Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "07" сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "13" сентября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нузбрах М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алабушева Дмитрия Владимировича (г. Саратов)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года по делу N А57-26869/2009 (судья Шкунова Е.В.)
по вопросу о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки,
в рамках дела N А57-26869/2009 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159; ИНН 6452044318; ОГРН 10264026766410),
- при участии в судебном заседании: Алабушева Дмитрия Владимировича, паспорт обозревался,Ефремова Антона Васильевича, паспорт обозревался, Шляхтиной Елены Михайловны, паспорт обозревался, конкурсного управляющего Кручинина Алексея Сергеевича, паспорт обозревался, представителя ЖСК Времена года - Бурая Н.А. от 01.09.2016;
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области поступил протокол собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), на котором принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).
Определением суда от 18.01.2016 вопрос о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним, выделено в отдельное производство.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Времена года" переданы права застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" в том числе на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв. м, площадь застройки: 3 659, 8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д); права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030442:05 необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, в соответствии с договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года, заключенным между должником и Администрацией города Саратова в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова, с отметкой о государственной регистрации.
Конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинину А.С. поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Участник строительства Алабушев Д.В. не согласился указанным определением, в связи с чем обратился с рассматриваемой апелляционной жалобой.
Алабушев Д.В. неоднократно уточнял свою позицию по апелляционной жалобе и с учетом последнего уточнения занял позицию о согласии с судебным актом по существу - в части удовлетворения ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, но не согласии с отдельными выводами суда.
Так, Алабушев Д.В. полагает, что за счет передачи объекта должны быть частично погашены требования не 109, а только 74 участников строительства в соответствие со списком ЖСК "Времена года" от 02.08.2016, чье вступление в кооператив подтверждено конкретными действиями по пропорциональному внесению денежных средств, необходимых для погашения требований текущих кредиторов, кредиторов первой и второй очереди.
Также Алабушв Д.В. считает ошибочным указанный судом первой инстанции общий размер требований участников строительства по объекту незавершенного строительства - незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, площадь застройки: 3 659,8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), как основанный на неверном принятии к учету требований 109 участников.
Кроме того, Алабушев Д.В. заявляет о несогласии с расчетом размера процентного погашения требований участников строительства применительно к одному объекту незавершенного строительства и полагает, что размер погашения должен рассчитываться единым для абсолютно всех участников строительство исходя из общего размера их требований к ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и общей стоимости всех незавершенных строительством объектов должника.
В судебном заседании апеллянт свою позицию поддержал.
Конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения).
На момент введения конкурсного производства в отношении ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" на балансе общества состоит незавершенное строительство, в том числе объекты незавершенного строительства по адресам:
- город Саратов, улица Чапаева 112/124, (Блок-секция 6 Г),
- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 7),
- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 3 (Блок-секция А,Б,В,Г),
- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 1 (Блок-секция А,Б,В,Г),
- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д).
Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) представляет собой строительную площадку под многоэтажный жилой общей площадью квартир 24 996, 5 кв. м, площадь застройки: 3 659, 8 кв. м, ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" обладает правами собственности на результат работ по начальному этапу строительства жилого дома, что расценено судом первой инстанции как права собственности на объект незавершенный строительством для целей применения правил особенностей банкротства застройщиков.
На строительство жилого дома застройщику выдано разрешение N 295 от 24.08.2001.
Для проектирования и строительства жилых домов Постановлением администрации города Саратова N 500-211 от 17.06.1999 и договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" предоставлен земельный участок площадью 13770,0 кв. м, кадастровый номер 64:48:030442:05, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, в аренду сроком на 25 лет, по адресу: город Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.
Государственная регистрация договора аренды произведена зарегистрированного 18.10.1999 года, регистрация запись 64-1.48-354.1999-173.2.
Одним из способов удовлетворения требований участников строительства, как по требованиям о передаче жилых помещений, так и по денежным требованиям, является погашение их требований путем передачи объекта незавершенного строительства.
Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Согласно пунктам 11 - 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
Удовлетворяя ходатайство о передаче объекта незавершенного строительства суд первой инстанции признал вышеуказанные условия такой передачи соблюденными, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.
