Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 29.04.2016
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей Донцова П.В.,
Протасова А.И.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567), г. Тамбов:
- от Управления государственного строительного надзора Тамбовской области (ОГРН 1046882297494, ИНН 6829005844), г. Тамбов: Балакиной Д.А., представителя по доверенности б/н от 15.01.2015;
- Сазонова А.В., представителя по доверенности N 01-1174 от 27.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 по делу N А64-6338/2015 (судья Парфенова Л.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567), г. Тамбов к Управлению государственного строительного надзора Тамбовской области (ОГРН 1046882297494, ИНН 6829005844), г. Тамбов о признании незаконным предписания N 126 от 14.07.2015,
общество с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (далее - заявитель, ООО "СК БизнесСтрой") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным предписания Управления государственного строительного надзора Тамбовской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) от 14.07.2015 N 126.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 в удовлетворении заявления отказано полностью.
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СК БизнесСтрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оспариваемое предписание о внесении денежных средств только в кассу или на расчетный счет застройщика не позволяет сторонам осуществлять расчеты между собой в иной форме, в том числе, и в форме зачета взаимных требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 22.04.2016.
В ходе судебного заседания судом установлено следующее:
Из материалов дела следует, что ООО "СК БизнесСтрой" является застройщиком многоквартирных домов по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 190 "Б" корпус 1 и корпус 2.
Между застройщиком и дольщиками заключены договора участия в долевом строительстве (в материалы дела представлен договор N 45 от 09.02.2015 г., л.д. 51-56). Согласно п. 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости (г. Тамбов, ул. Советская, д. 190Б, корпус 1), а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В соответствии с п. 3.1 и 3.2 данного договора цена договора составляет 3 500 000 руб. и подлежит уплате в размере 2 500 000 руб. в течение трех банковских дней после государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а 1 000 000 руб. участник долевого строительства обязан уплатить не позднее 02.03.2015 г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика, либо другим способом, предусмотренным действующим законодательством. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 16.02.2015 г.
Между заявителем (заказчик) и ООО "ТамбовБизнесСтрой" (генеральный подрядчик) заключен договор N 15 от 12.05.2014 г. выполнения строительно-монтажных работ 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже по ул. Советской, 190Б, корпус 1 в г. Тамбове (л.д. 57-63). Согласно данному договору оплата выполненных генеральным подрядчиком может осуществляться заказчиком банковским переводом на расчетный счет генерального подрядчика, зачетом встречных требований и иными способами, предусмотренными действующим законодательством.
Участники долевого строительства спорного дома денежные средства после регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области договора участия в долевом строительстве застройщику не оплатили, а между участниками долевого строительства спорного дома и генеральным подрядчиком (ООО "ТамбовБизнесСтрой") были заключены договора займа (беспроцентного), согласно которому займодавец (дольщик) передает заемщику (ООО "ТамбовБизнесСтрой") денежную сумму в размере, соответствующем по первому сроку уплаты, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму Такой же договор беспроцентного займа заключался между дольщиком и генеральным подрядчиком и по второму сроку уплаты (л.д. 64-68).
В дальнейшем между дольщиками, застройщиком (ООО "СК БизнесСтрой") и генеральным подрядчиком (ООО "ТамбовБизнесСтрой") заключались соглашения, согласно которым застройщик передает генеральному подрядчику права требования задолженности с дольщика по договору участия в долевом строительстве, а за уступаемое право требования генеральный подрядчик уплачивает застройщику денежную сумму (полный объем цены по договору участия в долевом строительстве), а обязательство дольщика перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве прекращаются (л.д. 68-89).
Таким образом, денежные средства дольщиков по оплате своей доли в строительстве многоквартирного дома поступают не застройщику по договору участия в долевом строительстве, а генеральному подрядчику по договорам беспроцентного займа, а затем путем уступки права требования застройщика к дольщику о внесении им денежных средств по договору участия в долевом строительстве генеральному подрядчику (за сумму эквивалентную суммам займов) обязательства дольщика перед застройщиком по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве считаются прекращенными.
Управлением на основании приказа от 24.06.2015 г. N 475 осуществлена плановая выездная проверка за соблюдением ООО "СК БизнесСтрой" законодательства в области долевого строительства, акт проверки N 38 от 24.07.2015.
