Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2009 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терентьева Е.А.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А., с участием:
от истца - не явились, уведомлены надлежащим образом,
от ответчика - представитель Третьякова Т.Б., доверенность от 10.12.2008 г.,
от третьих лиц:
- от Макаровой Л.А. - представитель Плеханов М.Ю., доверенность от 31.08.2007 г.,
- от ТСЖ "Теплый стан" - председатель правления Плеханов М.Ю., паспорт <...>, протокол от 29.12.2008 г.,
- от ЗАО "Самара ДорПроект ДВИ" - не явились, уведомлены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 августа 2009 г. в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу лица, не участвовавшего в рассмотрении дела - Макаровой Л.А.
на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2007 года по делу N А55-16651/2006, судья Ухова Т.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дорожная ремонтно-строительная компания", 443068, г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 106, корп. 106, тел. (846) 276-00-02, 276-02-37,
к открытому акционерному обществу "Поволжский институт строительства и проектирования Дизайн Волга Интернешнл", 443041, г. Самара, ул. Буянова, д. 62, к. 3,
о признании права собственности,
с привлечением к участию в деле третьих лиц:
- Макаровой Лиины Александровны, 443082, г. Самара, ул. Тухачевского, д. 22, кв. 119,
- Товарищества собственников жилья "Теплый стан", 443082, г. Самара, ул. Тухачевского, д. 22,
- закрытое акционерное общество "СамараДорПроект ДВИ", г. Самара, пер. Утевский, 10,
установил:
14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) заключил с ООО "ДРСК" (участник) договор N П002 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52, предметом которого являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест N N 43-46, 1-10, 53-56, 67-72, 87 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Окончательный размер площади машино-места определяется на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
Цена договора определяется протоколом согласования цены от 14.02.2005 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 10 мая 2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" изменили предмет договора от 14.02.2005 г. и согласовали, что предметом договора является участие истца в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - нежилого помещения на 10-м этаже общей площадью 1287,68 кв. м. Размер общей площади нежилого помещения подсчитан на основании проектной документации, окончательный размер определяется на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация". При этом стороны согласовали замену из основного договора "машино-мест" на "нежилое помещение", сохранив неизменными условия договора от 14.02.2005 г.
13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) заключил с ООО "ДРСК" (участник) договор N П005 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52, предметом которого являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест N N 11-19, 27-32, 51, 52 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Окончательный размер площади машино-места определяется на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
Цена договора определяется протоколом согласования цены от 14.04.2005 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 10 мая 2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" изменили предмет договора от 14.02.2005 г. и согласовали, что предметом договора является участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - нежилого помещения на 10-м этаже общей площадью 833,57 кв. м. Размер общей площади нежилого помещения подсчитан на основании проектной документации, окончательный размер определяется на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация". При этом стороны согласовали замену из основного договора "машино-мест" на "нежилое помещение", сохранив неизменными условия договора от 13.04.2005 г.
ООО "ДРСК", основывая свои требования на указанных выше договорах, протоколах согласования цены и дополнительных соглашениях, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" о признании права собственности на долю в размере 11,16% или 1/9, что соответствует нежилому помещению, площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 218, 219, части 1 статьи 223, 382 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявлением (т. 1 л.д. 95) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать за ним право собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует нежилому помещению площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Ответчик ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (ОАО "Инстройпроект ДВИ") в отзывах на исковое заявление указал о своем согласии с исковыми требованиями истца.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2007 г. исковые требования истца удовлетворены, за ООО "ДРСК" признано право собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует нежилому помещению площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2009 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2009 г., оставлено без удовлетворения заявление граждан Плеханова М.Ю., Карпова В.Ю., Уколова А.В. о пересмотре решения Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2007 г. по вновь открывшимся обстоятельствам.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением Макарова Л.А. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
При этом заявитель апелляционной жалобы указал о противоречии договоров от 14.02.2005 г. N П002, от 13.04.2005 г. N П005 и дополнительных соглашений к ним о 10.05.2005 г. требованиям гражданского законодательства, в частности в договорах не определены данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче истцу (не указаны номера помещений, их площади, точное расположение, границы). Дополнительные соглашения от 10.05.2005 г. не указывают о внесении изменений в соответствующие протоколы согласования цены, а поэтому следует прийти к выводу, что цена новых объектов, являющихся предметом измененных договоров, сторонами не согласована. Кроме того, суд счел, что истцом строительство нежилых помещений было профинансировано надлежащим образом, при этом не учел, что обязательства истца по оплате исполнены платежными поручениями от 14.02.2005 г., 5.04.2005 г., 14.04.2005 г., а СМР по строительству объекта в соответствии с актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания (утвержден 15.05.2005 г.) закончены в марте 2005 г., т.е. к моменту оплаты стоимости договоров истцом строительство дома было завершено. Далее в жалобе заявитель указал, что построенный дом является 9-этажным, а поэтому нежилые помещения на 10-м этаже, являющимся техническим этажом, распределены быть не могут и являются общей долевой собственности собственников имущества в многоквартирном доме.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ОАО "Инстройпроект ДВИ" требования жалобы поддержал, указал, что заключенные между истцом и ответчиком 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 не являются заключенными, т.к. сторонами не согласованы существенные условия о предмете и цене договора, отсутствует описание нежилых помещений, позволяющих идентифицировать предмет договоров, стороны не согласовали стоимость нежилых помещений, т.к. буквальное толкование дополнительных соглашений свидетельствует об их отношении только к самим договорам, но не к протоколам согласования цены, которыми была согласована цена машино-мест, но не нежилых помещений. К моменту производства истцом оплаты по договорам строительство жилого дома было фактически завершено, что подтверждается актом рабочей комиссии от 15.05.2005 г. В соответствии с техническим паспортом в спорном доме имеется лишь 9 этажей, а помещения, расположенные над 9-м этажом имеют вспомогательное значение и являются техническим этажом, который в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может использоваться и отчуждаться отдельно от всего здания. Кроме того, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик считает указанные выше договора ничтожными сделками, т.к. ОАО "Инстройпроект ДВИ" при их заключении не обладал функциями застройщика.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2009 года рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено на 23 июня 2009 года.
