Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель Парадова И.А. по доверенности от 12.02.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика): представители Иванов А.В. по доверенности от 13.04.2016 г., Максак И.В. по доверенности от 22.04.2016 г.
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны (ОРГН 30461530980058, ИНН 615359266331)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 по делу N А53-3977/2016
по иску индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны (ОРГН 30461530980058, ИНН 615359266331)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006)
при участии третьего лица: Муниципальное образование Сальского района в лице Управление имущественных отношений Сальского района Ростовской области
о признании права долевой собственности,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Королевская Вера Васильевна (далее - истец, ИП Королевская В.В.) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" (далее - ответчик, общество) о признании права долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области.
Исковые требования мотивированы тем, что истец имеет право долевой собственности на помещения: санузел (комната 39, 40) и коридоры (комнаты 43, 45, 46), так как указанные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений и последний вправе их истребовать из чужого незаконного владения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 г. в исковых требованиях отказано. Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г., с учетом сделок по приобретению спорных помещений, пришел к выводу, что таковые включаются в общую площадь помещений, их функциональное назначение не определено, нежилые помещения, имеющие номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46, не относятся к общему имуществу. Кроме того, суд с учетом заявления ответчика пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности.
Королевская Вера Васильевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 13.07.2016 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - поскольку санузел (комната 39, 40), коридор (комната 43), коридоры (комнаты 45, 46) по своим технологическим и функциональным характеристикам являются обслуживающими помещениями более чем для одного помещения в здании, то таковые относятся к общему имуществу здания и предназначены для обслуживания полезных площадей, принадлежащих как истцу, так и ответчику;
- - судом нарушены нормы материального права о применении статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод о пропуске срока исковой давности является ошибочным;
- - судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.
От ООО "ДонМедиаГруп" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец спорными помещениями никогда не владела, все расходы по их содержанию, начиная с 2006 г. нес ответчик. Данные помещения находились в пользовании ответчика на основании договоров аренды N 108 от 01.08.2006 г., N 109 от 09.08.2007 г., N 38 от 31.08.2012 г. В декабре 2013 г. ответчик в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. N 159 приобрел нежилые помещения площадью 94,6 кв. м, расположенные на 1 этаже 5-этажного жилого дома по адресу: ул. Пушкина, 33 в г. Сальске Сальского района Ростовской области (номера на поэтажном плане 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45,46, 47). В 2014 г. площадь указанного помещения увеличилась на 22,8 кв. м за счет реконструкции и перепланировки, а также изменилась нумерация помещений, 04.02.2015 г. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49, Этаж: 1. Ответчик полагает, что сроки исковой давности применены судом первой инстанции верно. Принимая во внимание то, что вопросы, заявленные в ходатайстве о назначении экспертизы, имеют правовой характер, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.
Согласно отзыву Администрации Сальского района Ростовской области истец, равно как и ответчик, в порядке ФЗ N 159 от 22.07.2008 г. приобрела нежилые помещения в собственность общей площадью 47,6 кв. м, номера на поэтажном плане 37, 48, этаж 1, расположенные по адресу: ул. Пушкина, 33 в г. Сальске Сальского района Ростовской области, то есть в том объеме, в котором и были заключены договоры аренды. Истец, зная, что спорные помещения ей не принадлежат, никогда не обращалась в Управление имущественных отношений Сальского района Ростовской области для предоставления ей в аренду оспариваемых помещений или предоставления ей права выкупа в том объеме, в котором в настоящее время претендует. Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорные помещения включены в общую площадь помещений, их функциональное назначение не определено, в связи с чем отсутствуют основания для отнесения нежилых помещений, имеющих номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46 к общему имуществу. Доводы о том, что вход в помещение истца осуществляется через комнаты 43, 45, 46 является неверными, поскольку помещение истца имеет отдельный вход с ул. Пушкина, 33. Администрации Сальского района Ростовской области просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представители ответчика против удовлетворения жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2009 г. между индивидуальным предпринимателем Королевской Верой Васильевной и Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области заключен договор N 143 купли-продажи нежилого помещения.
Из положений заключенного договора следует, что покупателю передается нежилое помещение, площадью 47,6 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33, в составе помещений с номерами поэтажного плана - 37, 48.12.03.2009 г. сторонами подписан акт приема-передачи.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Королевская Вера Васильевна является собственником указанного нежилого помещения (свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ N 323881, дата выдачи: 23.05.2014 г.).
24.12.2013 г. между Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" заключен договор купли-продажи N 173.
