Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "03" ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" ноября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Магда О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - Колобаева Е.Ю. - представителя по доверенности от 02.11.2015,
- от Товарищества собственников жилья "ЕНИСЕЙ-2008" - Шашило С.К. - представителя по доверенности от 09.05.2016;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Енисей-2008" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 июля 2016 года по делу N А33-26054/2015, принятое судьей Мальцевой А.Н.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" (ИНН 2463246189, ОГРН 1132468024127, г. Красноярск, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Товариществу собственников жилья "Енисей-2008" (ИНН 2463090245, ОГРН 1072400004357, г. Красноярск, далее - ответчик) об обязании ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию подземной автостоянки в двух уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, дом 15 "Л", путем непрепятствования свободному въезду собственникам и арендаторам парковочных мест через ворота, расположенные на въезде на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:157160, а также обязать ответчика:
I) Передать ООО "Комфорт" все документы, касающиеся обслуживания подземной автостоянки:
1) документы на установленные приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений приборами учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказания услуг по содержанию общего имущества собственников;
3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического, пожаротушения, вентиляции и иного оборудования на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) списки собственников долей, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
5) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников долей.
II) Передать ООО "Комфорт" оборудование для эксплуатации подземной автостоянки в интересах собственников - управления вентиляцией и пожарной сигнализации:
1) прибор ПКП "Сигнал-20М", предназначенный для контроля состояния шлейфов в помещении автостоянки и выдачи сигналов на управление системой оповещения людей о пожаре;
2) прибор ПКУ "С-2000", предназначенный для записи событий в оперативную память и управления двумя приборами ПКП "Сигнал-20М", расположенными в помещении насосной на нижнем уровне автостоянки и в помещении консьержа жилого дома;
3) усилитель звука ZА-1120А, предназначенный для вещания тревожного сообщения в помещение автостоянки при пожаре;
4) пульт управления системами вентиляции парковки.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением суда от 27.11.2015 возбуждено производство по делу.
Определением суда от 26.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Красноярский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что решение общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки является ничтожным. Правоотношения относительно собрания собственников машино-мест не регулируются жилищным законодательством. В данном случае на собрании от 23.09.2015 принималось решение о выборе управляющей компании, а не о режиме использования общего имущества здания. Соглашения всех участников долевой собственности о выборе управляющей компании не было. Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено статьей 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу только для собственников, которые голосовали за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ). Суд первой инстанции не обоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников подземной автопарковки по адресу: г. Красноярск, Академгородок 15Л. Истец не приступил к обслуживанию автопарковки на основании незаконного решения собрания трех сособственников автопарковки от 23.09.2015. Управление автопарковкой осуществляется ТСЖ "Енисей-2008", все собственники автопарковки (за исключением трех принявших незаконное решение от 23.09.2015) оплачивают услуги управления парковкой в ТСЖ "Енисей-2008", которое несет соответствующие ежемесячные расходы по управлению автопарковкой. У ответчика отсутствуют истребуемые истцом документы и оборудование. При этом необходимо учитывать, что подземная парковка не относится к жилому фонду, а, следовательно, у ответчика отсутствует нормативно закрепленная обязанность иметь истребуемую документацию. Истребуемое истцом оборудование невозможно передать физически - оно вмонтировано в конструктив объекта недвижимости - подземной автопарковки по адресу: г. Красноярск, Академгородок 15Л. Истцом не доказано свое право собственности на истребуемое оборудование. Ответчик не чинит препятствий во въезде на придомовую территорию собственникам и арендаторам парковочных мест. Проезд на придомовую территорию осуществляется с помощью звонков с зарегистрированных в системе телефонов собственников помещений многоквартирного дома, собственников и арендаторов парковочных мест. Установка указанной автоматической системы открывания ворот подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами - договором установки системы, актом приемки работ, договором поставки оборудования. Требования истца о свободном, бесконтрольном проезде на придомовую территорию вступают в противоречие с правом жителей на ограничение доступа на придомовую территорию и не подлежат удовлетворению. В данном случае истец не является владельцем подземной автостоянки. Фактически заявленные истцом требования связаны не с защитой правомочий владельца объекта недвижимости, поскольку указанные правомочия не предполагают право пользования чужим имуществом, а представляют собой требование о предоставлении права ограниченного пользования чужим земельным участком, принадлежащим ответчику. Поскольку такое требование неизбежно затрагивает права ответчика как собственника принадлежащего ему земельного участка, налагая определенные ограничения его правомочий, составляющих содержание права собственности, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность решения суда первой инстанции.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 15.09.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание откладывалось до 11.10.2016, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.10.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание откладывалось до 02.11.2016, до 03.11.2016.
