Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Собственник спорной квартиры сослался на то, что ответчики были вселены в нее на условиях краткосрочного найма жилого помещения; срок данного договора истек, соглашение о продлении срока действия договора сторонами не заключено; ответчики проживают в квартире в отсутствие правовых оснований.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сорокина Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Лимоновой Л.Ф., судей Бурматовой Г.Г., Коренева А.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верещагиной Э.А. с участием прокурора Смольникова Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску муниципального образования "город Нижний Тагил" к П.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И., П.М., П.А.А., У., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К. и У., о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения,
по апелляционной жалобе истца в лице представителя К. на решение Дзержинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.02.2017
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения представителя истца Б., поддержавшего доводы жалобы, объяснения ответчиков П.А.Н., П.М., П.А.А., У., возражавших против удовлетворения жалобы, а также заключение прокурора, судебная коллегия
истец предъявил настоящие требования к ответчикам и просил признать П.А.Н., И., П.М., П.А.А., У., К., У. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <...> (далее - квартира) и выселить их из вышеуказанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование требований истец указал, что ответчики занимают квартиру на условиях краткосрочного найма жилого помещения от 06.12.2005, заключенного с П.А.Н. Срок договора истек 04.12.2006, соглашений о продлении договора не заключалось. Соответственно, в настоящее время ответчики проживают в квартире без правовых оснований.
Обжалуемым решением отказано в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на то, что срок действия договора истек 04.12.2006, вывод суда о продлении срока после 04.12.2006 на следующие 364 дня каждый год противоречит закону, договором не предусматривалась возможность автоматического продления срока действия договора на тех же условиях на тот же срок. Отсутствовала необходимость уведомления всех лиц, проживающих в квартире, поскольку нанимателем являлась П.А.Н., при этом в ее адрес уведомления направлялись заказной почтой, однако были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.
Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Спорная квартира входит в состав муниципальной собственности и отнесена к жилищному фонду коммерческого использования муниципального образования город Нижний Тагил.
В 2003 году данная квартира уже являлась предметом судебного разбирательства и было установлено, что П.А.Н. и члены ее семьи не приобрели самостоятельных прав на квартиру.
Так, решением <...> суда <...> от <...>, вступившим в законную силу <...>, П.А.Н., В., П.Е., П.М., П.А.А. и К. были выселены из квартиры без предоставления жилого помещения по иску МО "город Нижний Тагил". Этим же решением было отказано в удовлетворении встречных требований П.А.Н. к ФГУП ПО "Уралвагонзавод" и МО "город Нижний Тагил об исполнении обязательств о предоставлении квартиры.
Как следует из объяснений представителя истца и обстоятельств дела, вышеуказанное решение суда к исполнению в службу судебных приставов не предоставлялось, а было принято решение о заключении с ответчиками договора краткосрочного найма спорной квартиры.
В связи с изложенным 06.12.2005 между администрацией города Нижний Тагил (наймодателем) и П.А.Н. (нанимателем) был заключен договора найма жилого помещения <...>, согласно условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во временное пользование сроком с 06.12.2005 по 04.12.2006 <...> квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м по адресу: <...>.
В квартире имеют регистрацию по месту жительства с <...> П.А.Н., П.М., П.А.А., с <...> У. и несовершеннолетний К., <...> г.р., с <...> несовершеннолетний И., <...> года рождения и с <...> несовершеннолетний У., <...> г.р.
Таким образом, отношения по поводу пользования жилым помещением первоначально были основаны на договоре найма жилого помещения (ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключенного на срок до одного года, то есть краткосрочный наем (п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указанный договор найма от 06.12.2005 не содержал каких-либо условий о продлении срока его действия после его истечения 04.12.2006. Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что после 04.12.2006 ответчики фактически продолжили проживать в квартире без какого-либо оформления и проживают в квартире до настоящего времени. До 2016 года со стороны наймодателя отсутствовали какие-либо возражения относительно проживания ответчиков в квартире.
Действующий закон прямо не регламентирует последствий последующего фактического пользования нанимателем жилым помещением после истечения краткосрочного договора найма жилого помещения в отсутствие возражений со стороны наймодателя.
Суд первой инстанции правильно указал, что в связи с отсутствием в договоре от 06.12.2005 прямого указания на то, что обязательства сторон прекращаются после его истечения и с учетом положения п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения были продлены на прежних условиях, то есть на последующие 364 дня, поскольку ответчики продолжали пользоваться квартирой и вносить за нее плату, а истец был согласен с этим.
