Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Ответчик, являясь собственником квартиры, произвел демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроил над своей квартирой помещение мансарды и присоединил к своей квартире помещение, которое ранее являлось чердаком и в котором находилось общедомовое оборудование. Законных оснований для пользования чердачным помещением не имелось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карпова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Б.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М. гражданское дело по апелляционным жалобам истцов - Правительства г. Москвы, К.Д., М.Г. - на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы к М.Д., Н., С. о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, оставить без удовлетворения.
Исковые требования Г., К.Д., М.Г., Л., К.В. к М.Д., Н., С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права и возложении обязанности привести реконструктивные помещения в состояние до реконструкции, оставить без удовлетворения.
Правительство г. Москвы и ДГИ г. Москвы обратились в суд с иском к М.Д., Н. и С. о признании самовольной постройкой помещения общей площадью *** кв. м на мансардном этаже дома N *** по *** в г. ***, возложении на ответчиков в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу привести здание в первоначальное состояние путем сноса указанной самовольной постройки и признании отсутствующим зарегистрированных прав ответчиков на указанный выше объект, ссылаясь на то, что что спорный объект - обладающая признаками недвижимого имущества и размещенная без разрешительной документации надстройка над жилым домом - была выявлен в ходе проведения обследования земельного участка по указанному выше адресу; что собственниками указанной надстройки являются ответчики, за каждым из которых зарегистрировано право собственности на жилые помещения и в том числе на части спорной надстройки; что земельный участок, на котором возведен спорный объект, находится в собственности города Москвы, для размещения надстройки над жилым домом не выделялся, проектная документация на строительство не поступала, разрешительная документация на размещение надстройки не разрабатывалась, проектная и иная документация в не поступала, разрешение на строительство по указанному адресу не оформлялось, государственный строительный надзор не осуществлялся; государственная регистрация права собственности на помещения, расположенные на мансардном этаже, была осуществлена при отсутствии подтверждающих возникновение права документов; согласия собственников помещений многоквартирного дома на уменьшения общего имущества путем оборудования ответчиками дополнительных жилых помещений ими получено не было.
Истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. в рамках рассмотрения иска Правительства и ДГИ г. Москвы предъявили к М.Д., Н. и С. требования об истребовании из незаконного владения ответчиков незаконно реконструированных чердачных помещений дома N *** по *** в г. *** в общую долевую собственность собственников помещений указанного многоквартирного дома, признании недействительным внесения в ЕГРП записей об изменении технических характеристик - площадей квартир N *** и *** указанного дома за счет присоединения чердака, признании недействительным выданных ответчикам свидетельств о государственной регистрации права в отношении квартир N *** и ** и возложении на ответчиков обязанности привести квартиры N ***, *** и *** в состояние, существовавшее до проведения работ по их реконструкции.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в доме по названному выше адресу; что ответчик С., являясь собственником квартиры N ***, в *** - *** гг. демонтировал прежнюю мансарду и кровлю дом, надстроил наружные несущие стены, изменил конструкцию и профиль кровли и присоединил к квартире N *** ранее не входившие в ее состав помещения, образованные за счет захвата чердачного пространства; ответчик М.Д., являясь собственником квартиры N ***, произвел демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроил над своей квартирой помещение мансарды и присоединил к своей квартире помещения, которые ранее являлись помещением чердака и в которых находилось общедомовое оборудование; ответчик Н., являясь собственником квартиры N ***, произвела демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроила над своей квартирой помещение мансарды, изменила профиль и конструкцию кровли и присоединила к своей квартире помещения, которые ранее являлись помещением чердака и в которых находилось общедомовое оборудование, - тогда как законных оснований для пользования чердачным помещением, которое относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, равно как и оснований для возникновения у ответчиков права собственности на дополнительные площади не имелось, в связи с чем чердак подлежит истребованию из их незаконного владения.
Представитель Правительства и ДГИ г. Москвы Б.А. в суд явилась, заявленные требования поддержала.
Истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. в суд не явились, их представитель О. первоначальные требования и требования своих доверителей поддержала и пояснила, что дом, в котором ответчики осуществили самовольные надстройки, был возведен в *** году; что дом оборудован газовыми колонками, дымоходы которых ранее проходили через чердачное помещение, однако расположение дымоходов после проведенных ответчиками работ неизвестно, что внушает жителям дома обоснованные опасения, при этом, по информации истцов, ответчики оборудовали в бывших помещениях чердака дровяные камины.
Ответчики С., М.Д. и Н. в суд не явились, их представители - соответственно М.В., Т. и Б.О. - иск не признали.
Иные участвовавшие в рассмотрении дела лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в связи с чем дело было рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы по изложенным в апелляционных жалобах доводам.
В заседание судебной коллегии явились представитель Правительства и ДГИ г. Москвы - К.Н., а также представитель истцов Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. - В., которые поддержали изложенные в апелляционных жалобах доводы; ответчики С., М.Д. и Н. в суд апелляционной инстанции не явились, их представители - соответственно М.В., Т. и Б.О. - просили оставить решение без изменения, поддержали ранее представленные письменные возражения.
Иные участвовавшие в рассмотрении дела лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, полагает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на рассмотрение в суд первой инстанции по существу заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 23).
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение (п. 24).
Согласно п. 26 указанного выше Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 28 того же Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Части 2 и 3 данной статьи определяют, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции установил, что истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В., а также ответчики С., М.Д. и Н. являются собственниками квартир, расположенных в доме N *** по *** в г. ***, последние трое являлись собственниками расположенных на последнем четвертом этаже дома квартир N ***, ***5 и *** указанного дома.
Как видно из представленных Управлением Росреестра по г. Москве по запросу суда копий правоустанавливающих документов в отношении квартир ответчиков, С. приобрел квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 117 - 120); согласно договору, экспликации и поэтажному плану, составленным Центральным ТБТИ г. Москвы (т. 2, л.д. 122, 123, т. 1, л.д. 212), на тот момент квартира имела общую площадь *** кв. м и состояла из шести комнат, в том числе расположенных на чердаке помещений общей площадью *** кв. м, которые согласно поэтажному плану не имели оконных проемов в наружных стенах здания и были введены в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от *** г. (т. 6, л.д. 195 - 198). В последующем, на основании заявления правообладателя о повторной выдаче свидетельства от *** г. (т. 2, л.д. 141), в ЕГРП было учтено увеличение площади квартиры до *** кв. м, при этом в ее состав вошли ранее не входившие в него помещения мансарды, имевшие оконные проемы в наружных стенах дома, что отражено экспликации и поэтажном плане жилого помещения, составленных ФГУП "***" *** г. (л.д. 137 - оборот, 138). Следует отметить, что из сопоставления поэтажного плана, составленным Центральным ТБТИ г. Москвы (т. 2. л.д. 123) и поэтажного плана, составленного ФГУП "***", следует вывод о том, что все существовавшие ранее и расположенные на чердаке дома помещения квартиры N *** были демонтированы. Необходимо отметить также, что основание обращения, а именно в связи с чем оно имело место, в заявлении правообладателя от *** г. не указано (т. 2, л.д. 141).
М.Д. приобрел квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 145); согласно договору, на момент его заключения квартира состояла из шести расположенных на ***-м этаже дома комнат и ее общая площадь составляла *** кв. м. В последующем на основании заявления правообладателя, также не содержащего основания этого обращения, в ЕГРП было учтено увеличение общей площади квартиры N *** за счет чердака, в отношении которого *** г. ФГУП "****" были составлены поэтажный план и экспликация (т. 2, л.д. 176, 176 - оборот), согласно которым наружные стены здания оконных проемов не имели, а чердачное помещение над квартирой N 15 состояло из трех комнат общей площадью *** кв. м. В то же время, согласно составленному той же организацией *** г. кадастровому паспорту (т. 2, л.д. 189), в состав квартиры входило уже семь жилых комнат общей жилой площадью *** кв. м, - т.е. превышающей общую площадь квартиры на дату ее приобретения, при этом этаж, расположенный над ***-м этажом, уже был учтен не как чердак, а как мансарда, что свидетельствует о наличии утепленной крыши и наличии оконных проемов. По данным *** ТБТИ, по состоянию на *** г. общая площадь квартиры N *** составляла *** кв. м (т. 1, л.д. 217).