В судебном заседании представитель товарищества собственников жилья "Енисей-2008" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" поддержал возражения на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, согласен с решением суда первой инстанции.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Как следует из иска, по результатам общего собрания собственников машино-мест (долей) в подземной автостоянке в 2-х уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л", оформленным протоколом от 23.09.2015 N 3, решено:
- - расторгнуть в одностороннем порядке договоры управления подземным паркингом 01/П-2012 от 01.11.2012, N 02/П-2012 от 01.11.2012, заключенные собственниками машино-мест в подземной автостоянке с ТСЖ "Енисей-2008";
- - выбрать другую управляющую компанию - ООО "Комфорт", заключить с ООО "Комфорт" договор на эксплуатационное обслуживание подземной автостоянки в 2-х уровнях, общая площадь 4 446,7 кв. м, инв.номер 01:4555:020287, лит. В, адрес: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л";
- - поручить Либренц М.Ю. направить в адрес ТСЖ "Енисей-2008" уведомление об одностороннем расторжении договоров управления. Заключить договор на эксплуатационное обслуживание автостоянки с ООО "Комфорт".
Письмом от 20.10.2015 ответчику предложено считать договоры управления подземным паркингом 01/П-2012 от 01.11.2012, N 02/П-2012 от 01.11.2012 расторгнутыми, предложено передать документы, касающиеся обслуживания автостоянки, обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт".
20.10.2015 между Либренц М.Ю. (владелец), уполномоченной решением общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 N 3, и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт" (предприятие) подписан договор на эксплуатационное обслуживание подземной автостоянки в двух уровнях, расположенной по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л", N 01/П-2015.
Письмом от 28.10.2015 общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" предложило ответчику в течение 5 рабочих дней со дня получения письма документы, касающиеся обслуживания автостоянки, и оборудование.
Указывая, что ответчик препятствует выполнению истцом обязанностей управляющей компании и уклоняется от исполнения обязанности по передаче документации, касающейся обслуживания подземной автостоянки, общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. Указанная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Правом на иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает собственник, либо иной законный владелец (обладатель вещного права, арендатор, доверительный управляющий), который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею.
Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению правомочий по пользованию и распоряжению вещью.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В пункте 45 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения о том, что, применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Избранный истцом способ защиты нарушенного права (путем предъявления негаторного иска) предполагает доказывание одновременно ряда условий:
1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.);
2) факт нахождения имущества во владении истца;
3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, вопрос об использовании общего имущества подземной автостоянки, о выборе управляющей или эксплуатирующей организации может быть разрешен исключительно решением общего собрания собственников.
В пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в том числе по выбору способа управления многоквартирным домом, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается законом или соглашением сторон. В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется. Для того, чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора, в данном случае собственниками помещений. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11).
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом предусмотрено. Указано, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Из протокола общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 N 3 следует, что на собрании решался вопрос об изменение способа управления автомобильной стоянкой.
Согласно протоколу от 23.09.2015 в собрании приняли участие собственники, имеющие 58,56% голосов.
Соответственно, решение принято общим собранием собственников при наличии кворума.
Приняв решение 23.09.2015 собственники машино-мест изменили способ управления подземной автостоянки, о чем ответчик уведомлен письмом от 20.10.2015, в этом же письме заявлено требование о передаче документации.
