Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Ошировой Л.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифоновой Ю.О., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" Высоких А.А. и некоммерческого партнерства "ЭРЭМ" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, по делу закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (ИНН 3808062885, ОГРН 1023801018691, г. Иркутск, ул. Свердлова, 40) признании его несостоятельным (банкротом), (суд первой инстанции: Филатова В.В.)
определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 судья Даровских К.Н. заменен на судью Оширову Л.В. в составе судей, рассматривающих настоящее дело,
с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 31 октября 2016 до 14 час. 45 мин. 02 ноября 2016 г., и со 02 ноября 2016 г. до 09 час. 05 мин. 07 ноября 2016 г., о чем размещено публичное объявление на официальном сайте суда в сети Интернет,
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле до перерыва:
от ООО "БайкКом" - Шпаковский М.Р. представитель по доверенности от 23.03.2016 г.
конкурсный кредитор Тарапыгин И.Н., Тарапыгина О.В.
после перерыва, лица участвующие в деле своих представителей не направили,
установил:
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.10.2011 должник - закрытое акционерное общество Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (далее - ЗАО ЖСК "Инвест") признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" возложено на арбитражного управляющего Кадача В.Г.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2012 конкурсным управляющим ЗАО ЖСК "Инвест" утвержден арбитражный управляющий Высоких А.А.
ЗАО ЖСК "Инвест" относится к отдельной категории должников - застройщики, к банкротству которых применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
Конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" 25.02.2014 Высоких А.А. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО ЖСК "Инвест" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.09.2015 в удовлетворении заявления отказано, поскольку не все предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве необходимые условия соблюдены.
Закрытое акционерное общество "БайкКом" (ИНН 3805401508; ОГРН 1023800921517; адрес: 665712, Иркутская область, г. Братск, ж.р. Падун, ул. Набережная, 20) 26.06.2015 обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО "БайкКом" (ОГРН 1023800921517) прекратил деятельность путем реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "БайкКом" (ИНН: 3805729169; ОГРН 1163850051860).
11.03.2016 от ООО "БайкКом" поступило уточненное заявление, в порядке статьи 49 АПК РФ заявитель отказался от части заявления, просил суд признать право собственности на 293/10000 долю в праве общей долевой собственности в виде нежилых помещений: общей площадью 214 кв. м, расположенное на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; общей площадью 72, 55 кв. м, расположенное в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, в многоквартирном жилом доме - объекте незавершенного строительства (кадастровый номер 38:36:000021:3514), по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года прекращено производство по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" в части прекращения права общей долевой собственности закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" на долю равную 293/10000 в многоквартирном жилом доме - объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62. Признано за обществом с ограниченной ответственностью "БайкКом" право собственности на долю в размере 75/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 72, 55 кв. м, расположенному в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; на долю в размере 218/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 214 кв. м, расположенному на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" Высоких А.А. обжаловал его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что из существа заявленных ранее закрытое акционерное общество "БайкКом" требований следует, что кредитор ранее фактически просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договоров N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009, посредством их передачи в его собственность, требования конкурсного кредитора были разрешены судом по существу и оставлены без удовлетворения определением Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2012 года.
Заявленное кредитором требование направлено на нарушение цели процедуры конкурсного производства, а также основных принципов банкротного процесса. В данном случае удовлетворение требования о признании права собственности кредитора на незавершенный строительством объект нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. Указанный вывод арбитражного суда подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 30.06.2014 N ВАС-3327/14 по делу N А56-45162/2011). Признание за ЗАО "БайкКом" права собственности на спорное нежилое помещение поставило бы его в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами должника. Таким образом, требование кредитора может быть трансформировано в денежное требование, подлежащее удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве (с установлением определенной очередности требования кредитора и соблюдением пропорциональности).
ЗАО "БайкКом" не было представлено доказательств, свидетельствующих о возникновении у должника - ЗАО "Жилищно-строительный комбинат "Инвест" права собственности на спорные нежилые помещения до вступления в силу Закона о регистрации, тогда как документов, свидетельствующих о возникновении права собственности у заявителя на спорные жилые помещения в период действия ФЗ "О государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок с ним" (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) не имеется.
