Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 14 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В. Артепалихиной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Каргаполовой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-5457/2017
по иску СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365)
к ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" (ИНН 6671007132, ОГРН 1156671005919)
об урегулировании разногласий по договору,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Родионова О.Г., представитель по доверенности N 247 от 17.01.2017, Васенина О.А., доверенность от 30.03.2017;
- от ответчика: Никитина И.С., доверенность от 15.01.2017.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" об урегулировании разногласий по трем договорам.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором против заявленных требований возражает по доводам, изложенным в отзыве. Также представил возражения относительно перехода в основное судебное заседание и рассмотрения дела по существу. Ходатайство судом удовлетворено.
Истец заявленные требования поддержал. Представил оригинал платежного поручения об уплате госпошлины по иску.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.
Определением ссуда от 12 апреля 2017 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 30 мая 2017.
Протокольным определением от 30 мая 2017 судебное заседание отложено на 08 июня 2017.
В настоящем судебном заседании стороны поддержали заявленные требования и возражения.
Рассмотрев материалы дела, суд
истцу на праве хозяйственного ведения в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13 принадлежат помещения на 1, 5, 6 этажах общей площадью 1351,6 кв. м.
Техническую эксплуатацию и обслуживание указанного помещения осуществляет ответчик.
Ответчик 26 января 2017 направил истцу проекты договоров N 15, 16, 17 на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию вышеназванных помещений истца.
Поскольку по некоторым пунктам договоров у сторон возникли разногласия, урегулировать которые в досудебном порядке стороны не смогли, истец обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела, между сторонами остались разногласия по пунктам 4.1, 4.3, 6.1, 8.4 договоров на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 15, 16, 17 от 26.01.2017 и приложению N 1 к ним, а также по п. 1.1 договора N 17 от 26.01.2017.
Суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению следующим образом.
Ответчик предлагает п. 4.1 договоров принять в следующей редакции (по тексту договора): "Стоимость услуг в месяц по настоящему договору составляет: 43526 (сорок три тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 80 копеек, в том числе НДС 18%. Стоимость услуг определена исходя из расходов Исполнителя, площади нежилых помещений, занимаемых Заказчиком, и площади здания, обслуживаемого Исполнителем. Стоимость услуг определяется в соответствии с Расшифровкой затрат (приложение N 1 к договору)".
Истец считает необходимым изложить указанный пункт договоров в следующей редакции (по тексту протоколов разногласий): "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек, в т.ч. НДС 18% - 2093,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 "Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции Постановления Администрации г. Екатеринбурга N 2386 от 02.12.2016), пропорционально площадям, указанным в п. 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов - 24,68 рублей".
Суд полагает указанный пункт договоров принять в редакции, предложенной истцом, исходя из следующего.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 названного Кодекса.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 названного Кодекса).
В силу ч. 2, 3 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
На основании ст. 158 данного Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Тариф за содержание и текущий ремонт в г. Екатеринбурге установлен Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 (ред. от 02.12.2016 г.) и составляет 24,68 за 1 кв. м. в месяц.
Таким образом, ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность управляющей компании изменять стоимость услуг за содержание и текущий ремонт при наличии соответствующего волеизъявления собственников.
Протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, на котором принято решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт в материалы настоящего дела не представлено (ст. 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Соответственно, не подлежат включению в договоры и приложения N 1, регламентирующие стоимость услуг в соответствии с Расшифровкой затрат, поскольку не соответствуют п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В пункте 17 названных Правил установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В Приложении к Постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 01.03.2016 N 431 "Об утверждении Методических рекомендаций по определению размера платы за содержание жилого помещения" установлены РАСЦЕНКИ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ, ВКЛЮЧЕННЫХ В МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Таким образом. Правила N 491, Постановление Администрации г. Екатеринбурга N 431 предусматривает возможность управляющей компании изменять перечень услуг по содержанию и текущему ремонту при наличии соответствующего волеизъявления собственников.
Протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, на котором принято решение об установлении перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения в материалы настоящего дела не представлено (ст. 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец предлагает пункт 4.3 договоров принять в редакции протокола разногласий: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена в случае внесения изменений в ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674".
Ответчик считает данный пункт подлежащим принятию в редакции по тексту договоров: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена по соглашению сторон в связи с изменением расходов Исполнителя и иным причинам, влияющим на нее, с оформлением дополнительного соглашения об изменении цены договора".