Как следует из акта проверки, обществом допущено два нарушения:
- в нарушение пункта 4 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик не представил аудиторское заключение за 2014 год, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ. В связи с чем, застройщику выдано предписание от 14.07.2015 N 127 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
- общество является застройщиком многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: г. Тамбов, ул. Советская, 190 "Б", корпус 1 (объект N 1) и корпус 2 (объект N 2) с привлечением денежных средств граждан. В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве по этим объектам участник долевого строительства обязан оплатить застройщику денежные средства. По данным первичного бухгалтерского учета денежные средства участников долевого строительства объектов N 1 и N 2 на расчетный счет или в кассу застройщика не поступали.
По выявленному нарушению заявителю Управлением выдано предписание N 126 от 14.07.2015, которым обществу предписывалось с 15.07.2015 оплату по договорам участия в долевом строительстве по объектам N 1-2 принимать денежными средствами на расчетный счет или в кассу застройщика в соответствии с требованиями Закона и условиями, предусмотренными Договорами.
Полагая предписание N 126 от 14.07.2015 незаконным и нарушающим права и интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая обжалуемое решение, суд области исходил из того, что денежные средства участников долевого строительства подлежат уплате только застройщику и используется застройщиком для строительства многоквартирного дома.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему:
В соответствии со статьей 23 Закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Уполномоченный орган вправе, в частности, осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (п. 7); направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранения нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки для устранения таких нарушений (п. 8).
В соответствии с Положением об управлении государственного строительного надзора Тамбовской области, утвержденным Постановлением главы администрации области от 20.01.2014 N 3, Управление осуществляет государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории области (п. 3.1.6).
Таким образом, плановая выездная проверка заявителя и выдача ему оспариваемого предписания произведены Управлением в пределах своих полномочий. Нарушений в данной части судами не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости регулируются Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, представленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, а в иных случаях договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Согласно части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, только застройщики при соблюдении определенных условий имеют право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
Исходя из императивной нормы статьи 5 Закона 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится путем внесения платежей.
При этом соответствии со статьей 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирного дома.
Исходя из системного толкования вышеприведенных норм закона, оплата договоров участия в долевом строительстве должна производится только путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать цену, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве от 09.02.2015 N 45 цена договора составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.
В соответствии с пунктом 3.2 договора участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику денежную сумму в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в течение трех банковских дней после государственной регистрации настоящего договора, оставшуюся денежную сумму стоимости объекта долевого строительства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей участник долевого строительства обязуется оплатить не позднее 02.03.2015, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика, либо другим способом, предусмотренным действующим законодательством.
Материалы дела свидетельствуют, что договор от 09.02.2015 N 45 зарегистрирован 16.02.2015.
При этом Управлением в ходе проверки достоверно установлено, что Мосина Е.Ю. внесла денежные средства в размере 2 500 ООО (два миллиона пятьсот тысяч) рублей 10.02.2015 и 1 000 000 (один миллион) рублей 02.03.2015 в кассу ООО "ТамбовБизнесСтрой" по договорам займа. Соглашение о зачете взаимных требований было заключено 02.03.2015.
Таким образом, участник долевого строительства уплачивал денежные средства по договору участия в долевом строительстве генеральному подрядчику, а не застройщику и денежными средствами участников долевого строительства распоряжался генеральный подрядчик, а не застройщик, что противоречит требованиям Закона N 214-ФЗ.
Доказательства перечисления указанных денежных средств от генерального подрядчика застройщику в материалах дела отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны в договоре участия в долевом строительстве правомерно предусмотрели перечисление денежных средств (цены договора) кроме как на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика еще и другим способом, предусмотренным действующим законодательством и что уступка требования соответствует нормам ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм закона.
В соответствии с частью 4 статьи 421 и статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьями 3, 18 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что привлекать денежные средства участника долевого строительства и использовать данные денежные средства вправе только застройщик, а не иные участники строительства.
При этом следует учитывать, что Правила Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к общим нормам ГК РФ о договорах, в том числе заключаемых в обязательном порядке.
Материалами дела доказано, что денежные средства участника долевого строительства поступали генеральному подрядчику по договорам беспроцентного займа и использовались не застройщиком, а генеральным подрядчиком, следовательно, ООО "СК БизнесСтрой" допущены нарушения Закона N 214-ФЗ.
