Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола помощником Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Урицкого, 127; ОГРН 1105834001844; ИНН 5834049732)
к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (4400008, ул. Дзержинского, 4, г. Пенза, Пензенская область; ОГРН 1025801101501; ИНН 5834001730)
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области, Администрации г. Пензы, ООО "Скиф", ООО СК "Спутник",
об освобождении земельного участка от самовольно возведенных строений и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
при участии:
от ответчика: Кочергин Д.В. - доверенность от 17.11.2014 г.,
от третьего лица (Администрации г. Пензы): Зимина М.Ю. - доверенность от 14.01.2015 N 1-14-13,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (далее - ОАО "Пензпромстрой") об освобождении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, площадью 2678 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции жилого дома, месторасположение: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1, от возведенного без согласования с собственником земельного участка объекта незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, проектная площадь застройки 845 кв. м, этажность проектируемого здания - 11 этажей, проектная площадь здания - 6652 кв. м, степень готовности не установлена, кадастровый номер объекта 58:29:2009014:1254, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1., и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К участию в деле привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Администрация г. Пензы, ООО "Скиф", ООО СК "Спутник".
В настоящее судебное заседание представители истца и третьих лиц (ФГБУ "ФКП Росреестра", ООО "Скиф", ООО СК "Спутник") не явились. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем свидетельствуют почтовые уведомления с отметкой о вручении и вернувшаяся почтовая корреспонденция с отметкой почты "истек срок хранения". Кроме того, каждый судебный акт по настоящему делу размещен в сети Интернет http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru).
В ходе ранее проведенных судебных заседаний представитель истца на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В исковом заявлении истец указал, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008 для целей реконструкции жилого дома. Данный договор заключался с ответчиком в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, как с собственником объекта незавершенного строительства, имеющим следующее целевое назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь застройки 711,6 кв. м, степень готовности 39%, инв. N 56:401:002:000260620, лит. А, год постройки 2002 г., условный номер 58-58-01/078/2007-573, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1. Сведения об указанном объекте незавершенного строительства были внесены в государственный кадастр недвижимости за номером 58:29:2009024:178. В ходе проведенного обследования указанного земельного участка комиссией ТУ Росимущества было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009024:178 снесен, а на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, проектная площадь застройки 845 кв. м, этажность проектируемого здания - 11 этажей, проектная площадь здания - 6652 кв. м, степень готовности не установлена, кадастровый номер объекта 58:29:2009014:1254, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1. Указанный объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет 18.07.2014 г. Сведения о государственной регистрации права собственности на него отсутствуют. Согласно проектной декларации застройщиком дома является ОАО "Пензпромстрой". Разрешение на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2014 выдано администрацией г. Пензы. При этом, в делах территориального управления отсутствуют сведения о согласовании ОАО "Пензпромстрой" строительства данного объекта с Росимуществом или ТУ Росимущества в Пензенской области. Учитывая указанное, истец полагает, что разрешение на строительство выдано администрацией г. Пензы неправомерно, строительство указанных объектов осуществлено ОАО "Пензпромстрой" самовольно без согласования с собственником земельного участка и земельный участок используется не по целевому назначению. Ссылаясь на ст. ст. 209, 222 ГК РФ истец считает спорный объект незавершенного строительства самовольный постройкой и просит обязать ответчика освободить принадлежащий ему земельный участок, восстановив ранее существующее право.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, подробно изложенным в отзыве на исковое заявление (том 3, л.д. 71-72). Ответчик считает, что земельный участок используется по целевому назначению, а именно под жилой дом, что подтверждается Разрешением на строительство, заключением положительной негосударственной экспертизы, градостроительным планом и другими представленными им документами. Ссылаясь на положения ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ ответчик указывает, что Администрацией города Пензы на законных основаниях было выдано разрешение N RU58304000-044 на строительство многоквартирного жилого дома, проект строительства которого представляет собой одиннадцатиэтажный двухсекционный жилой дом на 120 квартир. Данный проект прошел негосударственную экспертизу по рабочему проекту строительства и соответствует требованиям нормативных технических документов и положительного заключения N 4-1-1-0189-13, включая результаты инженерных изысканий, выданного ООО "Межрегионэкспертиза" г. Саратов от 27.12.2013.
Ответчик также указывает, что общие затраты общества на строительство объекта на спорном земельном участке составили уже более двенадцати миллионов рублей, что подтверждается актами выполненных работ КС-2, КС-3 и более шестнадцати миллионов на проектные, изыскательные и другие затраты.
