Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что проход к принадлежащему ему помещению возможен только через помещение, принадлежащее ответчику, который ограничивает право пользования помещением посредством блокирования на замок входной группы без согласования и предупреждения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Козынченко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой В.Е.
судей Винниковой Н.В., Марченко А.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 27 апреля 2017 года, по иску Н. к М. об обязании обеспечить беспрепятственный проход через объект недвижимого имущества, передать комплект ключей для беспрепятственного доступа к объекту недвижимости.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Н. - С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с исковым заявлением к М. об обязании:
- - обеспечить беспрепятственный проход через собственный объект недвижимого имущества - помещение **** на перовом этаже здания, расположенного по адресу: ****;
- передать комплект ключей от входной группы для беспрепятственного доступа Н. к ее объекту недвижимости-нежилому помещению N **** на перовом этаже жилого дома, расположенного по адресу: ****.
В обоснование указала следующее.
Она является собственником недвижимого имущества - помещения **** на перовом этаже здания, расположенного по адресу: ****. Ответчику принадлежит на праве собственности помещение **** по адресу: ****. Нежилые помещения смежные, входная группа расположена в помещении ****. Проход к помещению истца возможен только через помещение, принадлежащее ответчику. Истцом был заказан проект входной группы к принадлежащему ему помещению с восточной стороны дома, являющейся несущей конструкцией. Проект предусматривает монтаж проема стены, возведение лестничного марта на части земельного участка, в результате указанных работ затрагиваются права собственников многоквартирного дома. Согласно положению ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ часть здания (дома) несущая (конструкция) стена, часть земельного участка, является общей домовой собственностью. По инициативе истца 20.08.2015 года, было проведено собрание собственников многоквартирного дома, повестка - "реконструкция (монтаж) дверного проема, лестничного марша к помещению принадлежащего истцу", однако согласие всех собственников многоквартирного дома получено не было, в результате собрание не полномочно. Прийти к единому согласию между истцом, ответчиком о порядке пользования (доступа) к помещению, принадлежащему истцу, в т.ч. к общему имуществу сторонами не достигнуто. Ответчик ограничивает право пользования помещением истцу посредством блокирования на замок входной группы без согласования и предупреждения, чем чинит препятствия в использовании помещения. Истец ключи от входной группы не имеет. 23.09.2016 года в адрес ответчика истцом было направленно заявление о согласовании пользования принадлежащего истцу помещения, через входную группу и помещения ответчика, а именно с понедельника по пятницу с 10.00 до 18.00 часов, в субботу и воскресенье с 10.00 до 15.00 часов. Ответчик ответил отказом. В силу норм Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Истец, владея в силу закона на праве общей долевой собственности указанным имуществом, вправе в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ владеть и пользоваться данным имуществом по соглашению всех ее участников. В силу закона собственник вправе владеть, пользоваться, распоряжаться как принадлежащим ему помещением в доме, так и общим имуществом многоквартирного дома. Истец лишен возможности владеть и пользоваться как общим, так и собственным имуществом. В силу положения ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права (л.д. 6-9).
Истец в суд первой инстанции не явился.
Представитель истца С.Ю. в суде первой инстанции исковые требования поддержала.
Ответчик М., она же представитель третьего лица - ООО "Рубин-Т" в суде первой инстанции исковые требования не признал, пояснив следующее. В сентябре она продала Н. помещение ****. По устной договоренности в течение девяти месяцев она обеспечивала через свое помещение **** проход Н. Они договорились, что в указанный срок истица сделает самостоятельный вход в свое помещение. Срок договоренности истек, Н. самостоятельный вход в свое помещение не сделала, в связи с чем ответчик заблокировала проход. Техническая возможность реконструкции помещения и строительство отдельного входа имеются, необходимое количество голосов собственников многоквартирного дома на реконструкцию получено на общем собрании собственников многоквартирного дома в августе 2015 года.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.
В апелляционной жалобе Н. просит об отмене решения суда.
Считает, что решение было вынесено с существенным нарушением норм материального права и процессуального права.
