Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Тихоненков И.А. по доверенности от 05.05.2015, паспорт (до перерыва); представитель Самофалова М.Н. по доверенности от 01.08.2016, паспорт (до перерыва);
- от ответчика: представитель Суворов В.И. по доверенности N 21 от 19.02.2016, паспорт (до перерыва);
- от третьих лиц: от Министерства обороны РФ: представитель Волкова В.В. по доверенности N 212/1/214 от 11.03.2015, паспорт (до перерыва);
- от ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ: не явился, извещен (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании ООО "Ларго" и ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.07.2016 по делу N А53-430/2016
по иску ООО "Ларго"
к ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
при участии третьих лиц: Министерство обороны Российской Федерации и ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ
о взыскании оплаты за коммунальные услуги и услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания,
принятое в составе судьи Корха С.Э.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ларго" обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской о взыскании оплаты за коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. и услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания в сумме 1 977 485,86 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)
Решением суда с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) взыскано 399 804,37 руб. задолженности за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г., а также 496 719,57 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с марта 2014 г. по апрель 2015 г. В остальной части исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) в доход федерального бюджета взыскано 21 729,76 руб. государственной пошлины. С ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в доход федерального бюджета взыскано 13 156,24 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционных жалобах заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции в части уменьшения взыскиваемой с ответчика денежной суммы, составляющей неосновательное обогащение при существующей для него необходимости несения затрат на содержание, ремонт и обслуживание общего имущества в здании в размере, пропорциональном доле ответчика в общем имуществе здания, является необоснованным, а само произвольное уменьшение судом взыскиваемой денежной суммы в данной части требований - неоправданным. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что действия ООО "Ларго" при проведении 29.11.2011 г. общего собрания в части проведения голосования за ФГУ "Загородная КЭЧ" района" не могут быть признаны легитимными. Также заявитель указал, что им в материалы дела был представлен Протокол N 4 общего собрания собственников от 13.03.2014 г., проведенного по инициативе ООО "Ларго", на котором был рассмотрен отчет управляющей компании по итогам года, где видно, что деятельность ООО "Ларго" поддерживают более 50% собственников помещений, отсутствовали какие-либо претензии в части применяемого тарифа по оплате за оказываемые управляющей компанией услуги.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что в возникших правоотношениях, отсутствие государственной регистрации договора аренды и выводы о его незаключенности по данному основанию, правового значения для правильного разрешения настоящего спора не имеют. Также заявитель указывает, что поскольку ООО "Ларго" является одновременно арендатором нежилых помещений и организацией, управляющей данными помещениями, обязанности нести спорные расходы возложена законом и договором на общество. Также, согласно сведениям ЕГРЮЛ ФГУ "Загородная КЭЧ района" Минобороны России прекратило свою деятельность 27.09.2011 г., то есть на момент проведения общих собраний собственников нежилых помещений доверенность от 01.11.2010 прекратила свое действие. Доказательств уведомления Обществом ответчика о проведении общих собраний собственников 08.11.2011 г. - 15.11.2011 г. и 29.11.2011 г. в материалы дела не представлено. Даже при условии действительности доверенности от 01.11.2010 г., инициатор проведения общего собрания собственников, которым являлось общество, не освобожден от обязанности уведомления собственника о дате, времени, месте проведения общего собрания собственников, повестки такого собрания. Из протокола общего собрания от 08.11.2011 г. - 15.11.2011 г. не усматривается, что генеральный директор ООО "Ларго" Кириченко И.А. принимала участие в общем собрании и в голосовании по повестке общего собрания, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об участии представителя ООО "Ларго".
В судебное заседание представитель ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением от 14.10.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Пономареву И.В. ввиду отпуска судьи Чотчаева Б.Т.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 14.10.2016 г. до 20.10.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции нежилые помещения, расположенные по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 принадлежали на праве оперативного управления ФГКУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее-Загородная КЭЧ района).
В соответствии с приказом Министра обороны РФ от 17.12.2010 г. N 1871 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны РФ" проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе.
Согласно приложению N 1 к указанному приказу, Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России.
Соответствующая запись имеется в Едином государственном реестре юридических лиц.
На основании распоряжения Правительства РФ N 422-р от 29.03.2012 г. тип федеральное государственное учреждение "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России изменен на федеральное государственное казенное учреждение "СевероЗападное ТУИО" Минобороны России.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 2 статьи 58 ГК РФ).
Таким образом, к ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России перешло право оперативного управления на данные нежилые помещения.
На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации N 2658 от 31.08.2012 г. за ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО") на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно - нежилое помещения (в совокупности несколько помещений), расположенное на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 (далее - Здание) общей площадью 2272,9 кв. м.
Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г.
Принадлежащие ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" помещения расположены на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания и составляют суммарную площадь 2272,9 кв. м. Остальные помещения принадлежат в общей сложности 13 собственникам и иным правообладателями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Всего общая площадь помещений в здании составляет 5 685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет ориентировочно 517,8 квадратных метров.
Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе ООО "Ларго" было организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в Здании, которое состоялось 08-15 ноября 2011 года.
Согласно решению собственников, а также иных правообладателей помещений в здании ООО "Ларго" было выбрано для осуществления функций организации, управляющей Зданием, обслуживающей его, а также для представления интересов собственников Здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации Здания, что оформлено Протоколом N 1 от 08-15 ноября 2011 года).
29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений в Здании, которым были приняты условия и утверждены договоры, заключаемые собственниками (владельцами) помещений в Здании и ООО "Ларго", как управляющей организацией: договор административно-хозяйственного обслуживания (далее - договор АХО) и договор комиссии (Протокол N 2 от 29 ноября 2011 года).
На основании данного договора за услуги, оказанные по хозяйственно-административному содержанию здания, истцом заявлен настоящий иск о взыскании с ответчика- правообладателя спорных помещений 1 977 485,86 руб. исходя из тарифа 56,56 руб./кв. м/месяц x 2 497,33 руб. = 141 248,99 руб./месяц x 14 месяцев 1 977 485,86 руб. (уточненные требования), а также задолженности за коммунальные услуги, которые имеют следующее содержание: обеспечение тепловой и электрической энергией, а также водоснабжение и водоотведение мест общего пользования в сумме 399 804,37 руб.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что надлежащим субъектом внесения спорных платежей является ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации по следующим основаниям.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации N 2658 от 31.08.2012 г. за ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящие из: Комнат на 2 этаже N N 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 22б, 22в, 23, места общего пользования, комнаты N N 1,6-13, комнат на 3 этаже N N 2-4,17-21, 21а, 216, 21 в, 21 г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты N N 1, 5 - 12, 16а., комнат на 4 этаже N N 2, 3, 12, 14 - 29, 25а, места общего пользования, комнаты N N 1,4-11., Комнат на 5 этаже N N 2,3, 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11., комнат на 6 этаже N N 2, 3, 12-17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11.
Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г. В связи с наличием зарегистрированного права оперативного управления за СК ТУИО данное лицо обязано нести расходы, связанные с содержанием переданного ему имущества.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, содержащейся в определении N 26-ПЭК16 от 21.03.2016 г. по делу N А70-5139/2014, следует, что правообладатели права оперативного управления обязаны нести расходы на содержание общего имущества с момента возникновения этого права". Указанное означает, что обладатели права оперативного управления в равной степени с другими обладателями вещного права наделены обязанностью нести расходы на содержание общего имущества здания.
В обоснование апелляционной жалобы, ответчик указывает, что в рассматриваемом споре имеет быть место совпадения управляющей организации и арендатора спорных помещений. По договорам аренды на спорные помещения ООО "Ларго" возложена обязанность вносить плату как за содержание и ремонт общего имущества, так и за коммунальные услуги в части места общего пользования и непосредственно спорного помещения.
Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Согласно позиции позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 г. N 15222/11, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу норм ст. 210, 249 ГК РФ ст. 39 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия и условий договора аренды.
Ввиду изложенного, независимо от передачи спорных помещений обществу в аренду, независимо от фата их использования или неиспользования истцом, а также независимо от заключенности или не заключенности договора аренды, расходы на ремонт и содержание общего имущества, а также на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание мест общего пользования во всех случаях подлежат взысканию с собственника в силу закона.
Как указал Верховный суд в Определении по делу N А40-59220/2013 от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 для возложения на арендатора обязанности внесения платы за коммунальные услуги, необходимо прямое указание на это в договоре.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.
Ввиду чего, взыскание платы за коммунальные услуги с арендатора в отсутствие соответствующего условия в договоре необоснованно.
Кроме того, судом обоснованно учтено, что договор аренды спорных помещений N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 г., сторонами которого являются истец и ответчик, судебными актами по делу N А53-15922/2014 признан незаключенным с учетом содержания пункта 2.2. договора и отсутствием его государственной регистрации, условия о возмещении расходов, соответственно также во внимание судом не принимаются.
При указанных обстоятельствах в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды, необходимое условие для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора - согласование данной обязанности в договоре отсутствует, суд пришел к правильному выводу, что указанные расходы подлежат отнесению на собственника помещения - ответчика.
Также необоснованны доводы заявителя об отсутствии легитимации общества как управляющей компании в спорный период.
На основании п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией.
В случае выбора способа по управлению домом управляющей организацией, данная организация на основании п. 2.3. ст. 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать предъявляемым требованиям, установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в зданиях.
Доводы ответчика о том, что общество истца управляло спорным домом нелегитимно по причине недействительности доверенности на основании которой истец голосовал от имени ответчика на общем собрании от 08.11.2011 г. на котором ООО "Ларго" было выбрано управляющей компанией правомерно отклонены судом.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).
Общая площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано, составляет 5 685,3 кв. м; площадь помещений, право оперативного управления на которые на момент проведения общих собраний принадлежали ФГУ "СевероЗападное ТУИО" Минобороны России, составляет 2272,9 кв. м, то есть доля Учреждения составляет 0,399 (2 272,9: 5 685,3); также ООО "Ларго" принадлежали на праве собственности нежилые помещений площадью 157,6 кв. м, что соответствует 0,027 доли.
