Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Гармаева Б.П.,
Судей: Титовой И.А., Фриева А.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашибоковым А.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского муниципального района на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.15 по делу N А40-7242/14
по иску Администрации Мытищинского муниципального района
к ЗАО "Стройсевер" и Министерству строительного комплекса МО, при участии третьих лиц, об обязании исполнения обязательств путем оформления акта,
при участии в судебном заседании:
от истца: Король М.Р. по доверенности от 25.04.2016 г.,
от ответчиков: от ЗАО "Стройсевер": Орлов Д.Б. по доверенности от 28.03.2014 г., Коротунова Е.В. по доверенности от 21.01.2015 г., от Министерства строительного комплекса МО: не явился, извещен,
от третьих лиц: Тишкевич Н.О. (паспорт), Копытова М.В. (паспорт),
установил:
Администрация Мытищинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Стройсевер" об обязании исполнить обязательства путем оформления акта о частичной реализации инвестиционного контракта N 279-Д от 28 декабря 2002 года, предусмотрев в нем долю Администрации Мытищинского муниципального района в объекте равную 2 100 кв. м жилой площади.
Решением от 25 июня 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-7242/14-126-60, оставленным без изменения постановлением от 09 октября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02 февраля 2015 года, решение от 25 июня 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 09 октября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-7242/14-126-60 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2015 года, к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Хазнадар Загроса Маруфовича, 21.05.1965 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Олонецкий пр., д. 4, кв. 55; Мочалову Нопну Николаевну, 21.02.1959 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 82, кв. 166; Травкина Валериана Станиславовича, 04.02.1967 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Симферопольский б-р, д. 7, корп. Б, кв. 38; Каплунова Николая Николаевича, 14.06.1970 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Новоясеневский проспект, д. 22, корпус 1, кв. 120; Наллагова Константина Александровича, 23.10.1974 г.р., зарегистрированного по адресу: МО, г. Долгопрудный, ул. Флотская, д. 6, кв. 26; Грищенко Константина Николаевича, 18.11.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. М. Семеновская, д. 15/17, корпус 4, кв. 11; Маслову Наталью Александровну, 25.10.1959 г.р.; Аксенова Андрея Александровича, 06.11.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Акад. Королева, д. 8, корпус 1, кв. 371; Кузнецова Дмитрия Васильевича, 14.02.1964 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 4, кв. 61; Зайц Дмитрия Андреевича, 18.02.1982 г.р., зарегистрированного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, д. 5, кв. 9; Гончарову Валентину Васильевну, 29.07.1951 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 30, кв. 124; Новоченко Александра Владимировича, 17.01.1953 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д. 4А, кв. 43; Ромашкину Викторию Евгеньевну, 04.09.1979 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 38, корпус 2, кв. 176; Василевского Александра Валерьевича, 20.09.1972 г.р.; Василевскую Ирину Александровну, 26.06.1971 г.р.; Копытову Марину Владимировну, 10.01.1956 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 81, кв. 72; Кузьмину Ольгу Николаевну, 23.10.1954 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, пос. Богородское, СКД-29, д. 6; Хромову Александру Вячеславовну, 25.09.1983 г.р., зарегистрированную по адресу: Владимирская область, г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 6, кв. 14; Тишкевич Наталью Олеговну, 1978 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 9, кв. 55; Пушкарева Александра Сергеевича, 02.11.1981 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Колокольников пер., д. 10, кв. 12; Трофимова Станислава Александровича, 12.05.1967 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Останкинская 1-я, д. 37/39, кв. 17; Романова Виктора Александровича, 13.03.1961 г.р., проживающего по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д. 27, корп. 1, кв. 208; Ульянкину Анастасию Леонидовну, 16.07.1984 г.р.; Евсикова Николая Ивановича, 19.07.1955 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Мурановская, д. 19, кв. 133; Маркова Александра Витальевича, 02.08.1986 г.р., зарегистрированного по адресу: МО, г. Мытищи, 2-й Щелковский пр-д, д. 5, корп. 2, кв. 21; Вагина Вячеслава Вячеславовича, 22.08.1956 г.р., проживающего по адресу: г. Москва, Кирова пр., д. 8, кв. 148; Блиновскую Яну Борисовну, 03.08.1982 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Оршанская, д. 8, корпус 1, кв. 32; Копылова Евгения Николаевича, 08.07.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Лет. Бабушкина, д. 15, кв. 135; Алтуфьеву Оксану Юрьевну, 29.08.1979 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, г. Железнодорожный, ул. Октябрьская, д. 21, кв. 141; Чистякову Тамару Ивановну, 01.04.1950 г.р., проживающую по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 9, корп. 1, кв. 87; Гребневу Лилиану Вячеславовну, 05.12.1963 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Свободный пр-кт, д. 25, корп. 2, кв. 35; Сторожева Виктора Алексеевича, 03.11.1938 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 8, кв. 109; Шейндлина Михаила Александровича, 14.05.1953 г.р., проживающего по адресу: МО, Одинцовский район, д. Жуковка, пос. РАН, д. 25; Хомичеву Любовь Борисовну, 06.06.1969 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, Люберецкий район, г. Люберцы, ул. 50 лет Комсомола, д. 10, кв. 17; Елагина Константина Андреевича, 15.06.1989 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 24, корп. 2, кв. 6; Нечихмана Сергея Васильевича, 24.12.1978 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 12, кв. 437.
При новом рассмотрении дела истцом уточнены исковые требования, уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которым истец просил обязать ЗАО "СтройСевер", Министерство строительного комплекса Московской области подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту N 279-Д от 28.12.2002 года по строительству Объекта по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники в следующей редакции:
г. Мытищи "_" 2015 г.
Настоящий Акт составлен Сторонами по Инвестиционному контракту N 279-Д' от 28.12.2002 года (далее - Контракт) о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса из 42 сблокированных малоэтажных домов улучшенной планировки (малоэтажная жилая застройка) по строительному адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники.
Стороны по Контракту и настоящему Акту:
Администрация Мытищинского района Московской области, именуемое в дальнейшем "Администрация", в лице Главы района, действующего на основании Устава района; Министерство строительного комплекса Московской области, именуемое в дальнейшем "Министерство", в лице Министра строительства Правительства Московской области, действующего на основании Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области и Постановления Правительства Московской области от 28.08.2001 N 270/28; Закрытое акционерное общество "Стройсевер", именуемое в дальнейшем "Инвестор" в лице генерального директора, действующего на основании Устава.
Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее: 1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству 1-ой и 2-ой очереди строительства по строительному адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники в полном объеме (далее - Объект).
1.1 Комплекс многоэтажных жилых домов N 1 и N 2 со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом (1-я очередь строительства) на земельном участке по адресу: Мытищинский район, пос. Поведники (далее - "Объект-1").
Строительство Объекта-1 осуществлялось на основании Разрешения на строительство N RU50501102-001777 выданного 23.10.2010 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района. Актами N 000009512 от 22.07.2013, N 000009513 от 22.07.2013 Объекту-1 присвоен почтовый адрес: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная, д. N 9, N 9А.
Объект-1 введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-001332 выданным 27.06.2013 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
1.2. Комплекс многоэтажных жилых домов N 3, N 4 и N 5 со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом (2-я очередь строительства) на земельном участке по адресу: Мытищинский район, пос. Поведники (далее - "Объект-2"). Строительство Объекта-2 осуществлялось на основании Разрешения на строительство N RU50501102-001778 выданного 23.10.2012 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
Актами N 000010130 от 16.06.2014, N 000010131 от 16.06.2014, N 000010132 от 16.06.2014 Объекту-2 присвоен почтовый адрес: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная, д. N 5А, N 7, N 7А.