Кроме того, ответчик полагает, что истцом не доказано нарушение существенных условий договора - нецелевого использования земельного участка при возведении объекта незавершенного строительства. По мнению ответчика, вид разрешенного использования земель определяется не договором аренды, а нормативными актами территориального зонирования. Правилами землепользования и застройки г. Пензы, включенными в Градостроительный Устав города Пензы, не предусмотрен такой отдельный вид разрешенного использования недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), как "реконструкция жилого дома". При осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, которыми в данном случае является договор аренды, а также установленная законом документация и разрешение на строительство. В иске просит отказать.
В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что на данный момент не поддерживает ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу N А49-10366/2014 до рассмотрения дела по иску о признании незаконным одностороннего отказа ТУ Росимущества в Пензенской области от 19.08.2014 N 01/2852 от исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008, по делу N А49-9359/2014 и вступления решения по нему в законную силу.
Протокольным определением от 11.08.15 суд отклонил данное ходатайство о приостановлении производства по делу ввиду отсутствия предусмотренных ст. ст. 143, 144 АПК РФ оснований, учитывая, при этом, вышеназванную позицию ответчика, а также тот факт, что на момент рассмотрения настоящего дела вопрос о признании незаконным одностороннего отказа ТУ Росимущества в Пензенской области от 19.08.2014 N 01/2852 от исполнения договора аренды спорного земельного участка судом разрешен, о чем вынесено решение от 04.02.2015, оставленное без изменения судом апелляционной инстанции и вступившее в законную силу 22.07.2015.
Представитель третьего лица Администрации г. Пензы полностью поддержал позицию ответчика, в удовлетворении исковых требований просит отказать, пояснив, что реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности; спорный объект недвижимости возводился ответчиком в соответствии с правилами градостроительного зонирования, находится в территориальной зоне Ж-3, предполагающей размещение многоэтажной жилой застройки выше 5-ти этажей. По мнению Администрации возведенный ответчиком не завершенный строительством жилой дом находится на земельном участке, отведенном для этих целей, и все требования действующего законодательства ОАО "Пензпромстрой" были соблюдены (том 4, л.д. 3-4).
Третье лицо ООО "Скиф" также поддержал позицию ответчика, согласно отзыву на иск (том 4, л.д. 7).
Третье лицо - ФГБУ "ФКП Росреестра" подтвердило, согласно представленному письменному отзыву (том 3, л.д. 98-99), что спорный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009014:50 находится на праве собственности РФ, обременен арендной ОАО "Пензенское промышленное строительство". На земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009014:1254, площадью 6652 кв. м, учтенный на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 16.07.2014.
Отзывы ответчика и третьих лиц приобщены к материалам дела.
В силу ст. 156 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного истца и третьих лиц не препятствует проведению судебного заседания и рассмотрению дела по существу. При таких обстоятельствах, настоящее судебное разбирательство проведено в отсутствие неявившихся представителей истца и третьих лиц.
Заслушав представителей ответчика и третьего лица - Администрации г. Пензы, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
24.04.2008 года на основании распоряжения ТУ Росимущества в Пензенской области N 132 - р от 11.04.2008 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 (в редакции дополнительных соглашений от 14.04.2010 г., от 29.03.2012 г.), по условиям которого Территориальное управление предоставляет, а ОАО "Пензпромстрой" принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2678 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1, имеющий кадастровый номер 58:29:02 009 014:0050, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (том 1, л.д. 16-20).
Согласно п. 1.1 договора, земельный участок предоставлен для реконструкции жилого дома.
На участке имеется объект незавершенного строительства (п. 2.1 договора).
Исходя из п. 3.1 договора, договор действует до 04.03.2013 года.
Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2008 года, о чем в ЕГРП сделана запись государственной регистрации N 58-58-01/022/2008-396 (том 1, л.д. 20, 39).
По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
23.07.2014 года должностными лицами ТУ Росимущества в Пензенской области проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, в результате которого установлено, что ранее расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009024:178 снесен. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом. На момент проверки фактически возведен блочный фундамент и свайное поле, а также линейные объекты - коммуникации водоотведения, водо-, газо- и электроснабжения. По результатам проверки составлен акт от 23.07.2014 года (том 1, л.д. 23-26).
19.08.2014 г. ТУ Росимущества в Пензенской области направило в адрес ответчика уведомление N 01/2852 о расторжении договора аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008 года на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, и освобождении арендованного земельного участка (л. д. 40). По иску ОАО "Пензпромстрой" односторонний отказ ТУ Росимущества в Пензенской области от исполнения договора аренды земельного участка решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.02.2015 по делу N А49-12840/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015, признан недействительным. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела на основании п. 2 ст. 69 АПК РФ.