Нормами действующего законодательства порядок передачи в собственность участников долевого строительства в нежилых помещений не предусмотрен, положениями ч 1 ст. 201.4, 201.6, 201.7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) регламентирован порядок предъявления требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений (квартир).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, некоммерческое партнерство "ЭРЭМ" обжаловало его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе и в представленных пояснениях к ней, ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что списках лиц карточки дела отсутствует запись о кредиторе ООО "БайкКом", а имеется лишь запись об ином лице ЗАО "БайкКом". В ранее вынесенных определениях указан ЗАО "БакКом". Таким образом, имеются признаки, что оспариваемый судебный акт принят о правах и об обязанностях лица, не являющегося кредитором должника ЗАО "ЖСК Инвест" в части заявленных требований.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.02.2016 произведена замена кредитора ООО "ЯЛС" на кредитора НП "ЭРЭМ" в реестре кредиторов третьей очереди должника ЗАО ЖСК "Инвест" (ИНН 3808062885) в размере 24 371 172,02 руб.
До принятия оспариваемого определения, уже имелся вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт по делу А19-13937/2011. Решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-13937/2011 от 12.10.2011, в котором Закрытое акционерное общество "БайкКом" обратилось с иском к Закрытому акционерному обществу Жилищно-строительный комбинат "Инвест", суд отказал ЗАО "БайкКом" в признании права собственности на помещения, находящиеся на первом этаже (оси 1с-2с-Зс-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс, за исключением общего имущества многоквартирного дома, расположенного в осях Зс-5с-Бс-Вс-Гс, общая площадь 214 кв. м) и в цоколе (оси Зс-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, общая площадь 72,55 кв. м) объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 1. Указанное Решение вступило в законную силу, что влечет прекращение производства в отношении аналогичных требований ЗАО "БайкКом" по делу А19-19212/2010 в силу п. 2. ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Суд признал за заявителем право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию нежилым помещениям общей площади 286,55 кв. м. Однако, такого требования заявителем заявлено не было. В силу ст. 270 АПК РФ, указанное, является основанием для отмены судебного акта.
Суд, решая судьбу нежилых помещений, составляющих конкурсную массу должника принял судебный акт в отношении кредитора четвертой очереди с превышением полномочий, предусмотренных для суда ст. 129 Закона о банкротстве, нарушив тем самым интересы кредиторов третьей очереди, имеющих право на приоритетное удовлетворение требований по сравнению с кредиторами четвертой очереди, а также нарушив права остальных кредиторов четвертой очереди.
В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию, не представляется возможным.
В настоящий момент в Арбитражный суд Иркутской области с требованием, аналогичным удовлетворенному требованию ЗАО "БайкКом" обратились еще 2 участника инвестиционных договоров строительства нежилых помещений (ИП Трифонов, Плюснина Р.М/). Общая площадь истребуемых указанными заявителями помещений составляет оставшиеся 671,5 кв. м.
Оспариваемое определение суда от 28.04.2016 г. в отношении ЗАО "БайкКом" после его вступления в силу носит прецедентный характер и позволяет суду вынести аналогичные определения в пользу двух других указанных заявителей.
Принятие таких определений в отношении 3-х кредиторов из 46 сведет конкурсную массу должника в части нежилых помещений к нулю, что исключит удовлетворение требований оставшихся 43 кредиторов, сумма требований которых составляет более 85% от общих требований кредиторов.
Считает, что суд не разобрался с конкурсной массой, ошибочно указав в определении от 29.09.16, что общее количество квартир дома по ул. Седова, 62 составляет 130, что превышает количество квартир, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений в количестве 114. Как следует из выписки ЕГРП, количество купленных квартир в доме составляет 140, в то время, как суд указал, что общее количество квартир составляет 130. В случае правильного определения судом общего количества квартир, имеется 10 участников строительства, чьи требования не могут быть удовлетворены. Принимая спорное определение о выделении доли в размере 27% от общего количества нежилых помещений в пользу ЗАО "Байком", суд не определил, из какой конкурсной массы будут погашены в дальнейшем требования остальных 45 кредиторов, имеющих денежные требования, аналогичные требованию ЗАО "Байком".
ООО "БайкКом" представлены отзывы на апелляционные жалобы в которых указывает на несостоятельность доводов жалоб, в удовлетворении которых просит отказать.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдение норм процессуального права в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.05.2009 между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (Застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 07/1-АВ, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался построить девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 1, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 214,00 кв. м, расположенное на первом этаже (оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас- Бс-Вс-Гс) блок-секции N 1 многоквартирного дома по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-3801/068/2009-714.