Из материалов дела следует, из результатов голосования при проведении общих собраний 8.11.2011 г.- 15.11.2011 г. и 29.11.2011 г. видно, что ООО "Ларго" принимало участие в собраниях собственников помещений и голосовало по повестке общих собраний 0,425 долей, из чего, следует вывод о том, что ООО "Ларго" использовало при голосовании доли, соответствующие площади помещений, принадлежащих ФГУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России, а также находящихся и в своей собственности.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании" дано разъяснение о том, что при отсутствии регулирования отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Данные действия ООО "Ларго" осуществляло на основании доверенности б/н от 01.11.2010 г., в которой ФГУ Загородная квартирно-эксплуатационная часть (правопредшественник ответчика) предоставило ООО "Ларго" право совершать от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе, в том числе участвовать от лица ФГУ "Загородная КЭЧ" района в собраниях собственников по вопросам управления и содержания общего имущества задания, в котором расположены нежилые помещения, с правом голосования.
Судом первой инстанции исследован оригинал доверенности, документ составлен на бланке КЭЧ и подписана единоличным органом управления, заверена его круглой печатью.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами, т.е. доверенность является односторонней сделкой.
Доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части подлежат отклонению, поскольку доказательств недействительности доверенности ответчиком не представлено.
По результатам реорганизации ФГУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района, правопреемником доверенности не отозваны. Функции управления иному лицу не переданы.
Суд первой инстанции, проверяя доводы ответчика, привлек в качестве третьего лица ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Министерства обороны РФ. Между тем, ответчиком и третьим лицом, каких-либо доказательств опровергающих факт и содержание доверенности не представлено.
На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о наличии полномочий у ООО "Ларго" на голосование на общем собрании от 08.-15.11.2011 г. при выборе управляющей организации.
Кроме того, истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников N 4 от 13.03.2014 г., в повестку которого в числе прочих был включен вопрос об отчете ООО "Ларго" при осуществлении деятельности в качестве управляющей организации спорным зданием. По итогам данного собрания собственник помещений, принявшие участие в собрании (51,55% голосов) положительно оценили деятельность ООО "Ларго" в качестве управляющей организации, подтвердим ее легитимацию.
Между тем, оценивая размер предъявленной ко взысканию суммы, суд первой инстанции указал, что не могут быть признанными легитимными и обязательными для ответчика тарифы на АХО, определенные в договоре на административно-хозяйственное обслуживание, утвержденном на общем собрании от 29.11.2011 г.
Суд указал, что в общем собрании, проведенном 29.11.2011 г. голосование от имени ООО "Ларго" осуществляла Самофалова М.Н., действующая на основании доверенности б/н от 01.11.2011 г., однако, доля участия Самофаловой М.Н. в размере 0,425 рассчитана с учетом долей, принадлежащих ФГУ "Загородная КЭЧ района", что является безосновательным.
ФГУ "Загородная КЭЧ района" в доверенности б/н от 01.11.2010 г. предоставила право иному юридическому лицу - ООО "Ларго" совершать юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе, в том числе участвовать от лица ФГУ "Загородная КЭЧ" района в собраниях собственников.
Реализованы права, предоставленные ООО "Ларго" ФГУ "Загородная КЭЧ района", могут быть либо единоличным органом управления ООО "Ларго" - генеральным директором, либо могут быть переданы иным лицам, т.к. в доверенности от 01.11.2010 г. предоставлено право на передоверие, но только с соблюдением соответствующего порядка и формы такого передоверия.
Доверенность б/н от 01.11.2011 г. выданная ООО "Ларго" Самофаловой М.Н. предоставляет указанному лицу право представлять интересы общества в судах и на стадии исполнительного производства. По указанной доверенности Самофаловой М.Н. переданы только собственные права, принадлежащие ООО "Ларго" как субъекту права, право же действовать от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" Самофаловой М.Н. в доверенности от 01.11.2011 г. предоставлено не было, т.к. в доверенности не содержится отдельного указания на передачу в порядке передоверия прав, полученных от ФГУ "Загородная КЭЧ района", а переданы такие права по умолчанию среди прочих быть не могут, т.к. не принадлежат ООО "Ларго", а только лишь транслируются данным обществом в отношения с третьим лицами.
Таким образом, у Самофаловой М.Н. отсутствовали полномочия на голосование на общем собрании от 29.11.2011 г. при утверждении договора на АХО от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" с использованиям доли Учреждения равной 0,399.
При подсчете результатов голосования Самофаловой М.Н. была учета доля 0,425, составляющая долю Учреждения 0,399 + непосредственно долю ООО "Ларго" 0,027 доли, при этом общее количество голосовавших составило 0,690, из чего был сделан вывод о наличии кворума общего собрания от 29.11.2011 г.