Н. приобрела квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 204); на момент заключения квартира состояла из пяти расположенных на 4-м этаже дома комнат и имела общую площадь *** кв. м. В последующем на основании заявления правообладателя, также не содержащего основания этого обращения, в ЕГРП было учтено увеличение общей площади квартиры N *** за счет чердака, в отношении которого *** г. ФГУП "***" был составлен кадастровый паспорт (т. 2, л.д. 199 - 203), согласно которому в составе квартиры учтена расположенная на чердаке жилая комната N *** площадью *** кв. м, не имеющая оконных проемов в наружных стенах здания и согласно плану (т. 2, л.д. 201), занимающая над квартирой N *** все пространство между наружными стенами; общая площадь квартиры N *** по состоянию на **** г. по данным *** ТБТИ составила *** кв. м, включая помещения, на которые не было предъявлено разрешения на возведение, и имеющие оконные проемы в одной из наружных стен здания (т. 1, л.д. 214, 215).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил в том числе из того, что при возведении помещений над приобретенными ответчиками М.Д. и Н. квартирами, а также при изменении помещения, существовавшего над квартирой, приобретенной С., строительные нормы и правила нарушены не были, что конструктивные характеристики ранее существовавшего объекта - чердачного помещения над перечисленными выше квартирами - изменились незначительно, а увеличение площади квартиры N ***, *** и *** явилось следствием модернизации ранее существовавшего объекта и в результате проведенных работ новый объект недвижимости не возник, кроме того, доказательств наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации права в отношении мансарды площадью *** кв. м в доме N *** по *** в г. *** в суд представлено не было.
Между тем, судом не было учтено, что требование о демонтаже самовольной постройки (надстройки) подлежит разрешению по существу вне зависимости от наличия либо отсутствия в ЕГРП записи о государственной регистрации права; что в соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 и действовавших до 01.01.2015 г., для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, используется тип записи об изменениях. К таким сведениям относятся, в том числе, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, - между тем, как видно из изложенного выше, внешние границы приобретенных ответчиками квартир изменились более чем существенно, в связи с чем суду было необходимо установить основание приобретения ответчиками дополнительных площадей к ранее приобретенным ими квартирам.
Отказывая в удовлетворении требований Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. об истребовании из незаконного владения ответчиков общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а именно помещений, расположенных над приобретенными ответчиками квартирами, суд исходил из того, что их право собственности зарегистрировано в установленном порядке и основания возникновения права истцами не оспорены, - однако, с учетом приобретения ответчиками квартир существенно менее, чем на дату рассмотрения дела, площадью, и приращения этой площади за счет чердака многоквартирного жилого дома, именно суду с учетом положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ надлежало установить, имелись ли основания для возникновения оспариваемого истцами права, либо таковые отсутствовали, - поскольку при отсутствии оснований для государственной регистрации права и/или для изменения характеристик объекта, право на которое уже зарегистрировано - отсутствует и предмет для оспаривания возникновения права.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что отказ суда в удовлетворении всех заявленных исковых требований является необоснованным.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит на обсуждение обстоятельства, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как как указывалось выше, в материалах дела имеются правоустанавливающие документы, свидетельствующие о приобретении ответчиками квартир в дома N *** по *** в г. *** существенно меньшей, нежели на дату рассмотрения дела, общей площадью.