Согласно условиям договора покупателю передаются нежилые помещения, площадью 94,6 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33 в составе помещений с номерами поэтажного плана - 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47.
24.12.2015 г., 25.12.2015 г. сторонами подписаны соответствующие акты приема-передачи.
Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра государственной регистрации права 23.01.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 61-61-40/002/2014-33 и от 04.02.2015 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ N 942603.
В 2014 г. обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" в нежилом помещении произведены работы по перепланировке, изменению внутренней конфигурации помещений.
Согласно данным кадастрового учета, сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество с ограниченной ответственностью "Дон Медиа Груп" является собственником нежилых помещений, площадью 117,4 кв. м, в составе помещений согласно нумерации поэтажного плана - 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49, расположенных на перовом этаже жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33.
По утверждению истца, согласно техническому паспорту санузел (номер поэтажного плана 39, 40) и коридор (номер поэтажного плана 43) являются смежными с помещениями, имеющими номера поэтажного плана - 37, 48, при этом помещения с номером поэтажного плана 46, 45 обеспечивают выход на улицу. Возможность использования указанных смежных помещений обеспечивалась дверным проходом.
19.02.2016 г. ответчиком инициированы работы по демонтажу дверного проема и изоляции принадлежащих ему помещений.
Полагая, что нежилые помещения: санузел (комната 39, 40), коридор (комната 43), коридоры (комнаты 45, 46) являются местами общего пользования, ИП Королевская В.В. обратилась в арбитражный суд с требованием о признании за ней права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения в размере 31/100 доли в праве, истребовании из чужого незаконного владения имущества в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе многоквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 3 Постановления N 64 определено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Согласно пункту 5 Постановления N 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Собственнику, отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в здании.
В пункте 2 вышеназванного постановления Пленума указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии пунктом 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии пунктом 4 Постановления N 64 при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.
Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась; правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.
Судом первой инстанции приняты во внимание условия сделок по приобретению спорных помещений. Согласно договору купли-продажи N 173 от 24.12.2013 г., заключенному между Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп", стороны определили в качестве объекта купли-продажи конкретные помещения, поименовав их, индивидуализировав как самостоятельные объекты права.
Спорные помещения согласно свидетельству о государственной регистрации права N 61-АИ 942603 включены в общую площадь помещений (117,4 кв. м), их функциональное назначение не определено.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для отнесения нежилых помещений, имеющих номера поэтажного плана 39, 40 (санузел), 43, 45, 46 (коридор), к общему имуществу не имеется.
Истец не доказал, что спорные помещения должны обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением. Доказательств распределения бремени содержания этого имущества в материалы дела не представлено.
Доводы истца о том, что закладка дверного проема, который находится между помещениями истца и ответчика, лишит истца возможности доступа в собственное помещение, поскольку вход в помещение истца осуществляется через помещение ответчика, а также приведет к нарушению техники пожарной безопасности, судом апелляционной инстанции отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела техническим паспортам, фотоматериалу и письму ОНД по Сальскому району УНДиПР ГУ МЧС России по Ростовской области за исх. N 335-5-5-44 от 25.02.2015 г.
Ссылка истца на заключение ИП Остриковой Л.С. N 07/2016 от 25.06.2016, согласно которому нежилое помещения номера поэтажного плана 39, 40 (санузел), 43, 45, 46 (коридор) предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, судом отклоняется, поскольку тот факт, что названные помещения являются помещениями вспомогательного назначения, сам по себе не порождает право общей долевой собственности на спорное помещение, которое обладает самостоятельными свойствами и выделено как самостоятельный объект права, не связанный с обслуживанием здания.
Довод апеллянта о том, что судом нарушены нормы материального права о применении статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашел своего подтверждения, поскольку собственником нежилых помещений истец является с 16.06.2009 г., а обратился в суд 16.03.2016 г., то есть за пределами срока исковой давности.
Довод истца о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы также отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции истец заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения того, предназначены ли спорные помещения для обслуживания более чем одного помещения в здании, являются ли они по своим функциональным и технологическим свойствам вспомогательными по отношению к помещениям истца, будут ли нарушены санитарные, противопожарные нормы и правила в случае закладки дверного проема между помещениями истца и ответчика, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя возражения подателя жалобы в данной части, исходит из того, что оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.
При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.
В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.