Между тем, при отсутствии у Самофаловой М.Н. права голосовать за долю ФГУ "Загородная КЭЧ района" в размере 0,399 процент участвующих в собрании будет иным и равным 0,291, что менее 50% и не является недостаточным для вывода о наличии кворума.
В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент проведения общих собраний) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу приведенной нормы отсутствие кворума означает отсутствие правообразующего юридического факта - собрания собственников и соответствующего решения. В этом случае неприменимы положения пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации о необходимости обжалования в суд в течение 6 месяцев решения, принятого общим собранием собственников.
На основании изложенного, по причине отсутствия кворума на общем собрании 29.11.2011 г., суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для использования в отношениях сторон тарифа на административно-хозяйственное обслуживание, указанного в договоре, утверждение которого является недействительным, отсутствуют.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет платы по АХО должен быть произведен по ставкам муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения, что составляет 15,61 x 2 272,9 x 14 месяцев = 496 719,57 руб.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в отношении примененного тарифа.
Как указано выше, судом применены ставки муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения.
Между тем, в спорном случае услуги оказаны в нежилых помещениях.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд апелляционной инстанции не может признать ставки муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения ценой, применяемой за аналогичные товары и услуги с учетом содержания коммерческой недвижимости нежилых помещений.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Из материалов дела следует, что иные правообладатели спорных помещений в здании (ИП Гасретов А.Л., ИП Соловьев Н.И., ИП Мамаев М.М., ИП Егоров С.В., ИП Шевченко О.В., ИП Лазовская А.А., ПОА "НБ Траст", ФГУП "ФТ-Центр" производили оплату за аналогичные услуги исходя из тарифа 53, 52 руб. за 1 кв. м до 69, 19 руб. за 1 кв. м в зависимости от размера занимаемых помещений.
Судебными актами по делам N А40-127032/2014, А53-26937/2014, А53-28990/2015 подтверждена правомерность предъявляемых истцом тарифов.
Кроме того, в рамках дела N А53-28990/2015 судебными инстанциями с ответчика в пользу ИП Кириченко (управляющая организация с 01.05.2015 г.) взыскана задолженность за следующий период с 01.05.2015 г. по 31.12.2015 г. исходя из тарифа 62, 50 руб. за 1 кв. м с учетом площади помещений, принадлежащих ответчику 2272,9 кв. мм и площади помещений, приходящихся на долю ответчика в общем имуществе здания 286, 56 кв. м (постановление АС СКО от 05.08.2016 г.)
Также, истцом в материалы дела был представлен Протокол N 4 общего собрания собственников от 13.03.2014 г., проведенного по инициативе ООО "Ларго", на котором был рассмотрен отчет управляющей компании по итогам года, где видно, что деятельность ООО "Ларго" поддерживают более 50% собственников помещений, отсутствовали какие-либо претензии в части применяемого тарифа по оплате за оказываемые управляющей компанией услуги.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что примененный истцом тариф, фактически является минимальным за аналогичные услуги в спорном здании и соответствует требованиям ст. 424 ГК РФ. Доказательств и обоснование иного расчета, в том числе по правилам ст. 424 ГК РФ ответчиком не представлено.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признает обоснованными требования истца в данной части в размере 1 977 485 руб. 86 коп. исходя из заявленной площади и тарифа 56, 56 руб. за 1 кв. м с учетом площади помещений, принадлежащих ответчику 2272,9 кв. м и площади помещений, приходящихся на долю ответчика в общем имуществе здания 286, 56 кв. м. В данной части решение суда подлежит изменению.
Установив, что надлежащим субъектом платежа является ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, которому принадлежат спорные помещения на праве оперативного управления, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г., а надлежащим субъектом получения платежа является ООО "Ларго", суд пришел к правильному выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 399 804,37 руб. задолженности за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума ВАС РФ N 4910/10 от 09.11.2010 г. даны разъяснения по вопросу определения "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения", в соответствии с которым "это является платой, включающей в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади помещения". При этом, как далее следует из рассматриваемого постановления "в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений".
Следовательно, ответчик, владея спорным помещением на праве оперативного ведения, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Расчет истца проверен судом и обоснованно признан верным, истцом в обоснование требований представлены первичные документы, счета-фактуры, расшифровки счетов, расчеты.
На основании вышеизложенного исковые требования в части взыскания задолженности за предоставленные коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. обоснованно удовлетворены судом.
Иных доводов жалобы не содержат.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе истца подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 по делу N А53-430/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) 399 804,37 руб. задолженность за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г., а также 1 977 485 руб. 86 коп. задолженность за содержание и ремонт общего имущества за период с марта 2014 г. по апрель 2015 г., 3 000 руб. расходы по госпошлине по апелляционной жалобе.
Взыскать с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации 34 886 руб. 45 коп. в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по иску."