Фактически, суд возложил на истцов обязанность по доказыванию как наличия оснований для оспаривания зарегистрированного права ответчиков на жилые помещения увеличенной площадью, так и наличия в чердачном помещении общедомовых коммуникаций, - тем самым, суд неверно распределил обязанности по доказыванию, - поскольку обязанность по доказыванию наличия разрешительной документации и/или обращения в установленном порядке за ее получением возлагается на лицо, осуществляющее строительные работы, т.е. в данном случае - на ответчиков.
Как видно из заключении судебно-строительной экспертизы (л.д. 264, 266, т. 4), а также следует из кадастровых паспортов чердачного помещения, составленных ФГУП "***" (т. 2, л.д. 201, 190), до переоборудования над квартирой N *** и над квартирой N *** существовало по одному однообъемному (не разделенному перегородками) помещению - из чего следует вывод о том, что в случае размещения на чердаке дома коммуникаций, наличия либо отсутствия, а равно и места прохождения которых судом установлено не было, они могли быть отделены от тех помещений, что в последующем были учтены в составе квартир ответчиков, именно в результате действий самих ответчиков, а именно в результате возведения ими перегородок.
Суд не установил, кому принадлежали площади, за счет которых произошло увеличение квартир ответчиков, являлась ли эта площадь чердачным помещением, относящимся к общему имуществу всех собственников дома, либо личным имуществом ответчиков, как выглядел дом N *** по *** до осуществления ответчиками работ по присоединению расположенных выше помещений.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходны отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).
Поскольку суд не исследовал и не устанавливал фактические обстоятельства дела, подлежащие установления по делам о сносе самовольных построек, не привлек к участию в деле всех заинтересованных лиц, неправильно распределил бремя доказывания и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства, исходя из правил распределения обязанности по доказыванию, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями Верховного Суда РФ, а также применяя аналогию права, полагает необходимым решение суда отменить и дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года отменить.
Дело направить в Пресненский районный суд г. Москвы на рассмотрение по существу заявленных требований в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-20169/2016
Требование: Об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права и возложении обязанности привести реконструированные помещения в состояние до реконструкции.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Ответчик, являясь собственником квартиры, произвел демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроил над своей квартирой помещение мансарды и присоединил к своей квартире помещение, которое ранее являлось чердаком и в котором находилось общедомовое оборудование. Законных оснований для пользования чердачным помещением не имелось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. по делу N 33-20169
Судья: Карпова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Б.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М. гражданское дело по апелляционным жалобам истцов - Правительства г. Москвы, К.Д., М.Г. - на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы к М.Д., Н., С. о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, оставить без удовлетворения.
Исковые требования Г., К.Д., М.Г., Л., К.В. к М.Д., Н., С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права и возложении обязанности привести реконструктивные помещения в состояние до реконструкции, оставить без удовлетворения.
установила:
Правительство г. Москвы и ДГИ г. Москвы обратились в суд с иском к М.Д., Н. и С. о признании самовольной постройкой помещения общей площадью *** кв. м на мансардном этаже дома N *** по *** в г. ***, возложении на ответчиков в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу привести здание в первоначальное состояние путем сноса указанной самовольной постройки и признании отсутствующим зарегистрированных прав ответчиков на указанный выше объект, ссылаясь на то, что что спорный объект - обладающая признаками недвижимого имущества и размещенная без разрешительной документации надстройка над жилым домом - была выявлен в ходе проведения обследования земельного участка по указанному выше адресу; что собственниками указанной надстройки являются ответчики, за каждым из которых зарегистрировано право собственности на жилые помещения и в том числе на части спорной надстройки; что земельный участок, на котором возведен спорный объект, находится в собственности города Москвы, для размещения надстройки над жилым домом не выделялся, проектная документация на строительство не поступала, разрешительная документация на размещение надстройки не разрабатывалась, проектная и иная документация в не поступала, разрешение на строительство по указанному адресу не оформлялось, государственный строительный надзор не осуществлялся; государственная регистрация права собственности на помещения, расположенные на мансардном этаже, была осуществлена при отсутствии подтверждающих возникновение права документов; согласия собственников помещений многоквартирного дома на уменьшения общего имущества путем оборудования ответчиками дополнительных жилых помещений ими получено не было.
Истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. в рамках рассмотрения иска Правительства и ДГИ г. Москвы предъявили к М.Д., Н. и С. требования об истребовании из незаконного владения ответчиков незаконно реконструированных чердачных помещений дома N *** по *** в г. *** в общую долевую собственность собственников помещений указанного многоквартирного дома, признании недействительным внесения в ЕГРП записей об изменении технических характеристик - площадей квартир N *** и *** указанного дома за счет присоединения чердака, признании недействительным выданных ответчикам свидетельств о государственной регистрации права в отношении квартир N *** и ** и возложении на ответчиков обязанности привести квартиры N ***, *** и *** в состояние, существовавшее до проведения работ по их реконструкции.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в доме по названному выше адресу; что ответчик С., являясь собственником квартиры N ***, в *** - *** гг. демонтировал прежнюю мансарду и кровлю дом, надстроил наружные несущие стены, изменил конструкцию и профиль кровли и присоединил к квартире N *** ранее не входившие в ее состав помещения, образованные за счет захвата чердачного пространства; ответчик М.Д., являясь собственником квартиры N ***, произвел демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроил над своей квартирой помещение мансарды и присоединил к своей квартире помещения, которые ранее являлись помещением чердака и в которых находилось общедомовое оборудование; ответчик Н., являясь собственником квартиры N ***, произвела демонтаж чердачного помещения и кровли жилого дома, надстроила над своей квартирой помещение мансарды, изменила профиль и конструкцию кровли и присоединила к своей квартире помещения, которые ранее являлись помещением чердака и в которых находилось общедомовое оборудование, - тогда как законных оснований для пользования чердачным помещением, которое относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, равно как и оснований для возникновения у ответчиков права собственности на дополнительные площади не имелось, в связи с чем чердак подлежит истребованию из их незаконного владения.
Представитель Правительства и ДГИ г. Москвы Б.А. в суд явилась, заявленные требования поддержала.
Истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. в суд не явились, их представитель О. первоначальные требования и требования своих доверителей поддержала и пояснила, что дом, в котором ответчики осуществили самовольные надстройки, был возведен в *** году; что дом оборудован газовыми колонками, дымоходы которых ранее проходили через чердачное помещение, однако расположение дымоходов после проведенных ответчиками работ неизвестно, что внушает жителям дома обоснованные опасения, при этом, по информации истцов, ответчики оборудовали в бывших помещениях чердака дровяные камины.
Ответчики С., М.Д. и Н. в суд не явились, их представители - соответственно М.В., Т. и Б.О. - иск не признали.
Иные участвовавшие в рассмотрении дела лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в связи с чем дело было рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы по изложенным в апелляционных жалобах доводам.
В заседание судебной коллегии явились представитель Правительства и ДГИ г. Москвы - К.Н., а также представитель истцов Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. - В., которые поддержали изложенные в апелляционных жалобах доводы; ответчики С., М.Д. и Н. в суд апелляционной инстанции не явились, их представители - соответственно М.В., Т. и Б.О. - просили оставить решение без изменения, поддержали ранее представленные письменные возражения.
Иные участвовавшие в рассмотрении дела лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, полагает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на рассмотрение в суд первой инстанции по существу заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 23).
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение (п. 24).
Согласно п. 26 указанного выше Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 28 того же Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Части 2 и 3 данной статьи определяют, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции установил, что истцы Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В., а также ответчики С., М.Д. и Н. являются собственниками квартир, расположенных в доме N *** по *** в г. ***, последние трое являлись собственниками расположенных на последнем четвертом этаже дома квартир N ***, ***5 и *** указанного дома.