Как разъяснил Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 года по делу N А53-3977/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2016 N 15АП-13149/2016 ПО ДЕЛУ N А53-3977/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. N 15АП-13149/2016
Дело N А53-3977/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель Парадова И.А. по доверенности от 12.02.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика): представители Иванов А.В. по доверенности от 13.04.2016 г., Максак И.В. по доверенности от 22.04.2016 г.
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны (ОРГН 30461530980058, ИНН 615359266331)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 по делу N А53-3977/2016
по иску индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны (ОРГН 30461530980058, ИНН 615359266331)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006)
при участии третьего лица: Муниципальное образование Сальского района в лице Управление имущественных отношений Сальского района Ростовской области
о признании права долевой собственности,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Королевская Вера Васильевна (далее - истец, ИП Королевская В.В.) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" (далее - ответчик, общество) о признании права долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области.
Исковые требования мотивированы тем, что истец имеет право долевой собственности на помещения: санузел (комната 39, 40) и коридоры (комнаты 43, 45, 46), так как указанные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений и последний вправе их истребовать из чужого незаконного владения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 г. в исковых требованиях отказано. Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г., с учетом сделок по приобретению спорных помещений, пришел к выводу, что таковые включаются в общую площадь помещений, их функциональное назначение не определено, нежилые помещения, имеющие номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46, не относятся к общему имуществу. Кроме того, суд с учетом заявления ответчика пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности.
Королевская Вера Васильевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 13.07.2016 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - поскольку санузел (комната 39, 40), коридор (комната 43), коридоры (комнаты 45, 46) по своим технологическим и функциональным характеристикам являются обслуживающими помещениями более чем для одного помещения в здании, то таковые относятся к общему имуществу здания и предназначены для обслуживания полезных площадей, принадлежащих как истцу, так и ответчику;
- - судом нарушены нормы материального права о применении статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод о пропуске срока исковой давности является ошибочным;
- - судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.
От ООО "ДонМедиаГруп" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец спорными помещениями никогда не владела, все расходы по их содержанию, начиная с 2006 г. нес ответчик. Данные помещения находились в пользовании ответчика на основании договоров аренды N 108 от 01.08.2006 г., N 109 от 09.08.2007 г., N 38 от 31.08.2012 г. В декабре 2013 г. ответчик в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. N 159 приобрел нежилые помещения площадью 94,6 кв. м, расположенные на 1 этаже 5-этажного жилого дома по адресу: ул. Пушкина, 33 в г. Сальске Сальского района Ростовской области (номера на поэтажном плане 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45,46, 47). В 2014 г. площадь указанного помещения увеличилась на 22,8 кв. м за счет реконструкции и перепланировки, а также изменилась нумерация помещений, 04.02.2015 г. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49, Этаж: 1. Ответчик полагает, что сроки исковой давности применены судом первой инстанции верно. Принимая во внимание то, что вопросы, заявленные в ходатайстве о назначении экспертизы, имеют правовой характер, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.
Согласно отзыву Администрации Сальского района Ростовской области истец, равно как и ответчик, в порядке ФЗ N 159 от 22.07.2008 г. приобрела нежилые помещения в собственность общей площадью 47,6 кв. м, номера на поэтажном плане 37, 48, этаж 1, расположенные по адресу: ул. Пушкина, 33 в г. Сальске Сальского района Ростовской области, то есть в том объеме, в котором и были заключены договоры аренды. Истец, зная, что спорные помещения ей не принадлежат, никогда не обращалась в Управление имущественных отношений Сальского района Ростовской области для предоставления ей в аренду оспариваемых помещений или предоставления ей права выкупа в том объеме, в котором в настоящее время претендует. Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорные помещения включены в общую площадь помещений, их функциональное назначение не определено, в связи с чем отсутствуют основания для отнесения нежилых помещений, имеющих номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46 к общему имуществу. Доводы о том, что вход в помещение истца осуществляется через комнаты 43, 45, 46 является неверными, поскольку помещение истца имеет отдельный вход с ул. Пушкина, 33. Администрации Сальского района Ростовской области просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представители ответчика против удовлетворения жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2009 г. между индивидуальным предпринимателем Королевской Верой Васильевной и Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области заключен договор N 143 купли-продажи нежилого помещения.
Из положений заключенного договора следует, что покупателю передается нежилое помещение, площадью 47,6 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33, в составе помещений с номерами поэтажного плана - 37, 48.12.03.2009 г. сторонами подписан акт приема-передачи.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Королевская Вера Васильевна является собственником указанного нежилого помещения (свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ N 323881, дата выдачи: 23.05.2014 г.).
