Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Бабиной О.Е. и Румянцева А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахметовой Р.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22 июня 2016 г. по делу N А76-1708/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" - Шабанова Е.С. (доверенность от 01.04.2016 N 5/ЖЭУ/2016), Важов В.Е. (доверенность от 12.01.2015 N 4/ЖЭУ/2015);
- Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Челябинска - Криволапова М.В. (доверенность от 11.01.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - истец, ООО "ЖЭУ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Челябинска (далее - ответчик, Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска) о признании недействительными и отмене результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 56 по ул. Агалакова в Ленинском районе г. Челябинска (лот N 1), оформленных протоколом от 23.12.2015 N 39; многоквартирным домом N 58 по ул. Агалакова в Ленинском районе г. Челябинска (лот N 2), оформленных протоколом от 23.12.2015 N 40.
Определением арбитражного суда от 22.03.2016 в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие" (далее - соответчик, ООО УК "Созвездие").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2016 (резолютивная часть объявлена 15.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "ЖЭУ" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец считает, что у Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска отсутствовала обязанность по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, так как способ управления домами уже был выбран собственниками помещений самостоятельно, и проведение конкурса в такой ситуации могло привести к нарушению их прав и законных интересов.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с момента подписания передаточного акта участники долевого строительства владеют и пользуются построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляют права собственников.
Более того, решениями собраний от 18.03.2016 собственники помещений многоквартирных домов N 56 и 58 по ул. Агалакова в г. Челябинске, зарегистрировавшие свои права на помещения в установленном законом порядке, подтвердили ранее принятые решения о выборе способа управления и управляющей организации.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы и требование апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Представитель Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска возразил против доводов и требования апелляционной жалобы по мотивам представленного отзыва, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
ООО УК "Созвездие", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. С учетом мнения представителей сторон, в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей соответчика ООО УК "Созвездие".
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, 20.11.2015 Управлением ЖКХ Администрации г. Челябинска - организатором торгов размещено извещение N 201115/2724900/01 о проведении конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирными домами по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, 56 (лот N 1); г. Челябинск, ул. Агалакова, 58 (лот N 2); г. Челябинск, ул. Чичерина, 36 "в" (лот N 3).
27.11.2015 ООО "ЖЭУ" обратилось с заявлениями в Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска об участии в конкурсе по отбору управляющей организации на право управления многоквартирными домами по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, 56 (лот N 1), г. Челябинск, ул. Агалакова, 58 (лот N 2).
22.12.2015 в Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска поступили два письменных заявления от имени Шапошниковой Л.М., Дворницыной Т.В., согласно которым в домах N 56, N 58 по ул. Агалакова, собственники помещений на общем собрании приняли решение о выборе способа управления многоквартирными домами в форме управления управляющей организацией и утвердили условия договора управления. Приложения указанных заявлений содержали протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме, и в подтверждение реализации способа управления, приложены заключенные с управляющей организацией договоры управления многоквартирными домами.
Между тем, согласно протоколам от 23.12.2015 N 39 и N 40 победителем конкурсов по лотам N 1 и N 2 признано ООО УК "Созвездие".
Не согласившись с результатами конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, ООО "ЖЭУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из анализа вышеперечисленных норм следует, что общее собрание по вопросу выбора управляющей компании проводится именно собственниками помещений.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3). Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4). В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О Порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Правила N 75), в соответствии с пунктом 3 которых, конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Пунктом 39 этих же Правил установлено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом является единственным препятствием для проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в указанных выше установленных законом случаях.
ООО "ЖЭУ" в материалы дела представлены протоколы общего собрания помещений в спорных многоквартирных домах от 21.12.2015, реестры собственников помещений, принявшие участие в заочном голосовании, копии актов приема-передачи помещений, договоры управления спорными многоквартирными домами от 22.12.2015, уведомления об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений в отношении спорных многоквартирных домов.
Между тем, истец не учитывает следующее.
В силу статьи 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", этим законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Частью 1 статьи 12 этого Закона установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу статьи 16 этого же Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (часть 1). Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 5).
Материалы дела не содержат сведений о государственной регистрации права собственности у лиц, принявших участие в общих собраниях, решения которых оформлены протоколами от 21.12.2015 на объекты недвижимого имущества - жилые и нежилые помещения в указанных многоквартирных домах на момент проведения собраний. Отсутствие у этих лиц зарегистрированного права собственности на помещения многоквартирного жилого дома на момент возникновения спорных правоотношений не оспаривается сторонами.