Суд полагает данный пункт подлежащим принятию в редакции, предложенной истцом, исходя из мотивов, изложенных выше, при урегулировании разногласий по пункту 4.1 договоров.
Далее, истец предлагает принять пункт 6.1 договоров в редакции протокола разногласий: "Настоящий договор применяется к отношениям сторон с 01 июля 2016 и действует по 31 декабря 2017, а в части финансовых обязательств до полного их исполнения".
Ответчик предлагает указанный пункт подлежащим принятию в следующей редакции (с учетом уточнения): "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу судебного акта по делу А60-5457/17".
Суд, в данном случае, соглашается с позицией ответчика, исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Из содержания данной нормы права следует право, а не обязанность сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, стороны могут распространить договор на правоотношения возникшие до его заключения, только по соглашению Сторон. Оснований понуждать ответчика к распространению договора на правоотношения, возникшие до его заключения без согласия ответчика, у истца отсутствуют.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям договора.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу.
Что касается пункта 8.4 договоров, который истец предлагает включить в договоры и содержание которого сводится к тому, что соответствующие каждому договору свидетельства о регистрации права - приложение N 1 являются неотъемлемой частью договора, то в данном случае суд не усматривает оснований для включения данного пункта в договоры, поскольку к тому отсутствуют какие-либо правовые основания.
Последнее разногласие сторон касается пункта 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 17 от 26 января 2017 и заключается в различном определении сторонами площади помещений, занимаемых истцом.
Так истец предлагает редакцию пункта договора изложить: "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления Заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, N 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05 марта 2014 N 988 "Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передачи его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области", (далее именуются "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания, далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать".
Ответчик же (с учетом уточнения своей позиции, изложенной в дополнении от 06.06.2017) предлагает данный пункт изложить соответственно: "Исполнитель обязуется оказывать Заказчику комплекс услуг по содержанию и техническому обслуживанию нежилых помещений, занимаемых Заказчиком г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м и 89, 94, 95 по поэтажному плану 3 этажа площадью 44,8 кв. м, общей площадью 241,3 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18 марта 2013 N 324 "О закреплении государственного казенного имущества Свердловской области на праве хозяйственного ведения", (далее именуются "нежилые помещения"), далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать оказываемые услуги в соответствии с условиями настоящего договора".
Суд полагает данный пункт подлежащим принятию в редакции истца, поскольку помещения третьего этажа площадью 44,8 кв. м и подвал площадью 281,2 кв. м не имеют отношения к рассматриваемому спору и не входят в заявленные требования.
Так истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении следующих договоров:
- для договора N 15 - 556,0 м. кв. 1 этаж
- для договора N 16 - 554,3 м. кв. 6 этаж
- для договора N 17 - 196,5 м. кв. 5 этаж
Указанные договоры составлены ответчиком и направлены им в адрес истца в отношении конкретных этажей и их площади, закрепленной за истцом на праве хозяйственного ведения, при этом договоры в отношении 3 этажа и подвала ответчиком истцу не направлялись.
Расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Урегулировать разногласия по договорам на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 15, 16, 17 от 26.01.2017 следующим образом:
Пункт 4.1 договоров принять в редакции истца: "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек, в т.ч. НДС 18% - 2093,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 "Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции Постановления Администрации г. Екатеринбурга N 2386 от 02.12.2016), пропорционально площадям, указанным в п. 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м. жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов - 24,68 рублей".
Пункт 4.3 договоров принять в редакции истца: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена в случае внесения изменений в ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674".
Пункт 6.1 договоров изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-5457/2017 и действует до 31 декабря 2017, а в части финансовых обязательств до полного их исполнения. Если ни одна из сторон за две недели до момента истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий календарный год".
Приложение N 1 к договорам исключить.
В. 8.4 договоров, предложенный истцом, не включать в договоры.
Пункт 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 17 от 26 января 2017 принять в редакции истца: "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления Заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, N 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05 марта 2014 N 988 "Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передачи его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области", (далее именуются "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания, далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать".