Полагая, что поскольку по договору аренды земельный участок предоставлен ОАО "Пензпромстрой" для реконструкции не завершенного строительством жилого дома, а ответчик произвел снос объекта, подлежащего реконструкции, и на его месте осуществляет строительство нового жилого дома, истец считает указанные действия ответчика самовольными, не согласованными с собственником в лице Росимущества и нарушающими целевое назначение арендуемого земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
При этом, материально-правовым требованием со ссылкой на ст. ст. 222, 304 ГК РФ указано требование об обязании ответчика освободить земельный участок от возведенного без согласования с собственником земельного участка объекта незавершенного строительства, восстановив положение, существовавшее до нарушения права.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, при этом исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на арендуемом земельном участке имеется объект не завершенного строительства - 11-ти этажный жилой дом с кадастровым номером 58:292009014:1254, поставленный на государственный кадастровый учет 18.07.2014 года. Указанный жилой дом возводится истцом на основании разрешения на строительство многоквартирного жилого дома N RU58304000-044 от 20.03.2014 года, выданного Администрацией города Пензы на срок до 20.08.2015 года.
Ранее, по данным истца, на арендованном земельном участке располагался принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства, назначение - жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь застройки 711,6 кв. м, степень готовности 39%, год постройки - 2002 г.
В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 статьи 260 ГК РФ предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
При этом, по смыслу статьи 222 ГК РФ, а также Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца.
Для определения постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а санкция в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет подлежит применению, с учетом пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, только в случае доказанности вины застройщика в осуществлении самовольной постройки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П).
Как указывалось выше, строительство спорного объекта недвижимости - 11-ти этажного жилого дома с кадастровым номером 58:292009014:1254 осуществлялось ОАО "Пензпромстрой" на основании разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2014 г., выданного Администрацией г. Пензы (том 1, л.д. 114).
Однако истец, ссылаясь на п. 2 ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", заявляет о том, что учитывая разрешенное использование спорного земельного участка, названное разрешение на строительство выдано Администрацией г. Пензы неправомерно, поскольку ОАО "Пензпромстрой" не было получено согласие собственника федерального земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (части 4, 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ установлено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Перечень документов, которые застройщик обязан представить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, определен в частях 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, среди которых - правоустанавливающие документы на земельный участок.
При этом, не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов (часть 10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен в ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Администрацией города Пензы в судебное заседание было представлено дело по заявлению ОАО "Пензпромстрой" о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, в котором помимо прочего имеется правоустанавливающий документ на земельный участок - договор аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008. Как указано выше, данным договором аренды предусмотрено, что спорный земельный участок предоставлен для реконструкции жилого дома (п. 1.1 договора) и арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации (п. 6.3.1 договора).
Следовательно, право арендатора возводить на участке здания, строения и сооружения установлено взаимным соглашением сторон.
Кроме того, в настоящее судебное заседание ответчиком представлено заявление ОАО "Пензпромстрой" N 235 от 20.03.2008 о предоставлении спорного земельного участка в аренду, адресованное и.о. руководителя ТУ Росимущества в Пензенской области Гнускину А.П., на котором содержится резолюция Гнускина А.П. от 20.07.2008 - оформление в аренду для строительства 10-ти этажного жилого дома сроком на 5 лет согласовано.
Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии выраженной воли собственника спорного федерального земельного участка на строительство (реконструкцию) многоэтажного жилого дома.
Довод истца о том, что в делах ТУ Росимущества в Пензенской области отсутствуют сведения о согласовании ОАО "Пензпромстрой" строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем разрешение выдано Администрацией г. Пензы неправомерно, возможно мог бы иметь значение при рассмотрении вопроса о законности выданного разрешения на строительство.
Однако, данное разрешение истцом не оспаривалось, не отменено и не признано в установленном законом порядке недействительным, что подтверждается также пояснениями представителя Администрации г. Пензы, озвученными в судебном заседании.
При этом, суд отмечает, что признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки в качестве самовольной.
Учитывая, что соответствующее разрешение у ответчика имеется, суд приходит к выводу о том, что строительство спорного объекта велось на земельном участке, отведенном для целей строительства (реконструкции) в порядке, установленном законом, при наличии согласия собственника земельного участка, поэтому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ.