В удовлетворении апелляционной жалобы ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 N 15АП-13298/2016 ПО ДЕЛУ N А53-430/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. N 15АП-13298/2016
Дело N А53-430/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Тихоненков И.А. по доверенности от 05.05.2015, паспорт (до перерыва); представитель Самофалова М.Н. по доверенности от 01.08.2016, паспорт (до перерыва);
- от ответчика: представитель Суворов В.И. по доверенности N 21 от 19.02.2016, паспорт (до перерыва);
- от третьих лиц: от Министерства обороны РФ: представитель Волкова В.В. по доверенности N 212/1/214 от 11.03.2015, паспорт (до перерыва);
- от ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ: не явился, извещен (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании ООО "Ларго" и ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.07.2016 по делу N А53-430/2016
по иску ООО "Ларго"
к ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
при участии третьих лиц: Министерство обороны Российской Федерации и ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ
о взыскании оплаты за коммунальные услуги и услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания,
принятое в составе судьи Корха С.Э.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ларго" обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской о взыскании оплаты за коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. и услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания в сумме 1 977 485,86 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)
Решением суда с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) взыскано 399 804,37 руб. задолженности за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г., а также 496 719,57 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с марта 2014 г. по апрель 2015 г. В остальной части исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) в доход федерального бюджета взыскано 21 729,76 руб. государственной пошлины. С ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в доход федерального бюджета взыскано 13 156,24 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционных жалобах заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции в части уменьшения взыскиваемой с ответчика денежной суммы, составляющей неосновательное обогащение при существующей для него необходимости несения затрат на содержание, ремонт и обслуживание общего имущества в здании в размере, пропорциональном доле ответчика в общем имуществе здания, является необоснованным, а само произвольное уменьшение судом взыскиваемой денежной суммы в данной части требований - неоправданным. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что действия ООО "Ларго" при проведении 29.11.2011 г. общего собрания в части проведения голосования за ФГУ "Загородная КЭЧ" района" не могут быть признаны легитимными. Также заявитель указал, что им в материалы дела был представлен Протокол N 4 общего собрания собственников от 13.03.2014 г., проведенного по инициативе ООО "Ларго", на котором был рассмотрен отчет управляющей компании по итогам года, где видно, что деятельность ООО "Ларго" поддерживают более 50% собственников помещений, отсутствовали какие-либо претензии в части применяемого тарифа по оплате за оказываемые управляющей компанией услуги.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что в возникших правоотношениях, отсутствие государственной регистрации договора аренды и выводы о его незаключенности по данному основанию, правового значения для правильного разрешения настоящего спора не имеют. Также заявитель указывает, что поскольку ООО "Ларго" является одновременно арендатором нежилых помещений и организацией, управляющей данными помещениями, обязанности нести спорные расходы возложена законом и договором на общество. Также, согласно сведениям ЕГРЮЛ ФГУ "Загородная КЭЧ района" Минобороны России прекратило свою деятельность 27.09.2011 г., то есть на момент проведения общих собраний собственников нежилых помещений доверенность от 01.11.2010 прекратила свое действие. Доказательств уведомления Обществом ответчика о проведении общих собраний собственников 08.11.2011 г. - 15.11.2011 г. и 29.11.2011 г. в материалы дела не представлено. Даже при условии действительности доверенности от 01.11.2010 г., инициатор проведения общего собрания собственников, которым являлось общество, не освобожден от обязанности уведомления собственника о дате, времени, месте проведения общего собрания собственников, повестки такого собрания. Из протокола общего собрания от 08.11.2011 г. - 15.11.2011 г. не усматривается, что генеральный директор ООО "Ларго" Кириченко И.А. принимала участие в общем собрании и в голосовании по повестке общего собрания, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об участии представителя ООО "Ларго".
В судебное заседание представитель ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ФГКУ "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением от 14.10.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Пономареву И.В. ввиду отпуска судьи Чотчаева Б.Т.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 14.10.2016 г. до 20.10.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции нежилые помещения, расположенные по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 принадлежали на праве оперативного управления ФГКУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (далее-Загородная КЭЧ района).
В соответствии с приказом Министра обороны РФ от 17.12.2010 г. N 1871 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны РФ" проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе.
Согласно приложению N 1 к указанному приказу, Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России.
Соответствующая запись имеется в Едином государственном реестре юридических лиц.
На основании распоряжения Правительства РФ N 422-р от 29.03.2012 г. тип федеральное государственное учреждение "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России изменен на федеральное государственное казенное учреждение "СевероЗападное ТУИО" Минобороны России.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 2 статьи 58 ГК РФ).
Таким образом, к ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России перешло право оперативного управления на данные нежилые помещения.
На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации N 2658 от 31.08.2012 г. за ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО") на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно - нежилое помещения (в совокупности несколько помещений), расположенное на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 (далее - Здание) общей площадью 2272,9 кв. м.
Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г.
Принадлежащие ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" помещения расположены на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания и составляют суммарную площадь 2272,9 кв. м. Остальные помещения принадлежат в общей сложности 13 собственникам и иным правообладателями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Всего общая площадь помещений в здании составляет 5 685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет ориентировочно 517,8 квадратных метров.
Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе ООО "Ларго" было организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в Здании, которое состоялось 08-15 ноября 2011 года.
