Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган по управлению муниципальным имуществом ссылался на то, что государственное предприятие не исполнило обязательства по внесению арендной платы за нежилые помещения в установленный договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Бессонова Е.А. (доверенность от 09.08.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)
по делу N А57-8760/2015
по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" о взыскании задолженности по арендной плате,
по встречному иску государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ответчик, ГУП "Сартехинвентаризация") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 в сумме 149 764,20 руб.; за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 за период с 06.01.2015 по 15.04.2015 по договору в размере 8 240,77 руб.
ГУП "Сартехинвентаризация" в свою очередь обратилось к Комитету со встречным иском о расторжении договора аренды от 09.10.2001 190.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск Комитета удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что вывод судов о применении к сложившимся отношениям норм жилищного законодательства Российской Федерации, определяющих отношения по содержанию общего имущества в многоквартирных жилых домах, является неверным, поскольку места общего пользования, переданные в аренду ГУП "Сартехинвентаризация" по договору от 09.10.2001, принадлежат на праве собственности только одному лицу - Балаковскому муниципальному району.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.10.2001 между Балаковским муниципальным образованием в лице Комитета по управлению имуществом Балаковского муниципального образования (арендодатель) и ГУП "Сартехинвентаризация" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N 190.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 464,95 кв. м, в том числе 368,7 кв. м - служебные помещения и 96,25 кв. м - места общего пользования в нежилом помещении общей площадью 992,5 кв. м, этаж 4, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 91, принадлежащие арендодателю на праве собственности (в редакции дополнительного соглашения от 30.10.2013 N 190/13).
В соответствии с пунктом 1.4 договора передача помещения оформляется по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Передача арендодателем нежилых помещений арендатору по договору подтверждается актами приема-передачи от 01.11.2001 и от 30.10.2013, подписанными сторонами.
В отношении договора и всех последующих изменений к нему, оформленных дополнительными соглашениями к договору, проведена государственная регистрация в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Поскольку за время аренды объекта муниципальной собственности обязанность по уплате арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялась, Комитет обратился в арбитражный суд.
ГУП "Сартехинвентаризация" в свою очередь обратилось в рамках настоящего дела со встречным иском о расторжении договора аренды от 09.10.2001 N 190.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Предусмотренная статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя уведомить арендатора о прекращении договора заблаговременно за три месяца направлена на защиту интересов арендатора в том смысле, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта аренды.
Судами установлено, что в пункте 1.5 договора аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 стороны определили срок его действия с 01.11.2001 по 31.10.2006.
Дополнительным соглашением от 02.09.2011 N 190/11 указанный пункт изложен в новой редакции, срок действия договора определен сторонами с 01.11.2001 года по 01.07.2015.
ГУП "Сартехинвентаризация" 06.02.2015 и 30.04.2015 направило в адрес Комитета уведомления о расторжении договора.
Соглашение о расторжении договорами сторонами не подписано.
На основании акта приема-передачи от 01.01.2015 Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области передано в государственную собственность Саратовской области имущество из муниципальной собственности Балаковского муниципального района - нежилое помещение общей площадью 368,7 кв. м, этаж 4, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 91.
В результате раздела нежилого помещения площадью 992,5 кв. м и осуществления кадастрового учета в отношении объекта муниципальной собственности, площадь мест общего пользования, занимаемая ГУП "Сартехинвентаризация" на 01.01.2015 составила 99,07 кв. м в нежилом помещении общей площадью 210,2 кв. м, этаж 4, расположенном по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, д. 91, принадлежащем на праве собственности Балаковскому муниципальному району Саратовской области.
Право собственности Саратовской области на переданные помещения возникло с 01.01.2015, исходя из положений Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 02.05.2015) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Согласно пункту 11 статьи 154 указанного Закона решения о передаче имущества из собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность и из муниципальной собственности в собственность субъектов Российской Федерации принимаются уполномоченными исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.
Указанными решениями утверждаются перечни передаваемых государственных или муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений, право собственности на которые переходит к другому собственнику государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 300 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иного имущества.
Данные решения являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие передачу имущества, обязаны передать, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие принятие имущества, обязаны принять передаваемое имущество на основании решений в соответствии с передаточным актом.
Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 19.02.2015 N 93-р нежилое помещение общей площадью 368,7 кв. м передано на праве хозяйственного ведения ГУП "Сартехинвентаризация" (акт приема-передачи от 19.02.2015).
В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по содержанию имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом и договором.
В силу статьи 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Предоставляя предприятию как самостоятельному субъекту регулируемых гражданским правом имущественных отношений правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом путем наделения его правом хозяйственного ведения, представляющим собой самостоятельное производное вещное право, собственник тем самым возлагает на предприятие бремя содержания соответствующего имущества.
