Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Кораблевой Г.Н.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шеиной К.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Рожкова Юрия Сергеевича: Курбатов А.Ю. представитель по доверенности N 57 АА 0406352 от 04.04.2014;
- от акционерного общества "Бытовик": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Бытовик" (ИНН 5703001286, ОГРН 1025700525201) на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 (судья Коровушкина Е.В.) по исковому заявлению акционерного общества "Бытовик" к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (ИНН 570303438105, ОГРН 306574401800022) о взыскании 33 443 руб. 16 коп.,
установил:
закрытое акционерное общество "Бытовик" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (далее - ответчик, ИП Рожков Ю.С.) о взыскании 33443 руб. 16 коп., из которых 31 089 руб. 90 коп. - расходы по возмещению затрат за период с 20.11.2013 по 31.12.2014, 2 353 руб. 26 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2014 по 31.05.2015 (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Закрытое акционерное общество "Бытовик" переименовано в акционерное общество "Бытовик".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, АО "Бытовик" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой общество просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
По мнению заявителя жалобы, судом дана ненадлежащая правовая оценка представленным доказательствам, сделан неверный вывод о недоказанности требований истца, в том числе размера платы за содержание общего имущества, не учтено, что отсутствие решения общего собрания не имеет правового значения в рассматриваемом случае ввиду фактически сложившегося порядка отношений между сторонами и иного способа возмещения спорных затрат.
ИП Рожковым Ю.С. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения.
В заседании суда представитель ответчика просил отказать в удовлетворении доводов апелляционной жалобы.
АО "Бытовик" явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителя стороны, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 64 т. 1), выданному 13.11.2013 администрацией города Мценска Орловской области застройщику - ЗАО "Бытовик", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478, 8 кв. м.
ЗАО "Бытовик" в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2015 принадлежит доля в праве 657/1142 собственности на земельный участок, общей площадью 1142 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (л.д. 2 т. 3).
20.11.2013 между ЗАО "Бытовик" (продавец) и Рожковым Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, кадастровый номер 57:27:0020427:44, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, без внутренней отделки.
Согласно пунктам 6.1 - 6.9 договора купли-продажи стороны приняли обязательства по содержанию конструкций, общего имущества и прилегающей территории здания общей площадью 1478,8 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, 4 ул. Тургенева, д. 97а, на земельном участке площадью 3701,67 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 57 АА N 603588 от 08.07.2008) в совместно используемой его части.
Стороны согласовали в пункте 6.2 договора, что объектами общего пользования по помещению, являющемуся предметом настоящего договора, являются: фасады, кровля, система отопления (трубопровод прямой и обратной подачи тепла, межэтажные стояки, вентиля и задвижки, тепловой узел), система водоснабжения и водоотведения (стояки межэтажные, вентиля и задвижки холодной воды), система электроснабжения (шкаф вводной на 1 этаже здания, кабель электрический, идущий от вводного шкафа к ТП) - 15% расходов по содержанию для покупателя.
Необходимые затраты по содержанию объектов общего пользования оплачиваются каждой из сторон в соответствии с долями по содержанию объектов общего пользования указанных в п. 6.2 договора, покупатель обязан возместить продавцу- ЗАО "Бытовик" расходы в течение 7 дней с момента предъявления счета за произведенные расходы.
В пункте 6.3 договора предусмотрено, что при возмещении покупателем продавцу затрат их размер увеличивается на 6 процентов.
Обязанности заказчика (или исполнителя) необходимых работ по объектам общего пользования возлагаются на ЗАО "Бытовик", которая до начала этих работ обязана уведомить в письменной форме ответчика о перечне работ, обосновании необходимости их производства, предполагаемых расходах и сроках выполнения. К уведомлению прилагается смета предстоящих работ (пункт 6.5 договора).
Не получив возражений в течение 3-дневного срока ЗАО "Бытовик" вправе приступить к их выполнению. В случае предложению от ответчика предложений по снижению предстоящих расходов или внесения изменения в состав работ, ответчик вправе производить их своими силами с использованием материалов, в обоюдно согласованные сроки. По окончании работ стороны составляет акт приемки выполненных работ, ни одна из сторон не вправе уклоняться или препятствовать составлению названного акта.
В пункте 6.7 договора стороны предусмотрели перечень работ по объектам общего пользования, не требующих согласования, а именно: устранение возникших аварийных неисправностей электро-, водопроводно-канализационных, теплокоммуникаций, ведущих к разрушению и порче; указаний поставщиков воды, электроэнергии, теплоэнергии по приведению соответствующих инженерных коммуникаций в исправное состояние; предписания государственных органов контроля за техническим состоянием инженерно-коммуникационных сетей; ремонт и поверка приборов учета воды, электрической и тепловой энергии, гидравлические испытания системы теплоснабжения перед началом отопительного сезона.
При этом, все работы, которые могут привести к повреждению, порче, изменению целостности помещения и коммуникаций или нанести иной вред покупателю, должны быть письменно согласованы сторонами.
Согласно пункту 6.8 договора сторона, выполнившая или (оплатившая) необходимые работы предъявляет другой стороне счет на часть оплаты этой стороной в соответствии с п. п. 6.2, 6.3, 6.5 договора. Сторона, получившая счет, обязана в трехдневный срок подписать счет (смету предстоящих работ, в случае предоплаты или акт приема-передачи, в случае оплаты после завершения работ) и оплатить его не позднее 7 дней с момента его получения.
Для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, а также для уборки прилегающей к зданию территории, стороны приняли обязательства содержать персонал (в штате продавца) с ежемесячным возмещением покупателем продавцу части оплаты труда указанных работником, в соответствии с размером долей по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора.
Указанные работники обязаны: осуществлять контроль за исправным техническим состоянием внутренних тепло-, энерго-, водо-, канализационных сетей; осуществлять контроль за исправным техническим состоянием подводящих к зданию и отводящих от него тепло-, энерго-, водо-, канализационных сетей; осуществлять контроль за исправной технической работой приборов учета тепла, электричества и воды, при первых признаках возникновения аварийно ситуации на участках всех инженерно-коммуникационных сетей незамедлительно сообщить ответственному лицу, а в его отсутствие - руководителю организации продавца, следить за сохранностью всех инженерно-коммуникационных сетей и соответствующих приборах учета, осуществлять контроль за уборкой прилегающей к зданию территории. Покупатель должен быть оповещен в обязательном порядке о всех внештатных и аварийных ситуациях.
В соответствии с п. 10 договора он имеет силу акта-приема-передачи.
Государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, произведена 25.12.2013.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на обстоятельства осуществления им в спорный период (с ноября 2013 года по 31.12.2014) технического обслуживания и содержания коммуникаций и уборке территории здания в г. Мценске по ул. Тургенева, 97а, посредством исполнения персоналом ЗАО "Бытовик" (мастером-электриком, сантехником, плотником, администратором, бухгалтером-кассиром, дворником, уборщицей) трудовых обязанностей.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.
В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Исходя из системного анализа указанных положений, ответчик, будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и в соответствии со ст. ст. 210, 249 ГК РФ должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.
В силу части 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.
Судом установлено, что собственниками помещений в здании по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, в отношении режима использования общего имущества и порядка несения расходов по его содержанию, решение не принималось.
Из доказательств по делу следует, что между истцом и иными отдельными собственниками нежилых помещений в здании подписаны соглашения о порядке и размере несения затрат на содержание общего имущества объекта недвижимого имущества (л.д. 134-143 т. 1).
Между тем, судом верно отмечено, что в отсутствие решения общего собрания собственников нежилых помещений по вопросу содержания общего имущества объекта недвижимого имущества, соглашения ЗАО "Бытовик" с отдельными собственниками (за исключением ответчика) нежилых помещений, не имеют правового значения для определения размера платы на содержание и ремонт общего имущества подлежащего отнесению на ответчика.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Из текста рассматриваемого договора купли-продажи от 20.11.2013, следует, что намерения сторон были направлены на заключение смешанного договора, содержащего в себе признаки договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, договора возмездного оказания услуг (содержание и обслуживание общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение), договора подряда (выполнение работ по ремонту общего имущества здания).
В соответствии со статьей 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Договором купли-продажи от 20.11.2013 на ЗАО "Бытовик" возложена обязанность по выполнению необходимых работ по объектам общего пользования с обязательным предварительным письменным уведомлением ответчика о необходимости производства работ, перечне работ, сроках и предполагаемых расходах (п. 6.5 договора) и обязанность по содержанию в своем штате персонала для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, уборки прилегающей территории согласно п. 6.9 договора.
Ответчик, в свою очередь, принял обязательства по возмещению расходов на содержание общего имущества здания, в порядке, предусмотренном договором.
Согласно положениям ст. 161 Жилищного кодекса РФ, применяемой к спорным правоотношениям по аналогии, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
В силу п. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения должна обеспечиваться безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации.
Системное толкование в совокупности приведенных положений свидетельствует о том, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги по содержанию и обслуживанию, эксплуатации жилого фонда считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
К тому же, ввиду особенностей деятельности по оказанию услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества объекта недвижимого имущества овеществленный результат работ не является предметом договора оказания услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 N 1-П, определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин.
По смыслу указанных правовых норм исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности.
Согласно ст. 702 ГК РФ основанием для возникновения обязательства ответчика по оплате выполненных работ по текущему ремонту является факт передачи результата работ подрядчиком.
Предъявляя требование о взыскании расходов в связи с оказанием услуг, истец должен доказать факт оказания услуг и их стоимость.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, включающий:
- -работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
- -работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- -работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме, включающая работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов и иные работы.
Согласно Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:
а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.
При этом оказание услуг и выполнение работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих соответствующие разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации.
Правилами предусмотрено, что выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома (пункт 9 Правил).
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определен, в частности, порядок организации технического обслуживания жилищного фонда. Согласно Правилам техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (п. 2). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (п. 2.1.4). Состав работ по техническому обслуживанию и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляет на неделю, месяц и год (п. 2.2.2).
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Как следует из Устава АО "Бытовик" основным видом его деятельности является оказание бытовых услуг населению, аренда и осуществление оценочной деятельности на территории РФ.
В подтверждение факта оказания услуг истцом представлены штатное расписание ЗАО "Бытовик", трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции в которых указано о месте выполнении обязанностей, в том числе на объекте по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а (л.д. 79-119 т. 2), а также сведения по начислению заработной платы, справки по форме 2 НДФЛ, сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд, сведения о выплате заработной платы.
Арбитражный суд области, оценив представленные доказательства в подтверждение размера понесенных истцом расходов, обстоятельств оказания рассматриваемых услуг, пришел к правомерному выводу, что данные документы не являются достаточными для признания подтвержденным факта оказания истцом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, а также для подтверждения факта отнесения расходов, учтенных истцом в расчете иска, к расходам по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта, в котором расположено помещение ответчика. Данный вывод основан на следующем.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих фактическое оказание услуг по техническому обслуживанию и содержанию систем водоснабжения, электроснабжения, канализационных систем, иного общего имущества спорного здания, а также не указано и не представлено доказательств того какие конкретно услуги (работы) и в каком объеме по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта недвижимого имущества, с какой периодичностью, по его мнению, осуществлялись работниками ЗАО "Бытовик" на спорном объекте.
Более того, из содержания должностной инструкции администратора ЗАО "Бытовик" (расходы на оплату труда которого истцом включены в стоимость услуг на 1 кв. м площади) следует, что в обязанности администратора входит расстановка рабочих на производственном участке по объектам недвижимости, установка производственных заданий, выдача нарядов, приемка законченных работ по техническому обслуживанию зданий, оформление документов по учету рабочего времени (л.д. 117-118 т. 2).
Между тем, в дело не представлено доказательств, подтверждающих ведение истцом какой-либо технической документации в отношении содержания спорного объекта в соответствии с вышеназванными Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, включающей составление планов работ (услуг), выдачу нарядов, фиксирование результата осмотра коммуникационных сетей в соответствующих журналах, актах выполненных работ (услуг), иные надлежащие документы, составленные в соответствии с указанными Правилами.
Также в материалы дела не представлены документы по учету рабочего времени, постановке производственных задач, расстановке трудовых ресурсов по объектам, акты приемки администратором АО "Бытовик" работ по техническому обслуживанию.
Иные доказательства, подтверждающие какую-либо деятельность, связанную с техническим обслуживанием и содержанием общего имущества спорного объекта, также отсутствуют.
Доказательства проведения подготовительных работ к отопительному сезону истцом самостоятельно или с привлечением иных лиц также не представлены.
Проведение 13.08.2013 гидравлических испытаний системы отопления согласно акту N 3/1 в здании "Дом быта", по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, в отсутствие иных доказательств, не является достаточным доказательством для подтверждения факта оказания всего необходимого комплекса услуг по содержанию систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации и иного общего имущества здания.
Доказательства, подтверждающие проведение истцом подготовки системы отопления здания к отопительному сезону 2014-2015 г.г., отсутствуют.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих письменное уведомление ЗАО "Бытовик" ответчика в порядке, установленном п. 6.5 договора купли-продажи, о перечне работ, обосновании необходимости их проведения, предполагаемых стоимости и сроках выполнения.