В судебном заседании 23 июня 2009 года был объявлен перерыв до 30 июня 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2009 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А55-16651/2006 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, Макарова Л.А. и ТСЖ "Теплый стан" в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Рассмотрение дела в силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено и назначено в предварительном судебном заседании на 21 июля 2009 года.
В предварительном судебном заседании 21 июля 2009 года был объявлен перерыв до 28 июля 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2009 года рассмотрение дела было назначено на 20 августа 2009 года. В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ЗАО "СамараДорпроект ДВИ".
В судебном заседании Плеханов М.Ю., представлявший интересы заявителя апелляционной жалобы Макаровой Л.А. и третьего лица - ТСЖ "Теплый стан", на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении иска истцу следует отказать.
Представитель ответчика ОАО "Инстройпроект ДВИ" Третьякова Т.Б. требования апелляционной жалобы поддержала.
Судом апелляционной инстанции исключено из числе третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета иска ЗАО "СамараДорпроект ДВИ", поскольку рассматриваемым исковым требованиям права и законные интересы ЗАО "СамараДорпроект ДВИ", являющегося единственным учредителем ООО "ДРСК", не затрагиваются, ранее к участию в деле оно было привлечено ошибочно.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца - ООО "ДРСК", который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом, явку в суд своего представителя без каких-либо причин не обеспечил.
До начала судебного заседания истцом через канцелярию суда была подана кассационная жалоба истца на определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2009 г. по настоящему делу, а также ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения жалобы судом кассационной инстанции.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд ходатайство истца о приостановлении производства по делу отклоняет ввиду его необоснованности и полагает возможным рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Постановлением Главы города Самары от 13.02.2003 г. N 75 об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, проектировании жилого дома Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области и предоставлении в аренду земельного участка по адресу: ул. Владимирская в Железнодорожном районе г. Самары:
- - утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары и проект границ земельного участка (согласно приложению);
- - предварительно согласовано Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области на земельном участке площадью 7 898,30 кв. м, относящемся к категории земель поселений, место размещения жилого дома по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары;
- - Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области предоставлен в аренду сроком на 1 год без права выкупа в собственность земельный участок площадью 7 898,30 кв. м, относящийся к категории земель поселений, по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары, согласно проекту границ земельного участка, а также разрешено проектирование жилого дома на данном земельном участке.
По договору N 211 от 6.09.2002 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ОАО "Инстройпроект ДВИ" функции заказчика на строительстве жилого дома по ул. Владимирской в г. Самаре.
При этом актом от 19.06.2003 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ответчику объемы выполненных работ по объекты, однако данных о передаче Департаментом ответчику проектной документации и иных документов для переоформления разрешительной документации - не представлено.
14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) и ООО "ДРСК" (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52. По условиям договора предметом договора являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства: машино-мест N N 43-46, 1-10, 53-56, 67-72, 87. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую стоимость доли - 7 225 218 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.05.2005 г. к договору от 14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" договорились об изменении предмета договора с машино-мест на нежилое помещение на 10-м этаже общей площадью 1 287, 68 кв. м (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация").
13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) и ООО "ДРСК" (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52. По условиям договора предметом его являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест за строительными номерами N N 11-19, 27-32, 51, 52 на 1-м этаже общей площадь. 292,8 кв. м. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую сумму доли 4 677 210 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.05.2005 г. к договору от 13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" договорились об изменении предмета договора с машино-мест на нежилые помещения на 10-м этаже общей площадью 833,57 кв. м (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация").
Согласно техническому паспорту от 25.09.2006 г. нежилого помещения "н2", находящегося по адресу: ул. Тухачевского, 22, помещение (литера А) имеет площадь 1855,4 кв. м, является нежилым помещением, построено в 2006 году, находится на 10-м этаже жилого здания с полнометражными квартирами. Высота помещения 2.30 м, общая площадь этажа - 2024,8 кв. м.