3. Взыскать с ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" в пользу СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 14.06.2017 ПО ДЕЛУ N А60-5457/2017
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. по делу N А60-5457/2017
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 14 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В. Артепалихиной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Каргаполовой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-5457/2017
по иску СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365)
к ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" (ИНН 6671007132, ОГРН 1156671005919)
об урегулировании разногласий по договору,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Родионова О.Г., представитель по доверенности N 247 от 17.01.2017, Васенина О.А., доверенность от 30.03.2017;
- от ответчика: Никитина И.С., доверенность от 15.01.2017.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" об урегулировании разногласий по трем договорам.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором против заявленных требований возражает по доводам, изложенным в отзыве. Также представил возражения относительно перехода в основное судебное заседание и рассмотрения дела по существу. Ходатайство судом удовлетворено.
Истец заявленные требования поддержал. Представил оригинал платежного поручения об уплате госпошлины по иску.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.
Определением ссуда от 12 апреля 2017 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 30 мая 2017.
Протокольным определением от 30 мая 2017 судебное заседание отложено на 08 июня 2017.
В настоящем судебном заседании стороны поддержали заявленные требования и возражения.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
истцу на праве хозяйственного ведения в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13 принадлежат помещения на 1, 5, 6 этажах общей площадью 1351,6 кв. м.
Техническую эксплуатацию и обслуживание указанного помещения осуществляет ответчик.
Ответчик 26 января 2017 направил истцу проекты договоров N 15, 16, 17 на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию вышеназванных помещений истца.
Поскольку по некоторым пунктам договоров у сторон возникли разногласия, урегулировать которые в досудебном порядке стороны не смогли, истец обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела, между сторонами остались разногласия по пунктам 4.1, 4.3, 6.1, 8.4 договоров на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 15, 16, 17 от 26.01.2017 и приложению N 1 к ним, а также по п. 1.1 договора N 17 от 26.01.2017.
Суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению следующим образом.
Ответчик предлагает п. 4.1 договоров принять в следующей редакции (по тексту договора): "Стоимость услуг в месяц по настоящему договору составляет: 43526 (сорок три тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 80 копеек, в том числе НДС 18%. Стоимость услуг определена исходя из расходов Исполнителя, площади нежилых помещений, занимаемых Заказчиком, и площади здания, обслуживаемого Исполнителем. Стоимость услуг определяется в соответствии с Расшифровкой затрат (приложение N 1 к договору)".
Истец считает необходимым изложить указанный пункт договоров в следующей редакции (по тексту протоколов разногласий): "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек, в т.ч. НДС 18% - 2093,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 "Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции Постановления Администрации г. Екатеринбурга N 2386 от 02.12.2016), пропорционально площадям, указанным в п. 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов - 24,68 рублей".
Суд полагает указанный пункт договоров принять в редакции, предложенной истцом, исходя из следующего.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 названного Кодекса.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 названного Кодекса).
В силу ч. 2, 3 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
На основании ст. 158 данного Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Тариф за содержание и текущий ремонт в г. Екатеринбурге установлен Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 (ред. от 02.12.2016 г.) и составляет 24,68 за 1 кв. м. в месяц.
Таким образом, ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность управляющей компании изменять стоимость услуг за содержание и текущий ремонт при наличии соответствующего волеизъявления собственников.
Протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, на котором принято решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт в материалы настоящего дела не представлено (ст. 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Соответственно, не подлежат включению в договоры и приложения N 1, регламентирующие стоимость услуг в соответствии с Расшифровкой затрат, поскольку не соответствуют п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В пункте 17 названных Правил установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В Приложении к Постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 01.03.2016 N 431 "Об утверждении Методических рекомендаций по определению размера платы за содержание жилого помещения" установлены РАСЦЕНКИ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ, ВКЛЮЧЕННЫХ В МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Таким образом. Правила N 491, Постановление Администрации г. Екатеринбурга N 431 предусматривает возможность управляющей компании изменять перечень услуг по содержанию и текущему ремонту при наличии соответствующего волеизъявления собственников.
Протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, на котором принято решение об установлении перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения в материалы настоящего дела не представлено (ст. 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец предлагает пункт 4.3 договоров принять в редакции протокола разногласий: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена в случае внесения изменений в ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674".
Ответчик считает данный пункт подлежащим принятию в редакции по тексту договоров: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена по соглашению сторон в связи с изменением расходов Исполнителя и иным причинам, влияющим на нее, с оформлением дополнительного соглашения об изменении цены договора".