Также истцом не представлены доказательства, подтверждающие обоснованность отнесения затрат на оплату работников ЗАО "Бытовик", указанных в расчете от 24.12.2015, к стоимости услуг по содержанию общего имущества здания.
Судом установлено, что стоимость услуг ЗАО "Бытовик" по содержанию и обслуживанию общего имущества здания на 1 кв. м площади не утверждена в установленном порядке, не является фиксированной, состав и размер расходов, который по мнению истца, подлежал возмещению ответчиком за услуги по содержанию общего имущества здания, истцом на протяжении судебного разбирательства неоднократно изменялся. До обращения истца в суд размер затрат по содержанию общего имущества по данным истца также составлял величину, отличную от суммы, заявленной в иске. Истцом не представлено доказательств целесообразности, обоснованности расчета суммы расходов на содержание общего имущества, а также изменения расчета и его составляющих в каждом случае.
Так, в ответ на обращение Рожкова Ю.С. ЗАО "Бытовик" в письме исх. N 37 от 13.09.2014 сообщило, что заработная плата персонала, содержащегося в штате ЗАО "Бытовик" обслуживающего здание по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, составляет: электрик- 3800 руб. (7600 х 0,5 ставки); сантехник- 4680 руб. (15600 руб. х 0,3 ставки), дворник -4800 руб. (9600 руб. х 0,5 ставки), а с учетом отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования (30%), сумма затрат составляет 17 264 руб.; 15% от указанной суммы составляет 2 589 руб.
Таким образом, из содержания письма ЗАО "Бытовик" от 13.05.2014 следует, что за период с ноября 2013 года по апрель 2014 года затраты истца составляли 2 589 руб.
06.05.2015 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 30 (л.д. 69 т. 1) о наличии задолженности по возмещению затрат на содержание объектов общего пользования здания по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, с приложением актов на выполнение работ - услуг на содержание объектов общего пользования и счетов к ним на сумму 4 597 руб. 96 коп. в месяц.
При подаче иска в арбитражный суд, в обоснование предъявленных исковых требований, истцом представлен расчет стоимости технического обслуживания 1 кв. м в 2013 году- 22 руб. 80 коп., в связи с чем с учетом площади принадлежащего ответчику помещения, стоимость расходов, подлежащая возмещению истцу составляла 1123,88 руб. за 1 день. За период пользования ответчиком помещением с 20.11.2013 по 31.12.2013 расходы по техническому обслуживанию рассчитанные в отношении ответчика составили 6 743 руб. 31 коп. Согласно данным истца за 2014 год стоимость затрат АО "Бытовик" на техническое обслуживание на 1 кв. м в 2014 году составила 22 руб. 44 коп., 59461,68 руб. за 2014 год.
В уточнениях исковых требований от 01.12.2015 истец исключил из первоначального расчета затраты на оплату труда маляра, уборщицы и плотника, затраты на материалы, в связи с чем сумма затрат за период ноябрь - декабрь 2013 составила по данным истца 5606,70 руб. (1401+4205,70), за 2014 год- 4 187,96 руб. ежемесячно.
23.12.2015 в связи с исключением из расчета затрат на оплату труда двух электриков, двух сантехников, газоэлектросварщика истцом были уточнены исковые требования, которые приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, стоимость расходов за 2013 год отнесенная на долю ответчика составила по расчету истца 3459 руб. 90 коп., за 2014 год- 27 630 руб.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что расчет АО "Бытовик" стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества объекта недвижимого имущества не отвечает принципу определенности, проверяемости. При этом истцом не указано обоснования привлечения к данным видам услуг различного количества работников в каждом вышеназванном случае, не указан конкретный перечень и объем услуг.
При таких обстоятельствах, одного факта наличия в штате ЗАО "Бытовик" работников в должности сантехника, плотника, электрика и т.д., а также наличие в их должностных инструкциях и трудовых договорах сведений о выполнении работ на спорном объекте недостаточно для подтверждения факта оказания услуг и целесообразности содержания в штате истца поименованных в расчете работников в целях содержания и обслуживания общего имущества здания в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом следует отметить наличие противоречий в представленных сведениях в штатном расписании ЗАО "Бытовик", трудовых договорах, и сведениях о размере заработной платы, учитываемых истцом в расчете.
Так, согласно штатному расписанию ЗАО "Бытовик" на период с 01.01.2014 в штате общества были предусмотрены: должность старшего мастера-электрика -0,5 ставки - 7600 руб. в месяц; мастера электрика -1 единица- 15000 руб. в месяц; электрика- 1 единица - 14000 руб. в месяц; сантехник- 2 единицы- 30 000 руб. в месяц (л.д. 38-39 т. 2), с 01.06.2014 в штатном расписании ЗАО "Бытовик" предусмотрена 1 единица старшего мастера электрика с окладом 5600 руб., сантехника -2 единицы с окладом 5600 руб. (11200 руб.), 2 единицы плотника с окладом 5600 руб., введена единица уборщика служебных помещений с окладом 5600 руб.
Между тем, согласно трудовому договору N 81 от 01.08.2012, сроком до 31.07.2015, работнику в должности сантехника установлен оклад согласно штатному расписанию 12 426 руб., дополнительных соглашений об изменении размера заработной платы в дело не представлено.
Также, в расчете согласно уточнениям иска от 24.12.2015 за период 2014 год, истец учитывает среднемесячную зарплату мастера электрика 12 126, 85 руб.; электрика-12603,13 руб., а также должность уборщика - (0,5 ставки)- 4421,28 руб. При этом должность уборщика в штатном расписании ЗАО "Бытовик" до 01.06.2014 не была предусмотрена, а истцом в расчете затрат на оплату труда уборщика учтен период в 2014 году 9 месяцев, то есть включена оплата за исполнение трудовых обязанностей уборщицы за три месяца до введения данной должности в штатное расписание общества.
Доказательств, подтверждающих необходимость АО "Бытовик" в несении затрат на оплату труда поименованных в расчете работников для содержания и обслуживания общего имущества здания, не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет истца стоимости услуг на содержание общего имущества не является обоснованным и подтвержденным доказательствами по делу.
Оснований для переоценки выводов суда области у судебной коллегии не имеется.