Согласно решению собственников, а также иных правообладателей помещений в здании ООО "Ларго" было выбрано для осуществления функций организации, управляющей Зданием, обслуживающей его, а также для представления интересов собственников Здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации Здания, что оформлено Протоколом N 1 от 08-15 ноября 2011 года).
29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений в Здании, которым были приняты условия и утверждены договоры, заключаемые собственниками (владельцами) помещений в Здании и ООО "Ларго", как управляющей организацией: договор административно-хозяйственного обслуживания (далее - договор АХО) и договор комиссии (Протокол N 2 от 29 ноября 2011 года).
На основании данного договора за услуги, оказанные по хозяйственно-административному содержанию здания, истцом заявлен настоящий иск о взыскании с ответчика- правообладателя спорных помещений 1 977 485,86 руб. исходя из тарифа 56,56 руб./кв. м/месяц x 2 497,33 руб. = 141 248,99 руб./месяц x 14 месяцев 1 977 485,86 руб. (уточненные требования), а также задолженности за коммунальные услуги, которые имеют следующее содержание: обеспечение тепловой и электрической энергией, а также водоснабжение и водоотведение мест общего пользования в сумме 399 804,37 руб.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что надлежащим субъектом внесения спорных платежей является ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации по следующим основаниям.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации N 2658 от 31.08.2012 г. за ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящие из: Комнат на 2 этаже N N 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 22б, 22в, 23, места общего пользования, комнаты N N 1,6-13, комнат на 3 этаже N N 2-4,17-21, 21а, 216, 21 в, 21 г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты N N 1, 5 - 12, 16а., комнат на 4 этаже N N 2, 3, 12, 14 - 29, 25а, места общего пользования, комнаты N N 1,4-11., Комнат на 5 этаже N N 2,3, 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11., комнат на 6 этаже N N 2, 3, 12-17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11.
Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г. В связи с наличием зарегистрированного права оперативного управления за СК ТУИО данное лицо обязано нести расходы, связанные с содержанием переданного ему имущества.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, содержащейся в определении N 26-ПЭК16 от 21.03.2016 г. по делу N А70-5139/2014, следует, что правообладатели права оперативного управления обязаны нести расходы на содержание общего имущества с момента возникновения этого права". Указанное означает, что обладатели права оперативного управления в равной степени с другими обладателями вещного права наделены обязанностью нести расходы на содержание общего имущества здания.
В обоснование апелляционной жалобы, ответчик указывает, что в рассматриваемом споре имеет быть место совпадения управляющей организации и арендатора спорных помещений. По договорам аренды на спорные помещения ООО "Ларго" возложена обязанность вносить плату как за содержание и ремонт общего имущества, так и за коммунальные услуги в части места общего пользования и непосредственно спорного помещения.
Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Согласно позиции позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 г. N 15222/11, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу норм ст. 210, 249 ГК РФ ст. 39 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия и условий договора аренды.
Ввиду изложенного, независимо от передачи спорных помещений обществу в аренду, независимо от фата их использования или неиспользования истцом, а также независимо от заключенности или не заключенности договора аренды, расходы на ремонт и содержание общего имущества, а также на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание мест общего пользования во всех случаях подлежат взысканию с собственника в силу закона.
Как указал Верховный суд в Определении по делу N А40-59220/2013 от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 для возложения на арендатора обязанности внесения платы за коммунальные услуги, необходимо прямое указание на это в договоре.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.
Ввиду чего, взыскание платы за коммунальные услуги с арендатора в отсутствие соответствующего условия в договоре необоснованно.
Кроме того, судом обоснованно учтено, что договор аренды спорных помещений N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 г., сторонами которого являются истец и ответчик, судебными актами по делу N А53-15922/2014 признан незаключенным с учетом содержания пункта 2.2. договора и отсутствием его государственной регистрации, условия о возмещении расходов, соответственно также во внимание судом не принимаются.
При указанных обстоятельствах в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды, необходимое условие для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора - согласование данной обязанности в договоре отсутствует, суд пришел к правильному выводу, что указанные расходы подлежат отнесению на собственника помещения - ответчика.
Также необоснованны доводы заявителя об отсутствии легитимации общества как управляющей компании в спорный период.
На основании п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией.
В случае выбора способа по управлению домом управляющей организацией, данная организация на основании п. 2.3. ст. 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать предъявляемым требованиям, установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в зданиях.
Доводы ответчика о том, что общество истца управляло спорным домом нелегитимно по причине недействительности доверенности на основании которой истец голосовал от имени ответчика на общем собрании от 08.11.2011 г. на котором ООО "Ларго" было выбрано управляющей компанией правомерно отклонены судом.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).
Общая площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано, составляет 5 685,3 кв. м; площадь помещений, право оперативного управления на которые на момент проведения общих собраний принадлежали ФГУ "СевероЗападное ТУИО" Минобороны России, составляет 2272,9 кв. м, то есть доля Учреждения составляет 0,399 (2 272,9: 5 685,3); также ООО "Ларго" принадлежали на праве собственности нежилые помещений площадью 157,6 кв. м, что соответствует 0,027 доли.