Заявителем апелляционной жалобы представлены суду следующие доказательства:
- - экспертное заключение Центра государственной вневедомственной экспертизы (т. 1 л.д. 146), согласно которому экспертизе был подвергнут проект "Жилой дом для ипотечного строительства в пос. Кузнецовых в г. Самары", заказчик проекта Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству администрации Самарской области, проектная организация ОАО "Инстройпроект ДВИ", согласно которому установлены следующие технико-экономические показатели строения: этажность - 9, общая площадь здания 14800 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир 11600 кв. м;
- - письмо Администрации Железнодорожного района городского округа Самара (т. 1 л.д. 147) от 28.08.2007 г., согласно которому согласование по изменению проектной документации дома администрацией района не проводилось;
- - письмо МП "Самараводоканал" от 28.12.2000 г. (т. 1 л.д. 148), согласно которому застройщику дома выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение 9-этажного жилого дома по ул. Владимирской;
- - письмо КТС РЭУ "Куйбышевэнерго" от 10.01.2001 г. (т. 2 л.д. 1), согласно которому застройщику выданы технические условия на проектирование теплоснабжения 9-этажного жилого дома по ул. Владимирской в районе ул. Тухачевского;
- - протокол обследования территории, отводимой под застройку (строительство) 9-этажного жилого дома от 20.04.2001 г. (т. 2 л.д. 2);
- - техническое заключение Самарского ГАСУ по поводу технического обследования помещения верхнего технического этажа на отметке +27,630 в доме N 22 по ул. Тухачевского в г. Самаре (т. 2 л.д. 3-14), из которого следует, что осмотренное здание является жилым, трехсекционным, девятиэтажным, помещение верхнего технического этажа имеет переменную высоту от минимальной 1,65 м до максимальной 2,03 м, на техническом этаже размещены коммуникации газотходы, система ливневой канализации, фановые стояки бытовой канализации, вентканалы санузлов, кухонь, сети энергоснабжения и телекоммуникационные сети, три лифтовые установки, само техническое помещение, расположенное на верхнем этаже дома является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме;
- - отчет обследования помещений общего пользования на верхнем техническом этаже дома N 22 по ул. Тухачевского от 12.01.2009 г. (т. 2 л.д. 49), подготовленный ООО "ВолгаИнженерСтрой", согласно которому минимальная высота обследуемого верхнего технического этажа составляет 1,60-1,65 м, оконных проемов нет, естественное освещение отсутствует, в помещении смонтированы общие вытяжные шахты, домовые канализационные стояки, общие утепленные газоходы, электрокабели, антенные провода, общедомовая система ливневой канализации;
- - копия технического паспорта (подлинник осмотрен в судебном заседании) от 1.10.2006 г. в отношении многоквартирного жилого дома литера А по адресу ул. Тухачевского, д. 22 (т. 2 л.д. 43-46, т. 3 л.д. 127-139), согласно которому здание построено в 2006 году, число этажей здания - 9, общая площадь здания - 20 924,1 кв. м, в т.ч. площадь нежилых помещений 3 881,2 кв. м, при этом в техническом паспорте приведена поэтажная распределение площадей, характеристики нежилых помещений, в т.ч. нежилого помещения N н2 площадью 1855,4 кв. м, расположенного в техническом этаже (высота по внутреннему обмеру - 2 м);
- - акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления Государственной приемочной комиссии от 15.05.2005 г. (т. 3 л.д. 140-142), согласно которому генеральным подрядчиком ОАО "Инстройпроект ДВИ" было предъявлено к приемке в эксплуатацию законченные строительством три секции жилого дома ипотечного строительства по ул. Владимирская, 52, в акте отмечено, что СМР осуществлялись в сроки с мая 2001 г. по март 2005 г.
Выпиской из реестра Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" подтверждены технические характеристики части объекта с инвентарным номером 36:401:002:000091110, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22, подтверждается назначение помещение нежилое, общая площадь 1855,40 кв. м, описание - 10 эт., к. 1.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 26.05.2009 г. (т. 3 л.д. 27-28) договор N П002 от 14.02.2005 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52" с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК", а также договор N П005 от 13.04.2005 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52" с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" - признаны недействительными.
Оценивая правомерность апелляционной жалобы Макаровой Л.А. и обоснованность ее заинтересованности в рассматриваемом деле, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.
Согласно представленному заявителем апелляционной жалобы копии договора от 19.01.2005 г., заключенного между ОАО "Инстройпроект ДВИ", Плехановым М.Ю. и Макаровой Л.А. последней были приобретены права по долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и права на получение по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию двухкомнатной квартиры на 9-м этаже.
Таким образом, к моменту заключения договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. между истцом и ответчиком Макаровой Л.А. были инвестированы соответствующие денежные средства в строительство дома, при этом в соответствии с условиями соглашения Макаровой приобретались права не только на непосредственно проинвестированный объект (квартиру), но и на соответствующую долю в нежилых помещениях общего пользования. Полагая, что спорное нежилое помещение N н2, размещенное на верхнем этаже дома именно и является нежилым помещением общего пользования заявитель обратилась в суд апелляционной инстанции с соответствующей жалобой.
Рассматривая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Истцом и заявителем апелляционной жалобы суду были представлены противоречивые доказательства, характеризующие технические характеристики жилого многоквартирного дома и, в частности, его этажность, наличие технического (верхнего) либо десятого этажа, его предназначение (нежилое помещение или вспомогательное помещение). При этом проектная документация в отношении спорного многоквартирного жилого дома представлена не была, заявитель апелляционной жалобы, ТСЖ и ответчик указали, что у них проектной документации не имеется.
В связи с этим суд устанавливает указанное обстоятельство на основании представленных доказательств и полагает, что ни истцом, ни заявителем апелляционной жалобы в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен бесспорных доказательств, свидетельствующих о технических характеристиках нежилых помещений, предположительно являвшихся предметом договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между истцом и ответчиком.