При этом сведений о том, что данное решение собственников помещений признано недействительными не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры управления ранее заключенные с ответчиком считаются расторгнутыми.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку решение общего собрания от 23.09.2015 в установленном законом порядке недействительными не признано, у истца возникло право на управление подземной автостоянкой, а у ответчика обязанность - передать техническую документацию на объект и иные, связанные с управлением таким объектом, документы, а также оборудование, необходимое для эксплуатации автостоянки.
Необходимость передачи спорной документации и оборудования истцу обусловлена возникновением у него после принятия в управление автомобильной стоянки прав и обязанностей в отношении общего имущества автомобильной стоянки.
Из письма проектной организации (Красноярскниипроект) следует, что оборудование изначально запроектировано для эксплуатации парковки, заведено в помещение консьержа жилого дома (первоначальная эксплуатирующая организация), подлежит эксплуатации управляющей компанией ООО "Комфорт" с переносом в отдельную будку под круглосуточным контролем за работой оборудования, эксплуатация подземной парковки без указанных систем пожаротушения опасна для жизни и здоровья.
Учитывая, что документация, требование о передаче которой заявлено, относится документам, связанным с управлением подземной автостоянкой, техническая документация и оборудование не были передана ответчиком истцу, исковые требования являются обоснованными.
Кроме того, из представленных в материалы дела актов, протокола N 26 внеочередного заочного общего собрания членов ТСЖ "Енисей-2008", на котором принято решение о запрете въезда на придомовую территорию любым лицам, кроме собственников парковки, усматривается, что ответчик препятствует истцу в свободном доступе к подземной автостоянке в 2-х уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л".
При указанных обстоятельствах требования об обязании ответчика не чинить препятствий заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы относительно того, что истцом в суде первой инстанции были изменены одновременно предмет и основание иска, отклоняется судом апелляционной инстанции.
При подаче искового заявления истцом были указаны следующие требования: "Обязать ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию подземной автостоянки в двух уровнях по адресу: г. Красноярск. Академгородок, дом 15л, в том числе, передать в ООО "Комфорт" все документы, касающиеся обслуживания подземной автостоянки, а также оборудование для открытия ворот в подземную автостоянку и для управления системой видеонаблюдения".
Соответственно, изначально в исковом заявлении было объединено несколько исков, так как стороны одни и те же, обстоятельства были схожи. Это следующие иски:
Негаторный иск ("Обязать ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании"), основанный на том, что ответчик препятствовал нормальной работе истца по обслуживанию автостоянки.
Иск, основанный на обязанности бывшей управляющей организации передать документацию и оборудование новой управляющем организации, которые являются необходимыми для обслуживания автостоянки.
Вышеуказанные исковые требования были основаны на:
1. Решении общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015, согласно которому было принято решение расторгнуть договор управления подземным паркингом с Ответчиком, заключить договор управления с новой выбранной управляющей компанией - Истцом. Из этого следует, что Ответчик должен был передать права владения и пользования Истцу на все имущество, в том числе и на оборудование вместе с документацией и устройствами, предметами, носящими акцессорный и иной характер к этому оборудованию для обеспечения целевого назначения и эксплуатации данного оборудования. Ответчик свою обязанность не исполнил.
2. Нарушение прав Истца и собственников машино-мест по свободном и беспрепятственному доступу к автопарковке, что препятствует нормальной эксплуатации данного имущества.
Следовательно, одновременной смены исковых требований и обстоятельств, на которых основываются эти требований, не было, все изначально указанные обстоятельства как были, так и остались, со временем произошла лишь их конкретизация по требованию суда.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что решение общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки является ничтожным и нормы жилищного законодательства применению не подлежат, аналогия закона не применим, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычаи, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно пункту 41 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249. 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В вышеуказанном постановлении нет закрытого перечня применяемых по аналогии статей. Исходя из содержания статей, можно сделать вывод, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы, регулирующие аналогичные положения по поводу отношений собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещении. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
В вышеуказанном положении Постановления Пленума ВАС РФ нет определения термина "режим использования", нет исчерпывающего перечня, по каким вопросам общее собрание собственников может принимать решения.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно предложению 2 части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, собственники машино-мест имели права сменить управляющую организацию, этот вопрос относится к п. 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1. 1.1-1. 1.2 - 3.1. 4.2. 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух речей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Так как смена управляющей организации предусмотрена пунктом 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, для принятия решения по этому вопросу большинство голосов, то есть более 50%.