Объект-2 введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-001462 выданным 16.05.2014 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
3. Построенные Объекты 1 и 2 характеризуются следующими характеристиками:
3.1. По данным технического паспорта здания Мытищинского филиала ГУП МО "МОБТИ" Объект-1 характеризуется показателями.
4. Раздел недвижимого имущества определен сторонами согласно размеру долей, установленному Инвестиционным контрактом и исходя из планируемой площади всего строительного комплекса, состоящего из 7 (семи) многоквартирных домов и автостоянки.
5. Общая площадь Объекта, включал не введенные в эксплуатацию многоквартирные дома N 5 и N 3, а также автостоянку, составляет 33 773,31 кв. м, в том числе общую площадь квартир - 15 385,88 кв. м 6.
В соответствии с условиями Контракта, с учетом Соглашения о зачете встречных требований от 04.06.2013 по реализации инвестиционных контрактов N 253-Д от 12.11.2002, N 16-Д от 22.01.2003, N 279-Д от 28.12.2002, помещения распределяются в соотношении: 6.1.
В собственность города Администрации - 2 100,00 кв. м из расчета: 15 385,88 кв. м x 20 / 100 = 3 077,17 кв. м (20%), 3 077,17 кв. м ~ 967,16 кв. м = 2 100,00 кв. м 6.2. В собственность Инвестора - 12 308,70 кв. м 6.3. В собственность Министерства - 0,00 кв. м
7. Принимая во внимание фактическую планировку введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, площадь Объекта-1 и Объекта-2 подлежит распределению следующим образом:
7.1. В собственность Администрации распределяются следующие помещения, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, электрощитовые и иные места общего пользования): - в многоквартирном доме N 7, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 2-й этаж, помещение (квартира) N 4-48,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 8 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 26-51,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 30 - 66,7 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 9 - 48,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по - в многоквартирном доме N 7А, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная:
1-й этаж, помещение (квартира) N 2 - 47,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 5 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 3 - 64,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 6 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 25 - 62,8 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 28 - 62,8 кв. м (включая комнаты N 1-9 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 9-87,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 12 - 63,8 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 14 - 48,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 8 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 36-63,7 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 38 - 47,0 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 6-й этаж, помещение (квартира) N 44 - 62,6 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания). - в многоквартирном доме N 9, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 2-й этаж, помещение (квартира) N 6 - 48,2 кв. м (включая комнаты N 1-7 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 7 - 82,4 кв. м (включая комнаты N 1-9 по плану здания); 5-й этаж, помещение (квартира) N 17-87,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания). - в многоквартирном доме N 9А, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 1-й этаж, помещение (квартира) N 3 - 64,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 5 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 4-72,6 кв. м (включая комнаты N 1 - 6 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 10 - 48,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 11 - 82,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 5-й этаж, помещение (квартира) N 17 - 87,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания).
7.1. В собственность Инвестора распределяются: - Жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах N 5А, 7, 7А, 9, 9А, 5, 3 и автостоянки, расположенные по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная и не отнесенные к доле Администрации (п. 7.1 настоящего Акта) с характеристиками, указанными в техническом паспорте зданий.
7.3 Помещения общего пользования и инженерного назначения Объекта неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, электрощитовые и иные места общего пользования) передаются в общую долевую собственность собственников помещений.
7.4. В связи с отсутствием в построенном Объекте площадей подлежащих разделу для Министерства - Министерству 0% площадей (0,00 кв. м).
8. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства многоквартирных домов выполнены в полном объеме и Стороны претензий друг к другу не имеют.
9. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами (юридическими и физическими).
10. Настоящий Акт является основанием для оформления имущественных прав на Объекты 1.
11. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
12. Акт составлен в четырех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.
Подписи сторон:
Администрация Министерство Инвестор.
Решением суда от 16 ноября 2015 года по делу N А40-7242/14 в удовлетворении иска отказано.
Администрация Мытищинского муниципального района, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права приняв новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца, доводы изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным приняв по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Предоставил письменные пояснения на апелляционную жалобу в порядке ст. 81 АПК РФ.
Представители третьих лиц поддерживают позицию ЗАО "Стройсевер", предоставили отзывы на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 декабря 2002 года между Администрацией Мытищинского района (далее - Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (далее - Министерство) и ЗАО "Стройсевер" (далее - Инвестор, Общество) был заключен Инвестиционный контракт N 279-Д.
Предметом Инвестиционного контракта является реализация проекта на проектирование и строительство жилого комплекса из 42 сблокированных малоэтажных жилых домов улучшенной планировки (малоэтажная жилая застройка) в пос. Поведники Мытищинского района Московской области.
Разделом 4 Инвестиционного контракта предусмотрены имущественные права сторон.
В соответствии с п. 4.1 контракта, распределение долей общей жилой площади Объекта после реализации контракта осуществляется: Администрации - 20%, Инвестору - 80%, в том числе Министерству.
По условиям контракта (п. 4.4., 4.5), стороны договорились, что средства от реализации части доли Администрации по установленной в контракте стоимости за 1 кв. м, Инвестор должен перечислить на строительство школы в пос. Поведники Мытищинского района. Аналогичные условия были прописаны также в Инвестиционных контрактах N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г.
Аналогичные условия были прописаны также в Инвестиционных контрактах N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г.
Предметом Инвестиционного контракта N 253-Д от 12.11.2002 г. являлась реализация проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома N 13 в пос. Поведники. Условиями контракта N 253-Д (п. 2.2, 4.1) было предусмотрено, что все затраты, связанные с проектированием, строительством и получением всех технических согласований лежат на Инвесторе, т.е. ответчике.
Пунктом 4.2. Контракта N 253-Д предусмотрено, что средства от реализации части доли Администрации по установленной в контракте стоимости за 1 кв. м, Инвестор должен перечислить на строительство школы в пос. Поведники Мытищинского района.
Предметом Инвестиционного договора N 16-Д от 22.01.2003 г. являлось строительство жилого комплекса по адресу: г. Мытищи, мкр. 17 корп. 26.
По условиям контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 12.08.2005 г.), Инвестор за счет собственных средств обязуется построить и сдать Объект в эксплуатацию, обязуется участвовать в реконструкции инженерных сетей в порядке, установленном постановлением Правительства МО путем перечисления денежных средств.
Также по условиям контракта было предусмотрено, что долю причитающуюся Администрации, Администрация передает Инвестору (Ответчику по данному делу) при условии перечисления на расчетный счет Инвестором денежных средств за квадратные метры по стоимости, установленной в контракте.
Соглашением от 04.06.2013 г., Администрация Мытищинского муниципального района и ЗАО "Стройсевер" провели зачет встречных однородных требований по обязательствам по реализации инвестиционных контрактов: N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г., N 279-Д от 28.12.2002 г.
Стороны провели взаиморасчеты по трем контрактам, договорились о следующем:
По инвестиционному контракту N 16-Д, Инвестор реализовал долю Администрации на сумму 59 682 000,00 рублей.
Указанные средства Инвестор направил на строительство школы. Задолженность Инвестора перед Администрацией составила 1 442 025,00 рублей. По инвестиционному контракту N 253-Д, Инвестор реализовал долю Администрации по цене 430 долларов США по курсу ЦБ РФ на день реализации за 1 кв. м и направил данные денежные средства на строительство Школы. При взаимозачетах установлено, что остаток задолженности Администрации по контракту N 253-Д составил 15 383 678, 52 рублей 52 коп.
