Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ": Бушина Е.С. по доверенности от 23.05.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2016 по делу N А41-31100/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.
по заявлению закрытого акционерного общества "УК "НИК РАЗВИТИЕ"
к Управлению Росреестра по Московской области,
о признании отказа незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,
установил:
закрытое акционерное общество "УК "НИК РАЗВИТИЕ" (ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области N 50/010/001/2016-798 от 21.04.2016 недействительным и обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, м-н Новогорск, ул. Ивановская, квартал 1, д. 7А, кв. 27, с кадастровым номером 50:10:0080203:292 на основании договора купли-продажи имущества от 08.10.2015 N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2016 года по делу N А41-31100/16 заявление удовлетворено (л.д. 79 - 80).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 08 октября 2015 года ЗАО "УК "НИК Развитие", действующее в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Стратегия-Девелопмент" (далее - Заявитель, Д.У. ЗПИФ недвижимости "Стратегия-Девелопмент") заключило с гр. Меляковой Н.Ю. (далее - Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2, согласно которому заявитель обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение (квартиру), право собственности на которое будет приобретено Заявителем в будущем, а Покупатель обязуется принять указанное жилое помещение и уплатить за него цену, установленную договором.
Согласно договору купли-продажи квартира, подлежащая передаче покупателю, имеет следующие характеристики: квартира N 27, расположенная на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Химки, м-н Новогорск, ул. Ивановская, квартал 1, Д. 7А, кадастровый номер: 50:10:0080203:292 (далее - "квартира").
В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора оплата квартиры производится покупателем в полном объеме до передачи ему квартиры по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения данного договора (предварительная оплата).
На дату заключения договора купли-продажи строительство многоквартирного дома завершено, что подтверждается, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2014 N RU-50301000-163.
Право на получение квартиры в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принадлежит заявителю на основании договора уступки права требования N 3 от 17.04.2014 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 02 от 20.12.2013, зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области N 50-50-10/099/2013-441, дата регистрации 27.12.2013, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.05.2014 к Договору N 02 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.12.2013, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области N 50-50-10/046/2014-210, дата регистрации 20.06.2014.
28 декабря 2015 года было зарегистрировано право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стратегия-Девелопмент" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "НИК Развитие" на вышеуказанную квартиру, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50 ББ N 939604, запись регистрации N 50-50/001-50/062/062/005/2015-7241/1 (л.д. 13).
10 февраля 2016 года заявитель передал квартиру в собственность физическому лицу-покупателю квартиры по двустороннему акту приема-передачи квартиры (л.д. 88).
04 марта 2016 года заявитель по настоящему делу обратился к Управлению Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру.
К заявлению были приложены документы, в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.10.2015 N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 (далее - "Договор"), акт приема-передачи от 10.02.2016.
Сообщением от 21 марта 2016 года заинтересованное лицо известило заявителя о приостановлении государственной регистрации на один месяц - до 21.04.2016 (л.д. 55 - 57).
Сообщением 21.04.2016 N 50/010/001/2016-798 Управление Росреестра по Московской области известило заявителя об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании абзаца 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации) (л.д. 60 - 63).
При этом регистрирующий орган указал, что поскольку представленный договор является предварительным, то для регистрации перехода права собственности по такому договору сторонам требуется заключить основной договор купли-продажи. Кроме того, регистрирующий орган сослался на то, что в нарушение части 2 статьи 30 закона о регистрации указанный выше не удостоверен нотариально.
Полагая, что решение об отказе в осуществлении государственной регистрации является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Анализ условий представленного на государственную регистрацию договора от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 свидетельствует о том, что данный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Указанный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи (предмет, цену, срок передачи квартиры).
Как обоснованно указал суд первой инстанции, заявитель свои обязательства по договору купли-продажи от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 исполнил и после оформления права собственности на квартиру передал ее покупателю по акту приема-передачи, а покупатель принял квартиру и оплатил за нее установленную договором цену.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный выше договор купли-продажи не может быть квалифицирован как предварительный договор в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса.
Арбитражный апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения пункта 2 статьи 30 закона о регистрации к договору купли-продажи от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 не применимы, поскольку данный договор был заключен ранее вступления в силу указанной нормы.
Как следует из материалов дела, при обращении в регистрирующий орган заявителем были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру.
Следовательно, оснований для вынесения обжалуемого в рамках настоящего дела решения об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру у Управления Росреестра по Московской области не имелось.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы изложенные в ней, являются несостоятельными.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2016 года по делу N А41-31100/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 10АП-13329/2016 ПО ДЕЛУ N А41-31100/16
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. по делу N А41-31100/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ": Бушина Е.С. по доверенности от 23.05.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2016 по делу N А41-31100/16, принятое судьей Плотниковой Н.В.
