Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, соглашение о размере возмещения сторонами не достигнуто.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении, по апелляционной жалобе истца Администрации г. Екатеринбурга на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя истца Администрации города Екатеринбурга Г.А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика А., заключение прокурора Смольникова Е.В., судебная коллегия
истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии жилого помещения - квартиры по адресу: <...>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 2204 572 руб., прекращении права собственности А. на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием "город Екатеринбург", возложении на А. обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать А. утратившей право пользования жилым помещением и выселении ее из изымаемого жилья.
В обоснование указано, что А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N <...> многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением главы Администрации г. Екатеринбурга от <...> N было принято решение "Об изъятии жилых помещений и земельного участка по адресу: <...>". Постановление зарегистрировано <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
По результатам переговоров с ответчиком об условиях выкупа изымаемой для муниципальных нужд квартиры соглашение достигнуто не было. Выкупная цена изымаемой квартиры установлена в размере 2204 572 руб. на основании отчета оценщика <...>
Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию "город Екатеринбург" с прекращением права собственности А. С момента выкупа ответчик подлежит признанию утратившей право пользования спорным помещением и выселению.
В судебном заседании представитель истца Г.А.И. иск поддержал.
Ответчик А. и ее представитель М. иск признали частично, не согласились с размером выкупной цены.
Третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в суд не явились.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к А. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа удовлетворен частично. Изъято у А. жилое помещение - двухкомнатная квартира общей площадью 48,1 кв. м, расположенная по адресу: <...> Взыскана с Администрации города Екатеринбурга в пользу А. выкупная рыночная цена изымаемого жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>, в размере 3782 804 рубля, включая стоимость указанной квартиры - 1180 589 рублей, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним - 1787 320 рублей, убытки, причиняемые собственнику в связи с изъятием жилого помещения, - 167 944 рубля, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 646 951 рубль. Возложена обязанность на А. принять от Администрации город Екатеринбург причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...> и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности А. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. А. признана утратившей право пользования жилым помещением - двухкомнатной квартирой общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...> момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Признано право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, за Администрацией города Екатеринбурга, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. А. выселена из жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Взыскана с А. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 27414 руб. 02 коп. Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данное решение является основанием для снятия А. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить в части определения возмещения за долю ответчика в праве собственности на изымаемый земельный участок в размере 338520,20 руб. и в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 646951 руб., принять в этой части новое решение, установив возмещение за квартиру в размере 2797332,80 руб. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
В отзыве ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик А. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, прокурор Смольников Е.В. в своем заключении указал на законность решения суда первой инстанции.
Третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются свидетельства заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлением уведомлений по почте <...>. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что А. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <...>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, право собственности зарегистрировано <...>, в указанной квартире ответчик зарегистрирована по месту жительства с <...>. А. является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, в том числе на земельный участок площадью 1321 кв. м, с кадастровым номером N, на котором дом расположен.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от N <...> принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику <...>.
Принимая решение, суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств дела пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
В связи с тем, что соглашения о предоставлении иного жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, квартира может быть изъята у собственника в данном случае только путем выкупа.
С учетом данных положений суд первой инстанции принял обоснованное решение об изъятии жилого помещения у А. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту <...> выводы изложены в заключении судебной экспертиз от <...>.
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов являются экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости. Заключение экспертизы составлено экспертом, имеющими право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При этом, суд признал недопустимыми доказательствами представленные сторонами экспертные (оценочные) исследования, поскольку с момента их составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Судебная коллегия также не усматривает оснований руководствоваться отчетом оценщика <...>, предоставленным истцом, поскольку при определении рыночной стоимости жилого помещения и стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка в размере 2054272 руб., стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, определена в сумме 171203 руб.
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере 1787 320 рублей. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся истцу, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По смыслу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Рассматривая доводы апелляционной жалобы истца относительно размера выкупной цены, который включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия принимает во внимание, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости квартиры с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта (найти объекты аналоги в аварийном состоянии не представилось возможным), итоговое значение рыночной стоимости спорной квартиры, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости 1 827 540 руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. С учетом указанных выводов, принимая решение о взыскании стоимости квартиры в размере 1180 589 рублей, суд произвел арифметическое вычисление разницы между величиной стоимости квартиры в размере 1827540 руб. и рыночной стоимостью размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 646951 руб., расчет которого выполнен в виде разницы между стоимостью квартиры N <...>, рассчитанной с использованием затратного подхода при износе дома равном 40%, и стоимостью квартиры при износе дома равном 65%.
Соглашаясь с решением суда, судебная коллегия принимает во внимание заключение экспертизы, которым сделан вывод о том, что при условии проведения капитального ремонта здания в 1990-х годах техническое состояние многоквартирного жилого дома на дату оценки было бы "Удовлетворительным), физический износ которого в соответствии с таблицей по определению физического износа зданий составлял бы не более 40%.
Судебной коллегией признаются необоснованными доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик, приобретая спорное помещение на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, зарегистрированная в нем по месту жительства с 1980 года, не проявила должной осмотрительности. Такие доводы сами по себе не могут быть положены в основу отказа в проведении обязательного капитального ремонта многоквартирного жилого дома и уменьшении выкупной рыночной цены изымаемого жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к возражениям ответчика.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с принятым судом решением и иной оценке имеющихся по делу доказательств, подтверждающих правильность выводов суда. Изложенные в жалобе обстоятельства не опровергают сделанных судом выводов, и, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, оснований к отмене решения суда не имеется.
