Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 12.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Карлина В.С. (доверенность от 01.02.2016 N 1), в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 Одежда" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2015 по делу N А54-7025/2014 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 Одежда" (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме по нежилому помещению Н3 в лит. А в доме N 19 по ул. Новоселов в сумме 63 784 руб. 77 коп., расходов по оплате выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сумме 250 руб.
Заявлением от 19.10.2015 истец уточнил исковые требования в части задолженности, просил взыскать задолженность в размере 14 904 руб. 89 коп. за период с января по ноябрь 2014 г., в части суммы 48 879 руб. 88 коп. заявлен отказ от иска. Судом отказ в сумме 48 879 руб. 88 коп. рассмотрен и принят. В этой части производство по делу прекращено по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал договор от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 незаключенным. Ссылается на устное соглашение по оплате 70% стоимости тарифа. Указывает, что ответчику не предоставлялась часть из перечня коммунальных услуг, поименованных в выставляемых истцом общих счетах, на этом основании был изменен размер оплаты. Указывает, что согласно расчету истца тариф на 2011 год составлял 7 руб. 98 коп., однако в договоре от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 и в протоколе общего собрания от 14.09.2010 N 3 тариф на 2011 год оставлял 13 руб. 14 коп.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что на основании решения от 14.09.2010 (т. 1, л.д. 28) общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Новоселов, д. 19, обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" с собственниками помещений дома заключен договор 15 от 25.09.2010 N 42/19-1 (т. 1, л. д. 32), предметом которого является выполнение Управляющей организацией работ по управлению многоквартирном домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления, деятельность.
Согласно п. 1.1 предметом договора является выполнение управляющей организацией работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за плату согласно перечню, приведенному в приложении N 3 к договору и обеспечение предоставления коммунальных ресурсов в целях управления многоквартирным домом по адресу: ул. Новоселов, д. 19 в соответствии с регламентом взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении услуг гражданам.
Согласно п. 4.1 договора цена устанавливается в размере стоимости услуг (работ) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества, и составляет 11 руб. 65 корп. за 1 кв. м в месяц для квартир 1-36, 11 руб. 91 коп. за 1 кв. м для квартир 37-138 на 2010 г., 12 руб. 85 коп. за 1 кв. м в месяц для квартир 1-36, 13 руб. 14 коп. за 1 кв. м для квартир 37-138 на 2011 г. Данная цена действует на период выполнения управляющей организацией функций по договору в течение календарного года.
Согласно п. 4.1 в редакции дополнительного соглашения к данному договору - приложение N 5 (т. 1, л.д. 38) в случае, если собственник не принял решение по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании или не проиндексировал на текущий год этот размер платы, то такой размер платы устанавливается по тарифу для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилого фонда, установленному органом местного самоуправления.
Дополнительное соглашение от имени представителей собственников помещений подписано уполномоченным лицом в соответствии с доверенностью от 20.10.2010 N 130 (т. 2, л.д. 106).
Согласно постановлению администрации города Рязани от 31.07.2012 N 4011 (т. 1, л.д. 24) "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" размер платы за содержание и ремонт в жилых домах со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей с 01.08.2012 составляет 14 руб. 37 коп.
Согласно постановлению администрации города Рязани от 25.06.2014 N 2629 (т. 1, л.д. 26) "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" размер платы за содержание и ремонт в жилых домах со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей с 01.07.2014 составляет 14 руб. 04 коп.
Во исполнение принятых на себя обязательств обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" в период с января по ноябрь 2014 года были оказаны услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Новоселов города Рязань.
Из представленных в дело доказательств следует, что ООО "Магазин N 32 Одежда" является собственником нежилого помещения Н3 - подвала, площадью 1032,1 кв. м HI в лит. А назначение нежилое в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Рязань, ул. Новоселов, 19 (т. 1, л. д. 39).
Согласно представленному расчету (т. 1, л.д. 8) с января по июнь плата за содержание общего имущества начислялось ежемесячно по 14 831 руб. 28 коп. по тарифу 14 руб. 37 коп., с июля по ноябрь 2014-14 490 руб. 68 коп. по тарифу 14 руб. 04 коп., исходя из площади нежилого помещения Н3 1032,1 кв. м всего начислено 161 441 руб. 08 коп., уплачено 146 536 руб. 19 коп., задолженность составляет 14 904 руб. 89 коп.