Суд полагает данный пункт подлежащим принятию в редакции, предложенной истцом, исходя из мотивов, изложенных выше, при урегулировании разногласий по пункту 4.1 договоров.
Далее, истец предлагает принять пункт 6.1 договоров в редакции протокола разногласий: "Настоящий договор применяется к отношениям сторон с 01 июля 2016 и действует по 31 декабря 2017, а в части финансовых обязательств до полного их исполнения".
Ответчик предлагает указанный пункт подлежащим принятию в следующей редакции (с учетом уточнения): "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу судебного акта по делу А60-5457/17".
Суд, в данном случае, соглашается с позицией ответчика, исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Из содержания данной нормы права следует право, а не обязанность сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, стороны могут распространить договор на правоотношения возникшие до его заключения, только по соглашению Сторон. Оснований понуждать ответчика к распространению договора на правоотношения, возникшие до его заключения без согласия ответчика, у истца отсутствуют.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям договора.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу.
Что касается пункта 8.4 договоров, который истец предлагает включить в договоры и содержание которого сводится к тому, что соответствующие каждому договору свидетельства о регистрации права - приложение N 1 являются неотъемлемой частью договора, то в данном случае суд не усматривает оснований для включения данного пункта в договоры, поскольку к тому отсутствуют какие-либо правовые основания.
Последнее разногласие сторон касается пункта 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 17 от 26 января 2017 и заключается в различном определении сторонами площади помещений, занимаемых истцом.
Так истец предлагает редакцию пункта договора изложить: "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления Заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, N 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05 марта 2014 N 988 "Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передачи его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области", (далее именуются "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания, далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать".
Ответчик же (с учетом уточнения своей позиции, изложенной в дополнении от 06.06.2017) предлагает данный пункт изложить соответственно: "Исполнитель обязуется оказывать Заказчику комплекс услуг по содержанию и техническому обслуживанию нежилых помещений, занимаемых Заказчиком г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м и 89, 94, 95 по поэтажному плану 3 этажа площадью 44,8 кв. м, общей площадью 241,3 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18 марта 2013 N 324 "О закреплении государственного казенного имущества Свердловской области на праве хозяйственного ведения", (далее именуются "нежилые помещения"), далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать оказываемые услуги в соответствии с условиями настоящего договора".
Суд полагает данный пункт подлежащим принятию в редакции истца, поскольку помещения третьего этажа площадью 44,8 кв. м и подвал площадью 281,2 кв. м не имеют отношения к рассматриваемому спору и не входят в заявленные требования.
Так истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении следующих договоров:
- для договора N 15 - 556,0 м. кв. 1 этаж
- для договора N 16 - 554,3 м. кв. 6 этаж
- для договора N 17 - 196,5 м. кв. 5 этаж
Указанные договоры составлены ответчиком и направлены им в адрес истца в отношении конкретных этажей и их площади, закрепленной за истцом на праве хозяйственного ведения, при этом договоры в отношении 3 этажа и подвала ответчиком истцу не направлялись.
Расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Урегулировать разногласия по договорам на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 15, 16, 17 от 26.01.2017 следующим образом:
Пункт 4.1 договоров принять в редакции истца: "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек, в т.ч. НДС 18% - 2093,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674 "Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции Постановления Администрации г. Екатеринбурга N 2386 от 02.12.2016), пропорционально площадям, указанным в п. 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м. жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов - 24,68 рублей".
Пункт 4.3 договоров принять в редакции истца: "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена в случае внесения изменений в ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 N 2674".
Пункт 6.1 договоров изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-5457/2017 и действует до 31 декабря 2017, а в части финансовых обязательств до полного их исполнения. Если ни одна из сторон за две недели до момента истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий календарный год".
Приложение N 1 к договорам исключить.
В. 8.4 договоров, предложенный истцом, не включать в договоры.
Пункт 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений N 17 от 26 января 2017 принять в редакции истца: "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления Заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, N 68, 69, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м, занимаемых Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05 марта 2014 N 988 "Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передачи его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области", (далее именуются "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания, далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать".
3. Взыскать с ООО "СТРОЙКОНСТРУКЦИЯ" в пользу СОГУП "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ" 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
М.В.АРТЕПАЛИХИНА
М.В.АРТЕПАЛИХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)