При указанных обстоятельствах и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8542/2017
Требование: Об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на данное имущество, признании утратившим право пользования имуществом, выселении; о признании права собственности на изымаемое имущество за муниципальным образованием, обязании принять сумму выкупа, предоставить банковские реквизиты.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, соглашение о размере возмещения сторонами не достигнуто.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. по делу N 33-8542/2017
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении, по апелляционной жалобе истца Администрации г. Екатеринбурга на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя истца Администрации города Екатеринбурга Г.А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика А., заключение прокурора Смольникова Е.В., судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии жилого помещения - квартиры по адресу: <...>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 2204 572 руб., прекращении права собственности А. на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием "город Екатеринбург", возложении на А. обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать А. утратившей право пользования жилым помещением и выселении ее из изымаемого жилья.
В обоснование указано, что А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N <...> многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением главы Администрации г. Екатеринбурга от <...> N было принято решение "Об изъятии жилых помещений и земельного участка по адресу: <...>". Постановление зарегистрировано <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
По результатам переговоров с ответчиком об условиях выкупа изымаемой для муниципальных нужд квартиры соглашение достигнуто не было. Выкупная цена изымаемой квартиры установлена в размере 2204 572 руб. на основании отчета оценщика <...>
Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию "город Екатеринбург" с прекращением права собственности А. С момента выкупа ответчик подлежит признанию утратившей право пользования спорным помещением и выселению.
В судебном заседании представитель истца Г.А.И. иск поддержал.
Ответчик А. и ее представитель М. иск признали частично, не согласились с размером выкупной цены.
Третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в суд не явились.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к А. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа удовлетворен частично. Изъято у А. жилое помещение - двухкомнатная квартира общей площадью 48,1 кв. м, расположенная по адресу: <...> Взыскана с Администрации города Екатеринбурга в пользу А. выкупная рыночная цена изымаемого жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>, в размере 3782 804 рубля, включая стоимость указанной квартиры - 1180 589 рублей, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним - 1787 320 рублей, убытки, причиняемые собственнику в связи с изъятием жилого помещения, - 167 944 рубля, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 646 951 рубль. Возложена обязанность на А. принять от Администрации город Екатеринбург причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...> и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности А. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. А. признана утратившей право пользования жилым помещением - двухкомнатной квартирой общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...> момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Признано право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 48,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, за Администрацией города Екатеринбурга, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. А. выселена из жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Взыскана с А. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 27414 руб. 02 коп. Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 48,1 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данное решение является основанием для снятия А. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить в части определения возмещения за долю ответчика в праве собственности на изымаемый земельный участок в размере 338520,20 руб. и в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 646951 руб., принять в этой части новое решение, установив возмещение за квартиру в размере 2797332,80 руб. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
В отзыве ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик А. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, прокурор Смольников Е.В. в своем заключении указал на законность решения суда первой инстанции.
Третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются свидетельства заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлением уведомлений по почте <...>. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что А. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <...>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, право собственности зарегистрировано <...>, в указанной квартире ответчик зарегистрирована по месту жительства с <...>. А. является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, в том числе на земельный участок площадью 1321 кв. м, с кадастровым номером N, на котором дом расположен.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от N <...> принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику <...>.
Принимая решение, суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств дела пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
В связи с тем, что соглашения о предоставлении иного жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, квартира может быть изъята у собственника в данном случае только путем выкупа.
С учетом данных положений суд первой инстанции принял обоснованное решение об изъятии жилого помещения у А. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту <...> выводы изложены в заключении судебной экспертиз от <...>.
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов являются экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости. Заключение экспертизы составлено экспертом, имеющими право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При этом, суд признал недопустимыми доказательствами представленные сторонами экспертные (оценочные) исследования, поскольку с момента их составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Судебная коллегия также не усматривает оснований руководствоваться отчетом оценщика <...>, предоставленным истцом, поскольку при определении рыночной стоимости жилого помещения и стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка в размере 2054272 руб., стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, определена в сумме 171203 руб.
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере 1787 320 рублей. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся истцу, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По смыслу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Рассматривая доводы апелляционной жалобы истца относительно размера выкупной цены, который включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия принимает во внимание, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости квартиры с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта (найти объекты аналоги в аварийном состоянии не представилось возможным), итоговое значение рыночной стоимости спорной квартиры, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости 1 827 540 руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. С учетом указанных выводов, принимая решение о взыскании стоимости квартиры в размере 1180 589 рублей, суд произвел арифметическое вычисление разницы между величиной стоимости квартиры в размере 1827540 руб. и рыночной стоимостью размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 646951 руб., расчет которого выполнен в виде разницы между стоимостью квартиры N <...>, рассчитанной с использованием затратного подхода при износе дома равном 40%, и стоимостью квартиры при износе дома равном 65%.
Соглашаясь с решением суда, судебная коллегия принимает во внимание заключение экспертизы, которым сделан вывод о том, что при условии проведения капитального ремонта здания в 1990-х годах техническое состояние многоквартирного жилого дома на дату оценки было бы "Удовлетворительным), физический износ которого в соответствии с таблицей по определению физического износа зданий составлял бы не более 40%.
Судебной коллегией признаются необоснованными доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик, приобретая спорное помещение на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, зарегистрированная в нем по месту жительства с 1980 года, не проявила должной осмотрительности. Такие доводы сами по себе не могут быть положены в основу отказа в проведении обязательного капитального ремонта многоквартирного жилого дома и уменьшении выкупной рыночной цены изымаемого жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к возражениям ответчика.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с принятым судом решением и иной оценке имеющихся по делу доказательств, подтверждающих правильность выводов суда. Изложенные в жалобе обстоятельства не опровергают сделанных судом выводов, и, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, оснований к отмене решения суда не имеется.
При указанных обстоятельствах и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.
Председательствующий
В.П.ИГНАТЬЕВ
В.П.ИГНАТЬЕВ
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)