Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Савина А.И.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Г.О.В. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 08 декабря 2015 года по иску Г.О.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК о признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истица обратилась в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и ней заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...>. Квартира была принята истицей, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истицей в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истица просила признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
С таким решением не согласна истица, просит принять по делу новое решение. В апелляционной жалобе представитель Г.Б.Н. указывает, что закон не ставит в зависимость от наличия или отсутствия недостатков жилого помещения возможность регистрации права собственности на жилое помещение. Поясняет, что в целом дом соответствует требованиям строительных правил и иных нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию и строительству многоквартирных домов. В основу решения суда положено заключение эксперта о наличии нарушений строительных норм и правил, связанных с угрозой жизни и здоровью лиц, проживающих в многоквартирном доме. Отмечает, что недостатки строительных работ, указанные экспертом, относятся к разряду устранимых. В качестве доказательства приводит заключение ООО <...> согласно которому вывод эксперта о ненадлежащем состоянии кровли дома является ошибочным.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых выражено согласие с постановленным решением.
Истица в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания дела. Представитель истицы Г.Б.М. доводы жалобы поддержал.
Представитель ответчика ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" Ф.А.Ю. пояснила, что выводы ООО "Инжтехстрой" по замене кровли не верны.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. доводы возражений на жалобу поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцами права собственности на квартиру.
Представитель ответчика ЖК "Новый Сайноволок" в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Представители третьих лиц администрации Петрозаводского городского округа и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК" в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от <...> N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Г.О.В. заключено соглашение о паевом взносе, в соответствии с которым Г.О.В. обязалась вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в собственность по завершению строительства.
<...> между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объект инвестирования <...> (проект Гардарика), подлежащий приемке Жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность члена кооператива, а другая сторона (Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок") обязуется оплатить обусловленную данным договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность члена кооператива.
Истицей полностью внесен паевой взнос в размере <...> руб. по соглашению.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...>, выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>", согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок". II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б "Гардарика", строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе Сайнаволок по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б "Гардарика", строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчик жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" свои обязательства по договору перед истицей не исполнил, спорная квартира в собственность истицы не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь 482,2 кв. м, расположенный по адресу: Республика К., <...>, пер. Сайнаволокский 1-ый, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиру в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи, зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N RU <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20".
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...>, работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир <...><...>.
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...> по переулку <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>, со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: трехкомнатная квартира площадью 80,3 кв. м
<...> между застройщиком ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" составлен акт приема-передачи объекта - <...> многоквартирного <...> по пер. <...>.
<...> истица обратилась в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
<...> истице направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истицы о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...> и дополнения к нему, выполненному в отношении жилого <...> по пер. <...>, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на 1, 2 и 3 этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир, внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты. Эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделки потолка лестничной клетки путем вододисперсионной окраски, необходимость приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что возведенный жилой дом отвечает признакам самовольной постройки, при строительстве которого допущен ряд нарушений.
Однако судом оставлено без внимания, что спорная <...>, являясь составной частью жилого <...>, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный. Право собственности на земельный участок под строительство многоквартирного дома зарегистрировано за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", квартира поставлена на кадастровый учет.
Экспертным исследованием с учетом представленного дополнения к нему, подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
Наличие устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истицы. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истица не лишена права предъявления соответствующих требований.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении заявленного иска нельзя признать законным и обоснованным в силу п. 2, 3, 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска к надлежащим ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок". В иске к Управлению Росреестра по РК следует отказать. Следует признать за истицей, полностью уплатившей паевой взнос, право собственности на спорную квартиру, что будет является основанием для внесения регистрационной записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 08 декабря 2015 года по настоящему делу отменить и принять по делу новое решение.
Иск Г.О.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", удовлетворить частично.