Как видно из представленных Управлением Росреестра по г. Москве по запросу суда копий правоустанавливающих документов в отношении квартир ответчиков, С. приобрел квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 117 - 120); согласно договору, экспликации и поэтажному плану, составленным Центральным ТБТИ г. Москвы (т. 2, л.д. 122, 123, т. 1, л.д. 212), на тот момент квартира имела общую площадь *** кв. м и состояла из шести комнат, в том числе расположенных на чердаке помещений общей площадью *** кв. м, которые согласно поэтажному плану не имели оконных проемов в наружных стенах здания и были введены в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от *** г. (т. 6, л.д. 195 - 198). В последующем, на основании заявления правообладателя о повторной выдаче свидетельства от *** г. (т. 2, л.д. 141), в ЕГРП было учтено увеличение площади квартиры до *** кв. м, при этом в ее состав вошли ранее не входившие в него помещения мансарды, имевшие оконные проемы в наружных стенах дома, что отражено экспликации и поэтажном плане жилого помещения, составленных ФГУП "***" *** г. (л.д. 137 - оборот, 138). Следует отметить, что из сопоставления поэтажного плана, составленным Центральным ТБТИ г. Москвы (т. 2. л.д. 123) и поэтажного плана, составленного ФГУП "***", следует вывод о том, что все существовавшие ранее и расположенные на чердаке дома помещения квартиры N *** были демонтированы. Необходимо отметить также, что основание обращения, а именно в связи с чем оно имело место, в заявлении правообладателя от *** г. не указано (т. 2, л.д. 141).
М.Д. приобрел квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 145); согласно договору, на момент его заключения квартира состояла из шести расположенных на ***-м этаже дома комнат и ее общая площадь составляла *** кв. м. В последующем на основании заявления правообладателя, также не содержащего основания этого обращения, в ЕГРП было учтено увеличение общей площади квартиры N *** за счет чердака, в отношении которого *** г. ФГУП "****" были составлены поэтажный план и экспликация (т. 2, л.д. 176, 176 - оборот), согласно которым наружные стены здания оконных проемов не имели, а чердачное помещение над квартирой N 15 состояло из трех комнат общей площадью *** кв. м. В то же время, согласно составленному той же организацией *** г. кадастровому паспорту (т. 2, л.д. 189), в состав квартиры входило уже семь жилых комнат общей жилой площадью *** кв. м, - т.е. превышающей общую площадь квартиры на дату ее приобретения, при этом этаж, расположенный над ***-м этажом, уже был учтен не как чердак, а как мансарда, что свидетельствует о наличии утепленной крыши и наличии оконных проемов. По данным *** ТБТИ, по состоянию на *** г. общая площадь квартиры N *** составляла *** кв. м (т. 1, л.д. 217).
Н. приобрела квартиру N *** дома *** по *** в г. *** на основании договора купли-продажи от *** г. (т. 2, л.д. 204); на момент заключения квартира состояла из пяти расположенных на 4-м этаже дома комнат и имела общую площадь *** кв. м. В последующем на основании заявления правообладателя, также не содержащего основания этого обращения, в ЕГРП было учтено увеличение общей площади квартиры N *** за счет чердака, в отношении которого *** г. ФГУП "***" был составлен кадастровый паспорт (т. 2, л.д. 199 - 203), согласно которому в составе квартиры учтена расположенная на чердаке жилая комната N *** площадью *** кв. м, не имеющая оконных проемов в наружных стенах здания и согласно плану (т. 2, л.д. 201), занимающая над квартирой N *** все пространство между наружными стенами; общая площадь квартиры N *** по состоянию на **** г. по данным *** ТБТИ составила *** кв. м, включая помещения, на которые не было предъявлено разрешения на возведение, и имеющие оконные проемы в одной из наружных стен здания (т. 1, л.д. 214, 215).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил в том числе из того, что при возведении помещений над приобретенными ответчиками М.Д. и Н. квартирами, а также при изменении помещения, существовавшего над квартирой, приобретенной С., строительные нормы и правила нарушены не были, что конструктивные характеристики ранее существовавшего объекта - чердачного помещения над перечисленными выше квартирами - изменились незначительно, а увеличение площади квартиры N ***, *** и *** явилось следствием модернизации ранее существовавшего объекта и в результате проведенных работ новый объект недвижимости не возник, кроме того, доказательств наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации права в отношении мансарды площадью *** кв. м в доме N *** по *** в г. *** в суд представлено не было.