В то же время в силу положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассматриваемому гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В соответствии с решением Железнодорожного районного суда от 26.05.2009 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.07.2009 г., принятыми по делу по иску Плеханова М.Ю., Макаровой Л.А. и др. к ОАО "Инстройпроект ДВИ", ООО "ДРСК", третьим лицам ТСЖ "Теплый стан", Самарскому Филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральная БТИ", ГУ ФРС по Самарской области установлено, что договоры от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" повлекли неблагоприятные последствия в виде нарушения законных прав и интересов жильцов дома в части обеспечения жизнедеятельности и безопасности при использовании газового оборудования, лифтов, электрического оборудования, средств телекоммуникации, а заключение ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" договоров на долевое участие в строительстве нежилого помещения на 10 этаже, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, не соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В то же время истцом, в доказательство оплаты обязательств по договору от 14.02.2005 г. представлены платежные поручения N 53 от 14.02.2005 г. на сумму 7 090 000 руб., N 116 от 5.04.2005 г. на сумму 135 214 руб., а по договору от 13.04.2005 г. платежные поручения N 148 от 14.04.2005 г. на сумму 2 112 010 руб., N 147 от 14.04.2005 г. на сумму 2 565 200 руб. Таким образом, истцом не представлены доказательства о полной оплате обязательств по договору от 14.02.2005 г. Между тем, как следует из акта от 15.05.2005 г., СМР по дому были завершены в марте 2005 г., то есть утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что фактическое строительство здания к моменту оплаты истцом цены договора было завершено, а строительство доли, переданной по договорам от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. ответчику было фактически оплачено другими инвесторами (дольщиками), в т.ч. и Макаровой Л.А. - соответствует действительности.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 25.01.2007 г. было принято без привлечения к участию в деле Макаровой Л.А., однако затрагивало ее законные права и интересы, а поэтому обжалуемое решение суда первой инстанции в силу требований пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Рассматривая исковые требования истца по существу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Анализируя заключенные между истцом и ответчиком 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. договора N N П002 и П005, с дополнительными соглашениями к ним от 10.05.2005 г., суд находит, что данные договора поименованы как договора долевого участия в строительстве, при этом ответчик ОАО "Инстройпроект ДВИ" в рамках указанных договоров поименован как застройщик.
В силу положений статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства, при этом в соответствии со статьями 51 и 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации право осуществлять строительство у застройщика возникает на основании разрешения на строительство, наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта капитального строительства. Указанные документы ОАО "Инстройпроект ДВИ" получены не были, а поэтому правами застройщика он не обладал.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно статьей 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Таким образом, договоры от 14.02.2005 г. и от 13.04.2005 г., на которых истец основывал свои исковые требования, являются недействительными в силу ничтожности.
В силу требований пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Соответственно указанные сделки не могут послужить основанием для возникновения у ООО "ДРСК" права на долю в виде нежилого помещения.
Более того, из материалов дела усматривается, что строительство жилого многоквартирного дома осуществлялось без получения разрешения на строительство и без получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом созданный без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Поскольку истцом и ответчиком не представлены разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирного жилого дома - данный дом является самовольной постройкой.
Как пояснили в суде участвующие в деле лица, разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также не выдавалось и соответствующего постановления органом местного самоуправления не принималось.
Таким образом, указанный многоквартирный дом не может рассматриваться как здание, сооружение (объект завершенного строительства) - применительно к требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно исковое требование истца о признании за ним права собственности на долю в объекте завершенного строительства - помещении площадью 1 855,4 кв. м, расположенном на 10 этаже по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес: г. Самара, ул. Владимирская, 52) не может быть удовлетворено, поскольку такого объекта не существовало как на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в настоящее время, а существовал и существует объект незавершенного строительства с соответствующими характеристиками.
Заявляя требование о признании права собственности на долю в объекте недвижимости, истец также не представил необходимых доказательств, подтверждающих обоснованность его исковых требований.
Из указанных выше обстоятельств усматривается, что право собственности истца на требуемую им долю не может возникнуть по основаниям, указанным в законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку истцом фактически обязательства по оплате оговоренной доли в полном объеме не выполнены, а сам договор не соответствует требованиям закона.
Кроме того, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены и иные доказательства, позволяющие определить его долю в финансировании объекта капитального строительства применительно к положениям Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и главе 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе не представлены надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие общий объем инвестиций в строительство объекта недвижимости, не представлены доказательства наличия соглашения между инвесторами (дольщиками) относительно предоставления ООО "ДРСК" требуемого им помещения в качестве доли в объекте недвижимости.
Совокупность перечисленных выше обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о необоснованности исковых требований истца и необходимости отказа в их удовлетворении.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Исключить из числе третьих лиц по настоящему делу закрытое акционерное общество "СамараДорпроект ДВИ".
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2007 года, принятое по делу N А55-16651/2006 - отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Дорожная ремонтно-строительная компания" о признании права собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует помещению площадью 1 855,4 кв. м, расположенного на 10 этаже по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес: г. Самара, ул. Владимирская, 52) - отказать.
Копию постановления направить в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (443099, г. Самара, ул. Некрасовская, 3).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2009 N 11АП-2240/2009 ПО ДЕЛУ N А55-16651/2006
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2009 г. по делу N А55-16651/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2009 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терентьева Е.А.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А., с участием:
от истца - не явились, уведомлены надлежащим образом,
от ответчика - представитель Третьякова Т.Б., доверенность от 10.12.2008 г.,
от третьих лиц:
- от Макаровой Л.А. - представитель Плеханов М.Ю., доверенность от 31.08.2007 г.,
- от ТСЖ "Теплый стан" - председатель правления Плеханов М.Ю., паспорт <...>, протокол от 29.12.2008 г.,
- от ЗАО "Самара ДорПроект ДВИ" - не явились, уведомлены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 августа 2009 г. в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу лица, не участвовавшего в рассмотрении дела - Макаровой Л.А.