В расчете (т. 1, л.д. 8) указана задолженность за предыдущий месяц по состоянию на 01.01.2014-48 879 руб. 88 коп. Согласно письменным объяснениям истца от 14.08.2015 (т. 3, л.д. 101) указанная задолженность относится к декабрю 2013 г., поскольку платежи 2013 года частично зачтены в счет задолженности 2012 г. в этой же сумме 48 879 руб. 88 коп. Уточнением от 19.10.2015 (т. 4, л.д. 62) в этой части заявлен отказ иска, который судом рассмотрен и принят.
За период с января по ноябрь 2014 г. выставлены счета на оплату в сумме 161 441 руб. 08 коп.: за январь - март 2014 г. от 31.03.2014 N 33 (т. 3, л.д. 56) на общую сумму 44 493 руб. 84 коп. по 14 831 руб. 28 коп. за каждый месяц; за апрель - июнь 2014 г. от 30.06.2014 N 98 (т. 3, л.д. 55) в общей сумме 44 493 руб. 84 коп. по 14 831 руб. 28 коп. за каждый месяц; за июль 2014 г. от 31.07.2014 N 191 (т. 1, л.д. 12) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за август 2014 г. от 31.08.2014 N 192 (т. 1, л.д. 13) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за сентябрь 2014 г. от 30.09.2014 N 193 (т. 1, л.д. 14) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за октябрь 2014 г. от 31.10.2014 N 332 (т. 1, л.д. 15) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за ноябрь 2014 г. от 31.10.2014 N 335 (т. 1, л.д. 16) на сумму 14 490 руб. 68 коп.
Оплата произведена согласно расчету истца (т. 1, л.д. 8) платежными поручениями (т. 1, л.д. 17-23) в сумме 146 536 руб. 19 коп.: от 27.03.2014 N 43 в сумме 40 640 руб.; от 09.04.2014 N 54 в сумме 30 480 руб.; от 29.04.2014 N 64 в сумме 10 160 руб.; от 22.05.2014 N 77 в сумме 10 160 руб.; от 27.06.2014 N 92 в сумме 10 160 руб.; приходным кассовым ордером от 02.07.2014 N 94 (т. 3, л.д. 105) на сумму 4 296 руб. 19 коп., от 12.08.2014 N 116 (т. 3, л.д. 106) в сумме 10 160 руб., от 16.09.2014 N 137 (т. 4, л.д. 77) в сумме 10 160 руб., от 06.10.2014 N 151 в сумме 10 160 руб., от 10.11.2014 N 174 в сумме 10 160 руб.
Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ответчиком за период с января по ноябрь 2014 г. вносилась исходя из размера 9 руб. 84 коп. за 1 кв. м (площадь помещения 1032,1 кв. м) в сумме 10 160 руб., что привело к образованию задолженности в сумме 14 904 руб. 89 коп.
Указанное послужило основанием для обращения ООО "Жилищно-коммунальная организация N 17" в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В пунктах 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно аналогичной норме, изложенной в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в спорном многоквартирном доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он обязан их оплатить.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 39, 154 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Согласно части 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статьи 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из приведенных норм права следует, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.
Следовательно, собственник помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, исходя из площади принадлежащего ему помещения.
Материалами дела подтверждено проведение в установленном порядке собрания собственников помещений дома N 19 по ул. Новоселов, заключение соответствующего договора на управление многоквартирным домом, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв. м общей площади в месяц по тарифу для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, установленному органом местного самоуправления, который составляет с 01.08.2012-14 руб. 37 коп., с 01.07.2014-14 руб. 04 коп.
Таким образом, ответчик, являясь владельцем нежилых помещений в этом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденных тарифов.
Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о том, что 01.04.2011 ООО "Жилищно-коммунальная организация N 17" направила в адрес ООО "Магазин N 32 Одежда" договор N 42/19-НП-1 управления многоквартирным домом, который возвращен с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 75-78) и согласно которому предложено исключить п. 2.1.2 договора (пп. "б" - горячее водоснабжение, пп. "г" - электроснабжение, пп. "д" - отопление), п. 4.1. изложить в иной редакции "цена устанавливается в размере стоимости услуг (работ), приведенных в Приложении N 1 к настоящему договору и составляет 6,77 руб. за 1 кв. м на 2011 год. Данная цена действует на период выполнения Управляющей организацией функций по договору в течение календарного года", из приложения N 1 к договору предложено исключить ряд оказываемых услуг.
Доказательств направления истцу договора с протоколом разногласий ответчиком в материалы дела не представлено, договор с протоколом разногласий сторонами не подписан, проектом разногласий предусмотрена сумма оплаты 6 руб. 77 коп., обоснование этой суммы в материалы дела не представлено, ответчик производил платежи в сумме 10 160 руб. с учетом площади помещения 1031,1 кв. м по тарифу 9 руб. 85 коп., обоснование которого также в материалы дела не представлено. Протоколом разногласий предлагалось установление тарифа 6 руб. 77 коп. на 2011 год, задолженность истцом заявлена за январь - ноябрь 2014 года.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что невнесение ответчиком платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 14.09.2010, нарушило бы принцип пропорциональности участия в общих расходах.
Апелляционный суд отклоняет как несостоятельные доводы жалобы о наличии устного соглашения по оплате 70% стоимости тарифа, что размер оплаты был изменен, поскольку ответчику не предоставлялась часть из перечня коммунальных услуг, поименованных в выставляемых истцом общих счетах.
Довод жалобы о том, что согласно расчету истца тариф на 2011 год составлял 7 руб. 98 коп., однако в договоре от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 и в протоколе общего собрания от 14.09.2010 N 3 тариф на 2011 год оставлял 13 руб. 14 коп. апелляционным судом во внимание не принимается, поскольку не относится к заявленному в иске периоду.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, сводятся к немотивированному несогласию с выводами суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2015 по делу N А54-7025/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 N 20АП-66/2016 ПО ДЕЛУ N А54-7025/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. по делу N А54-7025/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 12.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Карлина В.С. (доверенность от 01.02.2016 N 1), в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 Одежда" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2015 по делу N А54-7025/2014 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 Одежда" (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме по нежилому помещению Н3 в лит. А в доме N 19 по ул. Новоселов в сумме 63 784 руб. 77 коп., расходов по оплате выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сумме 250 руб.
Заявлением от 19.10.2015 истец уточнил исковые требования в части задолженности, просил взыскать задолженность в размере 14 904 руб. 89 коп. за период с января по ноябрь 2014 г., в части суммы 48 879 руб. 88 коп. заявлен отказ от иска. Судом отказ в сумме 48 879 руб. 88 коп. рассмотрен и принят. В этой части производство по делу прекращено по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал договор от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 незаключенным. Ссылается на устное соглашение по оплате 70% стоимости тарифа. Указывает, что ответчику не предоставлялась часть из перечня коммунальных услуг, поименованных в выставляемых истцом общих счетах, на этом основании был изменен размер оплаты. Указывает, что согласно расчету истца тариф на 2011 год составлял 7 руб. 98 коп., однако в договоре от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 и в протоколе общего собрания от 14.09.2010 N 3 тариф на 2011 год оставлял 13 руб. 14 коп.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что на основании решения от 14.09.2010 (т. 1, л.д. 28) общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Новоселов, д. 19, обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" с собственниками помещений дома заключен договор 15 от 25.09.2010 N 42/19-1 (т. 1, л. д. 32), предметом которого является выполнение Управляющей организацией работ по управлению многоквартирном домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления, деятельность.
Согласно п. 1.1 предметом договора является выполнение управляющей организацией работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за плату согласно перечню, приведенному в приложении N 3 к договору и обеспечение предоставления коммунальных ресурсов в целях управления многоквартирным домом по адресу: ул. Новоселов, д. 19 в соответствии с регламентом взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении услуг гражданам.