Указывает на то, что до заключения договора купли-продажи помещения **** принадлежали ответчику, проход в помещение **** осуществлялся через помещение ****. Заключенным договором купли-продажи иной порядок пользования не предусмотрен, следовательно, при заключении договора купли-продажи ответчик был согласен на тот порядок пользования, который состоялся. Кроме того, входная группа является общим имуществом многоквартирного дома и право владения и пользования принадлежит как истцу, так и ответчику в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Ссылка суда о том, что положения ст. 304 ГК РФ не могут применяться с целью предоставления лицу права пользования чужим нежилым помещением и подменять, таким образом, иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 данного кодекса, прямо нарушает права истца, поскольку позиция Верховного Суда РФ, Верховного Арбитражного Суда РФ: суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет или основание иска Определение Верховного Суда РФ N 305-Эс15-1943 по делу N А40-186427/2013 от 28.07.2016 г.
В возражениях М. на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Н. без удовлетворения.
Н., М., представитель ООО "Рубин-Т" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, об отложении дела слушанием не просили.
Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте chel-oblsud.ru Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".
Учитывая изложенное, судебная коллегия на основании ст. ст. 167 ч. 3, 327 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Н. - С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив представленные суду первой инстанции доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.
Смежные нежилые помещения **** и **** по адресу: ****, на праве собственности принадлежали ответчику М. на основании соглашения о предоставлении отступного от 25.12.1997 г.
Затем указанные помещения были разделены на два самостоятельные.
22.09.2015 г. М. продала Н. нежилое помещение **** площадью **** кв. м, находящееся по указанному выше адресу. Право собственности Н. зарегистрировано 01.10.2015 г.
Помещение **** площадью **** кв. м, по указанному выше адресу осталось в собственности ответчика М.
Согласно поэтажного плана, кадастровых паспортов помещений **** и ****, технического паспорта на дом ****, помещение **** и помещение **** расположены на первом этаже многоквартирного дома ****, помещение **** самостоятельного входа не имеет.
Правообладателями земельного участка по адресу: **** являются собственники помещений многоквартирного дома.
Нежилое помещение ****, площадью **** кв. м, по адресу: ****, передано М. в аренду ООО "Рубин-Т".
Стороной истца в материалы гражданского дела представлено заключение специалистов ООО "Центр судебных исследований "Паритет", из которого усматривается, что отдельный вход в помещение **** (площадь **** кв. м) отсутствует, имеется проем из помещения **** в соседнее помещение **** (площадь **** кв. м). Для соблюдения требований нормативно-технической документации необходимо предусмотреть отдельный вход в нежилое помещение ****, расположенное по адресу: ****, для чего выполнить одно из следующих условий:
1) осуществить строительство отдельной входной группы;
2) обеспечить доступ в исследуемое торговое помещение через соседнее нежилое помещение ****;
Устройство отдельного входа в исследуемое помещение через подъезд жилого дома не соответствует требованиям нормативно-технической документации.
Кроме того, из заключения следует, что по состоянию на 1987 г. в трех помещениях на первом этаже жилого дома располагались торговые залы магазина. Между данными помещениями имелись дверные проемы. Из магазина на улицу имелся отдельный выход, расположенный в помещении площадью **** кв. м (нежилое помещение **** на текущий момент).
На момент проведения осмотра помещение **** является жилым. Дверной проем между исследуемым помещением и жилой квартирой отсутствует. На текущий момент назначение нежилых помещений **** с кадастровым номером **** и **** с кадастровым номером **** не изменилось и осталось торговым. Из исследуемого нежилого помещения **** имеется дверной проем в нежилое помещение ****. В нежилом помещении **** имеется отдельный выход на улицу.
Необходимое наличие отдельного входа (выхода) из исследуемого помещения **** может быть обеспечено выходом: непосредственно на улицу (отдельная входная группа); через соседнее помещение (нежилое помещение **** площадью **** кв. м).
Н., обращаясь с иском, ссылается на то обстоятельство, что она лишена возможности доступа в принадлежащее ей нежилое помещение иначе, как через помещение ответчика, поскольку не получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию (монтаж) дверного проема, лестничного марша к помещению истца.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 1, ст. 12, п. 1 ст. 274, ст. 304, ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 23, ст. 35 Конституции Российской Федерации, пришел к выводу, что требование истца об обеспечении ему доступа к объекту недвижимости представляет собой требование об установлении сервитута и не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок устранения препятствий в пользовании собственным имуществом, в то время как истец просит установить определенный порядок пользования чужим (не принадлежащим) истцу имуществом - нежилым помещением ****.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, так как они основаны на правильном применении норм материального права и доказательствах, оцененных по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для переоценки которых у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания.