на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2007 года по делу N А55-16651/2006, судья Ухова Т.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дорожная ремонтно-строительная компания", 443068, г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 106, корп. 106, тел. (846) 276-00-02, 276-02-37,
к открытому акционерному обществу "Поволжский институт строительства и проектирования Дизайн Волга Интернешнл", 443041, г. Самара, ул. Буянова, д. 62, к. 3,
о признании права собственности,
с привлечением к участию в деле третьих лиц:
- Макаровой Лиины Александровны, 443082, г. Самара, ул. Тухачевского, д. 22, кв. 119,
- Товарищества собственников жилья "Теплый стан", 443082, г. Самара, ул. Тухачевского, д. 22,
- закрытое акционерное общество "СамараДорПроект ДВИ", г. Самара, пер. Утевский, 10,
установил:
14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) заключил с ООО "ДРСК" (участник) договор N П002 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52, предметом которого являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест N N 43-46, 1-10, 53-56, 67-72, 87 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Окончательный размер площади машино-места определяется на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
Цена договора определяется протоколом согласования цены от 14.02.2005 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 10 мая 2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" изменили предмет договора от 14.02.2005 г. и согласовали, что предметом договора является участие истца в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - нежилого помещения на 10-м этаже общей площадью 1287,68 кв. м. Размер общей площади нежилого помещения подсчитан на основании проектной документации, окончательный размер определяется на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация". При этом стороны согласовали замену из основного договора "машино-мест" на "нежилое помещение", сохранив неизменными условия договора от 14.02.2005 г.
13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) заключил с ООО "ДРСК" (участник) договор N П005 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52, предметом которого являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест N N 11-19, 27-32, 51, 52 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Окончательный размер площади машино-места определяется на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
Цена договора определяется протоколом согласования цены от 14.04.2005 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 10 мая 2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" изменили предмет договора от 14.02.2005 г. и согласовали, что предметом договора является участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и получение участником объекта долевого строительства - нежилого помещения на 10-м этаже общей площадью 833,57 кв. м. Размер общей площади нежилого помещения подсчитан на основании проектной документации, окончательный размер определяется на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация". При этом стороны согласовали замену из основного договора "машино-мест" на "нежилое помещение", сохранив неизменными условия договора от 13.04.2005 г.
ООО "ДРСК", основывая свои требования на указанных выше договорах, протоколах согласования цены и дополнительных соглашениях, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" о признании права собственности на долю в размере 11,16% или 1/9, что соответствует нежилому помещению, площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 218, 219, части 1 статьи 223, 382 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявлением (т. 1 л.д. 95) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать за ним право собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует нежилому помещению площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Ответчик ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (ОАО "Инстройпроект ДВИ") в отзывах на исковое заявление указал о своем согласии с исковыми требованиями истца.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2007 г. исковые требования истца удовлетворены, за ООО "ДРСК" признано право собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует нежилому помещению площадью 1855,4 кв. м, расположенного на 10-м этаже в жилом доме по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес - г. Самара, ул. Владимирская, 52).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2009 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2009 г., оставлено без удовлетворения заявление граждан Плеханова М.Ю., Карпова В.Ю., Уколова А.В. о пересмотре решения Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2007 г. по вновь открывшимся обстоятельствам.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением Макарова Л.А. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
При этом заявитель апелляционной жалобы указал о противоречии договоров от 14.02.2005 г. N П002, от 13.04.2005 г. N П005 и дополнительных соглашений к ним о 10.05.2005 г. требованиям гражданского законодательства, в частности в договорах не определены данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче истцу (не указаны номера помещений, их площади, точное расположение, границы). Дополнительные соглашения от 10.05.2005 г. не указывают о внесении изменений в соответствующие протоколы согласования цены, а поэтому следует прийти к выводу, что цена новых объектов, являющихся предметом измененных договоров, сторонами не согласована. Кроме того, суд счел, что истцом строительство нежилых помещений было профинансировано надлежащим образом, при этом не учел, что обязательства истца по оплате исполнены платежными поручениями от 14.02.2005 г., 5.04.2005 г., 14.04.2005 г., а СМР по строительству объекта в соответствии с актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания (утвержден 15.05.2005 г.) закончены в марте 2005 г., т.е. к моменту оплаты стоимости договоров истцом строительство дома было завершено. Далее в жалобе заявитель указал, что построенный дом является 9-этажным, а поэтому нежилые помещения на 10-м этаже, являющимся техническим этажом, распределены быть не могут и являются общей долевой собственности собственников имущества в многоквартирном доме.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ОАО "Инстройпроект ДВИ" требования жалобы поддержал, указал, что заключенные между истцом и ответчиком 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 не являются заключенными, т.к. сторонами не согласованы существенные условия о предмете и цене договора, отсутствует описание нежилых помещений, позволяющих идентифицировать предмет договоров, стороны не согласовали стоимость нежилых помещений, т.к. буквальное толкование дополнительных соглашений свидетельствует об их отношении только к самим договорам, но не к протоколам согласования цены, которыми была согласована цена машино-мест, но не нежилых помещений. К моменту производства истцом оплаты по договорам строительство жилого дома было фактически завершено, что подтверждается актом рабочей комиссии от 15.05.2005 г. В соответствии с техническим паспортом в спорном доме имеется лишь 9 этажей, а помещения, расположенные над 9-м этажом имеют вспомогательное значение и являются техническим этажом, который в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может использоваться и отчуждаться отдельно от всего здания. Кроме того, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик считает указанные выше договора ничтожными сделками, т.к. ОАО "Инстройпроект ДВИ" при их заключении не обладал функциями застройщика.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2009 года рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено на 23 июня 2009 года.