Апелляционная коллегия принимает во внимание, что надлежащим доказательством, подтверждающим исполнение участником долевого строительства своих обязательств перед застройщиком по уплате цены объекта строительства, является наличие первичных документов, подтверждающих внесение в кассу застройщика или на его расчетный счет соответствующей суммы.
При этом в случае банкротства застройщика участник долевого строительства не может подтвердить исполнение своих обязательств перед застройщиком перечислением денежных сумм генеральному подрядчику по договору беспроцентного займа.
Следовательно, в рассматриваемом случае нарушаются права и законные интересы участника долевого строительства.
Оспариваемым предписанием предписывается производить с 15.07.2015 (т.е. на будущее) оплату по договорам участия в долевом строительстве принимать денежными средствами на расчетный счет или в кассу застройщика.
Оспариваемое предписание не изменяло характера, не увеличивало размера обязательств заявителя, возложенных на него законодательством, не возлагало на него каких-либо новых обязательств.
Формулировка выданного предписания корректна и точна, поскольку содержит, какие конкретно действия необходимо произвести.
Исполнимость предписания является важным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов законности предписания, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, за нарушение которого наступает административная ответственность.
Содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами.
С учетом изложенных норм права, анализа оспариваемого предписания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно отвечает критериям законности и исполнимости.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, заявитель не доказал нарушение предписанием своих прав.
Таким образом, отсутствует наличие совокупности оснований, которые в силу положений статьи 198 АПК РФ могли позволить удовлетворить требования заявителя.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным предписания от N 126 от 14.07.2015.
Таким образом, обжалуемое решение является законным, обоснованным и не подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При подаче апелляционной жалобы ООО "СК БизнесСтрой" была уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 17.03.2016 N 114.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой им была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 102 - 112, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 по делу N А64-6338/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567) излишне уплаченную по платежному поручению от 17.03.2016 N 114 государственную пошлину в сумме 1500 рублей из доходов федерального бюджета.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2016 N 19АП-1152/2016 ПО ДЕЛУ N А64-6338/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. по делу N А64-6338/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 29.04.2016
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей Донцова П.В.,
Протасова А.И.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567), г. Тамбов:
- от Управления государственного строительного надзора Тамбовской области (ОГРН 1046882297494, ИНН 6829005844), г. Тамбов: Балакиной Д.А., представителя по доверенности б/н от 15.01.2015;
- Сазонова А.В., представителя по доверенности N 01-1174 от 27.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 по делу N А64-6338/2015 (судья Парфенова Л.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567), г. Тамбов к Управлению государственного строительного надзора Тамбовской области (ОГРН 1046882297494, ИНН 6829005844), г. Тамбов о признании незаконным предписания N 126 от 14.07.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (далее - заявитель, ООО "СК БизнесСтрой") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным предписания Управления государственного строительного надзора Тамбовской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) от 14.07.2015 N 126.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 в удовлетворении заявления отказано полностью.
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СК БизнесСтрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оспариваемое предписание о внесении денежных средств только в кассу или на расчетный счет застройщика не позволяет сторонам осуществлять расчеты между собой в иной форме, в том числе, и в форме зачета взаимных требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 22.04.2016.
В ходе судебного заседания судом установлено следующее:
Из материалов дела следует, что ООО "СК БизнесСтрой" является застройщиком многоквартирных домов по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 190 "Б" корпус 1 и корпус 2.
Между застройщиком и дольщиками заключены договора участия в долевом строительстве (в материалы дела представлен договор N 45 от 09.02.2015 г., л.д. 51-56). Согласно п. 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости (г. Тамбов, ул. Советская, д. 190Б, корпус 1), а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В соответствии с п. 3.1 и 3.2 данного договора цена договора составляет 3 500 000 руб. и подлежит уплате в размере 2 500 000 руб. в течение трех банковских дней после государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а 1 000 000 руб. участник долевого строительства обязан уплатить не позднее 02.03.2015 г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика, либо другим способом, предусмотренным действующим законодательством. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 16.02.2015 г.