01.07.2009 между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (Застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 08/1-АВ, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом - девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 3, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 72,55 кв. м, на цокольном этаже блок-секции N 1, оси: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-3801/068/2009-715.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет 5 564 000 руб.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет 1 354 554, 93 руб.
В подтверждение факта оплаты, представлены платежные поручения N 60 от 04.06.2009 на сумму 1 282 000 руб., N 61 от 04.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 130 от 30.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 131 от 01.07.2009 на сумму 100 000 руб., N 142 от 10.07.2009 на сумму 360 000 руб., N 143 от 10.07.2009 на сумму 822 000 руб., N 547 от 27.07.2009 на сумму 1 354 554, 03 руб.
Пунктом 4.1 договоров участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009 предусмотрена обязанность Застройщика передать нежилые помещения Участнику долевого строительства не позднее 01.07.2010.
Поскольку до настоящего времени должником не исполнены обязательства по передаче ООО "БайкКом" нежилых помещений, общество обратилось в арбитражный с данным заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, установил факт выполнения обязательств заявителем и исходил из правомерности возникновения права собственности на долю в объекте недвижимости.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным указанным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом, как указано в этом же пункте, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).
С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилые помещения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны должника, а при неисполнении обязательств должником вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Ненадлежащее исполнение должником своих обязательств по договору со инвестирования нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение приобретенным нежилыми помещениями.
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015 о праве собственности за ЗАО ЖСК "Инвест" на земельный участок, а также разрешение на строительство RU 3830300043/09 от 27.04.2014.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Согласно представленной в материалы заявления выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015 зарегистрирован на праве собственности за ЗАО ЖСК "Инвест" земельный участок, площадью 3 559 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Седова, 62, кадастровый номер 38:36:000021:2011, с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства, в том числе: ООО "БайкКом".
Из материалов дела также следует, что право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадью 312 кв. м, степень готовности 73%, инв. N 211/464, литер А, этажность 1, кадастровый номер 38:36:0000021:3514, местонахождение объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Седова, д. 62, зарегистрировано и правообладателями являются: Ажеев А.Ю., Левченко А.В., Климова Н.В., Куницына Е.Н., Казаченко О.Р., Ощепков А.В., Коломеец В.М., Фомина А.Н., Красинский С.И., Масько А.Н., Аглеева И.М., Шило А.В., Григорьев И.В., Чернышова Н.С., Лухнева Т.Н., Чернышов В.П., Лухнев С.П., Губанов В.И., Губанова М.В., Шевлякова Т.С., Жилин В.В., Болдунова В.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015.
Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 38:36:0000021:3514 поставлен на кадастровый учет 05.04.2011.
В отношении вышеуказанного объекта незавершенного строительства имеется технический паспорт с техническим описанием расположенных в нем помещений.
Согласно заключению ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" от 27.07.2015 исх. N 01369, многоквартирный жилой дом состоит из 3 блок секций: блок секция N 1, общей площадью 2629,9 м{\super 2, процент готовности - 96%, блок секция N 2, общей площадью 3334,4 м{\super 2 процент готовности - 85%, блок секция N 3, общей площадью 2494,1 м{\super 2 процент готовности - 73%, общая площадь объекта незавершенного строительства 8459,4 м{\super 2, общий процент объекта незавершенного строительства равен 84%.
Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно паспорту объекта незавершенного строительства, оформленного по состоянию на 20.07.2015, в отношении объекта строительства - блок секции N 1, фактически возведено в соответствии с проектом: площадь застройки, объем здания и его общая площадь, число этажей, фундамент, наружные и внутренние капитальные стены; перегородки; крыша; полы; проемы оконные, дверные; наружная, внутренняя отделка - 96%, имеются центральное отопление, водопровод, электроосвещение, горячее водоснабжение, мусоропровод, канализация, не выполнены частично санитарно-электротехнические работы (лифты, ванны, электрические плиты, телефон, радио, телевидение).
Объем выполненных работ не исключает факта завершения строительства здания, его технического и кадастрового учета, придания спорным помещениям признаков индивидуальной определенности.