Признать за Г.О.В. право собственности на квартиру по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" государственную пошлину в бюджет Петрозаводского городского округа <...> руб. по <...> руб. с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 09.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-563/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. по делу N 33-563/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Савина А.И.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Г.О.В. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 08 декабря 2015 года по иску Г.О.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК о признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истица обратилась в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и ней заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...>. Квартира была принята истицей, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истицей в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истица просила признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
С таким решением не согласна истица, просит принять по делу новое решение. В апелляционной жалобе представитель Г.Б.Н. указывает, что закон не ставит в зависимость от наличия или отсутствия недостатков жилого помещения возможность регистрации права собственности на жилое помещение. Поясняет, что в целом дом соответствует требованиям строительных правил и иных нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию и строительству многоквартирных домов. В основу решения суда положено заключение эксперта о наличии нарушений строительных норм и правил, связанных с угрозой жизни и здоровью лиц, проживающих в многоквартирном доме. Отмечает, что недостатки строительных работ, указанные экспертом, относятся к разряду устранимых. В качестве доказательства приводит заключение ООО <...> согласно которому вывод эксперта о ненадлежащем состоянии кровли дома является ошибочным.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых выражено согласие с постановленным решением.
Истица в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания дела. Представитель истицы Г.Б.М. доводы жалобы поддержал.
Представитель ответчика ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" Ф.А.Ю. пояснила, что выводы ООО "Инжтехстрой" по замене кровли не верны.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. доводы возражений на жалобу поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцами права собственности на квартиру.
Представитель ответчика ЖК "Новый Сайноволок" в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Представители третьих лиц администрации Петрозаводского городского округа и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК" в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от <...> N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Г.О.В. заключено соглашение о паевом взносе, в соответствии с которым Г.О.В. обязалась вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в собственность по завершению строительства.
<...> между ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объект инвестирования <...> (проект Гардарика), подлежащий приемке Жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность члена кооператива, а другая сторона (Жилищный кооператив "Новый Сайнаволок") обязуется оплатить обусловленную данным договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность члена кооператива.
Истицей полностью внесен паевой взнос в размере <...> руб. по соглашению.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...>, выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>", согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок". II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б "Гардарика", строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе Сайнаволок по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б "Гардарика", строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчик жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" свои обязательства по договору перед истицей не исполнил, спорная квартира в собственность истицы не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь 482,2 кв. м, расположенный по адресу: Республика К., <...>, пер. Сайнаволокский 1-ый, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиру в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи, зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N RU <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20".
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...>, работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир <...><...>.
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...> по переулку <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>, со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: трехкомнатная квартира площадью 80,3 кв. м
<...> между застройщиком ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" составлен акт приема-передачи объекта - <...> многоквартирного <...> по пер. <...>.
<...> истица обратилась в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
<...> истице направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истицы о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...> и дополнения к нему, выполненному в отношении жилого <...> по пер. <...>, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на 1, 2 и 3 этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир, внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты. Эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделки потолка лестничной клетки путем вододисперсионной окраски, необходимость приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что возведенный жилой дом отвечает признакам самовольной постройки, при строительстве которого допущен ряд нарушений.
Однако судом оставлено без внимания, что спорная <...>, являясь составной частью жилого <...>, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный. Право собственности на земельный участок под строительство многоквартирного дома зарегистрировано за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", квартира поставлена на кадастровый учет.
Экспертным исследованием с учетом представленного дополнения к нему, подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
Наличие устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истицы. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истица не лишена права предъявления соответствующих требований.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении заявленного иска нельзя признать законным и обоснованным в силу п. 2, 3, 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска к надлежащим ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок". В иске к Управлению Росреестра по РК следует отказать. Следует признать за истицей, полностью уплатившей паевой взнос, право собственности на спорную квартиру, что будет является основанием для внесения регистрационной записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 08 декабря 2015 года по настоящему делу отменить и принять по делу новое решение.
Иск Г.О.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом", жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", удовлетворить частично.
Признать за Г.О.В. право собственности на квартиру по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" государственную пошлину в бюджет Петрозаводского городского округа <...> руб. по <...> руб. с каждого.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)