На собрании собственников машино-мест проголосовали собственники 39/144 долей и 136/432 долей в праве общей долевой собственности подземной автостоянки.
Так как проголосовали собственники более 50% собрание имело кворум, было правомочно принимать вопрос по пункту 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Уведомление о расторжении Договора управления подземным паркингом N 01/П-2012 от 01.11.2012 года и N 02/П-2012 от 01.11.2012 было направлено ответчику от собственника парковочных мест. Ответчиком получено 21.10.2015
Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Следовательно, односторонний отказ от договора с Ответчиком был правомерен.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, сети иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Следовательно, получение уведомления об одностороннем отказе договора с Ответчиком консьержем Наветовой, которая является работником Ответчика, является надлежащим уведомлением Ответчика о прекращении договоров управления в отношении подземной автостоянки.
Следовательно, договоры управления с Ответчиком были прекращены 21.10.2015. Соответственно, с 22.10.2015. именно Истец является единственной управляющей организацией, обслуживающей спорную подземную автостоянку.
Ответчик был уведомлен о собрании надлежащим образом.
Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном томе вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Ответчик в течение 6 месяцев не обжаловал решение собственников от 23.09.2015, следовательно, не имел возражений по этому поводу.
Таким образом, решение собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки не является ничтожным, соответствует законодательству Российской Федерации, имеет обязательную силу для всех собственником машино-мест.
Доводы жалобы относительно того, что суд первой инстанции необоснованно вменил ответчику обязанность иметь истребуемую документацию, истребуемое истцом оборудование невозможно передать физически - оно вмонтировано в конструктив объекта недвижимости, подлежат отклонению.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или. если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно п. 1.8.1. Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 N 6 у каждого потребителя должна быть следующая техническая документация:
- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и подземными электротехническими коммуникациями;
- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми и последующими изменениями;
- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки электрооборудования, приемки электроустановок в эксплуатацию:
- исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- акты разграничения сетей но имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и Потребителем:
технические паспорта основного электрооборудования, зданий и сооружений энергообъектов, сертификаты на оборудование и материалы, подлежащие обязательной сертификации:
- производственные инструкции по эксплуатации электроустановок;
- должностные инструкции по каждому рабочему месту, инструкции по охране труда на рабочих местах (оператору персональной электронно-вычислительной машины (далее - ПЭВМ), по применению переносных электроприемников и т.п.). инструкции по пожарной безопасности, инструкции но предотвращению и ликвидации аварий, инструкции по выполнению переключений без распоряжений, инструкция по учету электроэнергии и ее рациональному использованию, инструкции по охране труда для работников, обслуживающих электрооборудование электроустановок. Все инструкции разрабатываются с учетом видов выполняемых работ (работы по оперативным переключениям в электроустановках, верхолазные работы, работы на высоте, монтажные, наладочные, ремонтные работы, проведение испытаний и измерений и т.п.) и утверждаются руководителем Потребителя.