Согласно п. 4.1 договора цена устанавливается в размере стоимости услуг (работ) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества, и составляет 11 руб. 65 корп. за 1 кв. м в месяц для квартир 1-36, 11 руб. 91 коп. за 1 кв. м для квартир 37-138 на 2010 г., 12 руб. 85 коп. за 1 кв. м в месяц для квартир 1-36, 13 руб. 14 коп. за 1 кв. м для квартир 37-138 на 2011 г. Данная цена действует на период выполнения управляющей организацией функций по договору в течение календарного года.
Согласно п. 4.1 в редакции дополнительного соглашения к данному договору - приложение N 5 (т. 1, л.д. 38) в случае, если собственник не принял решение по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании или не проиндексировал на текущий год этот размер платы, то такой размер платы устанавливается по тарифу для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилого фонда, установленному органом местного самоуправления.
Дополнительное соглашение от имени представителей собственников помещений подписано уполномоченным лицом в соответствии с доверенностью от 20.10.2010 N 130 (т. 2, л.д. 106).
Согласно постановлению администрации города Рязани от 31.07.2012 N 4011 (т. 1, л.д. 24) "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" размер платы за содержание и ремонт в жилых домах со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей с 01.08.2012 составляет 14 руб. 37 коп.
Согласно постановлению администрации города Рязани от 25.06.2014 N 2629 (т. 1, л.д. 26) "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" размер платы за содержание и ремонт в жилых домах со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей с 01.07.2014 составляет 14 руб. 04 коп.
Во исполнение принятых на себя обязательств обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация N 17" в период с января по ноябрь 2014 года были оказаны услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Новоселов города Рязань.
Из представленных в дело доказательств следует, что ООО "Магазин N 32 Одежда" является собственником нежилого помещения Н3 - подвала, площадью 1032,1 кв. м HI в лит. А назначение нежилое в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Рязань, ул. Новоселов, 19 (т. 1, л. д. 39).
Согласно представленному расчету (т. 1, л.д. 8) с января по июнь плата за содержание общего имущества начислялось ежемесячно по 14 831 руб. 28 коп. по тарифу 14 руб. 37 коп., с июля по ноябрь 2014-14 490 руб. 68 коп. по тарифу 14 руб. 04 коп., исходя из площади нежилого помещения Н3 1032,1 кв. м всего начислено 161 441 руб. 08 коп., уплачено 146 536 руб. 19 коп., задолженность составляет 14 904 руб. 89 коп.
В расчете (т. 1, л.д. 8) указана задолженность за предыдущий месяц по состоянию на 01.01.2014-48 879 руб. 88 коп. Согласно письменным объяснениям истца от 14.08.2015 (т. 3, л.д. 101) указанная задолженность относится к декабрю 2013 г., поскольку платежи 2013 года частично зачтены в счет задолженности 2012 г. в этой же сумме 48 879 руб. 88 коп. Уточнением от 19.10.2015 (т. 4, л.д. 62) в этой части заявлен отказ иска, который судом рассмотрен и принят.
За период с января по ноябрь 2014 г. выставлены счета на оплату в сумме 161 441 руб. 08 коп.: за январь - март 2014 г. от 31.03.2014 N 33 (т. 3, л.д. 56) на общую сумму 44 493 руб. 84 коп. по 14 831 руб. 28 коп. за каждый месяц; за апрель - июнь 2014 г. от 30.06.2014 N 98 (т. 3, л.д. 55) в общей сумме 44 493 руб. 84 коп. по 14 831 руб. 28 коп. за каждый месяц; за июль 2014 г. от 31.07.2014 N 191 (т. 1, л.д. 12) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за август 2014 г. от 31.08.2014 N 192 (т. 1, л.д. 13) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за сентябрь 2014 г. от 30.09.2014 N 193 (т. 1, л.д. 14) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за октябрь 2014 г. от 31.10.2014 N 332 (т. 1, л.д. 15) на сумму 14 490 руб. 68 коп.; за ноябрь 2014 г. от 31.10.2014 N 335 (т. 1, л.д. 16) на сумму 14 490 руб. 68 коп.