Из материалов дела следует, из результатов голосования при проведении общих собраний 8.11.2011 г.- 15.11.2011 г. и 29.11.2011 г. видно, что ООО "Ларго" принимало участие в собраниях собственников помещений и голосовало по повестке общих собраний 0,425 долей, из чего, следует вывод о том, что ООО "Ларго" использовало при голосовании доли, соответствующие площади помещений, принадлежащих ФГУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России, а также находящихся и в своей собственности.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании" дано разъяснение о том, что при отсутствии регулирования отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Данные действия ООО "Ларго" осуществляло на основании доверенности б/н от 01.11.2010 г., в которой ФГУ Загородная квартирно-эксплуатационная часть (правопредшественник ответчика) предоставило ООО "Ларго" право совершать от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе, в том числе участвовать от лица ФГУ "Загородная КЭЧ" района в собраниях собственников по вопросам управления и содержания общего имущества задания, в котором расположены нежилые помещения, с правом голосования.
Судом первой инстанции исследован оригинал доверенности, документ составлен на бланке КЭЧ и подписана единоличным органом управления, заверена его круглой печатью.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами, т.е. доверенность является односторонней сделкой.
Доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части подлежат отклонению, поскольку доказательств недействительности доверенности ответчиком не представлено.
По результатам реорганизации ФГУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района, правопреемником доверенности не отозваны. Функции управления иному лицу не переданы.
Суд первой инстанции, проверяя доводы ответчика, привлек в качестве третьего лица ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Министерства обороны РФ. Между тем, ответчиком и третьим лицом, каких-либо доказательств опровергающих факт и содержание доверенности не представлено.
На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о наличии полномочий у ООО "Ларго" на голосование на общем собрании от 08.-15.11.2011 г. при выборе управляющей организации.
Кроме того, истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников N 4 от 13.03.2014 г., в повестку которого в числе прочих был включен вопрос об отчете ООО "Ларго" при осуществлении деятельности в качестве управляющей организации спорным зданием. По итогам данного собрания собственник помещений, принявшие участие в собрании (51,55% голосов) положительно оценили деятельность ООО "Ларго" в качестве управляющей организации, подтвердим ее легитимацию.
Между тем, оценивая размер предъявленной ко взысканию суммы, суд первой инстанции указал, что не могут быть признанными легитимными и обязательными для ответчика тарифы на АХО, определенные в договоре на административно-хозяйственное обслуживание, утвержденном на общем собрании от 29.11.2011 г.
Суд указал, что в общем собрании, проведенном 29.11.2011 г. голосование от имени ООО "Ларго" осуществляла Самофалова М.Н., действующая на основании доверенности б/н от 01.11.2011 г., однако, доля участия Самофаловой М.Н. в размере 0,425 рассчитана с учетом долей, принадлежащих ФГУ "Загородная КЭЧ района", что является безосновательным.
ФГУ "Загородная КЭЧ района" в доверенности б/н от 01.11.2010 г. предоставила право иному юридическому лицу - ООО "Ларго" совершать юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе, в том числе участвовать от лица ФГУ "Загородная КЭЧ" района в собраниях собственников.
Реализованы права, предоставленные ООО "Ларго" ФГУ "Загородная КЭЧ района", могут быть либо единоличным органом управления ООО "Ларго" - генеральным директором, либо могут быть переданы иным лицам, т.к. в доверенности от 01.11.2010 г. предоставлено право на передоверие, но только с соблюдением соответствующего порядка и формы такого передоверия.
Доверенность б/н от 01.11.2011 г. выданная ООО "Ларго" Самофаловой М.Н. предоставляет указанному лицу право представлять интересы общества в судах и на стадии исполнительного производства. По указанной доверенности Самофаловой М.Н. переданы только собственные права, принадлежащие ООО "Ларго" как субъекту права, право же действовать от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" Самофаловой М.Н. в доверенности от 01.11.2011 г. предоставлено не было, т.к. в доверенности не содержится отдельного указания на передачу в порядке передоверия прав, полученных от ФГУ "Загородная КЭЧ района", а переданы такие права по умолчанию среди прочих быть не могут, т.к. не принадлежат ООО "Ларго", а только лишь транслируются данным обществом в отношения с третьим лицами.
Таким образом, у Самофаловой М.Н. отсутствовали полномочия на голосование на общем собрании от 29.11.2011 г. при утверждении договора на АХО от имени ФГУ "Загородная КЭЧ района" с использованиям доли Учреждения равной 0,399.
При подсчете результатов голосования Самофаловой М.Н. была учета доля 0,425, составляющая долю Учреждения 0,399 + непосредственно долю ООО "Ларго" 0,027 доли, при этом общее количество голосовавших составило 0,690, из чего был сделан вывод о наличии кворума общего собрания от 29.11.2011 г.