Комплект указанной выше документации должен храниться у Потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу. Порядок хранения документации устанавливается руководителем Потребителя.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещении в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в сом числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном ломе, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, п других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному период) и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
г) инструкцию, по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонт) общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно п. 26 Правил содержания общего имущества в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра:
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута):
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии):
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
д(3)) оригиналы решении и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме:
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2016 ПО ДЕЛУ N А33-26054/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2016 г. по делу N А33-26054/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "03" ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" ноября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Магда О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - Колобаева Е.Ю. - представителя по доверенности от 02.11.2015,
- от Товарищества собственников жилья "ЕНИСЕЙ-2008" - Шашило С.К. - представителя по доверенности от 09.05.2016;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Енисей-2008" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 июля 2016 года по делу N А33-26054/2015, принятое судьей Мальцевой А.Н.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" (ИНН 2463246189, ОГРН 1132468024127, г. Красноярск, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Товариществу собственников жилья "Енисей-2008" (ИНН 2463090245, ОГРН 1072400004357, г. Красноярск, далее - ответчик) об обязании ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию подземной автостоянки в двух уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, дом 15 "Л", путем непрепятствования свободному въезду собственникам и арендаторам парковочных мест через ворота, расположенные на въезде на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:157160, а также обязать ответчика:
I) Передать ООО "Комфорт" все документы, касающиеся обслуживания подземной автостоянки:
1) документы на установленные приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений приборами учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказания услуг по содержанию общего имущества собственников;
3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического, пожаротушения, вентиляции и иного оборудования на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) списки собственников долей, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
5) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников долей.
II) Передать ООО "Комфорт" оборудование для эксплуатации подземной автостоянки в интересах собственников - управления вентиляцией и пожарной сигнализации:
1) прибор ПКП "Сигнал-20М", предназначенный для контроля состояния шлейфов в помещении автостоянки и выдачи сигналов на управление системой оповещения людей о пожаре;
2) прибор ПКУ "С-2000", предназначенный для записи событий в оперативную память и управления двумя приборами ПКП "Сигнал-20М", расположенными в помещении насосной на нижнем уровне автостоянки и в помещении консьержа жилого дома;
3) усилитель звука ZА-1120А, предназначенный для вещания тревожного сообщения в помещение автостоянки при пожаре;
4) пульт управления системами вентиляции парковки.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением суда от 27.11.2015 возбуждено производство по делу.
Определением суда от 26.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Красноярский научный центр Сибирского отделения Российской академии наук.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что решение общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки является ничтожным. Правоотношения относительно собрания собственников машино-мест не регулируются жилищным законодательством. В данном случае на собрании от 23.09.2015 принималось решение о выборе управляющей компании, а не о режиме использования общего имущества здания. Соглашения всех участников долевой собственности о выборе управляющей компании не было. Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено статьей 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу только для собственников, которые голосовали за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ). Суд первой инстанции не обоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников подземной автопарковки по адресу: г. Красноярск, Академгородок 15Л. Истец не приступил к обслуживанию автопарковки на основании незаконного решения собрания трех сособственников автопарковки от 23.09.2015. Управление автопарковкой осуществляется ТСЖ "Енисей-2008", все собственники автопарковки (за исключением трех принявших незаконное решение от 23.09.2015) оплачивают услуги управления парковкой в ТСЖ "Енисей-2008", которое несет соответствующие ежемесячные расходы по управлению автопарковкой. У ответчика отсутствуют истребуемые истцом документы и оборудование. При этом необходимо учитывать, что подземная парковка не относится к жилому фонду, а, следовательно, у ответчика отсутствует нормативно закрепленная обязанность иметь истребуемую документацию. Истребуемое истцом оборудование невозможно передать физически - оно вмонтировано в конструктив объекта недвижимости - подземной автопарковки по адресу: г. Красноярск, Академгородок 15Л. Истцом не доказано свое право собственности на истребуемое оборудование. Ответчик не чинит препятствий во въезде на придомовую территорию собственникам и арендаторам парковочных мест. Проезд на придомовую территорию осуществляется с помощью звонков с зарегистрированных в системе телефонов собственников помещений многоквартирного дома, собственников и арендаторов парковочных мест. Установка указанной автоматической системы открывания ворот подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами - договором установки системы, актом приемки работ, договором поставки оборудования. Требования истца о свободном, бесконтрольном проезде на придомовую территорию вступают в противоречие с правом жителей на ограничение доступа на придомовую территорию и не подлежат удовлетворению. В данном случае истец не является владельцем подземной автостоянки. Фактически заявленные истцом требования связаны не с защитой правомочий владельца объекта недвижимости, поскольку указанные правомочия не предполагают право пользования чужим имуществом, а представляют собой требование о предоставлении права ограниченного пользования чужим земельным участком, принадлежащим ответчику. Поскольку такое требование неизбежно затрагивает права ответчика как собственника принадлежащего ему земельного участка, налагая определенные ограничения его правомочий, составляющих содержание права собственности, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность решения суда первой инстанции.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 15.09.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание откладывалось до 11.10.2016, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.10.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание откладывалось до 02.11.2016, до 03.11.2016.