Суд первой инстанции, анализируя представленные в дело доказательства сделал правомерный вывод, что поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, в указанном объекте можно определить только долю вложений заявителя в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
Проектная общая площадь объекта незавершенного строительства на основании проектной документации составляет 8458,4 кв. м, в связи с чем, доля ООО "БайкКом" в праве собственности на возводимый объект пропорционально площади подлежащего передаче нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости к проектной площади всего возводимого объекта недвижимости, составляет 293/10000.
Согласно заключению кадастрового инженера от 22.04.2015, доля ЗАО ЖСК "Инвест" распределена между участниками строительство пропорционально общей площади объекта долевого строительства, в том числе: размер доли ООО "БайкКом" не зарегистрировавшего право на долю в общей долевой собственности в праве на многоквартирный жилой дом - объект незавершенного строительства составляет 75/10000 (нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 72,55 кв. м, оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс); 218/10000 (нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 214 кв. м, оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс).
Согласно заключению ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" от 27.07.2015 исх. N 01369 процент готовности блок секция N 1, общей площадью 2629,9 м{\super 2 составляет 96% (отсутствует лифтовое оборудование).
Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ИО от 02.06.2015 N 38/000/003/2015-17157, N N 38/000/003/2015-17153 информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества - нежилое помещение, блок-секции N 1 (оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, расположенное на цокольном этаже); нежилое помещение, блок-секции N 1 (оси: 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс, расположенное на 1-ом этаже) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
Поскольку материалами дела подтверждается что, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, д. 62 не введен в эксплуатацию, но строительные работы завершены на 84 процента, строительство объекта осуществлено на земельном участке, который принадлежит на праве собственности ЗАО ЖСК "Инвест", на основании полученного разрешения на строительство RU 3830300043/09 от 27.04.2014, доля заявителя в объекте незавершенного строительства: в виде нежилых помещений (нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 72,55 кв. м, оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; (нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 214 кв. м, оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс) выделена, притязаний иных лиц на указанную долю не имеется, суд первой инстанции обоснованно требования удовлетворил.
Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и обоснованно отклонены. В свою очередь они не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, для чего у апелляционного суда не имеется оснований.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционных жалобах не содержится.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2016 N 04АП-3530/2011 ПО ДЕЛУ N А19-19212/2010
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. по делу N А19-19212/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Ошировой Л.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифоновой Ю.О., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" Высоких А.А. и некоммерческого партнерства "ЭРЭМ" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, по делу закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (ИНН 3808062885, ОГРН 1023801018691, г. Иркутск, ул. Свердлова, 40) признании его несостоятельным (банкротом), (суд первой инстанции: Филатова В.В.)
определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 судья Даровских К.Н. заменен на судью Оширову Л.В. в составе судей, рассматривающих настоящее дело,
с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 31 октября 2016 до 14 час. 45 мин. 02 ноября 2016 г., и со 02 ноября 2016 г. до 09 час. 05 мин. 07 ноября 2016 г., о чем размещено публичное объявление на официальном сайте суда в сети Интернет,
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле до перерыва:
от ООО "БайкКом" - Шпаковский М.Р. представитель по доверенности от 23.03.2016 г.
конкурсный кредитор Тарапыгин И.Н., Тарапыгина О.В.
после перерыва, лица участвующие в деле своих представителей не направили,
установил:
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.10.2011 должник - закрытое акционерное общество Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (далее - ЗАО ЖСК "Инвест") признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" возложено на арбитражного управляющего Кадача В.Г.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2012 конкурсным управляющим ЗАО ЖСК "Инвест" утвержден арбитражный управляющий Высоких А.А.
ЗАО ЖСК "Инвест" относится к отдельной категории должников - застройщики, к банкротству которых применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
Конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" 25.02.2014 Высоких А.А. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО ЖСК "Инвест" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.09.2015 в удовлетворении заявления отказано, поскольку не все предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве необходимые условия соблюдены.
Закрытое акционерное общество "БайкКом" (ИНН 3805401508; ОГРН 1023800921517; адрес: 665712, Иркутская область, г. Братск, ж.р. Падун, ул. Набережная, 20) 26.06.2015 обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО "БайкКом" (ОГРН 1023800921517) прекратил деятельность путем реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "БайкКом" (ИНН: 3805729169; ОГРН 1163850051860).
