Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Вступившим в законную силу решением суда спорный объект признан самовольной постройкой, истец обязан его снести. Истец ссылается на то, что возведение постройки начато при наличии разрешения на строительство, постройка соответствует всем необходимым строительным и градостроительным требованиям.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: О.В. Цирулик, В.А. Гребенщиковой
при участии:
- индивидуальный предприниматель Коган Антон Валериевич, лично
от индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича:
- Дворянская Н.Н., представитель по доверенности от 10.08.2016
от администрации города Владивостока:
- Музыченко А.А., представитель по доверенности от 23.12.2016
от инспекции государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю:
- Щедривый К.А., представитель по доверенности от 14.11.2016
от акционерного общества "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю:
- Екимова М.С., представитель по доверенности от 24.05.2017
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича
на решение от 23.01.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017
по делу N А51-22664/2016
Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Левченко,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, Т.А. Аппакова, С.Б. Култышев
по иску индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича
к администрации города Владивостока
третьи лица: инспекция государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю, акционерное общество "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю
о признании права собственности
Индивидуальный предприниматель Коган Антон Валерьевич (ОГРНИП 313254031100021, ИНН 254005155813; далее - предприниматель) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 20; далее - администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства - жилой дом (лит. А), готовностью 64%, площадь застройки 191, 4 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38.
Определениями от 11.10.2016 и от 31.10.2016 в качестве третьих лиц привлечены инспекция государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, акционерное "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю.
Решением от 23.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается на то, что начало строительства жилого дома осуществлялось при наличии разрешения на строительство от 22.12.1997. Строительство жилого дома не закончено; объект по договору купли-продажи от 31.08.2007 продан незавершенный строительством, в состав представленных документов вошло разрешение на строительство, которое продлено до 31.12.2013. О необходимости оформления иного разрешения и составления проектной документации предприниматель узнал только после проведенной инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края. Ссылается на разработку проекта реконструкции объекта незавершенного строительства, получившего положительное заключение экспертизы. Считает, что последующее изменение территориальной зоны не может влиять на начавшееся строительство; на то, что предпринимателем предпринимались меры в получении разрешения на строительство. Факт того, что объект соответствует всем необходимым требованиям подтвержден, заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной в рамках дела N 2-29/12 Фрунзенского районного суда г. Владивостока.
В возражениях на кассационную жалобу инспекция просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения; в отзывах на кассационную жалобу администрация просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения, АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не возражает против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, предприниматель, представители предпринимателя, администрации, инспекции, АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", доводы кассационной жалобы, возражений, отзыва на нее поддержали в полном объеме, дали по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, Коган А.В. является собственником земельного участка общей площадью 701 кв. м с кадастровым номером 25:28:020038:1026, местонахождение которого определено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (жилой дом). Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38, имеющего разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2013 серии 25-АВ N 042757.
В границах этого земельного участка находится объект незавершенный строительством - жилой дом готовностью 13%, назначение: не определено, площадь застройки 191, 4 кв. м, инв. N 25:28:020038:1026, лит. А. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АВ N 033269 право собственности на этот объект зарегистрировано 24.05.2013 за Коган А.В.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 23.01.2014 по делу N 2-29/14 постройка, возведенная по адресу: г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38, признана самовольной, суд обязал истца снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38.
Предприниматель Коган А.В., ссылаясь на то, что возведение постройки начато при наличии разрешения на строительство, постройка соответствует всем необходимым строительным и градостроительным требованиям, установленным для объекта недвижимости, объект незавершенного строительством имеет степень готовности 64%, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена совокупность условий, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими условиями являются:
- - возведение объекта с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта;
- - возведение такого объекта без получения на это необходимых разрешений;
- - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в статье 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из содержания указанных норм и их разъяснений следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими на день обращения в суд.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления N 10/22 объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.
При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.
Установлено, что спорный объект относится к объектам капитального строительства, строительство которого не завершено (жилой дом), готовность объекта по данным свидетельства о государственной регистрации права составляет 13%, площадь застройки - 191, 4 кв. м; по данным истца - 64% при той же площади застройки.