Между тем, судом не было учтено, что требование о демонтаже самовольной постройки (надстройки) подлежит разрешению по существу вне зависимости от наличия либо отсутствия в ЕГРП записи о государственной регистрации права; что в соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 и действовавших до 01.01.2015 г., для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, используется тип записи об изменениях. К таким сведениям относятся, в том числе, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, - между тем, как видно из изложенного выше, внешние границы приобретенных ответчиками квартир изменились более чем существенно, в связи с чем суду было необходимо установить основание приобретения ответчиками дополнительных площадей к ранее приобретенным ими квартирам.
Отказывая в удовлетворении требований Г., К.Д., М.Г., Л. и К.В. об истребовании из незаконного владения ответчиков общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а именно помещений, расположенных над приобретенными ответчиками квартирами, суд исходил из того, что их право собственности зарегистрировано в установленном порядке и основания возникновения права истцами не оспорены, - однако, с учетом приобретения ответчиками квартир существенно менее, чем на дату рассмотрения дела, площадью, и приращения этой площади за счет чердака многоквартирного жилого дома, именно суду с учетом положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ надлежало установить, имелись ли основания для возникновения оспариваемого истцами права, либо таковые отсутствовали, - поскольку при отсутствии оснований для государственной регистрации права и/или для изменения характеристик объекта, право на которое уже зарегистрировано - отсутствует и предмет для оспаривания возникновения права.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что отказ суда в удовлетворении всех заявленных исковых требований является необоснованным.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит на обсуждение обстоятельства, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как как указывалось выше, в материалах дела имеются правоустанавливающие документы, свидетельствующие о приобретении ответчиками квартир в дома N *** по *** в г. *** существенно меньшей, нежели на дату рассмотрения дела, общей площадью.
Фактически, суд возложил на истцов обязанность по доказыванию как наличия оснований для оспаривания зарегистрированного права ответчиков на жилые помещения увеличенной площадью, так и наличия в чердачном помещении общедомовых коммуникаций, - тем самым, суд неверно распределил обязанности по доказыванию, - поскольку обязанность по доказыванию наличия разрешительной документации и/или обращения в установленном порядке за ее получением возлагается на лицо, осуществляющее строительные работы, т.е. в данном случае - на ответчиков.
Как видно из заключении судебно-строительной экспертизы (л.д. 264, 266, т. 4), а также следует из кадастровых паспортов чердачного помещения, составленных ФГУП "***" (т. 2, л.д. 201, 190), до переоборудования над квартирой N *** и над квартирой N *** существовало по одному однообъемному (не разделенному перегородками) помещению - из чего следует вывод о том, что в случае размещения на чердаке дома коммуникаций, наличия либо отсутствия, а равно и места прохождения которых судом установлено не было, они могли быть отделены от тех помещений, что в последующем были учтены в составе квартир ответчиков, именно в результате действий самих ответчиков, а именно в результате возведения ими перегородок.
Суд не установил, кому принадлежали площади, за счет которых произошло увеличение квартир ответчиков, являлась ли эта площадь чердачным помещением, относящимся к общему имуществу всех собственников дома, либо личным имуществом ответчиков, как выглядел дом N *** по *** до осуществления ответчиками работ по присоединению расположенных выше помещений.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходны отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).
Поскольку суд не исследовал и не устанавливал фактические обстоятельства дела, подлежащие установления по делам о сносе самовольных построек, не привлек к участию в деле всех заинтересованных лиц, неправильно распределил бремя доказывания и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства, исходя из правил распределения обязанности по доказыванию, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями Верховного Суда РФ, а также применяя аналогию права, полагает необходимым решение суда отменить и дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года отменить.
Дело направить в Пресненский районный суд г. Москвы на рассмотрение по существу заявленных требований в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)