Расчет исковых требований произведен истцом исходя из размера затрат ЗАО "Бытовик" на 1 кв. м площади с учетом совокупной площади принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества в г. Мценске Орловской области- 8 513, 2 кв. м, которая складывается из суммы следующих величин: площадь объекта "Дом быта"-4728,8 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97 а), площадь объекта "Пристройка"- 1478, 8 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97 а), площадь объекта "Мира"-1720,6 кв. м (Орловская область, ул. Мира, 34), площадью объекта "Заводская" 585 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Заводская, 3а).
Между тем, в дело не представлены доказательства, подтверждающие принадлежность на праве собственности ЗАО "Бытовик" в спорный период указанных объектов с заявленной площадью.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2001, истцу на праве собственности принадлежит двухэтажное здание, общей площадью 1513,8 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Мира, д. 34 (л.д. 17 т. 3). Согласно сведениям ОГУП ОЦ "Недвижимость" от 18.01.2007 при проведении текущей инвентаризации на 07.11.2006 по адресу: г. Мценск, ул. Мира, 34, общая площадь здания составляет 1588,4 кв. м, ранее общая площадь с датой обследования на 30.05.200 составляла 1513,8 кв. м. Изменение площади связано с применением новой методики подсчета площадей.
Между тем, истцом в расчете учтена площадь объекта "Мира" 1720,6 кв. м со ссылкой на свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2001 и от 01.06.2012.
Свидетельство от 01.06.2012 N 57 АБ 221869, подтверждающее право собственности истца на объект недвижимости, в дело не представлено.
Таким образом, обстоятельства принадлежности истцу на праве собственности объекта недвижимого имущества с заявленной площадью 1720,6 кв. м по объекту "Мира" не подтверждены доказательствами.
Согласно представленным в дело свидетельствам о государственной регистрации (л.д. 125-128 т. 2, л.д. 57-69 т. 1) ЗАО "Бытовик" является также собственником нежилых помещений в количестве более 15 объектов, расположенных в зданиях по адресу: г. Мценске Орловской области по ул. Мира, д. 34, ул. Тургенева д. 97а.
В соответствии со свидетельствами о праве собственности от 31.02.2009 истец является собственником здания: магазин, площадью 365 кв. м и пристройки к магазину, площадью 220 кв. м, расположенных по адресу: г. Мценск, ул. Заводская, 3а.
Также, согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от 03.05.2012 (л.д. 20 т. 3) ЗАО "Бытовик" является собственником здания, назначение нежилое, 5-этажный (подземных этажей-1) общей площадью 4 728, 8 кв. м, инвентарный номер 54:236:002:000092680, лит. А, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, кадастровый (условный номер 57:27:02 08 06:05:734/246А).
Однако, в соответствии с уведомлением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 15.07.2015 (л.д. 133 т. 1) сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, отсутствуют.
В материалы дела, истцом не предоставлены достоверные сведения из ЕГРП, подтверждающие права собственности ЗАО "Бытовик" на объекты недвижимого имущества, находящиеся в его пользовании с ноября 2013 года по 31.12.2014.
На основании изложенного, в деле отсутствуют доказательства, позволяющие достоверно установить площадь объектов недвижимого имущества, находящихся в пользовании истца в спорный период, в целях проверки обоснованности применения данной величины в расчете расходов на содержание общего имущества на 1 кв. м.
В дело не представлена техническая документация (технический план) на здание, площадью 1478, 8 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а.
Согласно кадастровому паспорту на здание, кадастровый номер 57:27:0020427:43, местонахождение: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, площадь составляет 1478,8 кв. м, этажность - два этажа, год ввода в эксплуатацию - 2013.
Из пояснений сторон в суде первой инстанции, а также технических условий на присоединение к электрическим сетям, системе коммунального водоснабжения и водоотведения, на теплоснабжение (л.д. 119, 120-122 т. 2) объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478, 8 кв. м, является пристройкой к пятиэтажному зданию "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, которое согласно представленному свидетельству о праве собственности находится в собственности истца.
Из технических условий на присоединение системы водоснабжения, канализации, электроснабжения здания пристройки, усматривается, что они подключены от существующих систем в основном здании "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м.
Также из представленных доказательств следует, что пристройка, площадью 1478, 8 кв. м и пятиэтажное здание "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м, имеют один адрес: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а.
Из совокупности представленных доказательств следует, что пристройка площадью 1478, 8 кв. м, является частью здания "Дом быта", расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, в связи с чем доля расходов ответчика на содержание общего имущества подлежит расчету исходя из общей площади всего здания по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (1478, 8 кв. м + 4 728, 8 кв. м) пропорционально площади помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности (204,9 кв. м).
При этом судом учтено, что согласно пояснениям истца в судебном заседании акты на возмещение затрат на содержание объектов общего пользования от 30.04.2015 и счета на оплату за период с ноября 2013 по декабрь 2014 года были направлены ответчику 06.05.2015, что также подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения и копиями направляемых документов (л.д. 68-99 т. 1).
В материалы дела доказательств, подтверждающих составление истцом актов оказания услуг, счетов на оплату согласно условиям договора купли-продажи от 20.11.2013 и выставления их ответчику в период до 06.05.2015, не представлено.
При этом акты от 30.04.2015 не содержат сведений о перечне конкретных действий, фактически совершенных истцом, а также сведений о видах и объемах тех услуг, которые были, по мнению истца, выполнены в пользу ответчика, что не позволяет определить объем услуг, предъявленных для оплаты ответчику.
Кроме того, данные акты составлены по прошествии пяти месяцев после окончания периода оказания услуг, заявленного истцом, не подписаны со стороны ответчика, не подтверждены совокупностью иных доказательств, представленных в материалы настоящего дела.
На основании вышеизложенного суд обоснованно не принял акты оказания услуг от 30.04.2015 в качестве бесспорных доказательств, подтверждающих фактическое оказание услуг.
Таким образом, из представленных доказательств отсутствует возможность установить факт оказания истцом услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного здания в заявленном объеме.
Довод истца о том, что заявленные к возмещению расходы не превышают расценок на содержание и текущий ремонт жилого помещения, утвержденных постановлениями администрации города Мценска N 622 от 27.06.2014, N 770 от 03.07.2015, не имеет правового значения при отсутствии доказательств факта оказания услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества здания ЗАО "Бытовик", в связи с чем правомерно отклонен судом области.