Кроме того, не может согласиться суд и с доводами истца о нецелевом использовании спорного земельного участка. Настоящий довод ранее уже был подробно исследован и ему дана надлежащая оценка Арбитражным судом Пензенской области при рассмотрении указанного выше дела N А49-12840/2014 по иску ОАО "Пензпромстрой" к ТУ Росимущества в Пензенской области.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
В соответствии с земельным законодательством, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для строительства и для целей, не связанных со строительством.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка).
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен для реконструкции незавершенного строительством жилого дома.
Понятие строительства и реконструкции дано в пунктах 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности.
Учитывая, что в соответствии с земельным законодательством, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для строительства и для целей, не связанных со строительством, а также исходя из того, что реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что фактически истцу был предоставлен земельный участок для целей строительства жилого дома путем его реконструкции и, следовательно, возведенный истцом не завершенный строительством жилой дом создан на земельном участке, отведенном для этих целей.
Кроме того, пунктом 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 ст. 85 ЗК РФ).
Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право владельца по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
Как следует из Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, утв. постановлением Администрации г. Пензы от 13.02.2012 N 154/1, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 (том 1, л.д. 115-125).
Согласно ст. 16 Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных Решением Пензенской городской Думы N 229-13/5 от 22.12.2009, в которых содержатся данные о разрешенном использовании земельного участка, расположенного в той или иной территориальной зоне города Пензы, территориальная зона Ж-3 является жилой зоной многоэтажной жилой застройки выше 5-ти этажей.
Следовательно, вышеназванный жилой дом возводится ответчиком в соответствии с правилами градостроительного зонирования.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что на момент заключения договора аренды на спорном земельном участке располагался не завершенный строительством жилой дом, состоящий из фундамента и надстройки в два этажа.
Поскольку при заключении договора аренды стороны не согласовали технические характеристики не завершенного строительством жилого дома, подлежащего реконструкции (его будущую этажность, площадь, коммуникационное обеспечение), то возведение истцом на месте прежнего не завершенного строительством жилого дома нового 11-ти этажного жилого дома, соответствует Правилам землепользования и застройки города Пензы, которые определяют вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка.
Названные выводы суда согласуются с выводами и обстоятельствами, установленными в рамках рассмотрения дела N А49-12840/2014 (решение от 04.02.2015, обжалованное в суде апелляционной инстанции и вступившее в законную силу 22.07.2015), которые являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Нарушение норм градостроительных правил может являться основанием для признания постройки самовольной и применения санкции в виде возложения на застройщика обязанности по ее сносу, если нарушение таких правил является результатом виновных действий застройщика, допущенные нарушения являются существенными, и сохранение постройки в существующем состоянии невозможно.
В настоящем случае вина застройщика в ходе судебного разбирательства не установлена. Не установлен и факт нарушения норм градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки в г. Пенза, утвержденных Решением Пензенской городской Думы N 229-13/5 от 22.12.2009, как общих, так и установленных для соответствующей территориальной зоны застройки. Кроме того, проект строительства и результаты инженерных изысканий прошли негосударственную экспертизу, по результатам которой установлено, что проектная документация и результаты инженерных изысканий по спорному объекту капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов, национальным стандартам, градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, заданию на проектирование, о чем в материалы дела представлено положительное заключение N 4-1-1-0189-13, выданное ООО "Межрегионэкспертиза" г. Саратова от 27.12.2013 (т. 3, л.д. 14-69).
Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Обязанность доказывания наличия данных обстоятельств лежит на истце, а не на ответчике. Однако истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, наличие данных обстоятельств суду не доказал. Более того, истец не заявлял о том, что объект незавершенного строительства создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, является самовольной постройкой и подлежит сносу, не заявил и ходатайство о назначении по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы в целях установления вышеназванного факта.
Кроме того, судом предлагалась истцу конкретизировать исковые требования, указав какой объем работ необходимо произвести ответчику (полностью снести либо восстановить существовавший ранее объект незавершенного строительства), однако истец настоял на настоящей редакции. Таким образом, суд рассмотрел исковые требования в редакции, указанной в исковом заявлении.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания спорного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и освобождении земельного участка в том или ином виде.
Более того, в настоящее судебное заседание ответчиком представлено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.07.2015, которым продлен срок действия договора до 31.10.2017. Таким образом, после предъявления настоящего иска в суд и до рассмотрения дела по существу истец фактически выразил свою волю на продление договорных отношений на имеющихся условиях и при существующих обстоятельствах.
На основании изложенного, учитывая, что доводы истца противоречат материалам дела и нормам законодательства, между сторонами действует договор аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008 г., истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств нецелевого использования спорного земельного участка, а также доказательств возведения ответчиком самовольной постройки, требования ТУ Росимущества в Пензенской области к ОАО "Пензпромстрой" об освобождении земельного участка от самовольно возведенных строений и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, удовлетворению не подлежат.