Так, 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015) собранием участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" приняты решения:
1. Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
- - г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищностроительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).
- 2. Создать жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные кооперативы в отношении каждого объекта незавершенного строительства:- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), согласно п. 16. ст. 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие более 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункта 4 статьи 201.12 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", решения считаются принятыми.
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и прав на земельный участок под ним, согласно решения собрания участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31 августа 2015 года (перерыв 10 сентября 2015 года) суд первой инстанции исходил из того, что процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Согласно отчета об оценке N 1669/1-2015 от 18.08.2015 года ООО "Средневолжская оценочная компания" рыночная стоимость прав застройщика составляет 6 547 000 руб.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) был указан судом первой инстанции в размере 298 216 156,1 руб.
Таким образом, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в любом случае, не превышает совокупный размер требований участников строительства, в отношении указанного объекта незавершенного строительства, а составляет значительно меньше размера этих требований.
Апеллянтом данное обстоятельство не оспаривается.
Следовательно, условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве является соблюденным.
Суд первой инстанции установил, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
В связи с этим, на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2015, ЖСК "Времена года" платежным поручением N 6 от 22.03.2016 на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере 654 700 руб., необходимые, для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН".
Следовательно, условие, предусмотренное подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве является соблюденным.
Доводы Алабушева Д.В. об участии в погашении требований передачей объекта незавершенного строительства только 74 участников строительства, пропорционально внесших на счет ЖСК денежные средства, впоследствии перечисленные на специальный счет должника, не являются предметом оценки суда апелляционной инстанции. Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве условием погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства является достаточность остающегося у должника имущества для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или внесение на специальный банковский счет должника необходимых для этого денежные средств. Факт внесения таких средств ЖСК "Времена года" и, как следствие, соблюдения одного из обязательных условий не оспаривается.
Суд первой инстанции также установил, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
Кроме того, после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, наличия отказов ряда участников строительства от погашения их требований передачей прав застройщика ЖСК.
Соблюдение данного условия ни участниками строительства, ни ЖСК "Времена года", ни конкурсным управляющим должника, независимо от различия позиций в вопросе количества фактически участвующих в передаче участников строительства, не оспаривается, поскольку согласно проектной документации общая площадь квартир будущего многоквартирного дома составляет 24 996,5 кв. м, общее количество квартир в доме в случае завершения его строительства будет составлять 406.
Следовательно, условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, обоснованно признано судом соблюденным.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, площадь застройки: 3 659,8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) как объект недвижимости не зарегистрирован.
Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, должником разработана техническая и проектная документация, произведен снос жилых домов, земельный участок подготовлен для основного периода строительства, произведены работы подготовительного периода по освобождению пятна застройки стоимостью 2 500 000 руб. Таким образом, должник обладает правами собственности на результат работ по начальному этапу строительства жилого дома, что обоснованно расценено судом первой инстанции как права собственности на объект незавершенный строительством для целей применения правил особенностей банкротства застройщиков.
Отсутствие зарегистрированного права собственности в силу Закона не является препятствием для передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, что соответствует правоприменительной практике.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 5 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", является соблюденным.
Для проектирования и строительства жилых домов постановлением администрации г. Саратова от 17.06.1999 года N 500-221 и договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" предоставлен земельный участок площадью 13770,0 кв. м, с кадастровым номером 64:48:030442:05 категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, в аренду сроком на 25 лет по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.
Государственная регистрация договора аренды произведена 18.10.1999, регистрация запись 64-1.48-354.1999-173.2.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
Кроме того, участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о соблюдении всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, для передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Относительно разногласий между конкурсным управляющим ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Алабушевым Д.В. и поддерживающим его позицию ЖСК "Времена года" в вопросе фактического количества и состава участников строительства, требования которых погашаются передачей прав застройщика, и количества членов ЖСК, суд апелляционной инстанции отмечает следующее:
Согласно подпункту 1 пункта 11 статьи 201.10 Закона о банкротстве основанием для принятия судом определения об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства является соблюдение условий такой передачи, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются условия, предусмотренные указанной нормой, соблюдение которых установлено судом первой инстанции и не опровергается конкурсным управляющим должника и Алабушевым Д.В.