Поскольку законодательством прямо не урегулированы отношения собственников помещений в нежилых зданиях по содержанию и управлению общим имуществом таких зданий, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что на основании части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к отношениям сторон подлежат применению нормы жилищного законодательства Российской Федерации, определяющие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирных жилых домах.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Пунктом 31 Правил установлено, что размер платы на содержание общего имущества определяется решением общего собрания собственников имущества дома.
Как правильно указал апелляционный суд, с момента перехода права собственности на спорный объект недвижимости из муниципальной в государственную, Саратовская область с 01.01.2015, и с момента передачи в хозяйственное ведение (19.02.2015) ГУП "Сартехинвентаризация", в силу статей 244, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели права владения, пользования и распоряжения на часть мест общего пользования, а также на них легло бремя несения расходов на содержание части общего имущества собственников в спорном нежилом помещении площадью 992,5 кв. м.
Комитет в свою очередь, как собственник части имущества в спорном нежилом помещении площадью 992,5 кв. м, также в силу закона несет бремя содержания части общего имущества.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что поскольку у Комитета отсутствовали правовые основания для возложения на ГУП "Сартехинвентаризация" дополнительных расходов за пользование местами общего пользования в нежилом помещении общей площадью 210,2 кв. м, в виде арендных платежей, исковые требования Комитета не подлежали удовлетворению.
Доказательств обратного Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.
Встречные исковые требования также оставлены без удовлетворения в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.
Комитет не оспаривает получение уведомления о расторжении договора аренды.
Таким образом, договор аренды прекращен односторонним волеизъявлением стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при рассмотрении требования о расторжении договора судам необходимо учесть, что при наличии обстоятельства, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается расторгнутым и соответствующего решения суда не требуется.
При таких условиях, ГУП "Сартехинвентаризация" со своей стороны, надлежащим образом реализовал свое право на расторжение договора аренды, основанное на положениях части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, представил в суд доказательства соблюдения установленного законом порядка расторжения данного договора.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Иного порядка расторжения договора аренды, продленного на неопределенный срок, условия договора аренды земельного не предусматривают.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу N А57-8760/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.04.2016 N Ф06-8193/2016 ПО ДЕЛУ N А57-8760/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности, пени.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган по управлению муниципальным имуществом ссылался на то, что государственное предприятие не исполнило обязательства по внесению арендной платы за нежилые помещения в установленный договором срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. N Ф06-8193/2016
Дело N А57-8760/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Бессонова Е.А. (доверенность от 09.08.2015),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)
по делу N А57-8760/2015
по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" о взыскании задолженности по арендной плате,
по встречному иску государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ответчик, ГУП "Сартехинвентаризация") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 в сумме 149 764,20 руб.; за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 за период с 06.01.2015 по 15.04.2015 по договору в размере 8 240,77 руб.
ГУП "Сартехинвентаризация" в свою очередь обратилось к Комитету со встречным иском о расторжении договора аренды от 09.10.2001 190.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск Комитета удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что вывод судов о применении к сложившимся отношениям норм жилищного законодательства Российской Федерации, определяющих отношения по содержанию общего имущества в многоквартирных жилых домах, является неверным, поскольку места общего пользования, переданные в аренду ГУП "Сартехинвентаризация" по договору от 09.10.2001, принадлежат на праве собственности только одному лицу - Балаковскому муниципальному району.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.10.2001 между Балаковским муниципальным образованием в лице Комитета по управлению имуществом Балаковского муниципального образования (арендодатель) и ГУП "Сартехинвентаризация" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N 190.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 464,95 кв. м, в том числе 368,7 кв. м - служебные помещения и 96,25 кв. м - места общего пользования в нежилом помещении общей площадью 992,5 кв. м, этаж 4, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 91, принадлежащие арендодателю на праве собственности (в редакции дополнительного соглашения от 30.10.2013 N 190/13).
В соответствии с пунктом 1.4 договора передача помещения оформляется по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Передача арендодателем нежилых помещений арендатору по договору подтверждается актами приема-передачи от 01.11.2001 и от 30.10.2013, подписанными сторонами.
В отношении договора и всех последующих изменений к нему, оформленных дополнительными соглашениями к договору, проведена государственная регистрация в территориальном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Поскольку за время аренды объекта муниципальной собственности обязанность по уплате арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялась, Комитет обратился в арбитражный суд.
ГУП "Сартехинвентаризация" в свою очередь обратилось в рамках настоящего дела со встречным иском о расторжении договора аренды от 09.10.2001 N 190.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Предусмотренная статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя уведомить арендатора о прекращении договора заблаговременно за три месяца направлена на защиту интересов арендатора в том смысле, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта аренды.
