК как в суде первой инстанции так и в апелляционной жалобе о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого дома N <...> по пер. <...> <...>, в рамках рассмотрения аналогичного гражданского дела, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на 1, 2 и 3 этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделка потолка лестничной клетки путем володисперсионной окраски, необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта.
Оснований не доверять выводам указанного экспертного исследования не имеется, в связи с чем оно подлежит признанию надлежащим доказательством.
Исследовав в совокупности представленные суду первой инстанции доказательства и дополнительные доказательства, в т.ч. экспертное исследование ООО <...>, коллегия полагает, что при таких обстоятельствах наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истца. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истцы не лишены права предъявления соответствующих требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцами на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ по 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости - <...> по переулку <...> <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права истцов, полностью оплативших паевой взнос, на получение в собственность имущества.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 сентября 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)