Подписав данное Соглашение, Стороны договорились, что остаток задолженности Администрации Мытищинского муниципального района по контракту 253-Д от 12.11.2002 г. в сумме 15 383 678,52 засчитывается Инвестору (ЗАО "Стройсевер") в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации района по контракту 279-Д от 28.12.2002 г., что эквивалентно 967,16 кв. м.
Постановлением Главы Мытищинского муниципального района N 4475 от 26.12.2006 г. утвержден Акт о приемке объекта в эксплуатацию - общеобразовательной школы в пос. Поведники.
Таким образом, Инвестор выполнил определенные обязательства по реализации части доли Администрации Мытищинского муниципального района, принадлежащей ей по условиям вышеперечисленных контрактов, перечислив денежные средства по назначению.
Следовательно, за вычетом жилой площади в 967,16 кв. м, оставшаяся доля Администрации при реализации инвестиционного контракта 279-Д от 28.12.2002 г. должна быть распределена Администрации Мытищинского муниципального района.
В рамках реализации контракта планируются следующие технико-экономические показатели:
Общая площадь Объекта - 33 773,31 кв. м, в том числе Общая площадь квартир - 15 385,88 кв. м.
Исходя из того, что доля Администрации при реализации контракта составляет 20% (п. 4.1 контракта), что равняется 3 077,17 кв. м, за вычетом площади в 967,16 кв. м, оставшаяся доля Администрации будет составлять 2 100,00 кв. м 15 385,88 кв. м x 20 / 100 = 3 077,17 кв. м (20%), 3 077,17 кв. м - 967,16 кв. м = 2 100,00 кв. м. Соответственно доля Инвестора 80% (п. 4.1 контракта) составит 12 308,70 кв. м. Доля Министерства строительного комплекса Московской области равна 0,00 кв. м.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно, оценил в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из нижеследующего:
В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Судом первой инстанции верно установлено, что в п. 4.1 инвестиционного контракта N 279-Д установлено базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта, которое определено сторонами следующим образом:
- Администрации - 20%,
- Инвестору - 80%.
В п. 4.5 контракта сторонами уточнены критерии для определения содержания обязательств инвестора по инвестиционному контракту, форма и порядок их исполнения, а именно:
- "Стоимость одного квадратного метра, реализуемого в части доли общей жилой площади готового жилья, в рамках настоящего Контракта принадлежащей Администрации, составляет 550 (Пятьсот пятьдесят) долларов США по курсу ЦБ РФ на день реализации" (абз. 1 п. 4.5 контракта),
- "Администрация поручает Инвестору реализовать юридическим или физическим лицам принадлежащую ей часть доли, и средства от этой реализации направить на финансирование строительства школы в пос. Поведники Мытищинского района Московской области", (абз. 2 п. 4.5 контракта).
Ответчик выполнил свои обязательства по контракту в части финансирования и строительства 7 (семи) многоквартирных жилых домов в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области в полном объеме, в установленном порядке многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию (многоквартирный дом N 7, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N ТА, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 9, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 9А, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 5, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 3, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная), по согласованию с истцом ответчиком произведено финансирование строительства и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, что повлекло дополнительные затраты ответчика, по согласованию с истцом ответчиком произведено финансирование строительства школы в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области, в связи с чем истец обязался профинансировать строительство школы за счет стоимости своей доли, то есть путем передачи площадей из доли Администрации в строящихся в рамках контракта объектах на реализацию по согласованной сторонами цене, в этой связи ответчик реализовал долю Администрации по гражданско-правовым договорам, заключенным с физическими лицами - участниками строительства по цене 550 долл. США за 1 кв. м жилья в части реализуемой доли Администрации.
При этом истец после принятия акта уполномоченного органа о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта - школы в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области подтвердил надлежащее исполнение ответчиком обязательства перечислить денежные средства, вырученные от реализации жилой площади в части доли Администрации по согласованной сторонами цене на развитие инфраструктуры - финансирование строительства школы, в результате чего в Соглашении от 04.06.2013 по контракту стороны выразили намерение зачесть остаток накопившейся задолженности Администрации (по контракту N 253-Д) в сумме 15 383 678,52 рублей Инвестору в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации по настоящему контракту (т. 1 л.д. 22-24).
Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, с учетом положений инвестиционного контракта и имеющихся соглашений сторон, ЗАО "Стройсевер" не уклоняется от подписания Акта о частичной реализации инвестиционного контракта, со стороны ответчика не происходит нарушение прав истца. Не подписание акта от 02.06.2015, приложенного к уточненному иску Администрации, вызвано объективными причинами, отраженными в отзыве на это обращение, в том числе в связи с включением в этот акт помещений, не подлежащих разделу в пользу Администрации, поскольку согласно условиям инвестиционного контракта они относятся к имуществу, предназначенному для реализации.
При этом суд первой инстанции достоверно указал, что в настоящее время спорные квартиры уже являются предметом договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ответчиком и физическими лицами (третьими лицами по делу), что подтверждается Сводными таблицами по заключенным зарегистрированным договорам долевого участия, Специальными подборками документов по каждому дому в составе: выписка из ЕГРП, копии свидетельств, извлечения из договоров ДУ.
Следовательно, подписание акта нарушает права третьих, поскольку его заключение может повлечь прекращение их прав в отношении жилых помещений, в связи с чем Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, представленный Администрацией, не соответствует требованиям законодательства.
Как видно из материалов дела, в акте о результатах реализации инвестиционного проекта от Администрации включены помещения, которые согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) относятся по закону к объектам долевого строительства и разделу между иными лицами не подлежат.
Инвестиционные объекты, возведенные ответчиком, являются многоквартирными домами и в соответствии со ст. ст. 12, 16 Закона N 214-ФЗ участниками строительства в указанных домах уже осуществлены все необходимые действия по исполнению обязательств по договорам долевого участия в строительстве (произведено необходимое финансирование в целях строительства многоквартирных домов по договорам участия в долевом строительстве, подписаны акты о фактической передаче оплаченных квартир после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию), которые в соответствии с указанными требованиями закона являются необходимым и достаточным основанием для возникновения права собственности на объект долевого строительства у участника долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами.
Согласно представленным ответчиком документам (Сводные таблицы по заключенным зарегистрированным договорам долевого участия, Специальные подборки документов по каждому дому в составе: выписка из ЕГРП, копии свидетельств, извлечения из договоров ДУ) подтверждается, что в распределение Администрацией включены площади жилых помещений в размере 2100 кв. м, принадлежащие третьим лицам - участникам долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 Закона N 214-ФЗ при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация на основании абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Надлежащим доказательством соблюдения установленной процедуры и осуществления государственной регистрации права в связи с окончанием исполнения договора долевого участия является свидетельство о внесении записи о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако в противоречие с условиями инвестиционного контракта и указанными положениями закона истец неправомерно требует передачи ему указанных помещений, а именно помещений, в отношении которых подписаны приемопередаточные документы для оформления права собственности на квартиры (все квартиры), а также помещений, в отношении которых уже получены свидетельства о праве собственности на квартиры (28 квартир).
Таким образом, указанное распределение жилых помещений, изложенное в уточненном иске Администрации об обязании подписать Акт о частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства многоквартирных жилых домов в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области не соответствует условиям Инвестиционного контракта от 28.12.2002 г. N 279-Д в редакции дополнительных соглашений и ст. ст. 1, 12, 16 Закона N 214-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ссылка заявителя иска на п. 4.1 и п. 4.5 контракта для обоснования необходимости реализации только части доли Администрации Инвестором и включения сведений об остальной части квартир в Акт, является необоснованной.
