Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, указывает, что ответчик направил ему требование о сносе дома, не включающее в себя предложения о выкупе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зяблицева Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Фомина В.И., судей Пьянкова Д.А. и Кузнецовой Е.Ю., при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 23 ноября 2015 года дело по апелляционной жалобе администрации городского округа "Город Губаха" на решение Губахинского городского суда Пермского края от 11 августа 2015 г., которым постановлено:
"Обязать администрацию городского округа "Город Губаха" принять решение об изъятии путем выкупа у С. жилого помещения - квартиры площадью 63,9 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
Взыскать с администрации городского округа "Город Губаха" в пользу С. выкупную цену за жилое помещение <...> руб."
Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя администрации городского округа "Город Губаха" К., представителя истца С. - В., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику администрации городского округа "Город Губаха" о возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения путем выкупа и взыскании выкупной цены, определенной из средней расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра общей площади жилого помещения в городском округе "Город Губаха", утвержденной на второй квартал 2015 года.
В обоснование требований указал на то, что он является собственником квартиры N <...> площадью 63,9 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную программу по переселению из аварийных домов, ответчик направил ему требование о сносе дома, он направила ответчику сообщение об отказе осуществить снос.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Представитель ответчика иск не признала.
Истец в судебное заседание не явился, был извещен.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа "Город Губаха" просит об отмене постановленного судом решения. Полагает, что заявителем был выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку права собственника жилых помещений дома N <...> по ул. <...> в связи с включением в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда уже обеспечены, срок реализации программы по переселению и принятию мер по переселению жильцов дома N <...> по ул. <...> - 2017 год. Полагает, таким образом, что права заявителя не нарушены и реализуются в соответствие действующим законодательством. Считает, что доводы о бездействии ответчика не находят своего подтверждения, поскольку мероприятия по переселению ответчиком в соответствии с целевой программой принимаются. Полагает, что поскольку сроков для принятия решения о предъявлении уведомления об изъятии жилого помещения с приложенным соглашением о выкупной цене, о сроках и порядка изъятия для органа местного самоуправления законодательством не установлено, оснований считать что бездействия Ответчика приводит к нарушению прав истца нет. Истец в орган местного самоуправления не обращался, в связи с чем полагает, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, не проведена, поэтому оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности изъять у истца жилое помещение, а тем более выплатить выкупную цену у суда не имелось. Указывает также, что при определении размера возмещения за жилое помещение должна приниматься во внимание только рыночная стоимость жилого помещения, согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ, а не расчет представленный истцом.
В дополнении к апелляционной жалобе представитель ответчика, ссылаясь на положения ст. 1 Федерального закона "О государственной социальной помощи", ст. 32 ЖК РФ, указывает, что положения Постановления администрации г. Губаха от 30 июня 2014 г. N 741 о выкупной цене не могут применятся к физическим лицам, поскольку получателем субсидии является муниципальное образование. Отмечает, что изменениями в указанный муниципальный правовой акт установлено, что выкупная цена определяется на основании рыночного отчета о стоимости жилого помещения.
В возражении на апелляционную жалобу представитель истца полагает решение суда не подлежащим отмене или изменению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на отмене решения суда настаивала.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, заслушав мнение представителей сторон, проверив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", обращает внимание судов на то, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Поскольку истец является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежали применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 ст. 32 Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу ч. 10 ст. 32 названного Кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 данного Кодекса.
Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со ст. 56, 61, 67 ГПК РФ 17 ноября 2011 г. межведомственная комиссия Северо-Углеуральского городского поселения приняла решение о признании многоквартирного жилого дома N <...> по улице <...> в поселке Углеуральском города Губахи аварийным и подлежащим сносу.
В акте обследования дома от 03.11.2011 года, составленном специалистами Губахинского филиала ГУП "Центр технической инвентаризации" указывается на значительную степень износа конструкций дома: прогрессирующие сквозные трещины в цоколе, искривление линии цоколя, выпучивание стен бруса и прогибы, глубокие трещины в венцах, поражение бруса гнилью, перекос дверных и оконных проемов, поражение гнилью и оседание углов стен, продуваемость и промерзание стен, заметный прогиб перекрытия, ослабление креплений листов шифера к обрешетке на кровле, отсутствие отдельных листов шифера, гниль стропил и обрешетки, просадку пола,. поражение гнилью отдельных лаг, проржавение систем трубопроводов отопления, водопровода, канализации, общий процент износа по дому в 71%.
Постановлением администрации г. Губаха N 399 от 27 марта 2014 г.
утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Губахинского городского округа на 2013-2017 годы", в которую включен вышеуказанный дом.
22 апреля 2014 г. Постановлением администрации г. Губаха N 518 постановлено признать наличие угрозы возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с возможностью обрушения дома.
30 мая 2014 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности, на основании договора купли-продажи от 02 июня 2013 г., истца С. на квартиру N <...> площадью 63,9 кв. м, по адресу: <...>.