В судебном заседании представитель товарищества собственников жилья "Енисей-2008" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" поддержал возражения на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, согласен с решением суда первой инстанции.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Как следует из иска, по результатам общего собрания собственников машино-мест (долей) в подземной автостоянке в 2-х уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л", оформленным протоколом от 23.09.2015 N 3, решено:
- - расторгнуть в одностороннем порядке договоры управления подземным паркингом 01/П-2012 от 01.11.2012, N 02/П-2012 от 01.11.2012, заключенные собственниками машино-мест в подземной автостоянке с ТСЖ "Енисей-2008";
- - выбрать другую управляющую компанию - ООО "Комфорт", заключить с ООО "Комфорт" договор на эксплуатационное обслуживание подземной автостоянки в 2-х уровнях, общая площадь 4 446,7 кв. м, инв.номер 01:4555:020287, лит. В, адрес: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л";
- - поручить Либренц М.Ю. направить в адрес ТСЖ "Енисей-2008" уведомление об одностороннем расторжении договоров управления. Заключить договор на эксплуатационное обслуживание автостоянки с ООО "Комфорт".
Письмом от 20.10.2015 ответчику предложено считать договоры управления подземным паркингом 01/П-2012 от 01.11.2012, N 02/П-2012 от 01.11.2012 расторгнутыми, предложено передать документы, касающиеся обслуживания автостоянки, обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт".
20.10.2015 между Либренц М.Ю. (владелец), уполномоченной решением общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 N 3, и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт" (предприятие) подписан договор на эксплуатационное обслуживание подземной автостоянки в двух уровнях, расположенной по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л", N 01/П-2015.
Письмом от 28.10.2015 общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" предложило ответчику в течение 5 рабочих дней со дня получения письма документы, касающиеся обслуживания автостоянки, и оборудование.
Указывая, что ответчик препятствует выполнению истцом обязанностей управляющей компании и уклоняется от исполнения обязанности по передаче документации, касающейся обслуживания подземной автостоянки, общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. Указанная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Правом на иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает собственник, либо иной законный владелец (обладатель вещного права, арендатор, доверительный управляющий), который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею.
Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению правомочий по пользованию и распоряжению вещью.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В пункте 45 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения о том, что, применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Избранный истцом способ защиты нарушенного права (путем предъявления негаторного иска) предполагает доказывание одновременно ряда условий:
1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.);
2) факт нахождения имущества во владении истца;
3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается и может быть изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, вопрос об использовании общего имущества подземной автостоянки, о выборе управляющей или эксплуатирующей организации может быть разрешен исключительно решением общего собрания собственников.
В пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в том числе по выбору способа управления многоквартирным домом, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме, и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается законом или соглашением сторон. В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, для расторжения договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом соглашения сторон, решения суда, а также соблюдения порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется. Для того, чтобы односторонний отказ от исполнения договора повлек юридические последствия (расторжение договора), достаточно, чтобы он был принят одной стороной договора, в данном случае собственниками помещений. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11).
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом предусмотрено. Указано, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Из протокола общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 N 3 следует, что на собрании решался вопрос об изменение способа управления автомобильной стоянкой.
Согласно протоколу от 23.09.2015 в собрании приняли участие собственники, имеющие 58,56% голосов.
Соответственно, решение принято общим собранием собственников при наличии кворума.
Приняв решение 23.09.2015 собственники машино-мест изменили способ управления подземной автостоянки, о чем ответчик уведомлен письмом от 20.10.2015, в этом же письме заявлено требование о передаче документации.