Строительство объекта начато иным лицом - Брюхно Г.А., которому в последующем разрешена продажа недостроенного жилого дома готовностью 55% Архипову А.А. на основании протокола от 25.12.1992 N 20 заседания технической комиссии при городском управлении архитектуры и градостроительства. В свою очередь, Архиповым А.А., при наличии прав на земельный участок площадью 110, 0 кв. м, отведенного в 1990 году для строительства индивидуального жилого дома получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 103/97, выданное 22.12.1997 инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора при администрации города Владивостока Приморского края, для строительства жилого дома. Доказательства того, что на данном земельном участке подлежал строительству многоквартирный жилой дом, отсутствуют. Напротив, в деле имеются:
- - технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, составленный по состоянию на 03.08.2007 (за Коганом А.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством на основании договора купли-продажи от 31.08.2007);
- - акт проверки от 29.08.2012 N 07-356, проведенной департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства в Приморском крае, которым установлено, что Коганом А.В. в обоснование строительства предоставлены документы: свидетельства о государственной регистрации права от 12.09.2012 серии 25-АА за NN 916653, 916651 на земельные участки площадью 110, 0 кв. м каждый, имеющие разрешенное использование - для индивидуального жилого строительства.
Согласно имеющимся сведениям из публичной карты кадастровой палаты постройка возводится в зоне частного сектора.
Постройка в виде каркаса 6-ти этажного монолитного здания с кирпичным заполнением стен признана самовольной постройкой в рамках гражданского дела N 2-29/14 Фрунзенского районного суда г. Владивостока (решение от 23.01.2014, определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 21.04.2014). При этом суд исходил, что за Коганом А.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством со степенью готовности 13%.
Судами установлено, что спор по настоящему делу в отношении объекта незавершенного строительством со степенью готовности 64% идентичен спору по объекту со степенью готовности 13%, признанного в судебном порядке самовольной постройкой. При этом суды указали, что требование по объекту с большим процентом готовности направлено на легализацию самовольной постройки, т.е., по сути, на преодоление выводов суда общей юрисдикции по делу N 2-29/14.
Проверяя соответствующее требование, суды установили, что объект - многоквартирный дом, имеющий 6 этажей возводится на земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-1, зона застройки индивидуальными жилыми домами, предназначенная для застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны. Таким образом, строительство многоквартирных жилых домов в этой зоне не допускается.
Проектом реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 13% определено строительство многоквартирного дома, с количеством этажей - 6, количество эксплуатируемых уровней - 7, включая подвал. Проект реконструкции, выполнен в 2013 году для размещения объекта в застройке частного сектора, в зоне Ж-3 (зона застройки многоэтажными жилыми домами, предназначенная для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей). Факт того, что реконструкция объекта в соответствии с проектной документацией продолжалась в отсутствие разрешения на строительство, необходимость получения которого предусмотрена пунктом 9 статьи 51 ГрК РФ, сторонами не опровергается.
Изменение территориальной зоны Ж-3 на зону Ж-1 в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020038:1026 внесены в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (утверждены решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462) на основании решения думы г. Владивостока от 19.12.2013 N 217.
Таким образом, на момент легализации самовольной постройки, постройка не соответствует параметрам, установленным градостроительной документации, в частности правилам землепользования и застройки, действующим на территории г. Владивостока. В этой связи суды, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства и установив, что на день обращения в суд постройка не соответствует параметрам, установленным правилам землепользования и застройки, руководствуясь пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, обоснованно признали не подлежащими удовлетворению требования предпринимателя, поэтому отказали в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку со степенью готовности 64%.
Доводы предпринимателя о том, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство судом кассационной инстанции не принимается, поскольку из представленных в деле ответов на заявления предпринимателя о выдачи разрешения на строительство уполномоченным органом отказано в выдаче, в том числе по мотиву невозможности строительства многоквартирного дома в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (письма от 17.09.2014 N 12434/20у, от 02.03.2016 N 2252/20у).