Из указанных пунктов (и из контракта в целом) не ясно, что это за "часть доли", которая может быть реализована и какое именно количество денежных средств необходимо направить Администрации на финансирование строительства школы. В обоснование иска истцом не представлено документов (протоколов, квартирографий, смет и/или иных документов), связанных с предварительным распределением жилых площадей, для их оценки с позиции ст. 71 АПК РФ.
В этом случае по правилам ст. 431 ГК РФ должны быть приняты во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе обстоятельства исполнения инвестиционного контракта N 253-Д (т. 1 л.д. 68), где обязательства инвестора определялись аналогичным образом, а именно:
- реализация части доли Администрации (также не указано какой именно),
- и перечисление Администрации денежных средств (не указано в какой сумме) на финансирование строительства школы (т. 1 л.д. 68).
То есть, решение вопросов по нему в части перечисления денежных средств также было связано непосредственно с той целью, которую стороны преследовали при заключении спорного контракта - финансирование строительства школы (т. 1 л.д. 68).
Как итог: в 2005 г. сторонами подписан Акт о реализации инвестиционного контракта (т. 1. л.д. 74-76), в котором констатировано следующее - реализация доли Администрации произведена 100%; перечисление Администрации денежных средств на финансирование школы произведено 100%. Указания на наличие неисполненного обязательства по жилой площади нет (Администрация на жилую площадь не претендует).
Исходя из данного факта обязанность общества как инвестора по перечислению денежных средств на развитие социальной инфраструктуры, из которой стороны исходили при заключении инвестиционного контракта, представляет собой условие выплатить денежные средства на финансирование строительства школы за счет отпадения необходимости в получении Администрацией соответствующей жилой площади. В свою очередь, в отношении необходимости реализации только части доли Администрации следует признать данное условие не согласованным сторонами, в данной редакции это условие применительно к обозначенной цели - строительству школы не позволяет определить сколько именно квартир должно быть реализовано Инвестором и сколько именно квартир необходимо распределить Администрации после ввода жилых домов в эксплуатацию.
С учетом практики, сложившейся во взаимоотношениях сторон по контракту N 253-Д, реализация инвестором гражданско-правовых договоров с физическими и юридическими лицами в отношении всей доли Администрации отвечает положениям п. п. 4.1 и 4.5 и целям контракта.
Вышеуказанный анализ условий контракта при толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ (с учетом положений инвестиционного контракта и имеющихся соглашений сторон) свидетельствует о том, что обязанность общества как инвестора по перечислению денежных средств на развитие социальной инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности, а, следовательно, должна быть исполнена путем перечисления на расчетный счет инвестором денежных средств за квадратные метры (за 20% общей жилой площади объекта) по стоимости согласно контракту.
В обоснование требований истец ссылался также на Соглашение от 04.06.2013 (т. 1 л.д. 22-24), о том, что якобы доля Администрации 2100 кв. м, определяется из расчета: доля Администрации 20% (п. 4.1 контракта), что равняется 3077,17 кв. м, минус 967,16 кв. м жилой площади, оплаченной в рамках взаимозачета.
Вместе с тем, как правильно отмечено в решении суда, нигде в Соглашении от 04.06.2013 по контракту, на которое ссылается истец, нет ни слова о том, что инвестор после зачета обязуется выделить Администрации долю в жилой площади, что не возможно в силу правовой природы установленных между сторонами отношений. Заключенное сторонами Соглашение от 04.06.2013 преследует совсем другие правовые последствия, а именно уменьшение (на равную сумму 15 383 678,52 руб.) встречных однородных денежных обязательств Администрации и Инвестора путем зачета:
"остаток задолженности Администрации в сумме 15 383 678, 52 руб. настоящим засчитывается Инвестору в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации по Инвестиционному контракту" (т. 1 л.д. 23)
В силу правил ст. 410 ГК РФ прекращение обязательств путем зачета допускается, если при этом обязательства являются денежными, то есть однородными.
Таким образом, Соглашение от 04.06.2013 применено не для замены первоначального обязательства, другим обязательством, а для уменьшения (на равную сумму 15 383 678,52 руб.) встречных однородных денежных обязательств Администрации и Инвестора. В связи с чем, по итогам зачета на стороне ответчика могло остаться только денежное обязательство. Таким образом, следует признать, что фактически, спустя 6 (шесть) с лишним лет после достижения цели строительства школы Администрация продолжала претендовать именно на получение денежных средств, и это обязательство было исполнено. 30.12.2013 ответчик выплатил остальную сумму за оставшуюся жилую площадь Администрации (ПП N 1665 - 37 685 571 руб.) (т. 2 л.д. 102). Из расчета: 2100 x 550 x 32,682 (Где: 2100 - непогашенная площадь (в кв. м) жилых помещений согласно Соглашению от 04.06.2013, 550 - стоимость одного кв. м жилой площади (в долларах США), согласно п. 4.5 инвестиционного контракта, 32,682 - курс доллара США (в рублях), установленный ЦБ РФ на 30.12.2012 (дата реализации).
Последующее движение денежных средств, которые Администрацией принимаются и возвращаются обратно, не может служить основанием для признания того, что данная обязанность не исполнена, поскольку спорная оплата фактически произведена и является надлежащей. Кроме того, аналогичные платежи со стороны ЗАО "Стройсевер" имели место на протяжении 2014 г., последний датируется - 27.05.2014 (см. Справку о движении денежных средств по расчетному счету ЗАО "Стройсевер" в 2013 - 2015 гг.). В связи с этим возражения истца по поводу выделения доли на основании Соглашения от 04.06.2013 являются необоснованными.
Оценив имеющиеся доказательства по делу, а также принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Администрацией не представлено доказательств соответствия Акта в редакции, заявленной в иске, условиям Инвестиционного контракта от 28.12.2002 г. N 279-Д в редакции дополнительных соглашений в части инвестирования и строительства жилого комплекса, планируемая общая площадь которого составляет около 17 000 кв. м по адресу: пос. Поведники, Мытищинского района Московской области, при этом истец произвел распределение площадей реализованных жилых помещений, чем нарушил права иных собственников (и законных владельцев), в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.
Истец, требуя у ответчика через суд заключить Акт о частичной реализации инвестиционного контракта без проверки наличия свободных 34 квартир в Объекте и без проверки наличия фактической возможности включения в Акт этой площади, нарушает указанные требования закона, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В результате неправомерного, не основанного на приведенных нормах права условиях и порядка оформления документов о завершении строительства инвестиционных объектов Администрацией устанавливаются необоснованные ограничения права Застройщика на ведение законной экономической деятельности путем не основанного на условиях контракта отнесения той или иной жилой площади к доле Администрации, в связи с чем в удовлетворении иска было правомерно отказано.
Поскольку вопреки утверждениям истца доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 270 АПК РФ основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.