В судебном заседании 23 июня 2009 года был объявлен перерыв до 30 июня 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2009 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А55-16651/2006 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, Макарова Л.А. и ТСЖ "Теплый стан" в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Рассмотрение дела в силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено и назначено в предварительном судебном заседании на 21 июля 2009 года.
В предварительном судебном заседании 21 июля 2009 года был объявлен перерыв до 28 июля 2009 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2009 года рассмотрение дела было назначено на 20 августа 2009 года. В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ЗАО "СамараДорпроект ДВИ".
В судебном заседании Плеханов М.Ю., представлявший интересы заявителя апелляционной жалобы Макаровой Л.А. и третьего лица - ТСЖ "Теплый стан", на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении иска истцу следует отказать.
Представитель ответчика ОАО "Инстройпроект ДВИ" Третьякова Т.Б. требования апелляционной жалобы поддержала.
Судом апелляционной инстанции исключено из числе третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета иска ЗАО "СамараДорпроект ДВИ", поскольку рассматриваемым исковым требованиям права и законные интересы ЗАО "СамараДорпроект ДВИ", являющегося единственным учредителем ООО "ДРСК", не затрагиваются, ранее к участию в деле оно было привлечено ошибочно.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца - ООО "ДРСК", который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом, явку в суд своего представителя без каких-либо причин не обеспечил.
До начала судебного заседания истцом через канцелярию суда была подана кассационная жалоба истца на определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2009 г. по настоящему делу, а также ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения жалобы судом кассационной инстанции.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд ходатайство истца о приостановлении производства по делу отклоняет ввиду его необоснованности и полагает возможным рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Постановлением Главы города Самары от 13.02.2003 г. N 75 об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, проектировании жилого дома Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области и предоставлении в аренду земельного участка по адресу: ул. Владимирская в Железнодорожном районе г. Самары:
- - утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары и проект границ земельного участка (согласно приложению);
- - предварительно согласовано Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области на земельном участке площадью 7 898,30 кв. м, относящемся к категории земель поселений, место размещения жилого дома по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары;
- - Департаменту по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области предоставлен в аренду сроком на 1 год без права выкупа в собственность земельный участок площадью 7 898,30 кв. м, относящийся к категории земель поселений, по ул. Владимирской в Железнодорожном районе г. Самары, согласно проекту границ земельного участка, а также разрешено проектирование жилого дома на данном земельном участке.
По договору N 211 от 6.09.2002 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ОАО "Инстройпроект ДВИ" функции заказчика на строительстве жилого дома по ул. Владимирской в г. Самаре.
При этом актом от 19.06.2003 г. Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Администрации Самарской области передал ответчику объемы выполненных работ по объекты, однако данных о передаче Департаментом ответчику проектной документации и иных документов для переоформления разрешительной документации - не представлено.
14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) и ООО "ДРСК" (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52. По условиям договора предметом договора являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства: машино-мест N N 43-46, 1-10, 53-56, 67-72, 87. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую стоимость доли - 7 225 218 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.05.2005 г. к договору от 14.02.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" договорились об изменении предмета договора с машино-мест на нежилое помещение на 10-м этаже общей площадью 1 287, 68 кв. м (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация").
13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" (застройщик) и ООО "ДРСК" (участник) заключили договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52. По условиям договора предметом его являлось участие участника в долевом строительстве многоквартирного дома и получение участником объекта долевого строительства - машино-мест за строительными номерами N N 11-19, 27-32, 51, 52 на 1-м этаже общей площадь. 292,8 кв. м. Стоимость доли в строительстве в силу пункта 2.1 договора определяется протоколом согласования цены. В силу протокола согласования цены стороны согласовали общую сумму доли 4 677 210 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 10.05.2005 г. к договору от 13.04.2005 г. ОАО "Поволжский институт строительства и проектирования ДВИ" и ООО "ДРСК" договорились об изменении предмета договора с машино-мест на нежилые помещения на 10-м этаже общей площадью 833,57 кв. м (с определением окончательной площади помещения на основании данных ФФГУП "Ростехинвентаризация").
Согласно техническому паспорту от 25.09.2006 г. нежилого помещения "н2", находящегося по адресу: ул. Тухачевского, 22, помещение (литера А) имеет площадь 1855,4 кв. м, является нежилым помещением, построено в 2006 году, находится на 10-м этаже жилого здания с полнометражными квартирами. Высота помещения 2.30 м, общая площадь этажа - 2024,8 кв. м.