Учитывая мотивы, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения.
Из содержания искового заявления, пояснений сторон в суде первой инстанции, представленных доказательств, усматривается, что проход в помещение ****, принадлежащее истцу, возможен только через нежилое помещение ****, принадлежащее ответчику; между истцом и ответчиком возник спор о порядке пользования входом и частью помещения ответчика, через которую истец желает осуществлять проход в свое помещение.
Доводы апелляционной жалобы, что истец имеет право на существовавший до приобретению ею по договору купли-продажи нежилого помещения **** порядок пользования помещением **** для прохода в помещение ****, так как заключенным договором купли-продажи иной порядок пользования не предусмотрен, следовательно, при заключении договора купли-продажи ответчик был согласен на тот порядок пользования, который состоялся; входная группа является общим имуществом многоквартирного дома и право владения и пользования принадлежит как истцу, так и ответчику в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ссылка суда о том, что положения ст. 304 ГК РФ не могут применяться с целью предоставления лицу права пользования чужим нежилым помещением и подменять, таким образом, иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 данного кодекса, прямо нарушает права истца, поскольку позиция Верховного Суда РФ, Верховного Арбитражного Суда РФ: суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет или основание иска, судебная коллегия полагает необоснованными.
Договором купли-продажи от 22.09.2015 г. не предусмотрена обязанность продавца предоставить истцу доступ и проход в свое помещение **** через помещение ****, принадлежащее ответчику М.
Ответчиком в суде первой инстанции утверждалось, что договором купли-продажи не предусматривалось обеспечение доступа в помещение **** через помещение ****, устным соглашением предусматривался доступ в течение определенного времени в связи с ремонтом, указанный срок истек; истец намеревался устроить самостоятельный вход в свое помещение; в возражениях на апелляционную жалобу ответчик также указывает, что договором купли-продажи не предусматривалось ограничений прав.
Истцом не представлено доказательств, что при заключении договора купли-продажи от 22.09.2015 г. продавец и покупатель пришли к соглашению о постоянном безвозмездном использовании части помещения **** для прохода и доступа в помещение ****.
Судебная коллегия отмечает, что после заключения указанного договора купли-продажи, Н. предпринимала попытки для обустройства (монтажа) входной группы магазина путем проведения работ по перепланировке (устройства), о чем свидетельствуют протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ****, расположенного по адресу: ****, проектная документация.
Указанные действия Н. свидетельствуют о том, что при приобретении нежилого помещения она предполагала устроить отдельный вход, что опровергает ее доводы о согласовании договором купли-продажи ранее существовавшего порядка доступа в нежилое помещение ****.
Нежилое помещение **** не является общим имуществом истца и ответчика и потому положения ст. 247, ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.
В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения нежилым помещением ****.
Согласно п. 1, п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277).
Ответчик возражает обеспечивать через свое помещение бесплатный доступ истцу в его помещение.
Исходя из того, что требование истца связано в необходимостью предоставления ему права ограниченного пользования имуществом ответчика в целях использования принадлежащим истцу нежилым помещением, соглашение между сторонами по использованию части принадлежащего ответчику помещения **** для обеспечения доступа истцу к принадлежащему ему помещению **** не достигнуто, договором купли-продажи помещения **** от 22.09.2015 г. не предусмотрено обременение нежилого помещения ответчика, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, так как надлежащим способом будет предъявление требований об установлении платного сервитута (ст. ст. 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец требований об установлении сервитута не заявил. В силу положений ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выйти за пределы заявленных требований.
Вопреки доводам жалобы судом не изменены ни основания, ни предмет иска, суд рассмотрел по существу требования истца, заявленные в соответствии со ст. ст. 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в их удовлетворении.
Учитывая, что оснований для удовлетворения иска об обязании М. обеспечить беспрепятственный проход через ее нежилое помещение к нежилому помещению Н. не имеется, у суда первой инстанции отсутствовали и основания для возложения на ответчика обязанности передать истцу комплект ключей от входной группы.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 27 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2017 ПО ДЕЛУ N 11-9101/2017
Требование: Об обязании обеспечить беспрепятственный проход через нежилое помещение, передать комплект ключей от входной группы для беспрепятственного доступа к нежилому помещению.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что проход к принадлежащему ему помещению возможен только через помещение, принадлежащее ответчику, который ограничивает право пользования помещением посредством блокирования на замок входной группы без согласования и предупреждения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N 11-9101/2017
судья Козынченко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой В.Е.