Оплата произведена согласно расчету истца (т. 1, л.д. 8) платежными поручениями (т. 1, л.д. 17-23) в сумме 146 536 руб. 19 коп.: от 27.03.2014 N 43 в сумме 40 640 руб.; от 09.04.2014 N 54 в сумме 30 480 руб.; от 29.04.2014 N 64 в сумме 10 160 руб.; от 22.05.2014 N 77 в сумме 10 160 руб.; от 27.06.2014 N 92 в сумме 10 160 руб.; приходным кассовым ордером от 02.07.2014 N 94 (т. 3, л.д. 105) на сумму 4 296 руб. 19 коп., от 12.08.2014 N 116 (т. 3, л.д. 106) в сумме 10 160 руб., от 16.09.2014 N 137 (т. 4, л.д. 77) в сумме 10 160 руб., от 06.10.2014 N 151 в сумме 10 160 руб., от 10.11.2014 N 174 в сумме 10 160 руб.
Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ответчиком за период с января по ноябрь 2014 г. вносилась исходя из размера 9 руб. 84 коп. за 1 кв. м (площадь помещения 1032,1 кв. м) в сумме 10 160 руб., что привело к образованию задолженности в сумме 14 904 руб. 89 коп.
Указанное послужило основанием для обращения ООО "Жилищно-коммунальная организация N 17" в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В пунктах 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно аналогичной норме, изложенной в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в спорном многоквартирном доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он обязан их оплатить.
В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 39, 154 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Согласно части 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статьи 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из приведенных норм права следует, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.
Следовательно, собственник помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, исходя из площади принадлежащего ему помещения.
Материалами дела подтверждено проведение в установленном порядке собрания собственников помещений дома N 19 по ул. Новоселов, заключение соответствующего договора на управление многоквартирным домом, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв. м общей площади в месяц по тарифу для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, установленному органом местного самоуправления, который составляет с 01.08.2012-14 руб. 37 коп., с 01.07.2014-14 руб. 04 коп.
Таким образом, ответчик, являясь владельцем нежилых помещений в этом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденных тарифов.
Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о том, что 01.04.2011 ООО "Жилищно-коммунальная организация N 17" направила в адрес ООО "Магазин N 32 Одежда" договор N 42/19-НП-1 управления многоквартирным домом, который возвращен с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 75-78) и согласно которому предложено исключить п. 2.1.2 договора (пп. "б" - горячее водоснабжение, пп. "г" - электроснабжение, пп. "д" - отопление), п. 4.1. изложить в иной редакции "цена устанавливается в размере стоимости услуг (работ), приведенных в Приложении N 1 к настоящему договору и составляет 6,77 руб. за 1 кв. м на 2011 год. Данная цена действует на период выполнения Управляющей организацией функций по договору в течение календарного года", из приложения N 1 к договору предложено исключить ряд оказываемых услуг.
Доказательств направления истцу договора с протоколом разногласий ответчиком в материалы дела не представлено, договор с протоколом разногласий сторонами не подписан, проектом разногласий предусмотрена сумма оплаты 6 руб. 77 коп., обоснование этой суммы в материалы дела не представлено, ответчик производил платежи в сумме 10 160 руб. с учетом площади помещения 1031,1 кв. м по тарифу 9 руб. 85 коп., обоснование которого также в материалы дела не представлено. Протоколом разногласий предлагалось установление тарифа 6 руб. 77 коп. на 2011 год, задолженность истцом заявлена за январь - ноябрь 2014 года.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что невнесение ответчиком платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 14.09.2010, нарушило бы принцип пропорциональности участия в общих расходах.
Апелляционный суд отклоняет как несостоятельные доводы жалобы о наличии устного соглашения по оплате 70% стоимости тарифа, что размер оплаты был изменен, поскольку ответчику не предоставлялась часть из перечня коммунальных услуг, поименованных в выставляемых истцом общих счетах.
Довод жалобы о том, что согласно расчету истца тариф на 2011 год составлял 7 руб. 98 коп., однако в договоре от 01.04.2011 N 42/19-НП-1 и в протоколе общего собрания от 14.09.2010 N 3 тариф на 2011 год оставлял 13 руб. 14 коп. апелляционным судом во внимание не принимается, поскольку не относится к заявленному в иске периоду.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, сводятся к немотивированному несогласию с выводами суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.11.2015 по делу N А54-7025/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)