Поскольку не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика основного долга, оснований для применения к ответчику ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ, также не имеется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы по существу не опровергает выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, при отсутствии к тому оснований.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "Бытовик" (ИНН 5703001286, ОГРН 1025700525201) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.П.АФОНИНА
Судьи
Г.Н.КОРАБЛЕВА
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2016 N 19АП-984/2016 ПО ДЕЛУ N А48-3377/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N А48-3377/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Кораблевой Г.Н.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шеиной К.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Рожкова Юрия Сергеевича: Курбатов А.Ю. представитель по доверенности N 57 АА 0406352 от 04.04.2014;
- от акционерного общества "Бытовик": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Бытовик" (ИНН 5703001286, ОГРН 1025700525201) на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 (судья Коровушкина Е.В.) по исковому заявлению акционерного общества "Бытовик" к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (ИНН 570303438105, ОГРН 306574401800022) о взыскании 33 443 руб. 16 коп.,
установил:
закрытое акционерное общество "Бытовик" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (далее - ответчик, ИП Рожков Ю.С.) о взыскании 33443 руб. 16 коп., из которых 31 089 руб. 90 коп. - расходы по возмещению затрат за период с 20.11.2013 по 31.12.2014, 2 353 руб. 26 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2014 по 31.05.2015 (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Закрытое акционерное общество "Бытовик" переименовано в акционерное общество "Бытовик".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, АО "Бытовик" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой общество просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
По мнению заявителя жалобы, судом дана ненадлежащая правовая оценка представленным доказательствам, сделан неверный вывод о недоказанности требований истца, в том числе размера платы за содержание общего имущества, не учтено, что отсутствие решения общего собрания не имеет правового значения в рассматриваемом случае ввиду фактически сложившегося порядка отношений между сторонами и иного способа возмещения спорных затрат.
ИП Рожковым Ю.С. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения.
В заседании суда представитель ответчика просил отказать в удовлетворении доводов апелляционной жалобы.
АО "Бытовик" явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителя стороны, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 64 т. 1), выданному 13.11.2013 администрацией города Мценска Орловской области застройщику - ЗАО "Бытовик", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478, 8 кв. м.
ЗАО "Бытовик" в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2015 принадлежит доля в праве 657/1142 собственности на земельный участок, общей площадью 1142 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (л.д. 2 т. 3).
20.11.2013 между ЗАО "Бытовик" (продавец) и Рожковым Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, кадастровый номер 57:27:0020427:44, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, без внутренней отделки.
Согласно пунктам 6.1 - 6.9 договора купли-продажи стороны приняли обязательства по содержанию конструкций, общего имущества и прилегающей территории здания общей площадью 1478,8 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, 4 ул. Тургенева, д. 97а, на земельном участке площадью 3701,67 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 57 АА N 603588 от 08.07.2008) в совместно используемой его части.
Стороны согласовали в пункте 6.2 договора, что объектами общего пользования по помещению, являющемуся предметом настоящего договора, являются: фасады, кровля, система отопления (трубопровод прямой и обратной подачи тепла, межэтажные стояки, вентиля и задвижки, тепловой узел), система водоснабжения и водоотведения (стояки межэтажные, вентиля и задвижки холодной воды), система электроснабжения (шкаф вводной на 1 этаже здания, кабель электрический, идущий от вводного шкафа к ТП) - 15% расходов по содержанию для покупателя.
Необходимые затраты по содержанию объектов общего пользования оплачиваются каждой из сторон в соответствии с долями по содержанию объектов общего пользования указанных в п. 6.2 договора, покупатель обязан возместить продавцу- ЗАО "Бытовик" расходы в течение 7 дней с момента предъявления счета за произведенные расходы.
В пункте 6.3 договора предусмотрено, что при возмещении покупателем продавцу затрат их размер увеличивается на 6 процентов.
Обязанности заказчика (или исполнителя) необходимых работ по объектам общего пользования возлагаются на ЗАО "Бытовик", которая до начала этих работ обязана уведомить в письменной форме ответчика о перечне работ, обосновании необходимости их производства, предполагаемых расходах и сроках выполнения. К уведомлению прилагается смета предстоящих работ (пункт 6.5 договора).
Не получив возражений в течение 3-дневного срока ЗАО "Бытовик" вправе приступить к их выполнению. В случае предложению от ответчика предложений по снижению предстоящих расходов или внесения изменения в состав работ, ответчик вправе производить их своими силами с использованием материалов, в обоюдно согласованные сроки. По окончании работ стороны составляет акт приемки выполненных работ, ни одна из сторон не вправе уклоняться или препятствовать составлению названного акта.
В пункте 6.7 договора стороны предусмотрели перечень работ по объектам общего пользования, не требующих согласования, а именно: устранение возникших аварийных неисправностей электро-, водопроводно-канализационных, теплокоммуникаций, ведущих к разрушению и порче; указаний поставщиков воды, электроэнергии, теплоэнергии по приведению соответствующих инженерных коммуникаций в исправное состояние; предписания государственных органов контроля за техническим состоянием инженерно-коммуникационных сетей; ремонт и поверка приборов учета воды, электрической и тепловой энергии, гидравлические испытания системы теплоснабжения перед началом отопительного сезона.
При этом, все работы, которые могут привести к повреждению, порче, изменению целостности помещения и коммуникаций или нанести иной вред покупателю, должны быть письменно согласованы сторонами.
Согласно пункту 6.8 договора сторона, выполнившая или (оплатившая) необходимые работы предъявляет другой стороне счет на часть оплаты этой стороной в соответствии с п. п. 6.2, 6.3, 6.5 договора. Сторона, получившая счет, обязана в трехдневный срок подписать счет (смету предстоящих работ, в случае предоплаты или акт приема-передачи, в случае оплаты после завершения работ) и оплатить его не позднее 7 дней с момента его получения.
Для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, а также для уборки прилегающей к зданию территории, стороны приняли обязательства содержать персонал (в штате продавца) с ежемесячным возмещением покупателем продавцу части оплаты труда указанных работником, в соответствии с размером долей по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора.
Указанные работники обязаны: осуществлять контроль за исправным техническим состоянием внутренних тепло-, энерго-, водо-, канализационных сетей; осуществлять контроль за исправным техническим состоянием подводящих к зданию и отводящих от него тепло-, энерго-, водо-, канализационных сетей; осуществлять контроль за исправной технической работой приборов учета тепла, электричества и воды, при первых признаках возникновения аварийно ситуации на участках всех инженерно-коммуникационных сетей незамедлительно сообщить ответственному лицу, а в его отсутствие - руководителю организации продавца, следить за сохранностью всех инженерно-коммуникационных сетей и соответствующих приборах учета, осуществлять контроль за уборкой прилегающей к зданию территории. Покупатель должен быть оповещен в обязательном порядке о всех внештатных и аварийных ситуациях.
В соответствии с п. 10 договора он имеет силу акта-приема-передачи.
Государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, произведена 25.12.2013.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на обстоятельства осуществления им в спорный период (с ноября 2013 года по 31.12.2014) технического обслуживания и содержания коммуникаций и уборке территории здания в г. Мценске по ул. Тургенева, 97а, посредством исполнения персоналом ЗАО "Бытовик" (мастером-электриком, сантехником, плотником, администратором, бухгалтером-кассиром, дворником, уборщицей) трудовых обязанностей.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.
В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Исходя из системного анализа указанных положений, ответчик, будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и в соответствии со ст. ст. 210, 249 ГК РФ должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.
В силу части 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.
Судом установлено, что собственниками помещений в здании по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, в отношении режима использования общего имущества и порядка несения расходов по его содержанию, решение не принималось.
Из доказательств по делу следует, что между истцом и иными отдельными собственниками нежилых помещений в здании подписаны соглашения о порядке и размере несения затрат на содержание общего имущества объекта недвижимого имущества (л.д. 134-143 т. 1).
Между тем, судом верно отмечено, что в отсутствие решения общего собрания собственников нежилых помещений по вопросу содержания общего имущества объекта недвижимого имущества, соглашения ЗАО "Бытовик" с отдельными собственниками (за исключением ответчика) нежилых помещений, не имеют правового значения для определения размера платы на содержание и ремонт общего имущества подлежащего отнесению на ответчика.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Из текста рассматриваемого договора купли-продажи от 20.11.2013, следует, что намерения сторон были направлены на заключение смешанного договора, содержащего в себе признаки договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, договора возмездного оказания услуг (содержание и обслуживание общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение), договора подряда (выполнение работ по ремонту общего имущества здания).
В соответствии со статьей 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Договором купли-продажи от 20.11.2013 на ЗАО "Бытовик" возложена обязанность по выполнению необходимых работ по объектам общего пользования с обязательным предварительным письменным уведомлением ответчика о необходимости производства работ, перечне работ, сроках и предполагаемых расходах (п. 6.5 договора) и обязанность по содержанию в своем штате персонала для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, уборки прилегающей территории согласно п. 6.9 договора.
Ответчик, в свою очередь, принял обязательства по возмещению расходов на содержание общего имущества здания, в порядке, предусмотренном договором.
Согласно положениям ст. 161 Жилищного кодекса РФ, применяемой к спорным правоотношениям по аналогии, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
В силу п. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения должна обеспечиваться безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации.
Системное толкование в совокупности приведенных положений свидетельствует о том, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги по содержанию и обслуживанию, эксплуатации жилого фонда считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
К тому же, ввиду особенностей деятельности по оказанию услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества объекта недвижимого имущества овеществленный результат работ не является предметом договора оказания услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 N 1-П, определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин.
По смыслу указанных правовых норм исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности.
Согласно ст. 702 ГК РФ основанием для возникновения обязательства ответчика по оплате выполненных работ по текущему ремонту является факт передачи результата работ подрядчиком.
Предъявляя требование о взыскании расходов в связи с оказанием услуг, истец должен доказать факт оказания услуг и их стоимость.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, включающий:
- -работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
- -работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- -работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме, включающая работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов и иные работы.
Согласно Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:
а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.
При этом оказание услуг и выполнение работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих соответствующие разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации.
Правилами предусмотрено, что выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома (пункт 9 Правил).
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определен, в частности, порядок организации технического обслуживания жилищного фонда. Согласно Правилам техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (п. 2). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (п. 2.1.4). Состав работ по техническому обслуживанию и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляет на неделю, месяц и год (п. 2.2.2).
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Как следует из Устава АО "Бытовик" основным видом его деятельности является оказание бытовых услуг населению, аренда и осуществление оценочной деятельности на территории РФ.
В подтверждение факта оказания услуг истцом представлены штатное расписание ЗАО "Бытовик", трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции в которых указано о месте выполнении обязанностей, в том числе на объекте по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а (л.д. 79-119 т. 2), а также сведения по начислению заработной платы, справки по форме 2 НДФЛ, сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд, сведения о выплате заработной платы.
Арбитражный суд области, оценив представленные доказательства в подтверждение размера понесенных истцом расходов, обстоятельств оказания рассматриваемых услуг, пришел к правомерному выводу, что данные документы не являются достаточными для признания подтвержденным факта оказания истцом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, а также для подтверждения факта отнесения расходов, учтенных истцом в расчете иска, к расходам по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта, в котором расположено помещение ответчика. Данный вывод основан на следующем.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих фактическое оказание услуг по техническому обслуживанию и содержанию систем водоснабжения, электроснабжения, канализационных систем, иного общего имущества спорного здания, а также не указано и не представлено доказательств того какие конкретно услуги (работы) и в каком объеме по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта недвижимого имущества, с какой периодичностью, по его мнению, осуществлялись работниками ЗАО "Бытовик" на спорном объекте.
Более того, из содержания должностной инструкции администратора ЗАО "Бытовик" (расходы на оплату труда которого истцом включены в стоимость услуг на 1 кв. м площади) следует, что в обязанности администратора входит расстановка рабочих на производственном участке по объектам недвижимости, установка производственных заданий, выдача нарядов, приемка законченных работ по техническому обслуживанию зданий, оформление документов по учету рабочего времени (л.д. 117-118 т. 2).
Между тем, в дело не представлено доказательств, подтверждающих ведение истцом какой-либо технической документации в отношении содержания спорного объекта в соответствии с вышеназванными Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, включающей составление планов работ (услуг), выдачу нарядов, фиксирование результата осмотра коммуникационных сетей в соответствующих журналах, актах выполненных работ (услуг), иные надлежащие документы, составленные в соответствии с указанными Правилами.
Также в материалы дела не представлены документы по учету рабочего времени, постановке производственных задач, расстановке трудовых ресурсов по объектам, акты приемки администратором АО "Бытовик" работ по техническому обслуживанию.
Иные доказательства, подтверждающие какую-либо деятельность, связанную с техническим обслуживанием и содержанием общего имущества спорного объекта, также отсутствуют.
Доказательства проведения подготовительных работ к отопительному сезону истцом самостоятельно или с привлечением иных лиц также не представлены.
Проведение 13.08.2013 гидравлических испытаний системы отопления согласно акту N 3/1 в здании "Дом быта", по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, в отсутствие иных доказательств, не является достаточным доказательством для подтверждения факта оказания всего необходимого комплекса услуг по содержанию систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации и иного общего имущества здания.
Доказательства, подтверждающие проведение истцом подготовки системы отопления здания к отопительному сезону 2014-2015 г.г., отсутствуют.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих письменное уведомление ЗАО "Бытовик" ответчика в порядке, установленном п. 6.5 договора купли-продажи, о перечне работ, обосновании необходимости их проведения, предполагаемых стоимости и сроках выполнения.