В силу прямого указания подпункта 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Следовательно, внесенные участниками строительства на счет ЖСК средства в качестве паевых взносов по смыслу пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве рассматриваться не могут.
В соответствие с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
В соответствие с разъяснениями пункта 31 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" согласно пункту 10 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вносит в реестр сведения о погашении требований кредиторов. В связи с изложенным при полном или частичном погашении требований кредиторов правило абзаца первого пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве об исключении требований кредиторов из реестра исключительно на основании судебных актов не применяется, арбитражный управляющий (реестродержатель) вносит в реестр сведения о погашении требований самостоятельно, причем данное правило применяется во всех процедурах банкротства. В случае несогласия с такими действиями управляющего (реестродержателя) участвующие в деле лица вправе обжаловать их в суд в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.
Таким образом, записи о погашении требований конкретных участников строительства вносятся в реестр конкурсным управляющим, а при наличии разногласий они могут быть заявлены в суд.
Довод Алабушева Д.В. о несогласии с определением размера частичного погашения требований участников строительства применительно к конкретному объекту (жилой дом), а не исходя из общей суммы требований участников строительства к должнику и общей стоимость всех объектов незавершенного строительства оценивается апелляционной инстанцией критически:
В силу пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, что предопределяет необходимость учета требований участников строительства о передаче жилых помещений применительно к каждому конкретному объекту незавершенного строительства.
Соответствующий подход был принят судом первой инстанции в рамках рассмотрения аналогичного спора о погашении требований участников строительства путем передачи принадлежащего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г), что отражено в определении Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2016 по настоящему делу.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2016 данное определение было оставлено без изменения.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что размер требуемых для погашения текущих требований и требований кредиторов первой, второй очереди денежных средств был также определен судом индивидуально по каждому из объектов незавершенного строительства (соответствующим ЖСК).
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения, в связи чем апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Алабушеву Дмитрию Владимировичу 3 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по чеку-ордеру от 04.07.2016.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2016 N 12АП-4886/2016 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена "07" сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "13" сентября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нузбрах М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алабушева Дмитрия Владимировича (г. Саратов)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года по делу N А57-26869/2009 (судья Шкунова Е.В.)
по вопросу о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки,
в рамках дела N А57-26869/2009 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159; ИНН 6452044318; ОГРН 10264026766410),
- при участии в судебном заседании: Алабушева Дмитрия Владимировича, паспорт обозревался,Ефремова Антона Васильевича, паспорт обозревался, Шляхтиной Елены Михайловны, паспорт обозревался, конкурсного управляющего Кручинина Алексея Сергеевича, паспорт обозревался, представителя ЖСК Времена года - Бурая Н.А. от 01.09.2016;
- установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области поступил протокол собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), на котором принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).
Определением суда от 18.01.2016 вопрос о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним, выделено в отдельное производство.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Времена года" переданы права застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" в том числе на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв. м, площадь застройки: 3 659, 8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д); права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030442:05 необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, в соответствии с договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года, заключенным между должником и Администрацией города Саратова в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова, с отметкой о государственной регистрации.
Конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинину А.С. поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Участник строительства Алабушев Д.В. не согласился указанным определением, в связи с чем обратился с рассматриваемой апелляционной жалобой.
Алабушев Д.В. неоднократно уточнял свою позицию по апелляционной жалобе и с учетом последнего уточнения занял позицию о согласии с судебным актом по существу - в части удовлетворения ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, но не согласии с отдельными выводами суда.
Так, Алабушев Д.В. полагает, что за счет передачи объекта должны быть частично погашены требования не 109, а только 74 участников строительства в соответствие со списком ЖСК "Времена года" от 02.08.2016, чье вступление в кооператив подтверждено конкретными действиями по пропорциональному внесению денежных средств, необходимых для погашения требований текущих кредиторов, кредиторов первой и второй очереди.
Также Алабушв Д.В. считает ошибочным указанный судом первой инстанции общий размер требований участников строительства по объекту незавершенного строительства - незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, площадь застройки: 3 659,8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), как основанный на неверном принятии к учету требований 109 участников.