При таких обстоятельствах принятое по настоящему делу судебное решение является законным, обоснованным и мотивированным.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 266, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.11.15 по делу N А40-7242/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.П.ГАРМАЕВ
Судьи
И.А.ТИТОВА
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2016 N 09АП-12615/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-7242/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2016 г. N 09АП-12615/2016-ГК
Дело N А40-7242/14
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Гармаева Б.П.,
Судей: Титовой И.А., Фриева А.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашибоковым А.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского муниципального района на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.15 по делу N А40-7242/14
по иску Администрации Мытищинского муниципального района
к ЗАО "Стройсевер" и Министерству строительного комплекса МО, при участии третьих лиц, об обязании исполнения обязательств путем оформления акта,
при участии в судебном заседании:
от истца: Король М.Р. по доверенности от 25.04.2016 г.,
от ответчиков: от ЗАО "Стройсевер": Орлов Д.Б. по доверенности от 28.03.2014 г., Коротунова Е.В. по доверенности от 21.01.2015 г., от Министерства строительного комплекса МО: не явился, извещен,
от третьих лиц: Тишкевич Н.О. (паспорт), Копытова М.В. (паспорт),
установил:
Администрация Мытищинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Стройсевер" об обязании исполнить обязательства путем оформления акта о частичной реализации инвестиционного контракта N 279-Д от 28 декабря 2002 года, предусмотрев в нем долю Администрации Мытищинского муниципального района в объекте равную 2 100 кв. м жилой площади.
Решением от 25 июня 2014 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-7242/14-126-60, оставленным без изменения постановлением от 09 октября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02 февраля 2015 года, решение от 25 июня 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 09 октября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-7242/14-126-60 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2015 года, к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Хазнадар Загроса Маруфовича, 21.05.1965 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Олонецкий пр., д. 4, кв. 55; Мочалову Нопну Николаевну, 21.02.1959 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 82, кв. 166; Травкина Валериана Станиславовича, 04.02.1967 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Симферопольский б-р, д. 7, корп. Б, кв. 38; Каплунова Николая Николаевича, 14.06.1970 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Новоясеневский проспект, д. 22, корпус 1, кв. 120; Наллагова Константина Александровича, 23.10.1974 г.р., зарегистрированного по адресу: МО, г. Долгопрудный, ул. Флотская, д. 6, кв. 26; Грищенко Константина Николаевича, 18.11.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. М. Семеновская, д. 15/17, корпус 4, кв. 11; Маслову Наталью Александровну, 25.10.1959 г.р.; Аксенова Андрея Александровича, 06.11.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Акад. Королева, д. 8, корпус 1, кв. 371; Кузнецова Дмитрия Васильевича, 14.02.1964 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 4, кв. 61; Зайц Дмитрия Андреевича, 18.02.1982 г.р., зарегистрированного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, д. 5, кв. 9; Гончарову Валентину Васильевну, 29.07.1951 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 30, кв. 124; Новоченко Александра Владимировича, 17.01.1953 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д. 4А, кв. 43; Ромашкину Викторию Евгеньевну, 04.09.1979 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 38, корпус 2, кв. 176; Василевского Александра Валерьевича, 20.09.1972 г.р.; Василевскую Ирину Александровну, 26.06.1971 г.р.; Копытову Марину Владимировну, 10.01.1956 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 81, кв. 72; Кузьмину Ольгу Николаевну, 23.10.1954 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, пос. Богородское, СКД-29, д. 6; Хромову Александру Вячеславовну, 25.09.1983 г.р., зарегистрированную по адресу: Владимирская область, г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 6, кв. 14; Тишкевич Наталью Олеговну, 1978 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 9, кв. 55; Пушкарева Александра Сергеевича, 02.11.1981 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, Колокольников пер., д. 10, кв. 12; Трофимова Станислава Александровича, 12.05.1967 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Останкинская 1-я, д. 37/39, кв. 17; Романова Виктора Александровича, 13.03.1961 г.р., проживающего по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д. 27, корп. 1, кв. 208; Ульянкину Анастасию Леонидовну, 16.07.1984 г.р.; Евсикова Николая Ивановича, 19.07.1955 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Мурановская, д. 19, кв. 133; Маркова Александра Витальевича, 02.08.1986 г.р., зарегистрированного по адресу: МО, г. Мытищи, 2-й Щелковский пр-д, д. 5, корп. 2, кв. 21; Вагина Вячеслава Вячеславовича, 22.08.1956 г.р., проживающего по адресу: г. Москва, Кирова пр., д. 8, кв. 148; Блиновскую Яну Борисовну, 03.08.1982 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, ул. Оршанская, д. 8, корпус 1, кв. 32; Копылова Евгения Николаевича, 08.07.1963 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Лет. Бабушкина, д. 15, кв. 135; Алтуфьеву Оксану Юрьевну, 29.08.1979 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, г. Железнодорожный, ул. Октябрьская, д. 21, кв. 141; Чистякову Тамару Ивановну, 01.04.1950 г.р., проживающую по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 9, корп. 1, кв. 87; Гребневу Лилиану Вячеславовну, 05.12.1963 г.р., зарегистрированную по адресу: г. Москва, Свободный пр-кт, д. 25, корп. 2, кв. 35; Сторожева Виктора Алексеевича, 03.11.1938 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 8, кв. 109; Шейндлина Михаила Александровича, 14.05.1953 г.р., проживающего по адресу: МО, Одинцовский район, д. Жуковка, пос. РАН, д. 25; Хомичеву Любовь Борисовну, 06.06.1969 г.р., зарегистрированную по адресу: МО, Люберецкий район, г. Люберцы, ул. 50 лет Комсомола, д. 10, кв. 17; Елагина Константина Андреевича, 15.06.1989 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 24, корп. 2, кв. 6; Нечихмана Сергея Васильевича, 24.12.1978 г.р., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 12, кв. 437.
При новом рассмотрении дела истцом уточнены исковые требования, уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которым истец просил обязать ЗАО "СтройСевер", Министерство строительного комплекса Московской области подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту N 279-Д от 28.12.2002 года по строительству Объекта по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники в следующей редакции:
АКТ о результатах частичной реализации
г. Мытищи "_" 2015 г.
Настоящий Акт составлен Сторонами по Инвестиционному контракту N 279-Д' от 28.12.2002 года (далее - Контракт) о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса из 42 сблокированных малоэтажных домов улучшенной планировки (малоэтажная жилая застройка) по строительному адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники.
Стороны по Контракту и настоящему Акту:
Администрация Мытищинского района Московской области, именуемое в дальнейшем "Администрация", в лице Главы района, действующего на основании Устава района; Министерство строительного комплекса Московской области, именуемое в дальнейшем "Министерство", в лице Министра строительства Правительства Московской области, действующего на основании Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области и Постановления Правительства Московской области от 28.08.2001 N 270/28; Закрытое акционерное общество "Стройсевер", именуемое в дальнейшем "Инвестор" в лице генерального директора, действующего на основании Устава.
Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее: 1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству 1-ой и 2-ой очереди строительства по строительному адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники в полном объеме (далее - Объект).
1.1 Комплекс многоэтажных жилых домов N 1 и N 2 со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом (1-я очередь строительства) на земельном участке по адресу: Мытищинский район, пос. Поведники (далее - "Объект-1").
Строительство Объекта-1 осуществлялось на основании Разрешения на строительство N RU50501102-001777 выданного 23.10.2010 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района. Актами N 000009512 от 22.07.2013, N 000009513 от 22.07.2013 Объекту-1 присвоен почтовый адрес: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная, д. N 9, N 9А.
Объект-1 введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-001332 выданным 27.06.2013 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
1.2. Комплекс многоэтажных жилых домов N 3, N 4 и N 5 со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом (2-я очередь строительства) на земельном участке по адресу: Мытищинский район, пос. Поведники (далее - "Объект-2"). Строительство Объекта-2 осуществлялось на основании Разрешения на строительство N RU50501102-001778 выданного 23.10.2012 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
Актами N 000010130 от 16.06.2014, N 000010131 от 16.06.2014, N 000010132 от 16.06.2014 Объекту-2 присвоен почтовый адрес: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная, д. N 5А, N 7, N 7А.
Объект-2 введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50501102-001462 выданным 16.05.2014 Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района.