Также истцом не представлены доказательства, подтверждающие обоснованность отнесения затрат на оплату работников ЗАО "Бытовик", указанных в расчете от 24.12.2015, к стоимости услуг по содержанию общего имущества здания.
Судом установлено, что стоимость услуг ЗАО "Бытовик" по содержанию и обслуживанию общего имущества здания на 1 кв. м площади не утверждена в установленном порядке, не является фиксированной, состав и размер расходов, который по мнению истца, подлежал возмещению ответчиком за услуги по содержанию общего имущества здания, истцом на протяжении судебного разбирательства неоднократно изменялся. До обращения истца в суд размер затрат по содержанию общего имущества по данным истца также составлял величину, отличную от суммы, заявленной в иске. Истцом не представлено доказательств целесообразности, обоснованности расчета суммы расходов на содержание общего имущества, а также изменения расчета и его составляющих в каждом случае.
Так, в ответ на обращение Рожкова Ю.С. ЗАО "Бытовик" в письме исх. N 37 от 13.09.2014 сообщило, что заработная плата персонала, содержащегося в штате ЗАО "Бытовик" обслуживающего здание по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, составляет: электрик- 3800 руб. (7600 х 0,5 ставки); сантехник- 4680 руб. (15600 руб. х 0,3 ставки), дворник -4800 руб. (9600 руб. х 0,5 ставки), а с учетом отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования (30%), сумма затрат составляет 17 264 руб.; 15% от указанной суммы составляет 2 589 руб.
Таким образом, из содержания письма ЗАО "Бытовик" от 13.05.2014 следует, что за период с ноября 2013 года по апрель 2014 года затраты истца составляли 2 589 руб.
06.05.2015 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 30 (л.д. 69 т. 1) о наличии задолженности по возмещению затрат на содержание объектов общего пользования здания по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, с приложением актов на выполнение работ - услуг на содержание объектов общего пользования и счетов к ним на сумму 4 597 руб. 96 коп. в месяц.
При подаче иска в арбитражный суд, в обоснование предъявленных исковых требований, истцом представлен расчет стоимости технического обслуживания 1 кв. м в 2013 году- 22 руб. 80 коп., в связи с чем с учетом площади принадлежащего ответчику помещения, стоимость расходов, подлежащая возмещению истцу составляла 1123,88 руб. за 1 день. За период пользования ответчиком помещением с 20.11.2013 по 31.12.2013 расходы по техническому обслуживанию рассчитанные в отношении ответчика составили 6 743 руб. 31 коп. Согласно данным истца за 2014 год стоимость затрат АО "Бытовик" на техническое обслуживание на 1 кв. м в 2014 году составила 22 руб. 44 коп., 59461,68 руб. за 2014 год.
В уточнениях исковых требований от 01.12.2015 истец исключил из первоначального расчета затраты на оплату труда маляра, уборщицы и плотника, затраты на материалы, в связи с чем сумма затрат за период ноябрь - декабрь 2013 составила по данным истца 5606,70 руб. (1401+4205,70), за 2014 год- 4 187,96 руб. ежемесячно.
23.12.2015 в связи с исключением из расчета затрат на оплату труда двух электриков, двух сантехников, газоэлектросварщика истцом были уточнены исковые требования, которые приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, стоимость расходов за 2013 год отнесенная на долю ответчика составила по расчету истца 3459 руб. 90 коп., за 2014 год- 27 630 руб.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что расчет АО "Бытовик" стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества объекта недвижимого имущества не отвечает принципу определенности, проверяемости. При этом истцом не указано обоснования привлечения к данным видам услуг различного количества работников в каждом вышеназванном случае, не указан конкретный перечень и объем услуг.
При таких обстоятельствах, одного факта наличия в штате ЗАО "Бытовик" работников в должности сантехника, плотника, электрика и т.д., а также наличие в их должностных инструкциях и трудовых договорах сведений о выполнении работ на спорном объекте недостаточно для подтверждения факта оказания услуг и целесообразности содержания в штате истца поименованных в расчете работников в целях содержания и обслуживания общего имущества здания в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом следует отметить наличие противоречий в представленных сведениях в штатном расписании ЗАО "Бытовик", трудовых договорах, и сведениях о размере заработной платы, учитываемых истцом в расчете.
Так, согласно штатному расписанию ЗАО "Бытовик" на период с 01.01.2014 в штате общества были предусмотрены: должность старшего мастера-электрика -0,5 ставки - 7600 руб. в месяц; мастера электрика -1 единица- 15000 руб. в месяц; электрика- 1 единица - 14000 руб. в месяц; сантехник- 2 единицы- 30 000 руб. в месяц (л.д. 38-39 т. 2), с 01.06.2014 в штатном расписании ЗАО "Бытовик" предусмотрена 1 единица старшего мастера электрика с окладом 5600 руб., сантехника -2 единицы с окладом 5600 руб. (11200 руб.), 2 единицы плотника с окладом 5600 руб., введена единица уборщика служебных помещений с окладом 5600 руб.
Между тем, согласно трудовому договору N 81 от 01.08.2012, сроком до 31.07.2015, работнику в должности сантехника установлен оклад согласно штатному расписанию 12 426 руб., дополнительных соглашений об изменении размера заработной платы в дело не представлено.
Также, в расчете согласно уточнениям иска от 24.12.2015 за период 2014 год, истец учитывает среднемесячную зарплату мастера электрика 12 126, 85 руб.; электрика-12603,13 руб., а также должность уборщика - (0,5 ставки)- 4421,28 руб. При этом должность уборщика в штатном расписании ЗАО "Бытовик" до 01.06.2014 не была предусмотрена, а истцом в расчете затрат на оплату труда уборщика учтен период в 2014 году 9 месяцев, то есть включена оплата за исполнение трудовых обязанностей уборщицы за три месяца до введения данной должности в штатное расписание общества.
Доказательств, подтверждающих необходимость АО "Бытовик" в несении затрат на оплату труда поименованных в расчете работников для содержания и обслуживания общего имущества здания, не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет истца стоимости услуг на содержание общего имущества не является обоснованным и подтвержденным доказательствами по делу.
Оснований для переоценки выводов суда области у судебной коллегии не имеется.