Кроме того, Алабушев Д.В. заявляет о несогласии с расчетом размера процентного погашения требований участников строительства применительно к одному объекту незавершенного строительства и полагает, что размер погашения должен рассчитываться единым для абсолютно всех участников строительство исходя из общего размера их требований к ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и общей стоимости всех незавершенных строительством объектов должника.
В судебном заседании апеллянт свою позицию поддержал.
Конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения).
На момент введения конкурсного производства в отношении ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" на балансе общества состоит незавершенное строительство, в том числе объекты незавершенного строительства по адресам:
- город Саратов, улица Чапаева 112/124, (Блок-секция 6 Г),
- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 7),
- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 3 (Блок-секция А,Б,В,Г),
- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 1 (Блок-секция А,Б,В,Г),
- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д).
Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) представляет собой строительную площадку под многоэтажный жилой общей площадью квартир 24 996, 5 кв. м, площадь застройки: 3 659, 8 кв. м, ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" обладает правами собственности на результат работ по начальному этапу строительства жилого дома, что расценено судом первой инстанции как права собственности на объект незавершенный строительством для целей применения правил особенностей банкротства застройщиков.
На строительство жилого дома застройщику выдано разрешение N 295 от 24.08.2001.
Для проектирования и строительства жилых домов Постановлением администрации города Саратова N 500-211 от 17.06.1999 и договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" предоставлен земельный участок площадью 13770,0 кв. м, кадастровый номер 64:48:030442:05, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, в аренду сроком на 25 лет, по адресу: город Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.
Государственная регистрация договора аренды произведена зарегистрированного 18.10.1999 года, регистрация запись 64-1.48-354.1999-173.2.
Одним из способов удовлетворения требований участников строительства, как по требованиям о передаче жилых помещений, так и по денежным требованиям, является погашение их требований путем передачи объекта незавершенного строительства.
Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Согласно пунктам 11 - 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
Удовлетворяя ходатайство о передаче объекта незавершенного строительства суд первой инстанции признал вышеуказанные условия такой передачи соблюденными, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.
Так, 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015) собранием участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" приняты решения:
1. Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
- - г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищностроительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).
- 2. Создать жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные кооперативы в отношении каждого объекта незавершенного строительства:- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;
- - г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;
- - г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), согласно п. 16. ст. 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие более 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункта 4 статьи 201.12 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", решения считаются принятыми.
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и прав на земельный участок под ним, согласно решения собрания участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31 августа 2015 года (перерыв 10 сентября 2015 года) суд первой инстанции исходил из того, что процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Согласно отчета об оценке N 1669/1-2015 от 18.08.2015 года ООО "Средневолжская оценочная компания" рыночная стоимость прав застройщика составляет 6 547 000 руб.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) был указан судом первой инстанции в размере 298 216 156,1 руб.
Таким образом, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в любом случае, не превышает совокупный размер требований участников строительства, в отношении указанного объекта незавершенного строительства, а составляет значительно меньше размера этих требований.
Апеллянтом данное обстоятельство не оспаривается.
Следовательно, условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве является соблюденным.
Суд первой инстанции установил, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
В связи с этим, на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2015, ЖСК "Времена года" платежным поручением N 6 от 22.03.2016 на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере 654 700 руб., необходимые, для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН".
Следовательно, условие, предусмотренное подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве является соблюденным.
Доводы Алабушева Д.В. об участии в погашении требований передачей объекта незавершенного строительства только 74 участников строительства, пропорционально внесших на счет ЖСК денежные средства, впоследствии перечисленные на специальный счет должника, не являются предметом оценки суда апелляционной инстанции. Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве условием погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства является достаточность остающегося у должника имущества для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или внесение на специальный банковский счет должника необходимых для этого денежные средств. Факт внесения таких средств ЖСК "Времена года" и, как следствие, соблюдения одного из обязательных условий не оспаривается.
Суд первой инстанции также установил, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
Кроме того, после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, наличия отказов ряда участников строительства от погашения их требований передачей прав застройщика ЖСК.