3. Построенные Объекты 1 и 2 характеризуются следующими характеристиками:
3.1. По данным технического паспорта здания Мытищинского филиала ГУП МО "МОБТИ" Объект-1 характеризуется показателями.
4. Раздел недвижимого имущества определен сторонами согласно размеру долей, установленному Инвестиционным контрактом и исходя из планируемой площади всего строительного комплекса, состоящего из 7 (семи) многоквартирных домов и автостоянки.
5. Общая площадь Объекта, включал не введенные в эксплуатацию многоквартирные дома N 5 и N 3, а также автостоянку, составляет 33 773,31 кв. м, в том числе общую площадь квартир - 15 385,88 кв. м 6.
В соответствии с условиями Контракта, с учетом Соглашения о зачете встречных требований от 04.06.2013 по реализации инвестиционных контрактов N 253-Д от 12.11.2002, N 16-Д от 22.01.2003, N 279-Д от 28.12.2002, помещения распределяются в соотношении: 6.1.
В собственность города Администрации - 2 100,00 кв. м из расчета: 15 385,88 кв. м x 20 / 100 = 3 077,17 кв. м (20%), 3 077,17 кв. м ~ 967,16 кв. м = 2 100,00 кв. м 6.2. В собственность Инвестора - 12 308,70 кв. м 6.3. В собственность Министерства - 0,00 кв. м
7. Принимая во внимание фактическую планировку введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, площадь Объекта-1 и Объекта-2 подлежит распределению следующим образом:
7.1. В собственность Администрации распределяются следующие помещения, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, электрощитовые и иные места общего пользования): - в многоквартирном доме N 7, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 2-й этаж, помещение (квартира) N 4-48,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 8 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 26-51,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 30 - 66,7 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 9 - 48,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по - в многоквартирном доме N 7А, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная:
1-й этаж, помещение (квартира) N 2 - 47,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 5 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 3 - 64,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 6 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 25 - 62,8 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 28 - 62,8 кв. м (включая комнаты N 1-9 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 9-87,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 12 - 63,8 кв. м (включая комнаты N 1 - 10 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 14 - 48,4 кв. м (включая комнаты N 1 - 8 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 36-63,7 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания); 4-й этаж, помещение (квартира) N 38 - 47,0 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 6-й этаж, помещение (квартира) N 44 - 62,6 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания). - в многоквартирном доме N 9, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 2-й этаж, помещение (квартира) N 6 - 48,2 кв. м (включая комнаты N 1-7 по плану здания); 2-й этаж, помещение (квартира) N 7 - 82,4 кв. м (включая комнаты N 1-9 по плану здания); 5-й этаж, помещение (квартира) N 17-87,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания). - в многоквартирном доме N 9А, расположенном по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная: 1-й этаж, помещение (квартира) N 3 - 64,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 5 по плану здания); 1-й этаж, помещение (квартира) N 4-72,6 кв. м (включая комнаты N 1 - 6 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 10 - 48,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 3-й этаж, помещение (квартира) N 11 - 82,1 кв. м (включая комнаты N 1 - 7 по плану здания); 5-й этаж, помещение (квартира) N 17 - 87,2 кв. м (включая комнаты N 1 - 9 по плану здания).
7.1. В собственность Инвестора распределяются: - Жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах N 5А, 7, 7А, 9, 9А, 5, 3 и автостоянки, расположенные по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Поведники, ул. Санаторная и не отнесенные к доле Администрации (п. 7.1 настоящего Акта) с характеристиками, указанными в техническом паспорте зданий.
7.3 Помещения общего пользования и инженерного назначения Объекта неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, электрощитовые и иные места общего пользования) передаются в общую долевую собственность собственников помещений.
7.4. В связи с отсутствием в построенном Объекте площадей подлежащих разделу для Министерства - Министерству 0% площадей (0,00 кв. м).
8. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства многоквартирных домов выполнены в полном объеме и Стороны претензий друг к другу не имеют.
9. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами (юридическими и физическими).
10. Настоящий Акт является основанием для оформления имущественных прав на Объекты 1.
11. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
12. Акт составлен в четырех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.
Подписи сторон:
Администрация Министерство Инвестор.
Решением суда от 16 ноября 2015 года по делу N А40-7242/14 в удовлетворении иска отказано.
Администрация Мытищинского муниципального района, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права приняв новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца, доводы изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным приняв по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Предоставил письменные пояснения на апелляционную жалобу в порядке ст. 81 АПК РФ.
Представители третьих лиц поддерживают позицию ЗАО "Стройсевер", предоставили отзывы на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 декабря 2002 года между Администрацией Мытищинского района (далее - Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (далее - Министерство) и ЗАО "Стройсевер" (далее - Инвестор, Общество) был заключен Инвестиционный контракт N 279-Д.
Предметом Инвестиционного контракта является реализация проекта на проектирование и строительство жилого комплекса из 42 сблокированных малоэтажных жилых домов улучшенной планировки (малоэтажная жилая застройка) в пос. Поведники Мытищинского района Московской области.
Разделом 4 Инвестиционного контракта предусмотрены имущественные права сторон.
В соответствии с п. 4.1 контракта, распределение долей общей жилой площади Объекта после реализации контракта осуществляется: Администрации - 20%, Инвестору - 80%, в том числе Министерству.
По условиям контракта (п. 4.4., 4.5), стороны договорились, что средства от реализации части доли Администрации по установленной в контракте стоимости за 1 кв. м, Инвестор должен перечислить на строительство школы в пос. Поведники Мытищинского района. Аналогичные условия были прописаны также в Инвестиционных контрактах N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г.
Аналогичные условия были прописаны также в Инвестиционных контрактах N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г.
Предметом Инвестиционного контракта N 253-Д от 12.11.2002 г. являлась реализация проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома N 13 в пос. Поведники. Условиями контракта N 253-Д (п. 2.2, 4.1) было предусмотрено, что все затраты, связанные с проектированием, строительством и получением всех технических согласований лежат на Инвесторе, т.е. ответчике.
Пунктом 4.2. Контракта N 253-Д предусмотрено, что средства от реализации части доли Администрации по установленной в контракте стоимости за 1 кв. м, Инвестор должен перечислить на строительство школы в пос. Поведники Мытищинского района.
Предметом Инвестиционного договора N 16-Д от 22.01.2003 г. являлось строительство жилого комплекса по адресу: г. Мытищи, мкр. 17 корп. 26.
По условиям контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 12.08.2005 г.), Инвестор за счет собственных средств обязуется построить и сдать Объект в эксплуатацию, обязуется участвовать в реконструкции инженерных сетей в порядке, установленном постановлением Правительства МО путем перечисления денежных средств.
Также по условиям контракта было предусмотрено, что долю причитающуюся Администрации, Администрация передает Инвестору (Ответчику по данному делу) при условии перечисления на расчетный счет Инвестором денежных средств за квадратные метры по стоимости, установленной в контракте.
Соглашением от 04.06.2013 г., Администрация Мытищинского муниципального района и ЗАО "Стройсевер" провели зачет встречных однородных требований по обязательствам по реализации инвестиционных контрактов: N 253-Д от 12.11.2002 г., N 16-Д от 22.01.2003 г., N 279-Д от 28.12.2002 г.
Стороны провели взаиморасчеты по трем контрактам, договорились о следующем:
По инвестиционному контракту N 16-Д, Инвестор реализовал долю Администрации на сумму 59 682 000,00 рублей.