02 июня 2014 г. Постановлением администрации городского поселения "Город Губаха" N 648 утвержден реестр многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в реестре указан планируемый срок сноса данного дома в 2017 году.
Решением Губахинского городского суда от 08 июля 2014, вступившим в законную силу 13 октября 2014 г., на ответчика возложена обязанность предъявить истцу требование о сносе дома в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.
29 октября 2014 года, на основании решения суда, администрация предъявила истцу требование о сносе дома в срок до 01 января 2015 г.
30 декабря 2014 г. истец уведомил администрацию г. Губаха об отказе сносить жилое помещение.
Постановлением администрации N 582 от 28 мая 2015 г. утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Губахинского городского округа на 2013-2017 годы", в которую включен дом истца.
Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ. суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что ответчиком, уклоняющимся от выкупа жилого помещения в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, включенного в адресную программу по сносу, нарушаются права истца.
Определяя размер выкупной цены суд первой инстанции, руководствуясь п. 1.8. Порядка реализации приоритетного регионального проекта "Достойное жилье", утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 08.02.2008 N 14-П исходил из размера субсидии на реализацию муниципальных проектов в рамках подпроекта "Ликвидация ветхих (аварийных) домов", которая рассчитывается исходя из ежеквартально утверждаемой распоряжением Правительства Пермского края средней расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра общей площади жилого помещения по соответствующим муниципальным образованиям.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда был включен соответствующий в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
В данном случае истец выбрал способ обеспечения его жилищных прав в виде выкупа жилого помещения.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии нарушения прав истца и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в целом не могут быть признаны обоснованными.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об определении размера выкупной цены.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупе жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное имущество (земельный участок, жилой дом), стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Иной порядок определения выкупной цены, кроме как определения рыночной стоимости жилого помещения, и убытков причиненные собственнику его изъятием, законом не предусмотрен.
Порядок реализации приоритетного регионального проекта "Достойное жилье" (утв. Постановлением Правительства Пермского края от 08 февраля 2008 г. N 14-п) регулирует предоставление бюджетам муниципальных районов (городских округов) Пермского края субсидий на софинансирование расходных обязательств, возникающих при выполнении полномочий органов местного самоуправления по вопросам местного значения при реализации приоритетных муниципальных проектов в рамках регионального проекта и регулирует отношения между гражданами - собственниками помещений и органами местного самоуправления.
Таким образов вывод суда о возможности установления такой цены на основании расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра является необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-11513/2015
Требование: О возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, о взыскании его выкупной цены.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, указывает, что ответчик направил ему требование о сносе дома, не включающее в себя предложения о выкупе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 ноября 2015 г. по делу N 33-11513
Судья Зяблицева Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Фомина В.И., судей Пьянкова Д.А. и Кузнецовой Е.Ю., при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 23 ноября 2015 года дело по апелляционной жалобе администрации городского округа "Город Губаха" на решение Губахинского городского суда Пермского края от 11 августа 2015 г., которым постановлено:
"Обязать администрацию городского округа "Город Губаха" принять решение об изъятии путем выкупа у С. жилого помещения - квартиры площадью 63,9 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
Взыскать с администрации городского округа "Город Губаха" в пользу С. выкупную цену за жилое помещение <...> руб."
Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя администрации городского округа "Город Губаха" К., представителя истца С. - В., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику администрации городского округа "Город Губаха" о возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения путем выкупа и взыскании выкупной цены, определенной из средней расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра общей площади жилого помещения в городском округе "Город Губаха", утвержденной на второй квартал 2015 года.
В обоснование требований указал на то, что он является собственником квартиры N <...> площадью 63,9 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную программу по переселению из аварийных домов, ответчик направил ему требование о сносе дома, он направила ответчику сообщение об отказе осуществить снос.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Представитель ответчика иск не признала.
Истец в судебное заседание не явился, был извещен.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа "Город Губаха" просит об отмене постановленного судом решения. Полагает, что заявителем был выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку права собственника жилых помещений дома N <...> по ул. <...> в связи с включением в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда уже обеспечены, срок реализации программы по переселению и принятию мер по переселению жильцов дома N <...> по ул. <...> - 2017 год. Полагает, таким образом, что права заявителя не нарушены и реализуются в соответствие действующим законодательством. Считает, что доводы о бездействии ответчика не находят своего подтверждения, поскольку мероприятия по переселению ответчиком в соответствии с целевой программой принимаются. Полагает, что поскольку сроков для принятия решения о предъявлении уведомления об изъятии жилого помещения с приложенным соглашением о выкупной цене, о сроках и порядка изъятия для органа местного самоуправления законодательством не установлено, оснований считать что бездействия Ответчика приводит к нарушению прав истца нет. Истец в орган местного самоуправления не обращался, в связи с чем полагает, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, не проведена, поэтому оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности изъять у истца жилое помещение, а тем более выплатить выкупную цену у суда не имелось. Указывает также, что при определении размера возмещения за жилое помещение должна приниматься во внимание только рыночная стоимость жилого помещения, согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ, а не расчет представленный истцом.