Заявителем апелляционной жалобы представлены суду следующие доказательства:
- - экспертное заключение Центра государственной вневедомственной экспертизы (т. 1 л.д. 146), согласно которому экспертизе был подвергнут проект "Жилой дом для ипотечного строительства в пос. Кузнецовых в г. Самары", заказчик проекта Департамент по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству администрации Самарской области, проектная организация ОАО "Инстройпроект ДВИ", согласно которому установлены следующие технико-экономические показатели строения: этажность - 9, общая площадь здания 14800 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир 11600 кв. м;
- - письмо Администрации Железнодорожного района городского округа Самара (т. 1 л.д. 147) от 28.08.2007 г., согласно которому согласование по изменению проектной документации дома администрацией района не проводилось;
- - письмо МП "Самараводоканал" от 28.12.2000 г. (т. 1 л.д. 148), согласно которому застройщику дома выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение 9-этажного жилого дома по ул. Владимирской;
- - письмо КТС РЭУ "Куйбышевэнерго" от 10.01.2001 г. (т. 2 л.д. 1), согласно которому застройщику выданы технические условия на проектирование теплоснабжения 9-этажного жилого дома по ул. Владимирской в районе ул. Тухачевского;
- - протокол обследования территории, отводимой под застройку (строительство) 9-этажного жилого дома от 20.04.2001 г. (т. 2 л.д. 2);
- - техническое заключение Самарского ГАСУ по поводу технического обследования помещения верхнего технического этажа на отметке +27,630 в доме N 22 по ул. Тухачевского в г. Самаре (т. 2 л.д. 3-14), из которого следует, что осмотренное здание является жилым, трехсекционным, девятиэтажным, помещение верхнего технического этажа имеет переменную высоту от минимальной 1,65 м до максимальной 2,03 м, на техническом этаже размещены коммуникации газотходы, система ливневой канализации, фановые стояки бытовой канализации, вентканалы санузлов, кухонь, сети энергоснабжения и телекоммуникационные сети, три лифтовые установки, само техническое помещение, расположенное на верхнем этаже дома является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме;
- - отчет обследования помещений общего пользования на верхнем техническом этаже дома N 22 по ул. Тухачевского от 12.01.2009 г. (т. 2 л.д. 49), подготовленный ООО "ВолгаИнженерСтрой", согласно которому минимальная высота обследуемого верхнего технического этажа составляет 1,60-1,65 м, оконных проемов нет, естественное освещение отсутствует, в помещении смонтированы общие вытяжные шахты, домовые канализационные стояки, общие утепленные газоходы, электрокабели, антенные провода, общедомовая система ливневой канализации;
- - копия технического паспорта (подлинник осмотрен в судебном заседании) от 1.10.2006 г. в отношении многоквартирного жилого дома литера А по адресу ул. Тухачевского, д. 22 (т. 2 л.д. 43-46, т. 3 л.д. 127-139), согласно которому здание построено в 2006 году, число этажей здания - 9, общая площадь здания - 20 924,1 кв. м, в т.ч. площадь нежилых помещений 3 881,2 кв. м, при этом в техническом паспорте приведена поэтажная распределение площадей, характеристики нежилых помещений, в т.ч. нежилого помещения N н2 площадью 1855,4 кв. м, расположенного в техническом этаже (высота по внутреннему обмеру - 2 м);
- - акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления Государственной приемочной комиссии от 15.05.2005 г. (т. 3 л.д. 140-142), согласно которому генеральным подрядчиком ОАО "Инстройпроект ДВИ" было предъявлено к приемке в эксплуатацию законченные строительством три секции жилого дома ипотечного строительства по ул. Владимирская, 52, в акте отмечено, что СМР осуществлялись в сроки с мая 2001 г. по март 2005 г.
Выпиской из реестра Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" подтверждены технические характеристики части объекта с инвентарным номером 36:401:002:000091110, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22, подтверждается назначение помещение нежилое, общая площадь 1855,40 кв. м, описание - 10 эт., к. 1.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 26.05.2009 г. (т. 3 л.д. 27-28) договор N П002 от 14.02.2005 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52" с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК", а также договор N П005 от 13.04.2005 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52" с дополнительным соглашением от 10.05.2005 г., заключенный между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" - признаны недействительными.
Оценивая правомерность апелляционной жалобы Макаровой Л.А. и обоснованность ее заинтересованности в рассматриваемом деле, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.
Согласно представленному заявителем апелляционной жалобы копии договора от 19.01.2005 г., заключенного между ОАО "Инстройпроект ДВИ", Плехановым М.Ю. и Макаровой Л.А. последней были приобретены права по долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Владимирская, 52 (строительный) и права на получение по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию двухкомнатной квартиры на 9-м этаже.
Таким образом, к моменту заключения договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. между истцом и ответчиком Макаровой Л.А. были инвестированы соответствующие денежные средства в строительство дома, при этом в соответствии с условиями соглашения Макаровой приобретались права не только на непосредственно проинвестированный объект (квартиру), но и на соответствующую долю в нежилых помещениях общего пользования. Полагая, что спорное нежилое помещение N н2, размещенное на верхнем этаже дома именно и является нежилым помещением общего пользования заявитель обратилась в суд апелляционной инстанции с соответствующей жалобой.
Рассматривая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Истцом и заявителем апелляционной жалобы суду были представлены противоречивые доказательства, характеризующие технические характеристики жилого многоквартирного дома и, в частности, его этажность, наличие технического (верхнего) либо десятого этажа, его предназначение (нежилое помещение или вспомогательное помещение). При этом проектная документация в отношении спорного многоквартирного жилого дома представлена не была, заявитель апелляционной жалобы, ТСЖ и ответчик указали, что у них проектной документации не имеется.
В связи с этим суд устанавливает указанное обстоятельство на основании представленных доказательств и полагает, что ни истцом, ни заявителем апелляционной жалобы в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен бесспорных доказательств, свидетельствующих о технических характеристиках нежилых помещений, предположительно являвшихся предметом договоров от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между истцом и ответчиком.