24.12.2013 г. между Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" заключен договор купли-продажи N 173.
Согласно условиям договора покупателю передаются нежилые помещения, площадью 94,6 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33 в составе помещений с номерами поэтажного плана - 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47.
24.12.2015 г., 25.12.2015 г. сторонами подписаны соответствующие акты приема-передачи.
Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра государственной регистрации права 23.01.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 61-61-40/002/2014-33 и от 04.02.2015 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ N 942603.
В 2014 г. обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" в нежилом помещении произведены работы по перепланировке, изменению внутренней конфигурации помещений.
Согласно данным кадастрового учета, сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество с ограниченной ответственностью "Дон Медиа Груп" является собственником нежилых помещений, площадью 117,4 кв. м, в составе помещений согласно нумерации поэтажного плана - 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49, расположенных на перовом этаже жилого дома по адресу: город Сальск, улица Пушкина, 33.
По утверждению истца, согласно техническому паспорту санузел (номер поэтажного плана 39, 40) и коридор (номер поэтажного плана 43) являются смежными с помещениями, имеющими номера поэтажного плана - 37, 48, при этом помещения с номером поэтажного плана 46, 45 обеспечивают выход на улицу. Возможность использования указанных смежных помещений обеспечивалась дверным проходом.
19.02.2016 г. ответчиком инициированы работы по демонтажу дверного проема и изоляции принадлежащих ему помещений.
Полагая, что нежилые помещения: санузел (комната 39, 40), коридор (комната 43), коридоры (комнаты 45, 46) являются местами общего пользования, ИП Королевская В.В. обратилась в арбитражный суд с требованием о признании за ней права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения в размере 31/100 доли в праве, истребовании из чужого незаконного владения имущества в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе многоквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 3 Постановления N 64 определено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Согласно пункту 5 Постановления N 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Собственнику, отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в здании.
В пункте 2 вышеназванного постановления Пленума указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии пунктом 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии пунктом 4 Постановления N 64 при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.
Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась; правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.
Судом первой инстанции приняты во внимание условия сделок по приобретению спорных помещений. Согласно договору купли-продажи N 173 от 24.12.2013 г., заключенному между Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп", стороны определили в качестве объекта купли-продажи конкретные помещения, поименовав их, индивидуализировав как самостоятельные объекты права.
Спорные помещения согласно свидетельству о государственной регистрации права N 61-АИ 942603 включены в общую площадь помещений (117,4 кв. м), их функциональное назначение не определено.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для отнесения нежилых помещений, имеющих номера поэтажного плана 39, 40 (санузел), 43, 45, 46 (коридор), к общему имуществу не имеется.
Истец не доказал, что спорные помещения должны обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением. Доказательств распределения бремени содержания этого имущества в материалы дела не представлено.
Доводы истца о том, что закладка дверного проема, который находится между помещениями истца и ответчика, лишит истца возможности доступа в собственное помещение, поскольку вход в помещение истца осуществляется через помещение ответчика, а также приведет к нарушению техники пожарной безопасности, судом апелляционной инстанции отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела техническим паспортам, фотоматериалу и письму ОНД по Сальскому району УНДиПР ГУ МЧС России по Ростовской области за исх. N 335-5-5-44 от 25.02.2015 г.
Ссылка истца на заключение ИП Остриковой Л.С. N 07/2016 от 25.06.2016, согласно которому нежилое помещения номера поэтажного плана 39, 40 (санузел), 43, 45, 46 (коридор) предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, судом отклоняется, поскольку тот факт, что названные помещения являются помещениями вспомогательного назначения, сам по себе не порождает право общей долевой собственности на спорное помещение, которое обладает самостоятельными свойствами и выделено как самостоятельный объект права, не связанный с обслуживанием здания.
Довод апеллянта о том, что судом нарушены нормы материального права о применении статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашел своего подтверждения, поскольку собственником нежилых помещений истец является с 16.06.2009 г., а обратился в суд 16.03.2016 г., то есть за пределами срока исковой давности.
Довод истца о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы также отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции истец заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения того, предназначены ли спорные помещения для обслуживания более чем одного помещения в здании, являются ли они по своим функциональным и технологическим свойствам вспомогательными по отношению к помещениям истца, будут ли нарушены санитарные, противопожарные нормы и правила в случае закладки дверного проема между помещениями истца и ответчика, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя возражения подателя жалобы в данной части, исходит из того, что оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.
При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.
В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.
Как разъяснил Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 года по делу N А53-3977/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)