Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 октября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" Семенова А.С. на основании доверенности от 01.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июня 2017 года по делу N А05-3910/2017 (судья Звездина Л.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Парус-М" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карельская, д. 35, офис 6/1; ОГРН 1152901008501, ИНН 2901261280; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в ответе от 14.03.2017 N 11-09-02/2348 о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112218:1178 в г. Северодвинске со "строительство многоквартирного дома 4 - 5 этажей" на "строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей" и внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
Решением суда от 29 июня 2017 года в удовлетворении требований заявителю отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом неправильно применены нормы статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Указывает что договор аренды, заключенный по результатам аукциона с обществом с ограниченной ответственностью "Норд-Строй" (далее - ООО "Норд-Строй"), прекращен. Новый договор аренды земельного участка с Обществом заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающего процедуру предоставления земельного участка без проведения торгов. В связи с этим считает, что нормы, регулирующие проведение торгов и их последствия, не могут распространяться на правоотношения, возникшие из заключенного сторонами договора аренды земельного участка, и препятствовать внесению изменений в договор в части определения вида разрешенного использования земельного участка. Со ссылкой на пункт 2 статьи 7 ЗК РФ отмечает, что любой вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территории выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Отказ ответчика в изменении вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой невозможность для заявителя использовать объект незавершенного строительства - многоквартирный дом в соответствии с намерением и целью, которые он преследовал при заключении договора купли-продажи, и изменить характеристики возводимого на земельном участке объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Администрация в представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу доводы заявителя отклонила, считает решение суда законным и обоснованным.
Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.
Заслушав пояснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Общество по договору купли-продажи от 08.04.2016 приобрело у ООО "Норд-Строй" объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Северодвинск, ул. Дзержинского, 1.
Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112218:1178, который изначально был предоставлен в аренду ООО "Норд-Строй" по результатам торгов, проводимых на право заключения договора аренды земельного участка для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного дома.
После покупки объекта незавершенного строительства Общество (Арендатор) заключило с Администрацией (Арендодатель) договор аренды от 26.01.2017 N 12 705 000, по условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178, площадью 8365 кв. м, имеющий вид разрешенного использования - для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Дзержинского, 1, на срок с 26.01.2017 по 25.01.2020.
В пункте 1.3 договора указана цель предоставления данного земельного участка - однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Общество обратилось в Администрацию с письмом от 16.02.2017 об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка на строительство 5 - 9 этажного жилого дома и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
В ответ на данное обращение Администрация в письме от 14.03.2017 N 11-09-02/2348 указала на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112218:1178 со строительства многоквартирного дома 4 - 5 этажей на строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей по причине того, что ранее указанный участок предоставлялся по результатам аукциона.
Считая отказ Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка неправомерным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.
Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Статьей 44 Правил землепользования и застройки Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и объектов капитального строительства имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих зон. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В данном случае судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне Ж-1-6 "Центральная зона о. Ягры зданий жилых многоквартирных до 9 этажей". К числу основных видов разрешенного использования этой зоны относится в том числе размещение зданий жилых многоквартирных в 4 - 5 этажей и зданий жилых многоквартирных в 5 - 9 этажей.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно, для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократно право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства этого объекта и ввода его в эксплуатацию в установленный срок.
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178 изначально предоставлялся в аренду ООО "Норд-Строй" посредством проведения торгов.
Разрешенное использование земельного участка - строительство 4 - 5 этажного многоквартирного жилого дома согласовано сторонами договора аренды и относилось к основным видам разрешенного использования, утвержденным Правилами, в границах которых расположен земельный участок.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности участников торгов.
Как верно указал суд первой инстанции, пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.
Установление указанного запрета обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, принимая также во внимание нормы части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, запрещающие органам публичной власти принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, правомерно указал, что создание таких преимущественных условий как изменение вида разрешенного использования земельного участка уже после заключения договора аренды, целью которого является завершения строительства объекта незавершенного строительства, привело бы к ограничению конкуренции, поскольку возможность в дальнейшем использовать земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178 для строительства многоквартирного жилого дома высотой до 9 этажей могло отразиться на составе потенциальных участников торгов, имеющих намерения приобрести данный земельный участок на таких условиях. Указанная ситуация по изменению вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по сути, направлена на обход процедуры торгов, установленных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных домов.
Следует согласиться и с выводом суда о том, что в рассматриваемой ситуации изменение вида размещенного использования земельного участка означало бы предоставление заявителю большего объема прав, чем было предоставлено предшествующему Арендатору земельного участка - ООО "Норд-Строй", что является недопустимым.
При принятии решения суд также правомерно руководствовался нормами пункта 1 статьи 615 ГК РФ и, кроме того, принял во внимание правовую позицию по применению пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, согласно которой воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, Общество как Арендатор согласилось на использование спорного земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования - для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного дома.
Факт существенного изменения обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ в исключительных случаях может служить основанием для изменения договора в судебном порядке, не доказан.
Таким образом, в рассматриваемом случае у Администрации как у Арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию Арендатора, в том числе в судебном порядке.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности отказа Администрации в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционный суд по результатам рассмотрения жалобы не усматривает.
Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения суда, основаны на ином толковании апеллянтом норм действующего законодательства и иной правовой оценке обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июня 2017 года по делу N А05-3910/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 ПО ДЕЛУ N А05-3910/2017
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. по делу N А05-3910/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 октября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" Семенова А.С. на основании доверенности от 01.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июня 2017 года по делу N А05-3910/2017 (судья Звездина Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Парус-М" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карельская, д. 35, офис 6/1; ОГРН 1152901008501, ИНН 2901261280; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в ответе от 14.03.2017 N 11-09-02/2348 о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112218:1178 в г. Северодвинске со "строительство многоквартирного дома 4 - 5 этажей" на "строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей" и внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
Решением суда от 29 июня 2017 года в удовлетворении требований заявителю отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом неправильно применены нормы статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Указывает что договор аренды, заключенный по результатам аукциона с обществом с ограниченной ответственностью "Норд-Строй" (далее - ООО "Норд-Строй"), прекращен. Новый договор аренды земельного участка с Обществом заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающего процедуру предоставления земельного участка без проведения торгов. В связи с этим считает, что нормы, регулирующие проведение торгов и их последствия, не могут распространяться на правоотношения, возникшие из заключенного сторонами договора аренды земельного участка, и препятствовать внесению изменений в договор в части определения вида разрешенного использования земельного участка. Со ссылкой на пункт 2 статьи 7 ЗК РФ отмечает, что любой вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территории выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Отказ ответчика в изменении вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой невозможность для заявителя использовать объект незавершенного строительства - многоквартирный дом в соответствии с намерением и целью, которые он преследовал при заключении договора купли-продажи, и изменить характеристики возводимого на земельном участке объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Администрация в представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу доводы заявителя отклонила, считает решение суда законным и обоснованным.
Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.
Заслушав пояснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Общество по договору купли-продажи от 08.04.2016 приобрело у ООО "Норд-Строй" объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Северодвинск, ул. Дзержинского, 1.
Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112218:1178, который изначально был предоставлен в аренду ООО "Норд-Строй" по результатам торгов, проводимых на право заключения договора аренды земельного участка для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного дома.
После покупки объекта незавершенного строительства Общество (Арендатор) заключило с Администрацией (Арендодатель) договор аренды от 26.01.2017 N 12 705 000, по условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178, площадью 8365 кв. м, имеющий вид разрешенного использования - для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Дзержинского, 1, на срок с 26.01.2017 по 25.01.2020.
В пункте 1.3 договора указана цель предоставления данного земельного участка - однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Общество обратилось в Администрацию с письмом от 16.02.2017 об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка на строительство 5 - 9 этажного жилого дома и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
В ответ на данное обращение Администрация в письме от 14.03.2017 N 11-09-02/2348 указала на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112218:1178 со строительства многоквартирного дома 4 - 5 этажей на строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей по причине того, что ранее указанный участок предоставлялся по результатам аукциона.
Считая отказ Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка неправомерным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.
Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Статьей 44 Правил землепользования и застройки Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска, утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и объектов капитального строительства имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих зон. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В данном случае судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне Ж-1-6 "Центральная зона о. Ягры зданий жилых многоквартирных до 9 этажей". К числу основных видов разрешенного использования этой зоны относится в том числе размещение зданий жилых многоквартирных в 4 - 5 этажей и зданий жилых многоквартирных в 5 - 9 этажей.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно, для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократно право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства этого объекта и ввода его в эксплуатацию в установленный срок.
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178 изначально предоставлялся в аренду ООО "Норд-Строй" посредством проведения торгов.
Разрешенное использование земельного участка - строительство 4 - 5 этажного многоквартирного жилого дома согласовано сторонами договора аренды и относилось к основным видам разрешенного использования, утвержденным Правилами, в границах которых расположен земельный участок.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности участников торгов.
Как верно указал суд первой инстанции, пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.
Установление указанного запрета обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, принимая также во внимание нормы части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ, запрещающие органам публичной власти принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, правомерно указал, что создание таких преимущественных условий как изменение вида разрешенного использования земельного участка уже после заключения договора аренды, целью которого является завершения строительства объекта незавершенного строительства, привело бы к ограничению конкуренции, поскольку возможность в дальнейшем использовать земельный участок с кадастровым номером 29:28:112218:1178 для строительства многоквартирного жилого дома высотой до 9 этажей могло отразиться на составе потенциальных участников торгов, имеющих намерения приобрести данный земельный участок на таких условиях. Указанная ситуация по изменению вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по сути, направлена на обход процедуры торгов, установленных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных домов.
Следует согласиться и с выводом суда о том, что в рассматриваемой ситуации изменение вида размещенного использования земельного участка означало бы предоставление заявителю большего объема прав, чем было предоставлено предшествующему Арендатору земельного участка - ООО "Норд-Строй", что является недопустимым.
При принятии решения суд также правомерно руководствовался нормами пункта 1 статьи 615 ГК РФ и, кроме того, принял во внимание правовую позицию по применению пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, согласно которой воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, Общество как Арендатор согласилось на использование спорного земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования - для строительства 4 - 5 этажного многоквартирного дома.
Факт существенного изменения обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ в исключительных случаях может служить основанием для изменения договора в судебном порядке, не доказан.
Таким образом, в рассматриваемом случае у Администрации как у Арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию Арендатора, в том числе в судебном порядке.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности отказа Администрации в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционный суд по результатам рассмотрения жалобы не усматривает.
Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения суда, основаны на ином толковании апеллянтом норм действующего законодательства и иной правовой оценке обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июня 2017 года по делу N А05-3910/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-М" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)