11.03.2016 от ООО "БайкКом" поступило уточненное заявление, в порядке статьи 49 АПК РФ заявитель отказался от части заявления, просил суд признать право собственности на 293/10000 долю в праве общей долевой собственности в виде нежилых помещений: общей площадью 214 кв. м, расположенное на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; общей площадью 72, 55 кв. м, расположенное в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, в многоквартирном жилом доме - объекте незавершенного строительства (кадастровый номер 38:36:000021:3514), по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года прекращено производство по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" в части прекращения права общей долевой собственности закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" на долю равную 293/10000 в многоквартирном жилом доме - объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62. Признано за обществом с ограниченной ответственностью "БайкКом" право собственности на долю в размере 75/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 72, 55 кв. м, расположенному в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; на долю в размере 218/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 214 кв. м, расположенному на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" Высоких А.А. обжаловал его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что из существа заявленных ранее закрытое акционерное общество "БайкКом" требований следует, что кредитор ранее фактически просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договоров N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009, посредством их передачи в его собственность, требования конкурсного кредитора были разрешены судом по существу и оставлены без удовлетворения определением Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2012 года.
Заявленное кредитором требование направлено на нарушение цели процедуры конкурсного производства, а также основных принципов банкротного процесса. В данном случае удовлетворение требования о признании права собственности кредитора на незавершенный строительством объект нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. Указанный вывод арбитражного суда подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 30.06.2014 N ВАС-3327/14 по делу N А56-45162/2011). Признание за ЗАО "БайкКом" права собственности на спорное нежилое помещение поставило бы его в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами должника. Таким образом, требование кредитора может быть трансформировано в денежное требование, подлежащее удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве (с установлением определенной очередности требования кредитора и соблюдением пропорциональности).
ЗАО "БайкКом" не было представлено доказательств, свидетельствующих о возникновении у должника - ЗАО "Жилищно-строительный комбинат "Инвест" права собственности на спорные нежилые помещения до вступления в силу Закона о регистрации, тогда как документов, свидетельствующих о возникновении права собственности у заявителя на спорные жилые помещения в период действия ФЗ "О государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок с ним" (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) не имеется.
Нормами действующего законодательства порядок передачи в собственность участников долевого строительства в нежилых помещений не предусмотрен, положениями ч 1 ст. 201.4, 201.6, 201.7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) регламентирован порядок предъявления требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений (квартир).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, некоммерческое партнерство "ЭРЭМ" обжаловало его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе и в представленных пояснениях к ней, ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что списках лиц карточки дела отсутствует запись о кредиторе ООО "БайкКом", а имеется лишь запись об ином лице ЗАО "БайкКом". В ранее вынесенных определениях указан ЗАО "БакКом". Таким образом, имеются признаки, что оспариваемый судебный акт принят о правах и об обязанностях лица, не являющегося кредитором должника ЗАО "ЖСК Инвест" в части заявленных требований.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.02.2016 произведена замена кредитора ООО "ЯЛС" на кредитора НП "ЭРЭМ" в реестре кредиторов третьей очереди должника ЗАО ЖСК "Инвест" (ИНН 3808062885) в размере 24 371 172,02 руб.
До принятия оспариваемого определения, уже имелся вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт по делу А19-13937/2011. Решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-13937/2011 от 12.10.2011, в котором Закрытое акционерное общество "БайкКом" обратилось с иском к Закрытому акционерному обществу Жилищно-строительный комбинат "Инвест", суд отказал ЗАО "БайкКом" в признании права собственности на помещения, находящиеся на первом этаже (оси 1с-2с-Зс-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс, за исключением общего имущества многоквартирного дома, расположенного в осях Зс-5с-Бс-Вс-Гс, общая площадь 214 кв. м) и в цоколе (оси Зс-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, общая площадь 72,55 кв. м) объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 1. Указанное Решение вступило в законную силу, что влечет прекращение производства в отношении аналогичных требований ЗАО "БайкКом" по делу А19-19212/2010 в силу п. 2. ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Суд признал за заявителем право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию нежилым помещениям общей площади 286,55 кв. м. Однако, такого требования заявителем заявлено не было. В силу ст. 270 АПК РФ, указанное, является основанием для отмены судебного акта.
Суд, решая судьбу нежилых помещений, составляющих конкурсную массу должника принял судебный акт в отношении кредитора четвертой очереди с превышением полномочий, предусмотренных для суда ст. 129 Закона о банкротстве, нарушив тем самым интересы кредиторов третьей очереди, имеющих право на приоритетное удовлетворение требований по сравнению с кредиторами четвертой очереди, а также нарушив права остальных кредиторов четвертой очереди.
