Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-21232/2016

Требование: Об обязании заключить договор аренды на новый срок или оставить действующий договор аренды с неопределенным сроком действия, признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды.

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Дарение недвижимости
Обстоятельства: Истец полагает, что оснований для отказа заключить с ним договор аренды на новый срок у ответчика не имелось, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2016 г. по делу N 33-21232


Судья Потехина Е.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.,
судей Федерякиной М.А., Михайловой Р.Б.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе В.В. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В.В. к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор аренды на новый срок или оставить действующий договор аренды N 7-287 от 3 июня 2004 года с неопределенным сроком действия, признании недействительным уведомление N ДГИ-И-23952/15 от 2 июня 2015 года о расторжении договора аренды N 7-287 от 3 июня 2004 года, признании незаконным выселение арендатора из нежилого помещения, отказать.
установила:

Истец В.В. обратился в суд с иском к ответчику Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом уточнений об обязании заключить договор аренды на новый срок или оставить действующий договор аренды N 7-287 от 3 июня 2004 года с неопределенным сроком действия, признании недействительным уведомление N ДГИ-И-23952/15 от 2 июня 2015 года о расторжении договора аренды N 7-287 от 3 июня 2004 года, признании незаконным выселение арендатора из нежилого помещения.
Свои требования мотивировал тем, что на основании договора управления N С-57/98 от 30 декабря 1998 года, дополнительного соглашения от 14 ноября 2003 года и договора аренды от 5 августа 1999 года N 7-494/99 между ТСЖ "Синяя птица" и им, истцом, был заключен договор аренды N 7-287 от 3 июня 2004 года на нежилое помещение по адресу: *****, на срок до 30 декабря 2008 года. После 30 декабря 2008 года Департамент городского имущества г. Москвы договор управления с ТСЖ не продлил и обязанности арендодателя после 28 июня 2010 года перешли к ДГИ г. Москвы. Согласно уведомительному письму от 4 мая 2009 года N 09/07-2058, указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. ДГИ г. Москвы направил ему, истцу, уведомление от 2 июня 2015 года исх. N ДГИ-И-23952/15 об отказе от договора аренды в соответствии со ст. ст. 407, 610, 621, 622 ГК РФ. В ответ он, истец, написал письмо N 43 от 22 июня 2015 года, в котором выразил свое несогласие с расторжением договора аренды и желание заключить договор аренды на новый срок, однако, ответчик продлить договор на новый срок отказался.
Он, истец, полагает, что оснований для отказа заключить с ним договор аренды на новый срок у ответчика не имелось, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
В судебном заседании истец В.В., представитель истца В.Л. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ДГИ г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое В.В. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца В.В. по доверенности В.Л., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании ответчика ДГИ г. Москвы, судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела видно и судом установлено, что 5 августа 1999 года между ТСЖ "Синяя птица" и В.В. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: *****, площадью 180,0 кв. м для использования под творческую мастерскую, сроком действия до 30 декабря 2003 года. Размер арендной платы составлял ***** сентября 1999 года договор был зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав, регистрационный номер *****.
3 июня 2004 года между ТСЖ "Синяя птица" и В.В. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу ***** площадью 173,7 кв. м для использования под творческую мастерскую на срок до 30 декабря 2008 года. Размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы указанным в приложении, являющимся неотъемлемой частью договора.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности, собственником нежилого помещения по адресу: *****. является город Москва.
Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП "Об утверждении положения о Департаменте городского имущества г. Москвы" уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы определен Департамент.
Согласно уведомления Департамента городского имущества г. Москвы N 10/07-1788 от 13 апреля 2010 года, направленного в адрес истца, после 28 июня 2010 года права и обязанности арендодателя по договору аренды N 7-287/04 от 3 июня 2004 года переходя к Департаменту городского имущества г. Москвы, как собственнику арендованного имущества. В связи с чем, в договор аренды необходимо внести изменения в части наименования арендодателя и порядка внесения арендной платы (после 28 июня 2010 года 100% арендной платы, не позднее 5 числа каждого месяца, подлежит внесению на счет Департамента финансов г. Москвы (Департамент имущества г. Москвы).
- Согласно п. 8.3 договора аренды, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям: использование не по целевому назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора; не внесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд, либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; не внесение арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение двух сроков;
- существенное ухудшение арендатором состояния имущества; при передаче помещения арендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; в случае необоснованного уклонения арендатором от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения; в случае необоснованного уклонения арендатором от подписания в установленный срок нового расчета арендной платы к договору аренды и неоплаты арендных платежей; в случае необоснованных уклонения от осуществления государственной регистрации договора аренды и дополнительных к нему соглашений; в других случаях предусмотренных действующим законодательством.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как видно из материалов дела, 2 июня 2015 года ответчик направил в адрес истца уведомление за N ДГИ-И-23952/15 об отказе от договора аренды от 3 июня 2004 года N 07-00287/04 со ссылкой на ст. ст. 407, 610, 621, 622 ГК РФ. По истечении трех месяцев с момента отправления настоящего уведомления договор считается прекращенным.
Кроме того, по состоянию на 21 мая 2015 года по договору имелась задолженность по арендной плате в размере *****.
В ответ на возражения на уведомление о расторжении договора аренда и уведомление В.В. о желании заключить договор аренды на новый срок (л.д. 40 - 42), ДГИ г. Москвы отправил письмо 22 июля 2015 года, в котором подтвердил отказ от аренды с истцом (л.д. 44 - 45).
Письмом от 14 августа 2015 года ответчик повторно сообщил истцу о том, что ДГИ г. Москвы, согласно ст. ст. 407, 610, 621, 622 ГК РФ, вправе отказаться от договора, надлежащим образом уведомив об этом арендатора. Продление срока действия договора аренды не представляется возможным (л.д. 48 - 49).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик в силу приведенных норм действующего законодательства, правомерно реализовал право, предоставленное ему законом, на расторжение договора аренды, своевременно уведомив об этом истца, предоставив ему разумный срок для освобождения нежилого помещения.
Акт проверки Госинспекции по недвижимости от 4 августа 2015 года, представленный истцом, согласно которому ранее выявленное нарушение целевого назначения помещения (проживание в нежилом помещении) не установлено (л.д. 70 - 71), а также платежное поручение от 30 апреля 2015 года об оплате арендной платы за май 2015 года в размере ***** коп. и справку от 29 мая 2015 года 2015 года, суд первой инстанции правильно не принял во внимание.
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя отказаться от договора аренды.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14 июля 2011 года N 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой стороны отказаться от договора, является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства, являющихся основанием к отмене решения.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, не могут являться основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 21 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)