Между заявителем (заказчик) и ООО "ТамбовБизнесСтрой" (генеральный подрядчик) заключен договор N 15 от 12.05.2014 г. выполнения строительно-монтажных работ 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже по ул. Советской, 190Б, корпус 1 в г. Тамбове (л.д. 57-63). Согласно данному договору оплата выполненных генеральным подрядчиком может осуществляться заказчиком банковским переводом на расчетный счет генерального подрядчика, зачетом встречных требований и иными способами, предусмотренными действующим законодательством.
Участники долевого строительства спорного дома денежные средства после регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области договора участия в долевом строительстве застройщику не оплатили, а между участниками долевого строительства спорного дома и генеральным подрядчиком (ООО "ТамбовБизнесСтрой") были заключены договора займа (беспроцентного), согласно которому займодавец (дольщик) передает заемщику (ООО "ТамбовБизнесСтрой") денежную сумму в размере, соответствующем по первому сроку уплаты, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму Такой же договор беспроцентного займа заключался между дольщиком и генеральным подрядчиком и по второму сроку уплаты (л.д. 64-68).
В дальнейшем между дольщиками, застройщиком (ООО "СК БизнесСтрой") и генеральным подрядчиком (ООО "ТамбовБизнесСтрой") заключались соглашения, согласно которым застройщик передает генеральному подрядчику права требования задолженности с дольщика по договору участия в долевом строительстве, а за уступаемое право требования генеральный подрядчик уплачивает застройщику денежную сумму (полный объем цены по договору участия в долевом строительстве), а обязательство дольщика перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве прекращаются (л.д. 68-89).
Таким образом, денежные средства дольщиков по оплате своей доли в строительстве многоквартирного дома поступают не застройщику по договору участия в долевом строительстве, а генеральному подрядчику по договорам беспроцентного займа, а затем путем уступки права требования застройщика к дольщику о внесении им денежных средств по договору участия в долевом строительстве генеральному подрядчику (за сумму эквивалентную суммам займов) обязательства дольщика перед застройщиком по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве считаются прекращенными.
Управлением на основании приказа от 24.06.2015 г. N 475 осуществлена плановая выездная проверка за соблюдением ООО "СК БизнесСтрой" законодательства в области долевого строительства, акт проверки N 38 от 24.07.2015.
Как следует из акта проверки, обществом допущено два нарушения:
- в нарушение пункта 4 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик не представил аудиторское заключение за 2014 год, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ. В связи с чем, застройщику выдано предписание от 14.07.2015 N 127 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
- общество является застройщиком многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: г. Тамбов, ул. Советская, 190 "Б", корпус 1 (объект N 1) и корпус 2 (объект N 2) с привлечением денежных средств граждан. В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве по этим объектам участник долевого строительства обязан оплатить застройщику денежные средства. По данным первичного бухгалтерского учета денежные средства участников долевого строительства объектов N 1 и N 2 на расчетный счет или в кассу застройщика не поступали.
По выявленному нарушению заявителю Управлением выдано предписание N 126 от 14.07.2015, которым обществу предписывалось с 15.07.2015 оплату по договорам участия в долевом строительстве по объектам N 1-2 принимать денежными средствами на расчетный счет или в кассу застройщика в соответствии с требованиями Закона и условиями, предусмотренными Договорами.
Полагая предписание N 126 от 14.07.2015 незаконным и нарушающим права и интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая обжалуемое решение, суд области исходил из того, что денежные средства участников долевого строительства подлежат уплате только застройщику и используется застройщиком для строительства многоквартирного дома.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему:
В соответствии со статьей 23 Закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Уполномоченный орган вправе, в частности, осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (п. 7); направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранения нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки для устранения таких нарушений (п. 8).
В соответствии с Положением об управлении государственного строительного надзора Тамбовской области, утвержденным Постановлением главы администрации области от 20.01.2014 N 3, Управление осуществляет государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории области (п. 3.1.6).
Таким образом, плановая выездная проверка заявителя и выдача ему оспариваемого предписания произведены Управлением в пределах своих полномочий. Нарушений в данной части судами не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости регулируются Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, представленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, а в иных случаях договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Согласно части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, только застройщики при соблюдении определенных условий имеют право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
Исходя из императивной нормы статьи 5 Закона 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится путем внесения платежей.
При этом соответствии со статьей 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирного дома.