Указанные средства Инвестор направил на строительство школы. Задолженность Инвестора перед Администрацией составила 1 442 025,00 рублей. По инвестиционному контракту N 253-Д, Инвестор реализовал долю Администрации по цене 430 долларов США по курсу ЦБ РФ на день реализации за 1 кв. м и направил данные денежные средства на строительство Школы. При взаимозачетах установлено, что остаток задолженности Администрации по контракту N 253-Д составил 15 383 678, 52 рублей 52 коп.
Подписав данное Соглашение, Стороны договорились, что остаток задолженности Администрации Мытищинского муниципального района по контракту 253-Д от 12.11.2002 г. в сумме 15 383 678,52 засчитывается Инвестору (ЗАО "Стройсевер") в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации района по контракту 279-Д от 28.12.2002 г., что эквивалентно 967,16 кв. м.
Постановлением Главы Мытищинского муниципального района N 4475 от 26.12.2006 г. утвержден Акт о приемке объекта в эксплуатацию - общеобразовательной школы в пос. Поведники.
Таким образом, Инвестор выполнил определенные обязательства по реализации части доли Администрации Мытищинского муниципального района, принадлежащей ей по условиям вышеперечисленных контрактов, перечислив денежные средства по назначению.
Следовательно, за вычетом жилой площади в 967,16 кв. м, оставшаяся доля Администрации при реализации инвестиционного контракта 279-Д от 28.12.2002 г. должна быть распределена Администрации Мытищинского муниципального района.
В рамках реализации контракта планируются следующие технико-экономические показатели:
Общая площадь Объекта - 33 773,31 кв. м, в том числе Общая площадь квартир - 15 385,88 кв. м.
Исходя из того, что доля Администрации при реализации контракта составляет 20% (п. 4.1 контракта), что равняется 3 077,17 кв. м, за вычетом площади в 967,16 кв. м, оставшаяся доля Администрации будет составлять 2 100,00 кв. м 15 385,88 кв. м x 20 / 100 = 3 077,17 кв. м (20%), 3 077,17 кв. м - 967,16 кв. м = 2 100,00 кв. м. Соответственно доля Инвестора 80% (п. 4.1 контракта) составит 12 308,70 кв. м. Доля Министерства строительного комплекса Московской области равна 0,00 кв. м.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно, оценил в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из нижеследующего:
В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Судом первой инстанции верно установлено, что в п. 4.1 инвестиционного контракта N 279-Д установлено базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта, которое определено сторонами следующим образом:
- Администрации - 20%,
- Инвестору - 80%.
В п. 4.5 контракта сторонами уточнены критерии для определения содержания обязательств инвестора по инвестиционному контракту, форма и порядок их исполнения, а именно:
- "Стоимость одного квадратного метра, реализуемого в части доли общей жилой площади готового жилья, в рамках настоящего Контракта принадлежащей Администрации, составляет 550 (Пятьсот пятьдесят) долларов США по курсу ЦБ РФ на день реализации" (абз. 1 п. 4.5 контракта),
- "Администрация поручает Инвестору реализовать юридическим или физическим лицам принадлежащую ей часть доли, и средства от этой реализации направить на финансирование строительства школы в пос. Поведники Мытищинского района Московской области", (абз. 2 п. 4.5 контракта).
Ответчик выполнил свои обязательства по контракту в части финансирования и строительства 7 (семи) многоквартирных жилых домов в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области в полном объеме, в установленном порядке многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию (многоквартирный дом N 7, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N ТА, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 9, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 9А, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 5, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная; многоквартирный дом N 3, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная), по согласованию с истцом ответчиком произведено финансирование строительства и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, что повлекло дополнительные затраты ответчика, по согласованию с истцом ответчиком произведено финансирование строительства школы в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области, в связи с чем истец обязался профинансировать строительство школы за счет стоимости своей доли, то есть путем передачи площадей из доли Администрации в строящихся в рамках контракта объектах на реализацию по согласованной сторонами цене, в этой связи ответчик реализовал долю Администрации по гражданско-правовым договорам, заключенным с физическими лицами - участниками строительства по цене 550 долл. США за 1 кв. м жилья в части реализуемой доли Администрации.
При этом истец после принятия акта уполномоченного органа о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта - школы в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области подтвердил надлежащее исполнение ответчиком обязательства перечислить денежные средства, вырученные от реализации жилой площади в части доли Администрации по согласованной сторонами цене на развитие инфраструктуры - финансирование строительства школы, в результате чего в Соглашении от 04.06.2013 по контракту стороны выразили намерение зачесть остаток накопившейся задолженности Администрации (по контракту N 253-Д) в сумме 15 383 678,52 рублей Инвестору в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации по настоящему контракту (т. 1 л.д. 22-24).
Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, с учетом положений инвестиционного контракта и имеющихся соглашений сторон, ЗАО "Стройсевер" не уклоняется от подписания Акта о частичной реализации инвестиционного контракта, со стороны ответчика не происходит нарушение прав истца. Не подписание акта от 02.06.2015, приложенного к уточненному иску Администрации, вызвано объективными причинами, отраженными в отзыве на это обращение, в том числе в связи с включением в этот акт помещений, не подлежащих разделу в пользу Администрации, поскольку согласно условиям инвестиционного контракта они относятся к имуществу, предназначенному для реализации.
При этом суд первой инстанции достоверно указал, что в настоящее время спорные квартиры уже являются предметом договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ответчиком и физическими лицами (третьими лицами по делу), что подтверждается Сводными таблицами по заключенным зарегистрированным договорам долевого участия, Специальными подборками документов по каждому дому в составе: выписка из ЕГРП, копии свидетельств, извлечения из договоров ДУ.
Следовательно, подписание акта нарушает права третьих, поскольку его заключение может повлечь прекращение их прав в отношении жилых помещений, в связи с чем Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, представленный Администрацией, не соответствует требованиям законодательства.
Как видно из материалов дела, в акте о результатах реализации инвестиционного проекта от Администрации включены помещения, которые согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) относятся по закону к объектам долевого строительства и разделу между иными лицами не подлежат.
Инвестиционные объекты, возведенные ответчиком, являются многоквартирными домами и в соответствии со ст. ст. 12, 16 Закона N 214-ФЗ участниками строительства в указанных домах уже осуществлены все необходимые действия по исполнению обязательств по договорам долевого участия в строительстве (произведено необходимое финансирование в целях строительства многоквартирных домов по договорам участия в долевом строительстве, подписаны акты о фактической передаче оплаченных квартир после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию), которые в соответствии с указанными требованиями закона являются необходимым и достаточным основанием для возникновения права собственности на объект долевого строительства у участника долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами.
Согласно представленным ответчиком документам (Сводные таблицы по заключенным зарегистрированным договорам долевого участия, Специальные подборки документов по каждому дому в составе: выписка из ЕГРП, копии свидетельств, извлечения из договоров ДУ) подтверждается, что в распределение Администрацией включены площади жилых помещений в размере 2100 кв. м, принадлежащие третьим лицам - участникам долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 Закона N 214-ФЗ при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация на основании абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Надлежащим доказательством соблюдения установленной процедуры и осуществления государственной регистрации права в связи с окончанием исполнения договора долевого участия является свидетельство о внесении записи о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако в противоречие с условиями инвестиционного контракта и указанными положениями закона истец неправомерно требует передачи ему указанных помещений, а именно помещений, в отношении которых подписаны приемопередаточные документы для оформления права собственности на квартиры (все квартиры), а также помещений, в отношении которых уже получены свидетельства о праве собственности на квартиры (28 квартир).