Также суд правильно указал, что неприменение положений ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок) к краткосрочным договорам найма жилого помещений в соответствии с п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации не является запретом на продление договора найма на следующий срок на тех же условиях.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пользование жилым помещением, находящимся в муниципальной собственности и первоначально предоставленным на основании договора краткосрочного найма после истечения срока действия договора нельзя признать бездоговорным в случае, если наймодатель непосредственно после истечения срока действия договора не предъявил требование об освобождении жилого помещения.
При этом отношения по поводу дальнейшего пользования квартирой не трансформировались в безвозмездное пользование (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор найма жилого помещения (так называемый договор коммерческого найма) в соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться бессрочным. Поскольку ранее отсутствовала договоренность об установлении иного срока, чем предусмотрено договором от 06.12.2005, соответственно, не могли возникнуть договорные отношения в отношении жилого помещения на более длительный срок, чем 364 дня.
Договор найма период с 05.12.2006 и далее в соответствии с п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был быть заключен в письменном виде. Вместе с тем, несоблюдение письменной формы сделки не свидетельствует о ее недействительности, поскольку несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отсутствие письменных соглашений по поводу характера отношений, исходя из действий сторон, что иными доказательствами о заключении сторонами договора краткосрочного найма являлись фактические действия сторон. Так, со стороны наймодателя предъявлялся к оплате наем, а наниматель производил данные платежи.
Поскольку ранее был заключен срочный договор, следовательно, в последующие периоды фактически были продлены данные отношения в том числе в части срока.
Учитывая периоды после 04.12.2006, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что очередным сроком окончания действия договора является 23.11.2016.
Договорный характер пользования жилым помещением свидетельствует о том, что по настоящему делу отсутствовали основания для применения срока исковой давности (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации) по требованию о выселении, о котором просили ответчики.
Наличие договорных отношений в период после 04.12.2006 фактически признает истец, поскольку им было принято постановление от 07.09.2016, которым были было постановлено прекратить фактически договорные отношения с П.А.Н.
В связи с тем, что между сторонами сложились отношения без оформления в письменном виде, соответственно, вывод о том, продолжились ли эти отношения на каждый последующий период необходимо делать на основании анализа фактического поведения сторон.
Вместе с тем из материалов дела следует, что после 23.11.2016 договорные отношения прекратились, а соответственно, у ответчика прекратилось право пользования жилым помещением, из поведения сторон не следует, что между ними состоялась договоренность о дальнейшем пользовании жилым помещением на срок до 22.11.2017.
Соответственно, является неправильным вывод суда о том, что уведомления со стороны истца от 12.07.2016 и 21.09.2016 о необходимости погашения задолженности по коммунальным платежам и предоставления документов, подтверждающих основание заключения договора найма жилого помещения, передачи жилого помещения в период действия договора является односторонним отказом от исполнения договора, поскольку, данные действия, совершенные до 23.11.2016 с последующим предъявлением иска 08.12.2016 свидетельствует о том, что отсутствовало согласие наймодателя о продлении договорных отношений на следующий срок.
Поскольку договор являлся краткосрочным, у ответчиков отсутствовало право на преимущественное продление договора, соответственно, у наймодателя отсутствовала обязанность, предусмотренная ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по соблюдению трехмесячного срока уведомления об отказе от продления договора на следующий период.
Само по себе неполучение ответчиком уведомления о прекращении договорных отношений и требования о выселения, которые были направлены в адрес нанимателя П.А.Н. заказной почтой до 23.11.2016, не свидетельствуют о том, что договорные отношения продлились. При этом, вопреки указанию суда не требовалось уведомлять о прекращении договора всех членов семьи нанимателя.