по заявлению закрытого акционерного общества "УК "НИК РАЗВИТИЕ"
к Управлению Росреестра по Московской области,
о признании отказа незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,
установил:
закрытое акционерное общество "УК "НИК РАЗВИТИЕ" (ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области N 50/010/001/2016-798 от 21.04.2016 недействительным и обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, м-н Новогорск, ул. Ивановская, квартал 1, д. 7А, кв. 27, с кадастровым номером 50:10:0080203:292 на основании договора купли-продажи имущества от 08.10.2015 N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2016 года по делу N А41-31100/16 заявление удовлетворено (л.д. 79 - 80).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 08 октября 2015 года ЗАО "УК "НИК Развитие", действующее в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Стратегия-Девелопмент" (далее - Заявитель, Д.У. ЗПИФ недвижимости "Стратегия-Девелопмент") заключило с гр. Меляковой Н.Ю. (далее - Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2, согласно которому заявитель обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение (квартиру), право собственности на которое будет приобретено Заявителем в будущем, а Покупатель обязуется принять указанное жилое помещение и уплатить за него цену, установленную договором.
Согласно договору купли-продажи квартира, подлежащая передаче покупателю, имеет следующие характеристики: квартира N 27, расположенная на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Химки, м-н Новогорск, ул. Ивановская, квартал 1, Д. 7А, кадастровый номер: 50:10:0080203:292 (далее - "квартира").
В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора оплата квартиры производится покупателем в полном объеме до передачи ему квартиры по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения данного договора (предварительная оплата).
На дату заключения договора купли-продажи строительство многоквартирного дома завершено, что подтверждается, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2014 N RU-50301000-163.
Право на получение квартиры в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принадлежит заявителю на основании договора уступки права требования N 3 от 17.04.2014 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 02 от 20.12.2013, зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области N 50-50-10/099/2013-441, дата регистрации 27.12.2013, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.05.2014 к Договору N 02 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.12.2013, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области N 50-50-10/046/2014-210, дата регистрации 20.06.2014.
28 декабря 2015 года было зарегистрировано право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Стратегия-Девелопмент" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "НИК Развитие" на вышеуказанную квартиру, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50 ББ N 939604, запись регистрации N 50-50/001-50/062/062/005/2015-7241/1 (л.д. 13).
10 февраля 2016 года заявитель передал квартиру в собственность физическому лицу-покупателю квартиры по двустороннему акту приема-передачи квартиры (л.д. 88).
04 марта 2016 года заявитель по настоящему делу обратился к Управлению Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру.
К заявлению были приложены документы, в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.10.2015 N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 (далее - "Договор"), акт приема-передачи от 10.02.2016.
Сообщением от 21 марта 2016 года заинтересованное лицо известило заявителя о приостановлении государственной регистрации на один месяц - до 21.04.2016 (л.д. 55 - 57).
Сообщением 21.04.2016 N 50/010/001/2016-798 Управление Росреестра по Московской области известило заявителя об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании абзаца 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации) (л.д. 60 - 63).
При этом регистрирующий орган указал, что поскольку представленный договор является предварительным, то для регистрации перехода права собственности по такому договору сторонам требуется заключить основной договор купли-продажи. Кроме того, регистрирующий орган сослался на то, что в нарушение части 2 статьи 30 закона о регистрации указанный выше не удостоверен нотариально.
Полагая, что решение об отказе в осуществлении государственной регистрации является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ЗАО "УК "НИК РАЗВИТИЕ" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Анализ условий представленного на государственную регистрацию договора от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 свидетельствует о том, что данный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Указанный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи (предмет, цену, срок передачи квартиры).
Как обоснованно указал суд первой инстанции, заявитель свои обязательства по договору купли-продажи от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 исполнил и после оформления права собственности на квартиру передал ее покупателю по акту приема-передачи, а покупатель принял квартиру и оплатил за нее установленную договором цену.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный выше договор купли-продажи не может быть квалифицирован как предварительный договор в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса.
Арбитражный апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения пункта 2 статьи 30 закона о регистрации к договору купли-продажи от 08 октября 2015 года N ДКП/Нов-7А/СЗ-2-2 не применимы, поскольку данный договор был заключен ранее вступления в силу указанной нормы.
Как следует из материалов дела, при обращении в регистрирующий орган заявителем были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру.
Следовательно, оснований для вынесения обжалуемого в рамках настоящего дела решения об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру у Управления Росреестра по Московской области не имелось.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы изложенные в ней, являются несостоятельными.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2016 года по делу N А41-31100/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)