В то же время в силу положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассматриваемому гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В соответствии с решением Железнодорожного районного суда от 26.05.2009 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.07.2009 г., принятыми по делу по иску Плеханова М.Ю., Макаровой Л.А. и др. к ОАО "Инстройпроект ДВИ", ООО "ДРСК", третьим лицам ТСЖ "Теплый стан", Самарскому Филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральная БТИ", ГУ ФРС по Самарской области установлено, что договоры от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. (с дополнительными соглашениями от 10.05.2005 г.), заключенными между ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" повлекли неблагоприятные последствия в виде нарушения законных прав и интересов жильцов дома в части обеспечения жизнедеятельности и безопасности при использовании газового оборудования, лифтов, электрического оборудования, средств телекоммуникации, а заключение ОАО "Инстройпроект ДВИ" и ООО "ДРСК" договоров на долевое участие в строительстве нежилого помещения на 10 этаже, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, не соответствует требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В то же время истцом, в доказательство оплаты обязательств по договору от 14.02.2005 г. представлены платежные поручения N 53 от 14.02.2005 г. на сумму 7 090 000 руб., N 116 от 5.04.2005 г. на сумму 135 214 руб., а по договору от 13.04.2005 г. платежные поручения N 148 от 14.04.2005 г. на сумму 2 112 010 руб., N 147 от 14.04.2005 г. на сумму 2 565 200 руб. Таким образом, истцом не представлены доказательства о полной оплате обязательств по договору от 14.02.2005 г. Между тем, как следует из акта от 15.05.2005 г., СМР по дому были завершены в марте 2005 г., то есть утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что фактическое строительство здания к моменту оплаты истцом цены договора было завершено, а строительство доли, переданной по договорам от 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. ответчику было фактически оплачено другими инвесторами (дольщиками), в т.ч. и Макаровой Л.А. - соответствует действительности.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 25.01.2007 г. было принято без привлечения к участию в деле Макаровой Л.А., однако затрагивало ее законные права и интересы, а поэтому обжалуемое решение суда первой инстанции в силу требований пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Рассматривая исковые требования истца по существу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Анализируя заключенные между истцом и ответчиком 14.02.2005 г. и 13.04.2005 г. договора N N П002 и П005, с дополнительными соглашениями к ним от 10.05.2005 г., суд находит, что данные договора поименованы как договора долевого участия в строительстве, при этом ответчик ОАО "Инстройпроект ДВИ" в рамках указанных договоров поименован как застройщик.
В силу положений статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства, при этом в соответствии со статьями 51 и 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации право осуществлять строительство у застройщика возникает на основании разрешения на строительство, наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта капитального строительства. Указанные документы ОАО "Инстройпроект ДВИ" получены не были, а поэтому правами застройщика он не обладал.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно статьей 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Таким образом, договоры от 14.02.2005 г. и от 13.04.2005 г., на которых истец основывал свои исковые требования, являются недействительными в силу ничтожности.
В силу требований пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Соответственно указанные сделки не могут послужить основанием для возникновения у ООО "ДРСК" права на долю в виде нежилого помещения.
Более того, из материалов дела усматривается, что строительство жилого многоквартирного дома осуществлялось без получения разрешения на строительство и без получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом созданный без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Поскольку истцом и ответчиком не представлены разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирного жилого дома - данный дом является самовольной постройкой.
Как пояснили в суде участвующие в деле лица, разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также не выдавалось и соответствующего постановления органом местного самоуправления не принималось.
Таким образом, указанный многоквартирный дом не может рассматриваться как здание, сооружение (объект завершенного строительства) - применительно к требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно исковое требование истца о признании за ним права собственности на долю в объекте завершенного строительства - помещении площадью 1 855,4 кв. м, расположенном на 10 этаже по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес: г. Самара, ул. Владимирская, 52) не может быть удовлетворено, поскольку такого объекта не существовало как на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в настоящее время, а существовал и существует объект незавершенного строительства с соответствующими характеристиками.
Заявляя требование о признании права собственности на долю в объекте недвижимости, истец также не представил необходимых доказательств, подтверждающих обоснованность его исковых требований.
Из указанных выше обстоятельств усматривается, что право собственности истца на требуемую им долю не может возникнуть по основаниям, указанным в законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку истцом фактически обязательства по оплате оговоренной доли в полном объеме не выполнены, а сам договор не соответствует требованиям закона.
Кроме того, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены и иные доказательства, позволяющие определить его долю в финансировании объекта капитального строительства применительно к положениям Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и главе 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе не представлены надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие общий объем инвестиций в строительство объекта недвижимости, не представлены доказательства наличия соглашения между инвесторами (дольщиками) относительно предоставления ООО "ДРСК" требуемого им помещения в качестве доли в объекте недвижимости.
Совокупность перечисленных выше обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о необоснованности исковых требований истца и необходимости отказа в их удовлетворении.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Исключить из числе третьих лиц по настоящему делу закрытое акционерное общество "СамараДорпроект ДВИ".
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2007 года, принятое по делу N А55-16651/2006 - отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Дорожная ремонтно-строительная компания" о признании права собственности на долю в размере 15,97% или 1/6, что соответствует помещению площадью 1 855,4 кв. м, расположенного на 10 этаже по адресу: г. Самара, ул. Тухачевского, 22 (строительный адрес: г. Самара, ул. Владимирская, 52) - отказать.
Копию постановления направить в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (443099, г. Самара, ул. Некрасовская, 3).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)