Поскольку права ответчиков на жилое помещение прекратились, соответственно, они подлежат выселению из жилого помещения (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции, на основании которых было отказано в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия находит не соответствующими закону, соответственно, решение районного суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
решение Дзержинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.02.2017 отменить,
принять по делу новое решение, которым исковые требования муниципального образования "город Нижний Тагил" удовлетворить, признать П.А.Н., И., П.М., П.А.А., У., К., У. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <...> и выселить указанных ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8132/2017
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Собственник спорной квартиры сослался на то, что ответчики были вселены в нее на условиях краткосрочного найма жилого помещения; срок данного договора истек, соглашение о продлении срока действия договора сторонами не заключено; ответчики проживают в квартире в отсутствие правовых оснований.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N 33-8132/2017
Судья Сорокина Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Лимоновой Л.Ф., судей Бурматовой Г.Г., Коренева А.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верещагиной Э.А. с участием прокурора Смольникова Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску муниципального образования "город Нижний Тагил" к П.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И., П.М., П.А.А., У., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К. и У., о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения,
по апелляционной жалобе истца в лице представителя К. на решение Дзержинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.02.2017
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения представителя истца Б., поддержавшего доводы жалобы, объяснения ответчиков П.А.Н., П.М., П.А.А., У., возражавших против удовлетворения жалобы, а также заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
истец предъявил настоящие требования к ответчикам и просил признать П.А.Н., И., П.М., П.А.А., У., К., У. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <...> (далее - квартира) и выселить их из вышеуказанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование требований истец указал, что ответчики занимают квартиру на условиях краткосрочного найма жилого помещения от 06.12.2005, заключенного с П.А.Н. Срок договора истек 04.12.2006, соглашений о продлении договора не заключалось. Соответственно, в настоящее время ответчики проживают в квартире без правовых оснований.
Обжалуемым решением отказано в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на то, что срок действия договора истек 04.12.2006, вывод суда о продлении срока после 04.12.2006 на следующие 364 дня каждый год противоречит закону, договором не предусматривалась возможность автоматического продления срока действия договора на тех же условиях на тот же срок. Отсутствовала необходимость уведомления всех лиц, проживающих в квартире, поскольку нанимателем являлась П.А.Н., при этом в ее адрес уведомления направлялись заказной почтой, однако были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.
Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Спорная квартира входит в состав муниципальной собственности и отнесена к жилищному фонду коммерческого использования муниципального образования город Нижний Тагил.
В 2003 году данная квартира уже являлась предметом судебного разбирательства и было установлено, что П.А.Н. и члены ее семьи не приобрели самостоятельных прав на квартиру.
Так, решением <...> суда <...> от <...>, вступившим в законную силу <...>, П.А.Н., В., П.Е., П.М., П.А.А. и К. были выселены из квартиры без предоставления жилого помещения по иску МО "город Нижний Тагил". Этим же решением было отказано в удовлетворении встречных требований П.А.Н. к ФГУП ПО "Уралвагонзавод" и МО "город Нижний Тагил об исполнении обязательств о предоставлении квартиры.
Как следует из объяснений представителя истца и обстоятельств дела, вышеуказанное решение суда к исполнению в службу судебных приставов не предоставлялось, а было принято решение о заключении с ответчиками договора краткосрочного найма спорной квартиры.
В связи с изложенным 06.12.2005 между администрацией города Нижний Тагил (наймодателем) и П.А.Н. (нанимателем) был заключен договора найма жилого помещения <...>, согласно условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во временное пользование сроком с 06.12.2005 по 04.12.2006 <...> квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м по адресу: <...>.
В квартире имеют регистрацию по месту жительства с <...> П.А.Н., П.М., П.А.А., с <...> У. и несовершеннолетний К., <...> г.р., с <...> несовершеннолетний И., <...> года рождения и с <...> несовершеннолетний У., <...> г.р.
Таким образом, отношения по поводу пользования жилым помещением первоначально были основаны на договоре найма жилого помещения (ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключенного на срок до одного года, то есть краткосрочный наем (п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указанный договор найма от 06.12.2005 не содержал каких-либо условий о продлении срока его действия после его истечения 04.12.2006. Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что после 04.12.2006 ответчики фактически продолжили проживать в квартире без какого-либо оформления и проживают в квартире до настоящего времени. До 2016 года со стороны наймодателя отсутствовали какие-либо возражения относительно проживания ответчиков в квартире.
Действующий закон прямо не регламентирует последствий последующего фактического пользования нанимателем жилым помещением после истечения краткосрочного договора найма жилого помещения в отсутствие возражений со стороны наймодателя.
Суд первой инстанции правильно указал, что в связи с отсутствием в договоре от 06.12.2005 прямого указания на то, что обязательства сторон прекращаются после его истечения и с учетом положения п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения были продлены на прежних условиях, то есть на последующие 364 дня, поскольку ответчики продолжали пользоваться квартирой и вносить за нее плату, а истец был согласен с этим.