Между тем, при отсутствии у Самофаловой М.Н. права голосовать за долю ФГУ "Загородная КЭЧ района" в размере 0,399 процент участвующих в собрании будет иным и равным 0,291, что менее 50% и не является недостаточным для вывода о наличии кворума.
В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент проведения общих собраний) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу приведенной нормы отсутствие кворума означает отсутствие правообразующего юридического факта - собрания собственников и соответствующего решения. В этом случае неприменимы положения пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации о необходимости обжалования в суд в течение 6 месяцев решения, принятого общим собранием собственников.
На основании изложенного, по причине отсутствия кворума на общем собрании 29.11.2011 г., суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для использования в отношениях сторон тарифа на административно-хозяйственное обслуживание, указанного в договоре, утверждение которого является недействительным, отсутствуют.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет платы по АХО должен быть произведен по ставкам муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения, что составляет 15,61 x 2 272,9 x 14 месяцев = 496 719,57 руб.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в отношении примененного тарифа.
Как указано выше, судом применены ставки муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения.
Между тем, в спорном случае услуги оказаны в нежилых помещениях.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд апелляционной инстанции не может признать ставки муниципального тарифа, утвержденным Распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 г. N 380 исходя из расчета 15,61 руб. за кв. м площади жилого помещения ценой, применяемой за аналогичные товары и услуги с учетом содержания коммерческой недвижимости нежилых помещений.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Из материалов дела следует, что иные правообладатели спорных помещений в здании (ИП Гасретов А.Л., ИП Соловьев Н.И., ИП Мамаев М.М., ИП Егоров С.В., ИП Шевченко О.В., ИП Лазовская А.А., ПОА "НБ Траст", ФГУП "ФТ-Центр" производили оплату за аналогичные услуги исходя из тарифа 53, 52 руб. за 1 кв. м до 69, 19 руб. за 1 кв. м в зависимости от размера занимаемых помещений.
Судебными актами по делам N А40-127032/2014, А53-26937/2014, А53-28990/2015 подтверждена правомерность предъявляемых истцом тарифов.
Кроме того, в рамках дела N А53-28990/2015 судебными инстанциями с ответчика в пользу ИП Кириченко (управляющая организация с 01.05.2015 г.) взыскана задолженность за следующий период с 01.05.2015 г. по 31.12.2015 г. исходя из тарифа 62, 50 руб. за 1 кв. м с учетом площади помещений, принадлежащих ответчику 2272,9 кв. мм и площади помещений, приходящихся на долю ответчика в общем имуществе здания 286, 56 кв. м (постановление АС СКО от 05.08.2016 г.)
Также, истцом в материалы дела был представлен Протокол N 4 общего собрания собственников от 13.03.2014 г., проведенного по инициативе ООО "Ларго", на котором был рассмотрен отчет управляющей компании по итогам года, где видно, что деятельность ООО "Ларго" поддерживают более 50% собственников помещений, отсутствовали какие-либо претензии в части применяемого тарифа по оплате за оказываемые управляющей компанией услуги.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что примененный истцом тариф, фактически является минимальным за аналогичные услуги в спорном здании и соответствует требованиям ст. 424 ГК РФ. Доказательств и обоснование иного расчета, в том числе по правилам ст. 424 ГК РФ ответчиком не представлено.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признает обоснованными требования истца в данной части в размере 1 977 485 руб. 86 коп. исходя из заявленной площади и тарифа 56, 56 руб. за 1 кв. м с учетом площади помещений, принадлежащих ответчику 2272,9 кв. м и площади помещений, приходящихся на долю ответчика в общем имуществе здания 286, 56 кв. м. В данной части решение суда подлежит изменению.
Установив, что надлежащим субъектом платежа является ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, которому принадлежат спорные помещения на праве оперативного управления, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г., а надлежащим субъектом получения платежа является ООО "Ларго", суд пришел к правильному выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 399 804,37 руб. задолженности за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума ВАС РФ N 4910/10 от 09.11.2010 г. даны разъяснения по вопросу определения "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения", в соответствии с которым "это является платой, включающей в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади помещения". При этом, как далее следует из рассматриваемого постановления "в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений".
Следовательно, ответчик, владея спорным помещением на праве оперативного ведения, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Расчет истца проверен судом и обоснованно признан верным, истцом в обоснование требований представлены первичные документы, счета-фактуры, расшифровки счетов, расчеты.
На основании вышеизложенного исковые требования в части взыскания задолженности за предоставленные коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. обоснованно удовлетворены судом.
Иных доводов жалобы не содержат.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе истца подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 по делу N А53-430/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1026103739892, ИНН 61650350660) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1057811980710, ИНН 7802331176) 399 804,37 руб. задолженность за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 51 и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 г., а также 1 977 485 руб. 86 коп. задолженность за содержание и ремонт общего имущества за период с марта 2014 г. по апрель 2015 г., 3 000 руб. расходы по госпошлине по апелляционной жалобе.
Взыскать с ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации 34 886 руб. 45 коп. в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по иску."
В удовлетворении апелляционной жалобы ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)