При этом сведений о том, что данное решение собственников помещений признано недействительными не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры управления ранее заключенные с ответчиком считаются расторгнутыми.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку решение общего собрания от 23.09.2015 в установленном законом порядке недействительными не признано, у истца возникло право на управление подземной автостоянкой, а у ответчика обязанность - передать техническую документацию на объект и иные, связанные с управлением таким объектом, документы, а также оборудование, необходимое для эксплуатации автостоянки.
Необходимость передачи спорной документации и оборудования истцу обусловлена возникновением у него после принятия в управление автомобильной стоянки прав и обязанностей в отношении общего имущества автомобильной стоянки.
Из письма проектной организации (Красноярскниипроект) следует, что оборудование изначально запроектировано для эксплуатации парковки, заведено в помещение консьержа жилого дома (первоначальная эксплуатирующая организация), подлежит эксплуатации управляющей компанией ООО "Комфорт" с переносом в отдельную будку под круглосуточным контролем за работой оборудования, эксплуатация подземной парковки без указанных систем пожаротушения опасна для жизни и здоровья.
Учитывая, что документация, требование о передаче которой заявлено, относится документам, связанным с управлением подземной автостоянкой, техническая документация и оборудование не были передана ответчиком истцу, исковые требования являются обоснованными.
Кроме того, из представленных в материалы дела актов, протокола N 26 внеочередного заочного общего собрания членов ТСЖ "Енисей-2008", на котором принято решение о запрете въезда на придомовую территорию любым лицам, кроме собственников парковки, усматривается, что ответчик препятствует истцу в свободном доступе к подземной автостоянке в 2-х уровнях по адресу: г. Красноярск, Академгородок, д. 15 "л".
При указанных обстоятельствах требования об обязании ответчика не чинить препятствий заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы относительно того, что истцом в суде первой инстанции были изменены одновременно предмет и основание иска, отклоняется судом апелляционной инстанции.
При подаче искового заявления истцом были указаны следующие требования: "Обязать ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию подземной автостоянки в двух уровнях по адресу: г. Красноярск. Академгородок, дом 15л, в том числе, передать в ООО "Комфорт" все документы, касающиеся обслуживания подземной автостоянки, а также оборудование для открытия ворот в подземную автостоянку и для управления системой видеонаблюдения".
Соответственно, изначально в исковом заявлении было объединено несколько исков, так как стороны одни и те же, обстоятельства были схожи. Это следующие иски:
Негаторный иск ("Обязать ТСЖ "Енисей-2008" не чинить препятствий по выполнению ООО "Комфорт" обязанностей управляющей компании"), основанный на том, что ответчик препятствовал нормальной работе истца по обслуживанию автостоянки.
Иск, основанный на обязанности бывшей управляющей организации передать документацию и оборудование новой управляющем организации, которые являются необходимыми для обслуживания автостоянки.
Вышеуказанные исковые требования были основаны на:
1. Решении общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015, согласно которому было принято решение расторгнуть договор управления подземным паркингом с Ответчиком, заключить договор управления с новой выбранной управляющей компанией - Истцом. Из этого следует, что Ответчик должен был передать права владения и пользования Истцу на все имущество, в том числе и на оборудование вместе с документацией и устройствами, предметами, носящими акцессорный и иной характер к этому оборудованию для обеспечения целевого назначения и эксплуатации данного оборудования. Ответчик свою обязанность не исполнил.
2. Нарушение прав Истца и собственников машино-мест по свободном и беспрепятственному доступу к автопарковке, что препятствует нормальной эксплуатации данного имущества.