Также суд правильно указал, что неприменение положений ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок) к краткосрочным договорам найма жилого помещений в соответствии с п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации не является запретом на продление договора найма на следующий срок на тех же условиях.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пользование жилым помещением, находящимся в муниципальной собственности и первоначально предоставленным на основании договора краткосрочного найма после истечения срока действия договора нельзя признать бездоговорным в случае, если наймодатель непосредственно после истечения срока действия договора не предъявил требование об освобождении жилого помещения.
При этом отношения по поводу дальнейшего пользования квартирой не трансформировались в безвозмездное пользование (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор найма жилого помещения (так называемый договор коммерческого найма) в соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться бессрочным. Поскольку ранее отсутствовала договоренность об установлении иного срока, чем предусмотрено договором от 06.12.2005, соответственно, не могли возникнуть договорные отношения в отношении жилого помещения на более длительный срок, чем 364 дня.
Договор найма период с 05.12.2006 и далее в соответствии с п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был быть заключен в письменном виде. Вместе с тем, несоблюдение письменной формы сделки не свидетельствует о ее недействительности, поскольку несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отсутствие письменных соглашений по поводу характера отношений, исходя из действий сторон, что иными доказательствами о заключении сторонами договора краткосрочного найма являлись фактические действия сторон. Так, со стороны наймодателя предъявлялся к оплате наем, а наниматель производил данные платежи.
Поскольку ранее был заключен срочный договор, следовательно, в последующие периоды фактически были продлены данные отношения в том числе в части срока.
Учитывая периоды после 04.12.2006, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что очередным сроком окончания действия договора является 23.11.2016.
Договорный характер пользования жилым помещением свидетельствует о том, что по настоящему делу отсутствовали основания для применения срока исковой давности (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации) по требованию о выселении, о котором просили ответчики.
Наличие договорных отношений в период после 04.12.2006 фактически признает истец, поскольку им было принято постановление от 07.09.2016, которым были было постановлено прекратить фактически договорные отношения с П.А.Н.
В связи с тем, что между сторонами сложились отношения без оформления в письменном виде, соответственно, вывод о том, продолжились ли эти отношения на каждый последующий период необходимо делать на основании анализа фактического поведения сторон.
Вместе с тем из материалов дела следует, что после 23.11.2016 договорные отношения прекратились, а соответственно, у ответчика прекратилось право пользования жилым помещением, из поведения сторон не следует, что между ними состоялась договоренность о дальнейшем пользовании жилым помещением на срок до 22.11.2017.
Соответственно, является неправильным вывод суда о том, что уведомления со стороны истца от 12.07.2016 и 21.09.2016 о необходимости погашения задолженности по коммунальным платежам и предоставления документов, подтверждающих основание заключения договора найма жилого помещения, передачи жилого помещения в период действия договора является односторонним отказом от исполнения договора, поскольку, данные действия, совершенные до 23.11.2016 с последующим предъявлением иска 08.12.2016 свидетельствует о том, что отсутствовало согласие наймодателя о продлении договорных отношений на следующий срок.
Поскольку договор являлся краткосрочным, у ответчиков отсутствовало право на преимущественное продление договора, соответственно, у наймодателя отсутствовала обязанность, предусмотренная ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по соблюдению трехмесячного срока уведомления об отказе от продления договора на следующий период.
Само по себе неполучение ответчиком уведомления о прекращении договорных отношений и требования о выселения, которые были направлены в адрес нанимателя П.А.Н. заказной почтой до 23.11.2016, не свидетельствуют о том, что договорные отношения продлились. При этом, вопреки указанию суда не требовалось уведомлять о прекращении договора всех членов семьи нанимателя.
Поскольку права ответчиков на жилое помещение прекратились, соответственно, они подлежат выселению из жилого помещения (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции, на основании которых было отказано в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия находит не соответствующими закону, соответственно, решение районного суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.02.2017 отменить,
принять по делу новое решение, которым исковые требования муниципального образования "город Нижний Тагил" удовлетворить, признать П.А.Н., И., П.М., П.А.А., У., К., У. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <...> и выселить указанных ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Председательствующий
Л.Ф.ЛИМОНОВА
Л.Ф.ЛИМОНОВА
Судьи
Г.Г.БУРМАТОВА
А.С.КОРЕНЕВ
Г.Г.БУРМАТОВА
А.С.КОРЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)