В дополнении к апелляционной жалобе представитель ответчика, ссылаясь на положения ст. 1 Федерального закона "О государственной социальной помощи", ст. 32 ЖК РФ, указывает, что положения Постановления администрации г. Губаха от 30 июня 2014 г. N 741 о выкупной цене не могут применятся к физическим лицам, поскольку получателем субсидии является муниципальное образование. Отмечает, что изменениями в указанный муниципальный правовой акт установлено, что выкупная цена определяется на основании рыночного отчета о стоимости жилого помещения.
В возражении на апелляционную жалобу представитель истца полагает решение суда не подлежащим отмене или изменению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на отмене решения суда настаивала.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, заслушав мнение представителей сторон, проверив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", обращает внимание судов на то, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Поскольку истец является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежали применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 ст. 32 Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу ч. 10 ст. 32 названного Кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 данного Кодекса.
Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со ст. 56, 61, 67 ГПК РФ 17 ноября 2011 г. межведомственная комиссия Северо-Углеуральского городского поселения приняла решение о признании многоквартирного жилого дома N <...> по улице <...> в поселке Углеуральском города Губахи аварийным и подлежащим сносу.
В акте обследования дома от 03.11.2011 года, составленном специалистами Губахинского филиала ГУП "Центр технической инвентаризации" указывается на значительную степень износа конструкций дома: прогрессирующие сквозные трещины в цоколе, искривление линии цоколя, выпучивание стен бруса и прогибы, глубокие трещины в венцах, поражение бруса гнилью, перекос дверных и оконных проемов, поражение гнилью и оседание углов стен, продуваемость и промерзание стен, заметный прогиб перекрытия, ослабление креплений листов шифера к обрешетке на кровле, отсутствие отдельных листов шифера, гниль стропил и обрешетки, просадку пола,. поражение гнилью отдельных лаг, проржавение систем трубопроводов отопления, водопровода, канализации, общий процент износа по дому в 71%.
Постановлением администрации г. Губаха N 399 от 27 марта 2014 г.
утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Губахинского городского округа на 2013-2017 годы", в которую включен вышеуказанный дом.
22 апреля 2014 г. Постановлением администрации г. Губаха N 518 постановлено признать наличие угрозы возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с возможностью обрушения дома.
30 мая 2014 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности, на основании договора купли-продажи от 02 июня 2013 г., истца С. на квартиру N <...> площадью 63,9 кв. м, по адресу: <...>.
02 июня 2014 г. Постановлением администрации городского поселения "Город Губаха" N 648 утвержден реестр многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в реестре указан планируемый срок сноса данного дома в 2017 году.
Решением Губахинского городского суда от 08 июля 2014, вступившим в законную силу 13 октября 2014 г., на ответчика возложена обязанность предъявить истцу требование о сносе дома в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.
29 октября 2014 года, на основании решения суда, администрация предъявила истцу требование о сносе дома в срок до 01 января 2015 г.
30 декабря 2014 г. истец уведомил администрацию г. Губаха об отказе сносить жилое помещение.
Постановлением администрации N 582 от 28 мая 2015 г. утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Губахинского городского округа на 2013-2017 годы", в которую включен дом истца.
Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ. суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что ответчиком, уклоняющимся от выкупа жилого помещения в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, включенного в адресную программу по сносу, нарушаются права истца.
Определяя размер выкупной цены суд первой инстанции, руководствуясь п. 1.8. Порядка реализации приоритетного регионального проекта "Достойное жилье", утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 08.02.2008 N 14-П исходил из размера субсидии на реализацию муниципальных проектов в рамках подпроекта "Ликвидация ветхих (аварийных) домов", которая рассчитывается исходя из ежеквартально утверждаемой распоряжением Правительства Пермского края средней расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра общей площади жилого помещения по соответствующим муниципальным образованиям.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда был включен соответствующий в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
В данном случае истец выбрал способ обеспечения его жилищных прав в виде выкупа жилого помещения.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии нарушения прав истца и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в целом не могут быть признаны обоснованными.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об определении размера выкупной цены.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупе жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное имущество (земельный участок, жилой дом), стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Иной порядок определения выкупной цены, кроме как определения рыночной стоимости жилого помещения, и убытков причиненные собственнику его изъятием, законом не предусмотрен.
Порядок реализации приоритетного регионального проекта "Достойное жилье" (утв. Постановлением Правительства Пермского края от 08 февраля 2008 г. N 14-п) регулирует предоставление бюджетам муниципальных районов (городских округов) Пермского края субсидий на софинансирование расходных обязательств, возникающих при выполнении полномочий органов местного самоуправления по вопросам местного значения при реализации приоритетных муниципальных проектов в рамках регионального проекта и регулирует отношения между гражданами - собственниками помещений и органами местного самоуправления.
Таким образов вывод суда о возможности установления такой цены на основании расчетной стоимости строительства и приобретения одного квадратного метра является необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)