Расчет исковых требований произведен истцом исходя из размера затрат ЗАО "Бытовик" на 1 кв. м площади с учетом совокупной площади принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества в г. Мценске Орловской области- 8 513, 2 кв. м, которая складывается из суммы следующих величин: площадь объекта "Дом быта"-4728,8 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97 а), площадь объекта "Пристройка"- 1478, 8 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97 а), площадь объекта "Мира"-1720,6 кв. м (Орловская область, ул. Мира, 34), площадью объекта "Заводская" 585 кв. м (Орловская область, г. Мценск, ул. Заводская, 3а).
Между тем, в дело не представлены доказательства, подтверждающие принадлежность на праве собственности ЗАО "Бытовик" в спорный период указанных объектов с заявленной площадью.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2001, истцу на праве собственности принадлежит двухэтажное здание, общей площадью 1513,8 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Мира, д. 34 (л.д. 17 т. 3). Согласно сведениям ОГУП ОЦ "Недвижимость" от 18.01.2007 при проведении текущей инвентаризации на 07.11.2006 по адресу: г. Мценск, ул. Мира, 34, общая площадь здания составляет 1588,4 кв. м, ранее общая площадь с датой обследования на 30.05.200 составляла 1513,8 кв. м. Изменение площади связано с применением новой методики подсчета площадей.
Между тем, истцом в расчете учтена площадь объекта "Мира" 1720,6 кв. м со ссылкой на свидетельства о государственной регистрации права от 20.06.2001 и от 01.06.2012.
Свидетельство от 01.06.2012 N 57 АБ 221869, подтверждающее право собственности истца на объект недвижимости, в дело не представлено.
Таким образом, обстоятельства принадлежности истцу на праве собственности объекта недвижимого имущества с заявленной площадью 1720,6 кв. м по объекту "Мира" не подтверждены доказательствами.
Согласно представленным в дело свидетельствам о государственной регистрации (л.д. 125-128 т. 2, л.д. 57-69 т. 1) ЗАО "Бытовик" является также собственником нежилых помещений в количестве более 15 объектов, расположенных в зданиях по адресу: г. Мценске Орловской области по ул. Мира, д. 34, ул. Тургенева д. 97а.
В соответствии со свидетельствами о праве собственности от 31.02.2009 истец является собственником здания: магазин, площадью 365 кв. м и пристройки к магазину, площадью 220 кв. м, расположенных по адресу: г. Мценск, ул. Заводская, 3а.
Также, согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от 03.05.2012 (л.д. 20 т. 3) ЗАО "Бытовик" является собственником здания, назначение нежилое, 5-этажный (подземных этажей-1) общей площадью 4 728, 8 кв. м, инвентарный номер 54:236:002:000092680, лит. А, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, кадастровый (условный номер 57:27:02 08 06:05:734/246А).
Однако, в соответствии с уведомлением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 15.07.2015 (л.д. 133 т. 1) сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, отсутствуют.
В материалы дела, истцом не предоставлены достоверные сведения из ЕГРП, подтверждающие права собственности ЗАО "Бытовик" на объекты недвижимого имущества, находящиеся в его пользовании с ноября 2013 года по 31.12.2014.
На основании изложенного, в деле отсутствуют доказательства, позволяющие достоверно установить площадь объектов недвижимого имущества, находящихся в пользовании истца в спорный период, в целях проверки обоснованности применения данной величины в расчете расходов на содержание общего имущества на 1 кв. м.
В дело не представлена техническая документация (технический план) на здание, площадью 1478, 8 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а.
Согласно кадастровому паспорту на здание, кадастровый номер 57:27:0020427:43, местонахождение: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, площадь составляет 1478,8 кв. м, этажность - два этажа, год ввода в эксплуатацию - 2013.
Из пояснений сторон в суде первой инстанции, а также технических условий на присоединение к электрическим сетям, системе коммунального водоснабжения и водоотведения, на теплоснабжение (л.д. 119, 120-122 т. 2) объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478, 8 кв. м, является пристройкой к пятиэтажному зданию "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м, по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, которое согласно представленному свидетельству о праве собственности находится в собственности истца.
Из технических условий на присоединение системы водоснабжения, канализации, электроснабжения здания пристройки, усматривается, что они подключены от существующих систем в основном здании "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м.
Также из представленных доказательств следует, что пристройка, площадью 1478, 8 кв. м и пятиэтажное здание "Дом быта", общей площадью 4 728, 8 кв. м, имеют один адрес: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а.
Из совокупности представленных доказательств следует, что пристройка площадью 1478, 8 кв. м, является частью здания "Дом быта", расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, в связи с чем доля расходов ответчика на содержание общего имущества подлежит расчету исходя из общей площади всего здания по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (1478, 8 кв. м + 4 728, 8 кв. м) пропорционально площади помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности (204,9 кв. м).
При этом судом учтено, что согласно пояснениям истца в судебном заседании акты на возмещение затрат на содержание объектов общего пользования от 30.04.2015 и счета на оплату за период с ноября 2013 по декабрь 2014 года были направлены ответчику 06.05.2015, что также подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения и копиями направляемых документов (л.д. 68-99 т. 1).
В материалы дела доказательств, подтверждающих составление истцом актов оказания услуг, счетов на оплату согласно условиям договора купли-продажи от 20.11.2013 и выставления их ответчику в период до 06.05.2015, не представлено.
При этом акты от 30.04.2015 не содержат сведений о перечне конкретных действий, фактически совершенных истцом, а также сведений о видах и объемах тех услуг, которые были, по мнению истца, выполнены в пользу ответчика, что не позволяет определить объем услуг, предъявленных для оплаты ответчику.
Кроме того, данные акты составлены по прошествии пяти месяцев после окончания периода оказания услуг, заявленного истцом, не подписаны со стороны ответчика, не подтверждены совокупностью иных доказательств, представленных в материалы настоящего дела.
На основании вышеизложенного суд обоснованно не принял акты оказания услуг от 30.04.2015 в качестве бесспорных доказательств, подтверждающих фактическое оказание услуг.
Таким образом, из представленных доказательств отсутствует возможность установить факт оказания истцом услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного здания в заявленном объеме.
Довод истца о том, что заявленные к возмещению расходы не превышают расценок на содержание и текущий ремонт жилого помещения, утвержденных постановлениями администрации города Мценска N 622 от 27.06.2014, N 770 от 03.07.2015, не имеет правового значения при отсутствии доказательств факта оказания услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества здания ЗАО "Бытовик", в связи с чем правомерно отклонен судом области.
Поскольку не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика основного долга, оснований для применения к ответчику ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ, также не имеется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы по существу не опровергает выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, при отсутствии к тому оснований.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "Бытовик" (ИНН 5703001286, ОГРН 1025700525201) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.П.АФОНИНА
Судьи
Г.Н.КОРАБЛЕВА
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)