Следовательно, одновременной смены исковых требований и обстоятельств, на которых основываются эти требований, не было, все изначально указанные обстоятельства как были, так и остались, со временем произошла лишь их конкретизация по требованию суда.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что решение общего собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки является ничтожным и нормы жилищного законодательства применению не подлежат, аналогия закона не применим, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычаи, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно пункту 41 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249. 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В вышеуказанном постановлении нет закрытого перечня применяемых по аналогии статей. Исходя из содержания статей, можно сделать вывод, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы, регулирующие аналогичные положения по поводу отношений собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещении. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
В вышеуказанном положении Постановления Пленума ВАС РФ нет определения термина "режим использования", нет исчерпывающего перечня, по каким вопросам общее собрание собственников может принимать решения.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно предложению 2 части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, собственники машино-мест имели права сменить управляющую организацию, этот вопрос относится к п. 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1. 1.1-1. 1.2 - 3.1. 4.2. 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух речей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Так как смена управляющей организации предусмотрена пунктом 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, для принятия решения по этому вопросу большинство голосов, то есть более 50%.
На собрании собственников машино-мест проголосовали собственники 39/144 долей и 136/432 долей в праве общей долевой собственности подземной автостоянки.
Так как проголосовали собственники более 50% собрание имело кворум, было правомочно принимать вопрос по пункту 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Уведомление о расторжении Договора управления подземным паркингом N 01/П-2012 от 01.11.2012 года и N 02/П-2012 от 01.11.2012 было направлено ответчику от собственника парковочных мест. Ответчиком получено 21.10.2015
Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Следовательно, односторонний отказ от договора с Ответчиком был правомерен.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, сети иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Следовательно, получение уведомления об одностороннем отказе договора с Ответчиком консьержем Наветовой, которая является работником Ответчика, является надлежащим уведомлением Ответчика о прекращении договоров управления в отношении подземной автостоянки.
Следовательно, договоры управления с Ответчиком были прекращены 21.10.2015. Соответственно, с 22.10.2015. именно Истец является единственной управляющей организацией, обслуживающей спорную подземную автостоянку.
Ответчик был уведомлен о собрании надлежащим образом.
Согласно части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном томе вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Ответчик в течение 6 месяцев не обжаловал решение собственников от 23.09.2015, следовательно, не имел возражений по этому поводу.
Таким образом, решение собрания собственников машино-мест от 23.09.2015 об изменении способа управления подземной автостоянки не является ничтожным, соответствует законодательству Российской Федерации, имеет обязательную силу для всех собственником машино-мест.
Доводы жалобы относительно того, что суд первой инстанции необоснованно вменил ответчику обязанность иметь истребуемую документацию, истребуемое истцом оборудование невозможно передать физически - оно вмонтировано в конструктив объекта недвижимости, подлежат отклонению.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или. если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно п. 1.8.1. Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 N 6 у каждого потребителя должна быть следующая техническая документация:
- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и подземными электротехническими коммуникациями;
- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми и последующими изменениями;
- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки электрооборудования, приемки электроустановок в эксплуатацию:
- исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;
- акты разграничения сетей но имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и Потребителем:
технические паспорта основного электрооборудования, зданий и сооружений энергообъектов, сертификаты на оборудование и материалы, подлежащие обязательной сертификации:
- производственные инструкции по эксплуатации электроустановок;
- должностные инструкции по каждому рабочему месту, инструкции по охране труда на рабочих местах (оператору персональной электронно-вычислительной машины (далее - ПЭВМ), по применению переносных электроприемников и т.п.). инструкции по пожарной безопасности, инструкции но предотвращению и ликвидации аварий, инструкции по выполнению переключений без распоряжений, инструкция по учету электроэнергии и ее рациональному использованию, инструкции по охране труда для работников, обслуживающих электрооборудование электроустановок. Все инструкции разрабатываются с учетом видов выполняемых работ (работы по оперативным переключениям в электроустановках, верхолазные работы, работы на высоте, монтажные, наладочные, ремонтные работы, проведение испытаний и измерений и т.п.) и утверждаются руководителем Потребителя.
Комплект указанной выше документации должен храниться у Потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу. Порядок хранения документации устанавливается руководителем Потребителя.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещении в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в сом числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном ломе, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, п других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному период) и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
г) инструкцию, по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонт) общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно п. 26 Правил содержания общего имущества в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра:
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута):
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии):
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
д(3)) оригиналы решении и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме:
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)