судей Винниковой Н.В., Марченко А.А.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 27 апреля 2017 года, по иску Н. к М. об обязании обеспечить беспрепятственный проход через объект недвижимого имущества, передать комплект ключей для беспрепятственного доступа к объекту недвижимости.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Н. - С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Н. обратилась в суд с исковым заявлением к М. об обязании:
- - обеспечить беспрепятственный проход через собственный объект недвижимого имущества - помещение **** на перовом этаже здания, расположенного по адресу: ****;
- передать комплект ключей от входной группы для беспрепятственного доступа Н. к ее объекту недвижимости-нежилому помещению N **** на перовом этаже жилого дома, расположенного по адресу: ****.
В обоснование указала следующее.
Она является собственником недвижимого имущества - помещения **** на перовом этаже здания, расположенного по адресу: ****. Ответчику принадлежит на праве собственности помещение **** по адресу: ****. Нежилые помещения смежные, входная группа расположена в помещении ****. Проход к помещению истца возможен только через помещение, принадлежащее ответчику. Истцом был заказан проект входной группы к принадлежащему ему помещению с восточной стороны дома, являющейся несущей конструкцией. Проект предусматривает монтаж проема стены, возведение лестничного марта на части земельного участка, в результате указанных работ затрагиваются права собственников многоквартирного дома. Согласно положению ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ часть здания (дома) несущая (конструкция) стена, часть земельного участка, является общей домовой собственностью. По инициативе истца 20.08.2015 года, было проведено собрание собственников многоквартирного дома, повестка - "реконструкция (монтаж) дверного проема, лестничного марша к помещению принадлежащего истцу", однако согласие всех собственников многоквартирного дома получено не было, в результате собрание не полномочно. Прийти к единому согласию между истцом, ответчиком о порядке пользования (доступа) к помещению, принадлежащему истцу, в т.ч. к общему имуществу сторонами не достигнуто. Ответчик ограничивает право пользования помещением истцу посредством блокирования на замок входной группы без согласования и предупреждения, чем чинит препятствия в использовании помещения. Истец ключи от входной группы не имеет. 23.09.2016 года в адрес ответчика истцом было направленно заявление о согласовании пользования принадлежащего истцу помещения, через входную группу и помещения ответчика, а именно с понедельника по пятницу с 10.00 до 18.00 часов, в субботу и воскресенье с 10.00 до 15.00 часов. Ответчик ответил отказом. В силу норм Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Истец, владея в силу закона на праве общей долевой собственности указанным имуществом, вправе в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ владеть и пользоваться данным имуществом по соглашению всех ее участников. В силу закона собственник вправе владеть, пользоваться, распоряжаться как принадлежащим ему помещением в доме, так и общим имуществом многоквартирного дома. Истец лишен возможности владеть и пользоваться как общим, так и собственным имуществом. В силу положения ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права (л.д. 6-9).
Истец в суд первой инстанции не явился.
Представитель истца С.Ю. в суде первой инстанции исковые требования поддержала.
Ответчик М., она же представитель третьего лица - ООО "Рубин-Т" в суде первой инстанции исковые требования не признал, пояснив следующее. В сентябре она продала Н. помещение ****. По устной договоренности в течение девяти месяцев она обеспечивала через свое помещение **** проход Н. Они договорились, что в указанный срок истица сделает самостоятельный вход в свое помещение. Срок договоренности истек, Н. самостоятельный вход в свое помещение не сделала, в связи с чем ответчик заблокировала проход. Техническая возможность реконструкции помещения и строительство отдельного входа имеются, необходимое количество голосов собственников многоквартирного дома на реконструкцию получено на общем собрании собственников многоквартирного дома в августе 2015 года.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.
В апелляционной жалобе Н. просит об отмене решения суда.
Считает, что решение было вынесено с существенным нарушением норм материального права и процессуального права.