Соблюдение данного условия ни участниками строительства, ни ЖСК "Времена года", ни конкурсным управляющим должника, независимо от различия позиций в вопросе количества фактически участвующих в передаче участников строительства, не оспаривается, поскольку согласно проектной документации общая площадь квартир будущего многоквартирного дома составляет 24 996,5 кв. м, общее количество квартир в доме в случае завершения его строительства будет составлять 406.
Следовательно, условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, обоснованно признано судом соблюденным.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996,5 кв. м, площадь застройки: 3 659,8 кв. м, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) как объект недвижимости не зарегистрирован.
Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, должником разработана техническая и проектная документация, произведен снос жилых домов, земельный участок подготовлен для основного периода строительства, произведены работы подготовительного периода по освобождению пятна застройки стоимостью 2 500 000 руб. Таким образом, должник обладает правами собственности на результат работ по начальному этапу строительства жилого дома, что обоснованно расценено судом первой инстанции как права собственности на объект незавершенный строительством для целей применения правил особенностей банкротства застройщиков.
Отсутствие зарегистрированного права собственности в силу Закона не является препятствием для передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, что соответствует правоприменительной практике.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 5 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", является соблюденным.
Для проектирования и строительства жилых домов постановлением администрации г. Саратова от 17.06.1999 года N 500-221 и договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" предоставлен земельный участок площадью 13770,0 кв. м, с кадастровым номером 64:48:030442:05 категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, в аренду сроком на 25 лет по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.
Государственная регистрация договора аренды произведена 18.10.1999, регистрация запись 64-1.48-354.1999-173.2.
Условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, является соблюденным.
Кроме того, участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о соблюдении всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, для передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Относительно разногласий между конкурсным управляющим ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Алабушевым Д.В. и поддерживающим его позицию ЖСК "Времена года" в вопросе фактического количества и состава участников строительства, требования которых погашаются передачей прав застройщика, и количества членов ЖСК, суд апелляционной инстанции отмечает следующее:
Согласно подпункту 1 пункта 11 статьи 201.10 Закона о банкротстве основанием для принятия судом определения об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства является соблюдение условий такой передачи, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются условия, предусмотренные указанной нормой, соблюдение которых установлено судом первой инстанции и не опровергается конкурсным управляющим должника и Алабушевым Д.В.
В силу прямого указания подпункта 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Следовательно, внесенные участниками строительства на счет ЖСК средства в качестве паевых взносов по смыслу пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве рассматриваться не могут.
В соответствие с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
В соответствие с разъяснениями пункта 31 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" согласно пункту 10 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вносит в реестр сведения о погашении требований кредиторов. В связи с изложенным при полном или частичном погашении требований кредиторов правило абзаца первого пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве об исключении требований кредиторов из реестра исключительно на основании судебных актов не применяется, арбитражный управляющий (реестродержатель) вносит в реестр сведения о погашении требований самостоятельно, причем данное правило применяется во всех процедурах банкротства. В случае несогласия с такими действиями управляющего (реестродержателя) участвующие в деле лица вправе обжаловать их в суд в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.
Таким образом, записи о погашении требований конкретных участников строительства вносятся в реестр конкурсным управляющим, а при наличии разногласий они могут быть заявлены в суд.
Довод Алабушева Д.В. о несогласии с определением размера частичного погашения требований участников строительства применительно к конкретному объекту (жилой дом), а не исходя из общей суммы требований участников строительства к должнику и общей стоимость всех объектов незавершенного строительства оценивается апелляционной инстанцией критически:
В силу пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, что предопределяет необходимость учета требований участников строительства о передаче жилых помещений применительно к каждому конкретному объекту незавершенного строительства.
Соответствующий подход был принят судом первой инстанции в рамках рассмотрения аналогичного спора о погашении требований участников строительства путем передачи принадлежащего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г), что отражено в определении Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2016 по настоящему делу.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2016 данное определение было оставлено без изменения.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что размер требуемых для погашения текущих требований и требований кредиторов первой, второй очереди денежных средств был также определен судом индивидуально по каждому из объектов незавершенного строительства (соответствующим ЖСК).
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения, в связи чем апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 апреля 2016 года по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Алабушеву Дмитрию Владимировичу 3 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по чеку-ордеру от 04.07.2016.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.А.МАКАРОВ
И.А.МАКАРОВ
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)