В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию, не представляется возможным.
В настоящий момент в Арбитражный суд Иркутской области с требованием, аналогичным удовлетворенному требованию ЗАО "БайкКом" обратились еще 2 участника инвестиционных договоров строительства нежилых помещений (ИП Трифонов, Плюснина Р.М/). Общая площадь истребуемых указанными заявителями помещений составляет оставшиеся 671,5 кв. м.
Оспариваемое определение суда от 28.04.2016 г. в отношении ЗАО "БайкКом" после его вступления в силу носит прецедентный характер и позволяет суду вынести аналогичные определения в пользу двух других указанных заявителей.
Принятие таких определений в отношении 3-х кредиторов из 46 сведет конкурсную массу должника в части нежилых помещений к нулю, что исключит удовлетворение требований оставшихся 43 кредиторов, сумма требований которых составляет более 85% от общих требований кредиторов.
Считает, что суд не разобрался с конкурсной массой, ошибочно указав в определении от 29.09.16, что общее количество квартир дома по ул. Седова, 62 составляет 130, что превышает количество квартир, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений в количестве 114. Как следует из выписки ЕГРП, количество купленных квартир в доме составляет 140, в то время, как суд указал, что общее количество квартир составляет 130. В случае правильного определения судом общего количества квартир, имеется 10 участников строительства, чьи требования не могут быть удовлетворены. Принимая спорное определение о выделении доли в размере 27% от общего количества нежилых помещений в пользу ЗАО "Байком", суд не определил, из какой конкурсной массы будут погашены в дальнейшем требования остальных 45 кредиторов, имеющих денежные требования, аналогичные требованию ЗАО "Байком".
ООО "БайкКом" представлены отзывы на апелляционные жалобы в которых указывает на несостоятельность доводов жалоб, в удовлетворении которых просит отказать.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдение норм процессуального права в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.05.2009 между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (Застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 07/1-АВ, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался построить девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 1, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 214,00 кв. м, расположенное на первом этаже (оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас- Бс-Вс-Гс) блок-секции N 1 многоквартирного дома по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-3801/068/2009-714.
01.07.2009 между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (Застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 08/1-АВ, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом - девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 3, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 72,55 кв. м, на цокольном этаже блок-секции N 1, оси: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-3801/068/2009-715.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет 5 564 000 руб.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляет 1 354 554, 93 руб.
В подтверждение факта оплаты, представлены платежные поручения N 60 от 04.06.2009 на сумму 1 282 000 руб., N 61 от 04.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 130 от 30.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 131 от 01.07.2009 на сумму 100 000 руб., N 142 от 10.07.2009 на сумму 360 000 руб., N 143 от 10.07.2009 на сумму 822 000 руб., N 547 от 27.07.2009 на сумму 1 354 554, 03 руб.
Пунктом 4.1 договоров участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009 предусмотрена обязанность Застройщика передать нежилые помещения Участнику долевого строительства не позднее 01.07.2010.
Поскольку до настоящего времени должником не исполнены обязательства по передаче ООО "БайкКом" нежилых помещений, общество обратилось в арбитражный с данным заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, установил факт выполнения обязательств заявителем и исходил из правомерности возникновения права собственности на долю в объекте недвижимости.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным указанным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом, как указано в этом же пункте, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).
С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилые помещения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны должника, а при неисполнении обязательств должником вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Ненадлежащее исполнение должником своих обязательств по договору со инвестирования нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение приобретенным нежилыми помещениями.
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015 о праве собственности за ЗАО ЖСК "Инвест" на земельный участок, а также разрешение на строительство RU 3830300043/09 от 27.04.2014.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Согласно представленной в материалы заявления выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015 зарегистрирован на праве собственности за ЗАО ЖСК "Инвест" земельный участок, площадью 3 559 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Седова, 62, кадастровый номер 38:36:000021:2011, с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства, в том числе: ООО "БайкКом".