Таким образом, указанное распределение жилых помещений, изложенное в уточненном иске Администрации об обязании подписать Акт о частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства многоквартирных жилых домов в пос. Поведники, Мытищинского района Московской области не соответствует условиям Инвестиционного контракта от 28.12.2002 г. N 279-Д в редакции дополнительных соглашений и ст. ст. 1, 12, 16 Закона N 214-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ссылка заявителя иска на п. 4.1 и п. 4.5 контракта для обоснования необходимости реализации только части доли Администрации Инвестором и включения сведений об остальной части квартир в Акт, является необоснованной.
Из указанных пунктов (и из контракта в целом) не ясно, что это за "часть доли", которая может быть реализована и какое именно количество денежных средств необходимо направить Администрации на финансирование строительства школы. В обоснование иска истцом не представлено документов (протоколов, квартирографий, смет и/или иных документов), связанных с предварительным распределением жилых площадей, для их оценки с позиции ст. 71 АПК РФ.
В этом случае по правилам ст. 431 ГК РФ должны быть приняты во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе обстоятельства исполнения инвестиционного контракта N 253-Д (т. 1 л.д. 68), где обязательства инвестора определялись аналогичным образом, а именно:
- реализация части доли Администрации (также не указано какой именно),
- и перечисление Администрации денежных средств (не указано в какой сумме) на финансирование строительства школы (т. 1 л.д. 68).
То есть, решение вопросов по нему в части перечисления денежных средств также было связано непосредственно с той целью, которую стороны преследовали при заключении спорного контракта - финансирование строительства школы (т. 1 л.д. 68).
Как итог: в 2005 г. сторонами подписан Акт о реализации инвестиционного контракта (т. 1. л.д. 74-76), в котором констатировано следующее - реализация доли Администрации произведена 100%; перечисление Администрации денежных средств на финансирование школы произведено 100%. Указания на наличие неисполненного обязательства по жилой площади нет (Администрация на жилую площадь не претендует).
Исходя из данного факта обязанность общества как инвестора по перечислению денежных средств на развитие социальной инфраструктуры, из которой стороны исходили при заключении инвестиционного контракта, представляет собой условие выплатить денежные средства на финансирование строительства школы за счет отпадения необходимости в получении Администрацией соответствующей жилой площади. В свою очередь, в отношении необходимости реализации только части доли Администрации следует признать данное условие не согласованным сторонами, в данной редакции это условие применительно к обозначенной цели - строительству школы не позволяет определить сколько именно квартир должно быть реализовано Инвестором и сколько именно квартир необходимо распределить Администрации после ввода жилых домов в эксплуатацию.
С учетом практики, сложившейся во взаимоотношениях сторон по контракту N 253-Д, реализация инвестором гражданско-правовых договоров с физическими и юридическими лицами в отношении всей доли Администрации отвечает положениям п. п. 4.1 и 4.5 и целям контракта.
Вышеуказанный анализ условий контракта при толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ (с учетом положений инвестиционного контракта и имеющихся соглашений сторон) свидетельствует о том, что обязанность общества как инвестора по перечислению денежных средств на развитие социальной инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности, а, следовательно, должна быть исполнена путем перечисления на расчетный счет инвестором денежных средств за квадратные метры (за 20% общей жилой площади объекта) по стоимости согласно контракту.
В обоснование требований истец ссылался также на Соглашение от 04.06.2013 (т. 1 л.д. 22-24), о том, что якобы доля Администрации 2100 кв. м, определяется из расчета: доля Администрации 20% (п. 4.1 контракта), что равняется 3077,17 кв. м, минус 967,16 кв. м жилой площади, оплаченной в рамках взаимозачета.
Вместе с тем, как правильно отмечено в решении суда, нигде в Соглашении от 04.06.2013 по контракту, на которое ссылается истец, нет ни слова о том, что инвестор после зачета обязуется выделить Администрации долю в жилой площади, что не возможно в силу правовой природы установленных между сторонами отношений. Заключенное сторонами Соглашение от 04.06.2013 преследует совсем другие правовые последствия, а именно уменьшение (на равную сумму 15 383 678,52 руб.) встречных однородных денежных обязательств Администрации и Инвестора путем зачета:
"остаток задолженности Администрации в сумме 15 383 678, 52 руб. настоящим засчитывается Инвестору в счет его обязательства по оплате общей жилой площади, принадлежащей Администрации по Инвестиционному контракту" (т. 1 л.д. 23)
В силу правил ст. 410 ГК РФ прекращение обязательств путем зачета допускается, если при этом обязательства являются денежными, то есть однородными.
Таким образом, Соглашение от 04.06.2013 применено не для замены первоначального обязательства, другим обязательством, а для уменьшения (на равную сумму 15 383 678,52 руб.) встречных однородных денежных обязательств Администрации и Инвестора. В связи с чем, по итогам зачета на стороне ответчика могло остаться только денежное обязательство. Таким образом, следует признать, что фактически, спустя 6 (шесть) с лишним лет после достижения цели строительства школы Администрация продолжала претендовать именно на получение денежных средств, и это обязательство было исполнено. 30.12.2013 ответчик выплатил остальную сумму за оставшуюся жилую площадь Администрации (ПП N 1665 - 37 685 571 руб.) (т. 2 л.д. 102). Из расчета: 2100 x 550 x 32,682 (Где: 2100 - непогашенная площадь (в кв. м) жилых помещений согласно Соглашению от 04.06.2013, 550 - стоимость одного кв. м жилой площади (в долларах США), согласно п. 4.5 инвестиционного контракта, 32,682 - курс доллара США (в рублях), установленный ЦБ РФ на 30.12.2012 (дата реализации).
Последующее движение денежных средств, которые Администрацией принимаются и возвращаются обратно, не может служить основанием для признания того, что данная обязанность не исполнена, поскольку спорная оплата фактически произведена и является надлежащей. Кроме того, аналогичные платежи со стороны ЗАО "Стройсевер" имели место на протяжении 2014 г., последний датируется - 27.05.2014 (см. Справку о движении денежных средств по расчетному счету ЗАО "Стройсевер" в 2013 - 2015 гг.). В связи с этим возражения истца по поводу выделения доли на основании Соглашения от 04.06.2013 являются необоснованными.
Оценив имеющиеся доказательства по делу, а также принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Администрацией не представлено доказательств соответствия Акта в редакции, заявленной в иске, условиям Инвестиционного контракта от 28.12.2002 г. N 279-Д в редакции дополнительных соглашений в части инвестирования и строительства жилого комплекса, планируемая общая площадь которого составляет около 17 000 кв. м по адресу: пос. Поведники, Мытищинского района Московской области, при этом истец произвел распределение площадей реализованных жилых помещений, чем нарушил права иных собственников (и законных владельцев), в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.
Истец, требуя у ответчика через суд заключить Акт о частичной реализации инвестиционного контракта без проверки наличия свободных 34 квартир в Объекте и без проверки наличия фактической возможности включения в Акт этой площади, нарушает указанные требования закона, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В результате неправомерного, не основанного на приведенных нормах права условиях и порядка оформления документов о завершении строительства инвестиционных объектов Администрацией устанавливаются необоснованные ограничения права Застройщика на ведение законной экономической деятельности путем не основанного на условиях контракта отнесения той или иной жилой площади к доле Администрации, в связи с чем в удовлетворении иска было правомерно отказано.
Поскольку вопреки утверждениям истца доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 270 АПК РФ основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.
При таких обстоятельствах принятое по настоящему делу судебное решение является законным, обоснованным и мотивированным.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 266, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.11.15 по делу N А40-7242/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.П.ГАРМАЕВ
Судьи
И.А.ТИТОВА
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)