Судами установлено, что в пункте 1.5 договора аренды объекта муниципальной собственности от 09.10.2001 N 190 стороны определили срок его действия с 01.11.2001 по 31.10.2006.
Дополнительным соглашением от 02.09.2011 N 190/11 указанный пункт изложен в новой редакции, срок действия договора определен сторонами с 01.11.2001 года по 01.07.2015.
ГУП "Сартехинвентаризация" 06.02.2015 и 30.04.2015 направило в адрес Комитета уведомления о расторжении договора.
Соглашение о расторжении договорами сторонами не подписано.
На основании акта приема-передачи от 01.01.2015 Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области передано в государственную собственность Саратовской области имущество из муниципальной собственности Балаковского муниципального района - нежилое помещение общей площадью 368,7 кв. м, этаж 4, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 91.
В результате раздела нежилого помещения площадью 992,5 кв. м и осуществления кадастрового учета в отношении объекта муниципальной собственности, площадь мест общего пользования, занимаемая ГУП "Сартехинвентаризация" на 01.01.2015 составила 99,07 кв. м в нежилом помещении общей площадью 210,2 кв. м, этаж 4, расположенном по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, д. 91, принадлежащем на праве собственности Балаковскому муниципальному району Саратовской области.
Право собственности Саратовской области на переданные помещения возникло с 01.01.2015, исходя из положений Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 02.05.2015) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Согласно пункту 11 статьи 154 указанного Закона решения о передаче имущества из собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность и из муниципальной собственности в собственность субъектов Российской Федерации принимаются уполномоченными исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.
Указанными решениями утверждаются перечни передаваемых государственных или муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений, право собственности на которые переходит к другому собственнику государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 300 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иного имущества.
Данные решения являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие передачу имущества, обязаны передать, а органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие принятие имущества, обязаны принять передаваемое имущество на основании решений в соответствии с передаточным актом.
Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 19.02.2015 N 93-р нежилое помещение общей площадью 368,7 кв. м передано на праве хозяйственного ведения ГУП "Сартехинвентаризация" (акт приема-передачи от 19.02.2015).
В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по содержанию имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом и договором.
В силу статьи 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Предоставляя предприятию как самостоятельному субъекту регулируемых гражданским правом имущественных отношений правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом путем наделения его правом хозяйственного ведения, представляющим собой самостоятельное производное вещное право, собственник тем самым возлагает на предприятие бремя содержания соответствующего имущества.
Поскольку законодательством прямо не урегулированы отношения собственников помещений в нежилых зданиях по содержанию и управлению общим имуществом таких зданий, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что на основании части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к отношениям сторон подлежат применению нормы жилищного законодательства Российской Федерации, определяющие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирных жилых домах.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Пунктом 31 Правил установлено, что размер платы на содержание общего имущества определяется решением общего собрания собственников имущества дома.
Как правильно указал апелляционный суд, с момента перехода права собственности на спорный объект недвижимости из муниципальной в государственную, Саратовская область с 01.01.2015, и с момента передачи в хозяйственное ведение (19.02.2015) ГУП "Сартехинвентаризация", в силу статей 244, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели права владения, пользования и распоряжения на часть мест общего пользования, а также на них легло бремя несения расходов на содержание части общего имущества собственников в спорном нежилом помещении площадью 992,5 кв. м.
Комитет в свою очередь, как собственник части имущества в спорном нежилом помещении площадью 992,5 кв. м, также в силу закона несет бремя содержания части общего имущества.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что поскольку у Комитета отсутствовали правовые основания для возложения на ГУП "Сартехинвентаризация" дополнительных расходов за пользование местами общего пользования в нежилом помещении общей площадью 210,2 кв. м, в виде арендных платежей, исковые требования Комитета не подлежали удовлетворению.
Доказательств обратного Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.
Встречные исковые требования также оставлены без удовлетворения в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.
Комитет не оспаривает получение уведомления о расторжении договора аренды.
Таким образом, договор аренды прекращен односторонним волеизъявлением стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при рассмотрении требования о расторжении договора судам необходимо учесть, что при наличии обстоятельства, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается расторгнутым и соответствующего решения суда не требуется.
При таких условиях, ГУП "Сартехинвентаризация" со своей стороны, надлежащим образом реализовал свое право на расторжение договора аренды, основанное на положениях части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, представил в суд доказательства соблюдения установленного законом порядка расторжения данного договора.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Иного порядка расторжения договора аренды, продленного на неопределенный срок, условия договора аренды земельного не предусматривают.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу N А57-8760/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)