Поскольку законом право выбора способа управления многоквартирным домом предоставлено исключительно собственникам помещений в этом доме путем проведения общего собрания и принятия соответствующего решения, а решение о выборе способа управления, оформленное протоколами от 21.12.2015, не является решением собственников помещений многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент проведения конкурса выбор способа управления многоквартирными жилыми домами в установленном порядке не состоялся, в связи с чем у Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска отсутствовали правовые основания для снятия рассматриваемых в настоящем деле многоквартирных домов с конкурса.
Данная правовая позиция подтверждается определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2014 N ВАС-4488/14.
По мнению коллегии апелляционного суда, спорные протоколы ввиду подписания их лицами, не являющимися собственниками, не могут порождать правовые последствия, в частности, право у истца управлять вышеуказанными многоквартирными домами.
Апелляционный суд, соглашаясь с позицией суда первой инстанции, отмечает, что право собственности на жилое помещение не возникает на основании договора долевого участия в строительстве, а также с момента подписания акта приема-передачи помещения в доме, несмотря на возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг за жилое помещение.
По изложенным выше мотивам апелляционный суд признает, что оспариваемые действия Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска, выразившиеся в проведении конкурса по выбору управляющей организации на обслуживание и содержание многоквартирных домов, осуществлены при наличии фактических и правовых оснований.
Поскольку совокупность оснований для признания недействительным результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами не доказана, в удовлетворении заявленных исковых требований ООО "ЖЭУ" отказано правомерно.
То обстоятельство, что 18.03.2016 собственники помещений многоквартирных домов N 56 и 58 по ул. Агалакова в г. Челябинске, зарегистрировавшие свои права на помещения в установленном законом порядке, подтвердили ранее принятые решения о выборе способа управления и управляющей организации правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.
С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 22 июня 2016 г. по делу N А76-1708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 18АП-9037/2016 ПО ДЕЛУ N А76-1708/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. N 18АП-9037/2016
Дело N А76-1708/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Бабиной О.Е. и Румянцева А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахметовой Р.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22 июня 2016 г. по делу N А76-1708/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" - Шабанова Е.С. (доверенность от 01.04.2016 N 5/ЖЭУ/2016), Важов В.Е. (доверенность от 12.01.2015 N 4/ЖЭУ/2015);
- Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Челябинска - Криволапова М.В. (доверенность от 11.01.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - истец, ООО "ЖЭУ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Челябинска (далее - ответчик, Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска) о признании недействительными и отмене результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 56 по ул. Агалакова в Ленинском районе г. Челябинска (лот N 1), оформленных протоколом от 23.12.2015 N 39; многоквартирным домом N 58 по ул. Агалакова в Ленинском районе г. Челябинска (лот N 2), оформленных протоколом от 23.12.2015 N 40.
Определением арбитражного суда от 22.03.2016 в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Созвездие" (далее - соответчик, ООО УК "Созвездие").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2016 (резолютивная часть объявлена 15.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "ЖЭУ" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец считает, что у Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска отсутствовала обязанность по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, так как способ управления домами уже был выбран собственниками помещений самостоятельно, и проведение конкурса в такой ситуации могло привести к нарушению их прав и законных интересов.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с момента подписания передаточного акта участники долевого строительства владеют и пользуются построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляют права собственников.
Более того, решениями собраний от 18.03.2016 собственники помещений многоквартирных домов N 56 и 58 по ул. Агалакова в г. Челябинске, зарегистрировавшие свои права на помещения в установленном законом порядке, подтвердили ранее принятые решения о выборе способа управления и управляющей организации.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы и требование апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Представитель Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска возразил против доводов и требования апелляционной жалобы по мотивам представленного отзыва, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
ООО УК "Созвездие", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. С учетом мнения представителей сторон, в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей соответчика ООО УК "Созвездие".
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, 20.11.2015 Управлением ЖКХ Администрации г. Челябинска - организатором торгов размещено извещение N 201115/2724900/01 о проведении конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирными домами по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, 56 (лот N 1); г. Челябинск, ул. Агалакова, 58 (лот N 2); г. Челябинск, ул. Чичерина, 36 "в" (лот N 3).