Указывает на то, что до заключения договора купли-продажи помещения **** принадлежали ответчику, проход в помещение **** осуществлялся через помещение ****. Заключенным договором купли-продажи иной порядок пользования не предусмотрен, следовательно, при заключении договора купли-продажи ответчик был согласен на тот порядок пользования, который состоялся. Кроме того, входная группа является общим имуществом многоквартирного дома и право владения и пользования принадлежит как истцу, так и ответчику в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Ссылка суда о том, что положения ст. 304 ГК РФ не могут применяться с целью предоставления лицу права пользования чужим нежилым помещением и подменять, таким образом, иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 данного кодекса, прямо нарушает права истца, поскольку позиция Верховного Суда РФ, Верховного Арбитражного Суда РФ: суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет или основание иска Определение Верховного Суда РФ N 305-Эс15-1943 по делу N А40-186427/2013 от 28.07.2016 г.
В возражениях М. на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Н. без удовлетворения.
Н., М., представитель ООО "Рубин-Т" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, об отложении дела слушанием не просили.
Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте chel-oblsud.ru Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".
Учитывая изложенное, судебная коллегия на основании ст. ст. 167 ч. 3, 327 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Н. - С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив представленные суду первой инстанции доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.
Смежные нежилые помещения **** и **** по адресу: ****, на праве собственности принадлежали ответчику М. на основании соглашения о предоставлении отступного от 25.12.1997 г.
Затем указанные помещения были разделены на два самостоятельные.
22.09.2015 г. М. продала Н. нежилое помещение **** площадью **** кв. м, находящееся по указанному выше адресу. Право собственности Н. зарегистрировано 01.10.2015 г.
Помещение **** площадью **** кв. м, по указанному выше адресу осталось в собственности ответчика М.
Согласно поэтажного плана, кадастровых паспортов помещений **** и ****, технического паспорта на дом ****, помещение **** и помещение **** расположены на первом этаже многоквартирного дома ****, помещение **** самостоятельного входа не имеет.
Правообладателями земельного участка по адресу: **** являются собственники помещений многоквартирного дома.
Нежилое помещение ****, площадью **** кв. м, по адресу: ****, передано М. в аренду ООО "Рубин-Т".
Стороной истца в материалы гражданского дела представлено заключение специалистов ООО "Центр судебных исследований "Паритет", из которого усматривается, что отдельный вход в помещение **** (площадь **** кв. м) отсутствует, имеется проем из помещения **** в соседнее помещение **** (площадь **** кв. м). Для соблюдения требований нормативно-технической документации необходимо предусмотреть отдельный вход в нежилое помещение ****, расположенное по адресу: ****, для чего выполнить одно из следующих условий:
1) осуществить строительство отдельной входной группы;
2) обеспечить доступ в исследуемое торговое помещение через соседнее нежилое помещение ****;
Устройство отдельного входа в исследуемое помещение через подъезд жилого дома не соответствует требованиям нормативно-технической документации.
Кроме того, из заключения следует, что по состоянию на 1987 г. в трех помещениях на первом этаже жилого дома располагались торговые залы магазина. Между данными помещениями имелись дверные проемы. Из магазина на улицу имелся отдельный выход, расположенный в помещении площадью **** кв. м (нежилое помещение **** на текущий момент).
На момент проведения осмотра помещение **** является жилым. Дверной проем между исследуемым помещением и жилой квартирой отсутствует. На текущий момент назначение нежилых помещений **** с кадастровым номером **** и **** с кадастровым номером **** не изменилось и осталось торговым. Из исследуемого нежилого помещения **** имеется дверной проем в нежилое помещение ****. В нежилом помещении **** имеется отдельный выход на улицу.
Необходимое наличие отдельного входа (выхода) из исследуемого помещения **** может быть обеспечено выходом: непосредственно на улицу (отдельная входная группа); через соседнее помещение (нежилое помещение **** площадью **** кв. м).
Н., обращаясь с иском, ссылается на то обстоятельство, что она лишена возможности доступа в принадлежащее ей нежилое помещение иначе, как через помещение ответчика, поскольку не получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию (монтаж) дверного проема, лестничного марша к помещению истца.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 1, ст. 12, п. 1 ст. 274, ст. 304, ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 23, ст. 35 Конституции Российской Федерации, пришел к выводу, что требование истца об обеспечении ему доступа к объекту недвижимости представляет собой требование об установлении сервитута и не может быть разрешено посредством предъявления в суд негаторного иска на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок устранения препятствий в пользовании собственным имуществом, в то время как истец просит установить определенный порядок пользования чужим (не принадлежащим) истцу имуществом - нежилым помещением ****.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, так как они основаны на правильном применении норм материального права и доказательствах, оцененных по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для переоценки которых у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания.