Из материалов дела также следует, что право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадью 312 кв. м, степень готовности 73%, инв. N 211/464, литер А, этажность 1, кадастровый номер 38:36:0000021:3514, местонахождение объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Седова, д. 62, зарегистрировано и правообладателями являются: Ажеев А.Ю., Левченко А.В., Климова Н.В., Куницына Е.Н., Казаченко О.Р., Ощепков А.В., Коломеец В.М., Фомина А.Н., Красинский С.И., Масько А.Н., Аглеева И.М., Шило А.В., Григорьев И.В., Чернышова Н.С., Лухнева Т.Н., Чернышов В.П., Лухнев С.П., Губанов В.И., Губанова М.В., Шевлякова Т.С., Жилин В.В., Болдунова В.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.04.2015.
Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 38:36:0000021:3514 поставлен на кадастровый учет 05.04.2011.
В отношении вышеуказанного объекта незавершенного строительства имеется технический паспорт с техническим описанием расположенных в нем помещений.
Согласно заключению ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" от 27.07.2015 исх. N 01369, многоквартирный жилой дом состоит из 3 блок секций: блок секция N 1, общей площадью 2629,9 м{\super 2, процент готовности - 96%, блок секция N 2, общей площадью 3334,4 м{\super 2 процент готовности - 85%, блок секция N 3, общей площадью 2494,1 м{\super 2 процент готовности - 73%, общая площадь объекта незавершенного строительства 8459,4 м{\super 2, общий процент объекта незавершенного строительства равен 84%.
Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно паспорту объекта незавершенного строительства, оформленного по состоянию на 20.07.2015, в отношении объекта строительства - блок секции N 1, фактически возведено в соответствии с проектом: площадь застройки, объем здания и его общая площадь, число этажей, фундамент, наружные и внутренние капитальные стены; перегородки; крыша; полы; проемы оконные, дверные; наружная, внутренняя отделка - 96%, имеются центральное отопление, водопровод, электроосвещение, горячее водоснабжение, мусоропровод, канализация, не выполнены частично санитарно-электротехнические работы (лифты, ванны, электрические плиты, телефон, радио, телевидение).
Объем выполненных работ не исключает факта завершения строительства здания, его технического и кадастрового учета, придания спорным помещениям признаков индивидуальной определенности.
Суд первой инстанции, анализируя представленные в дело доказательства сделал правомерный вывод, что поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, в указанном объекте можно определить только долю вложений заявителя в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
Проектная общая площадь объекта незавершенного строительства на основании проектной документации составляет 8458,4 кв. м, в связи с чем, доля ООО "БайкКом" в праве собственности на возводимый объект пропорционально площади подлежащего передаче нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости к проектной площади всего возводимого объекта недвижимости, составляет 293/10000.
Согласно заключению кадастрового инженера от 22.04.2015, доля ЗАО ЖСК "Инвест" распределена между участниками строительство пропорционально общей площади объекта долевого строительства, в том числе: размер доли ООО "БайкКом" не зарегистрировавшего право на долю в общей долевой собственности в праве на многоквартирный жилой дом - объект незавершенного строительства составляет 75/10000 (нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 72,55 кв. м, оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс); 218/10000 (нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 214 кв. м, оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс).
Согласно заключению ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" от 27.07.2015 исх. N 01369 процент готовности блок секция N 1, общей площадью 2629,9 м{\super 2 составляет 96% (отсутствует лифтовое оборудование).
Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ИО от 02.06.2015 N 38/000/003/2015-17157, N N 38/000/003/2015-17153 информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества - нежилое помещение, блок-секции N 1 (оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс, расположенное на цокольном этаже); нежилое помещение, блок-секции N 1 (оси: 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс, расположенное на 1-ом этаже) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
Поскольку материалами дела подтверждается что, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, д. 62 не введен в эксплуатацию, но строительные работы завершены на 84 процента, строительство объекта осуществлено на земельном участке, который принадлежит на праве собственности ЗАО ЖСК "Инвест", на основании полученного разрешения на строительство RU 3830300043/09 от 27.04.2014, доля заявителя в объекте незавершенного строительства: в виде нежилых помещений (нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 72,55 кв. м, оси 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; (нежилое помещение, расположенное на 1 -ом этаже блок-секции N 1 строящегося объекта, общей площадью 214 кв. м, оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс) выделена, притязаний иных лиц на указанную долю не имеется, суд первой инстанции обоснованно требования удовлетворил.
Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и обоснованно отклонены. В свою очередь они не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, для чего у апелляционного суда не имеется оснований.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционных жалобах не содержится.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.В.МОНАКОВА
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
О.В.МОНАКОВА
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)