Исходя из системного толкования вышеприведенных норм закона, оплата договоров участия в долевом строительстве должна производится только путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать цену, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве от 09.02.2015 N 45 цена договора составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.
В соответствии с пунктом 3.2 договора участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику денежную сумму в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в течение трех банковских дней после государственной регистрации настоящего договора, оставшуюся денежную сумму стоимости объекта долевого строительства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей участник долевого строительства обязуется оплатить не позднее 02.03.2015, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика, либо другим способом, предусмотренным действующим законодательством.
Материалы дела свидетельствуют, что договор от 09.02.2015 N 45 зарегистрирован 16.02.2015.
При этом Управлением в ходе проверки достоверно установлено, что Мосина Е.Ю. внесла денежные средства в размере 2 500 ООО (два миллиона пятьсот тысяч) рублей 10.02.2015 и 1 000 000 (один миллион) рублей 02.03.2015 в кассу ООО "ТамбовБизнесСтрой" по договорам займа. Соглашение о зачете взаимных требований было заключено 02.03.2015.
Таким образом, участник долевого строительства уплачивал денежные средства по договору участия в долевом строительстве генеральному подрядчику, а не застройщику и денежными средствами участников долевого строительства распоряжался генеральный подрядчик, а не застройщик, что противоречит требованиям Закона N 214-ФЗ.
Доказательства перечисления указанных денежных средств от генерального подрядчика застройщику в материалах дела отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны в договоре участия в долевом строительстве правомерно предусмотрели перечисление денежных средств (цены договора) кроме как на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика еще и другим способом, предусмотренным действующим законодательством и что уступка требования соответствует нормам ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм закона.
В соответствии с частью 4 статьи 421 и статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьями 3, 18 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что привлекать денежные средства участника долевого строительства и использовать данные денежные средства вправе только застройщик, а не иные участники строительства.
При этом следует учитывать, что Правила Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к общим нормам ГК РФ о договорах, в том числе заключаемых в обязательном порядке.
Материалами дела доказано, что денежные средства участника долевого строительства поступали генеральному подрядчику по договорам беспроцентного займа и использовались не застройщиком, а генеральным подрядчиком, следовательно, ООО "СК БизнесСтрой" допущены нарушения Закона N 214-ФЗ.
Апелляционная коллегия принимает во внимание, что надлежащим доказательством, подтверждающим исполнение участником долевого строительства своих обязательств перед застройщиком по уплате цены объекта строительства, является наличие первичных документов, подтверждающих внесение в кассу застройщика или на его расчетный счет соответствующей суммы.
При этом в случае банкротства застройщика участник долевого строительства не может подтвердить исполнение своих обязательств перед застройщиком перечислением денежных сумм генеральному подрядчику по договору беспроцентного займа.
Следовательно, в рассматриваемом случае нарушаются права и законные интересы участника долевого строительства.
Оспариваемым предписанием предписывается производить с 15.07.2015 (т.е. на будущее) оплату по договорам участия в долевом строительстве принимать денежными средствами на расчетный счет или в кассу застройщика.
Оспариваемое предписание не изменяло характера, не увеличивало размера обязательств заявителя, возложенных на него законодательством, не возлагало на него каких-либо новых обязательств.
Формулировка выданного предписания корректна и точна, поскольку содержит, какие конкретно действия необходимо произвести.
Исполнимость предписания является важным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов законности предписания, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, за нарушение которого наступает административная ответственность.
Содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами.
С учетом изложенных норм права, анализа оспариваемого предписания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно отвечает критериям законности и исполнимости.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, заявитель не доказал нарушение предписанием своих прав.
Таким образом, отсутствует наличие совокупности оснований, которые в силу положений статьи 198 АПК РФ могли позволить удовлетворить требования заявителя.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным предписания от N 126 от 14.07.2015.
Таким образом, обжалуемое решение является законным, обоснованным и не подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При подаче апелляционной жалобы ООО "СК БизнесСтрой" была уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 17.03.2016 N 114.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой им была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 102 - 112, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.01.2016 по делу N А64-6338/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СК БизнесСтрой" (ОГРН 1126829003069, ИНН 6829082567) излишне уплаченную по платежному поручению от 17.03.2016 N 114 государственную пошлину в сумме 1500 рублей из доходов федерального бюджета.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)