Учитывая мотивы, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения.
Из содержания искового заявления, пояснений сторон в суде первой инстанции, представленных доказательств, усматривается, что проход в помещение ****, принадлежащее истцу, возможен только через нежилое помещение ****, принадлежащее ответчику; между истцом и ответчиком возник спор о порядке пользования входом и частью помещения ответчика, через которую истец желает осуществлять проход в свое помещение.
Доводы апелляционной жалобы, что истец имеет право на существовавший до приобретению ею по договору купли-продажи нежилого помещения **** порядок пользования помещением **** для прохода в помещение ****, так как заключенным договором купли-продажи иной порядок пользования не предусмотрен, следовательно, при заключении договора купли-продажи ответчик был согласен на тот порядок пользования, который состоялся; входная группа является общим имуществом многоквартирного дома и право владения и пользования принадлежит как истцу, так и ответчику в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ссылка суда о том, что положения ст. 304 ГК РФ не могут применяться с целью предоставления лицу права пользования чужим нежилым помещением и подменять, таким образом, иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 данного кодекса, прямо нарушает права истца, поскольку позиция Верховного Суда РФ, Верховного Арбитражного Суда РФ: суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет или основание иска, судебная коллегия полагает необоснованными.
Договором купли-продажи от 22.09.2015 г. не предусмотрена обязанность продавца предоставить истцу доступ и проход в свое помещение **** через помещение ****, принадлежащее ответчику М.
Ответчиком в суде первой инстанции утверждалось, что договором купли-продажи не предусматривалось обеспечение доступа в помещение **** через помещение ****, устным соглашением предусматривался доступ в течение определенного времени в связи с ремонтом, указанный срок истек; истец намеревался устроить самостоятельный вход в свое помещение; в возражениях на апелляционную жалобу ответчик также указывает, что договором купли-продажи не предусматривалось ограничений прав.
Истцом не представлено доказательств, что при заключении договора купли-продажи от 22.09.2015 г. продавец и покупатель пришли к соглашению о постоянном безвозмездном использовании части помещения **** для прохода и доступа в помещение ****.
Судебная коллегия отмечает, что после заключения указанного договора купли-продажи, Н. предпринимала попытки для обустройства (монтажа) входной группы магазина путем проведения работ по перепланировке (устройства), о чем свидетельствуют протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ****, расположенного по адресу: ****, проектная документация.
Указанные действия Н. свидетельствуют о том, что при приобретении нежилого помещения она предполагала устроить отдельный вход, что опровергает ее доводы о согласовании договором купли-продажи ранее существовавшего порядка доступа в нежилое помещение ****.
Нежилое помещение **** не является общим имуществом истца и ответчика и потому положения ст. 247, ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.
В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения нежилым помещением ****.
Согласно п. 1, п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277).
Ответчик возражает обеспечивать через свое помещение бесплатный доступ истцу в его помещение.
Исходя из того, что требование истца связано в необходимостью предоставления ему права ограниченного пользования имуществом ответчика в целях использования принадлежащим истцу нежилым помещением, соглашение между сторонами по использованию части принадлежащего ответчику помещения **** для обеспечения доступа истцу к принадлежащему ему помещению **** не достигнуто, договором купли-продажи помещения **** от 22.09.2015 г. не предусмотрено обременение нежилого помещения ответчика, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, так как надлежащим способом будет предъявление требований об установлении платного сервитута (ст. ст. 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец требований об установлении сервитута не заявил. В силу положений ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выйти за пределы заявленных требований.
Вопреки доводам жалобы судом не изменены ни основания, ни предмет иска, суд рассмотрел по существу требования истца, заявленные в соответствии со ст. ст. 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в их удовлетворении.
Учитывая, что оснований для удовлетворения иска об обязании М. обеспечить беспрепятственный проход через ее нежилое помещение к нежилому помещению Н. не имеется, у суда первой инстанции отсутствовали и основания для возложения на ответчика обязанности передать истцу комплект ключей от входной группы.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Катав-Ивановского городского суда Челябинской области от 27 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)