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на выводы судебных инстанций, поэтому судом округа не принимаются.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами не допущено.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 23.01.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу N А51-22664/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2017 N Ф03-2703/2017 ПО ДЕЛУ N А51-22664/2016
Требование: О признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства - жилой дом.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Вступившим в законную силу решением суда спорный объект признан самовольной постройкой, истец обязан его снести. Истец ссылается на то, что возведение постройки начато при наличии разрешения на строительство, постройка соответствует всем необходимым строительным и градостроительным требованиям.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. N Ф03-2703/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: О.В. Цирулик, В.А. Гребенщиковой
при участии:
- индивидуальный предприниматель Коган Антон Валериевич, лично
от индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича:
- Дворянская Н.Н., представитель по доверенности от 10.08.2016
от администрации города Владивостока:
- Музыченко А.А., представитель по доверенности от 23.12.2016
от инспекции государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю:
- Щедривый К.А., представитель по доверенности от 14.11.2016
от акционерного общества "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю:
- Екимова М.С., представитель по доверенности от 24.05.2017
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича
на решение от 23.01.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017
по делу N А51-22664/2016
Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Левченко,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, Т.А. Аппакова, С.Б. Култышев
по иску индивидуального предпринимателя Когана Антона Валериевича
к администрации города Владивостока
третьи лица: инспекция государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю, акционерное общество "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю
о признании права собственности
Индивидуальный предприниматель Коган Антон Валерьевич (ОГРНИП 313254031100021, ИНН 254005155813; далее - предприниматель) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 20; далее - администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства - жилой дом (лит. А), готовностью 64%, площадь застройки 191, 4 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38.
Определениями от 11.10.2016 и от 31.10.2016 в качестве третьих лиц привлечены инспекция государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, акционерное "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю.
Решением от 23.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается на то, что начало строительства жилого дома осуществлялось при наличии разрешения на строительство от 22.12.1997. Строительство жилого дома не закончено; объект по договору купли-продажи от 31.08.2007 продан незавершенный строительством, в состав представленных документов вошло разрешение на строительство, которое продлено до 31.12.2013. О необходимости оформления иного разрешения и составления проектной документации предприниматель узнал только после проведенной инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края. Ссылается на разработку проекта реконструкции объекта незавершенного строительства, получившего положительное заключение экспертизы. Считает, что последующее изменение территориальной зоны не может влиять на начавшееся строительство; на то, что предпринимателем предпринимались меры в получении разрешения на строительство. Факт того, что объект соответствует всем необходимым требованиям подтвержден, заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной в рамках дела N 2-29/12 Фрунзенского районного суда г. Владивостока.
В возражениях на кассационную жалобу инспекция просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения; в отзывах на кассационную жалобу администрация просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения, АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не возражает против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, предприниматель, представители предпринимателя, администрации, инспекции, АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", доводы кассационной жалобы, возражений, отзыва на нее поддержали в полном объеме, дали по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, Коган А.В. является собственником земельного участка общей площадью 701 кв. м с кадастровым номером 25:28:020038:1026, местонахождение которого определено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (жилой дом). Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38, имеющего разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2013 серии 25-АВ N 042757.
В границах этого земельного участка находится объект незавершенный строительством - жилой дом готовностью 13%, назначение: не определено, площадь застройки 191, 4 кв. м, инв. N 25:28:020038:1026, лит. А. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АВ N 033269 право собственности на этот объект зарегистрировано 24.05.2013 за Коган А.В.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 23.01.2014 по делу N 2-29/14 постройка, возведенная по адресу: г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38, признана самовольной, суд обязал истца снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Рейдовая, 38.
Предприниматель Коган А.В., ссылаясь на то, что возведение постройки начато при наличии разрешения на строительство, постройка соответствует всем необходимым строительным и градостроительным требованиям, установленным для объекта недвижимости, объект незавершенного строительством имеет степень готовности 64%, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена совокупность условий, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими условиями являются:
- - возведение объекта с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта;
- - возведение такого объекта без получения на это необходимых разрешений;
- - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в статье 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из содержания указанных норм и их разъяснений следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими на день обращения в суд.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления N 10/22 объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.
При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.
Установлено, что спорный объект относится к объектам капитального строительства, строительство которого не завершено (жилой дом), готовность объекта по данным свидетельства о государственной регистрации права составляет 13%, площадь застройки - 191, 4 кв. м; по данным истца - 64% при той же площади застройки.