27.11.2015 ООО "ЖЭУ" обратилось с заявлениями в Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска об участии в конкурсе по отбору управляющей организации на право управления многоквартирными домами по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, 56 (лот N 1), г. Челябинск, ул. Агалакова, 58 (лот N 2).
22.12.2015 в Управление ЖКХ Администрации г. Челябинска поступили два письменных заявления от имени Шапошниковой Л.М., Дворницыной Т.В., согласно которым в домах N 56, N 58 по ул. Агалакова, собственники помещений на общем собрании приняли решение о выборе способа управления многоквартирными домами в форме управления управляющей организацией и утвердили условия договора управления. Приложения указанных заявлений содержали протоколы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме, и в подтверждение реализации способа управления, приложены заключенные с управляющей организацией договоры управления многоквартирными домами.
Между тем, согласно протоколам от 23.12.2015 N 39 и N 40 победителем конкурсов по лотам N 1 и N 2 признано ООО УК "Созвездие".
Не согласившись с результатами конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, ООО "ЖЭУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из анализа вышеперечисленных норм следует, что общее собрание по вопросу выбора управляющей компании проводится именно собственниками помещений.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3). Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4). В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О Порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Правила N 75), в соответствии с пунктом 3 которых, конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Пунктом 39 этих же Правил установлено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом является единственным препятствием для проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в указанных выше установленных законом случаях.
ООО "ЖЭУ" в материалы дела представлены протоколы общего собрания помещений в спорных многоквартирных домах от 21.12.2015, реестры собственников помещений, принявшие участие в заочном голосовании, копии актов приема-передачи помещений, договоры управления спорными многоквартирными домами от 22.12.2015, уведомления об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений в отношении спорных многоквартирных домов.
Между тем, истец не учитывает следующее.
В силу статьи 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", этим законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Частью 1 статьи 12 этого Закона установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу статьи 16 этого же Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (часть 1). Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 5).
Материалы дела не содержат сведений о государственной регистрации права собственности у лиц, принявших участие в общих собраниях, решения которых оформлены протоколами от 21.12.2015 на объекты недвижимого имущества - жилые и нежилые помещения в указанных многоквартирных домах на момент проведения собраний. Отсутствие у этих лиц зарегистрированного права собственности на помещения многоквартирного жилого дома на момент возникновения спорных правоотношений не оспаривается сторонами.
Поскольку законом право выбора способа управления многоквартирным домом предоставлено исключительно собственникам помещений в этом доме путем проведения общего собрания и принятия соответствующего решения, а решение о выборе способа управления, оформленное протоколами от 21.12.2015, не является решением собственников помещений многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент проведения конкурса выбор способа управления многоквартирными жилыми домами в установленном порядке не состоялся, в связи с чем у Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска отсутствовали правовые основания для снятия рассматриваемых в настоящем деле многоквартирных домов с конкурса.
Данная правовая позиция подтверждается определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2014 N ВАС-4488/14.
По мнению коллегии апелляционного суда, спорные протоколы ввиду подписания их лицами, не являющимися собственниками, не могут порождать правовые последствия, в частности, право у истца управлять вышеуказанными многоквартирными домами.
Апелляционный суд, соглашаясь с позицией суда первой инстанции, отмечает, что право собственности на жилое помещение не возникает на основании договора долевого участия в строительстве, а также с момента подписания акта приема-передачи помещения в доме, несмотря на возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг за жилое помещение.
По изложенным выше мотивам апелляционный суд признает, что оспариваемые действия Управления ЖКХ Администрации г. Челябинска, выразившиеся в проведении конкурса по выбору управляющей организации на обслуживание и содержание многоквартирных домов, осуществлены при наличии фактических и правовых оснований.
Поскольку совокупность оснований для признания недействительным результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами не доказана, в удовлетворении заявленных исковых требований ООО "ЖЭУ" отказано правомерно.
То обстоятельство, что 18.03.2016 собственники помещений многоквартирных домов N 56 и 58 по ул. Агалакова в г. Челябинске, зарегистрировавшие свои права на помещения в установленном законом порядке, подтвердили ранее принятые решения о выборе способа управления и управляющей организации правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.
С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 22 июня 2016 г. по делу N А76-1708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
О.Е.БАБИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
В.В.БАКАНОВ
Судьи
О.Е.БАБИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)