Строительство объекта начато иным лицом - Брюхно Г.А., которому в последующем разрешена продажа недостроенного жилого дома готовностью 55% Архипову А.А. на основании протокола от 25.12.1992 N 20 заседания технической комиссии при городском управлении архитектуры и градостроительства. В свою очередь, Архиповым А.А., при наличии прав на земельный участок площадью 110, 0 кв. м, отведенного в 1990 году для строительства индивидуального жилого дома получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 103/97, выданное 22.12.1997 инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора при администрации города Владивостока Приморского края, для строительства жилого дома. Доказательства того, что на данном земельном участке подлежал строительству многоквартирный жилой дом, отсутствуют. Напротив, в деле имеются:
- - технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, составленный по состоянию на 03.08.2007 (за Коганом А.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством на основании договора купли-продажи от 31.08.2007);
- - акт проверки от 29.08.2012 N 07-356, проведенной департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства в Приморском крае, которым установлено, что Коганом А.В. в обоснование строительства предоставлены документы: свидетельства о государственной регистрации права от 12.09.2012 серии 25-АА за NN 916653, 916651 на земельные участки площадью 110, 0 кв. м каждый, имеющие разрешенное использование - для индивидуального жилого строительства.
Согласно имеющимся сведениям из публичной карты кадастровой палаты постройка возводится в зоне частного сектора.
Постройка в виде каркаса 6-ти этажного монолитного здания с кирпичным заполнением стен признана самовольной постройкой в рамках гражданского дела N 2-29/14 Фрунзенского районного суда г. Владивостока (решение от 23.01.2014, определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 21.04.2014). При этом суд исходил, что за Коганом А.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством со степенью готовности 13%.
Судами установлено, что спор по настоящему делу в отношении объекта незавершенного строительством со степенью готовности 64% идентичен спору по объекту со степенью готовности 13%, признанного в судебном порядке самовольной постройкой. При этом суды указали, что требование по объекту с большим процентом готовности направлено на легализацию самовольной постройки, т.е., по сути, на преодоление выводов суда общей юрисдикции по делу N 2-29/14.
Проверяя соответствующее требование, суды установили, что объект - многоквартирный дом, имеющий 6 этажей возводится на земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-1, зона застройки индивидуальными жилыми домами, предназначенная для застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны. Таким образом, строительство многоквартирных жилых домов в этой зоне не допускается.
Проектом реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 13% определено строительство многоквартирного дома, с количеством этажей - 6, количество эксплуатируемых уровней - 7, включая подвал. Проект реконструкции, выполнен в 2013 году для размещения объекта в застройке частного сектора, в зоне Ж-3 (зона застройки многоэтажными жилыми домами, предназначенная для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей). Факт того, что реконструкция объекта в соответствии с проектной документацией продолжалась в отсутствие разрешения на строительство, необходимость получения которого предусмотрена пунктом 9 статьи 51 ГрК РФ, сторонами не опровергается.
Изменение территориальной зоны Ж-3 на зону Ж-1 в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020038:1026 внесены в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (утверждены решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462) на основании решения думы г. Владивостока от 19.12.2013 N 217.
Таким образом, на момент легализации самовольной постройки, постройка не соответствует параметрам, установленным градостроительной документации, в частности правилам землепользования и застройки, действующим на территории г. Владивостока. В этой связи суды, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства и установив, что на день обращения в суд постройка не соответствует параметрам, установленным правилам землепользования и застройки, руководствуясь пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, обоснованно признали не подлежащими удовлетворению требования предпринимателя, поэтому отказали в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку со степенью готовности 64%.
Доводы предпринимателя о том, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство судом кассационной инстанции не принимается, поскольку из представленных в деле ответов на заявления предпринимателя о выдачи разрешения на строительство уполномоченным органом отказано в выдаче, в том числе по мотиву невозможности строительства многоквартирного дома в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (письма от 17.09.2014 N 12434/20у, от 02.03.2016 N 2252/20у).
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на выводы судебных инстанций, поэтому судом округа не принимаются.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами не допущено.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 23.01.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу N А51-22664/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)