При этом, суд отклоняет также ссылку истца на ст. 304 ГК РФ, как на правовое основание его требований, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.
Учитывая, что истец в силу п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, -
решил:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Г.КАДЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 14.08.2015 ПО ДЕЛУ N А49-10366/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 августа 2015 г. по делу N А49-10366/2014
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола помощником Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Урицкого, 127; ОГРН 1105834001844; ИНН 5834049732)
к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (4400008, ул. Дзержинского, 4, г. Пенза, Пензенская область; ОГРН 1025801101501; ИНН 5834001730)
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области, Администрации г. Пензы, ООО "Скиф", ООО СК "Спутник",
об освобождении земельного участка от самовольно возведенных строений и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
при участии:
от ответчика: Кочергин Д.В. - доверенность от 17.11.2014 г.,
от третьего лица (Администрации г. Пензы): Зимина М.Ю. - доверенность от 14.01.2015 N 1-14-13,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (далее - ОАО "Пензпромстрой") об освобождении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, площадью 2678 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции жилого дома, месторасположение: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1, от возведенного без согласования с собственником земельного участка объекта незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, проектная площадь застройки 845 кв. м, этажность проектируемого здания - 11 этажей, проектная площадь здания - 6652 кв. м, степень готовности не установлена, кадастровый номер объекта 58:29:2009014:1254, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1., и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К участию в деле привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Администрация г. Пензы, ООО "Скиф", ООО СК "Спутник".
В настоящее судебное заседание представители истца и третьих лиц (ФГБУ "ФКП Росреестра", ООО "Скиф", ООО СК "Спутник") не явились. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем свидетельствуют почтовые уведомления с отметкой о вручении и вернувшаяся почтовая корреспонденция с отметкой почты "истек срок хранения". Кроме того, каждый судебный акт по настоящему делу размещен в сети Интернет http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru).
В ходе ранее проведенных судебных заседаний представитель истца на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В исковом заявлении истец указал, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008 для целей реконструкции жилого дома. Данный договор заключался с ответчиком в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, как с собственником объекта незавершенного строительства, имеющим следующее целевое назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь застройки 711,6 кв. м, степень готовности 39%, инв. N 56:401:002:000260620, лит. А, год постройки 2002 г., условный номер 58-58-01/078/2007-573, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1. Сведения об указанном объекте незавершенного строительства были внесены в государственный кадастр недвижимости за номером 58:29:2009024:178. В ходе проведенного обследования указанного земельного участка комиссией ТУ Росимущества было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009024:178 снесен, а на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, проектная площадь застройки 845 кв. м, этажность проектируемого здания - 11 этажей, проектная площадь здания - 6652 кв. м, степень готовности не установлена, кадастровый номер объекта 58:29:2009014:1254, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Луговая, стр. 1. Указанный объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет 18.07.2014 г. Сведения о государственной регистрации права собственности на него отсутствуют. Согласно проектной декларации застройщиком дома является ОАО "Пензпромстрой". Разрешение на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2014 выдано администрацией г. Пензы. При этом, в делах территориального управления отсутствуют сведения о согласовании ОАО "Пензпромстрой" строительства данного объекта с Росимуществом или ТУ Росимущества в Пензенской области. Учитывая указанное, истец полагает, что разрешение на строительство выдано администрацией г. Пензы неправомерно, строительство указанных объектов осуществлено ОАО "Пензпромстрой" самовольно без согласования с собственником земельного участка и земельный участок используется не по целевому назначению. Ссылаясь на ст. ст. 209, 222 ГК РФ истец считает спорный объект незавершенного строительства самовольный постройкой и просит обязать ответчика освободить принадлежащий ему земельный участок, восстановив ранее существующее право.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, подробно изложенным в отзыве на исковое заявление (том 3, л.д. 71-72). Ответчик считает, что земельный участок используется по целевому назначению, а именно под жилой дом, что подтверждается Разрешением на строительство, заключением положительной негосударственной экспертизы, градостроительным планом и другими представленными им документами. Ссылаясь на положения ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ ответчик указывает, что Администрацией города Пензы на законных основаниях было выдано разрешение N RU58304000-044 на строительство многоквартирного жилого дома, проект строительства которого представляет собой одиннадцатиэтажный двухсекционный жилой дом на 120 квартир. Данный проект прошел негосударственную экспертизу по рабочему проекту строительства и соответствует требованиям нормативных технических документов и положительного заключения N 4-1-1-0189-13, включая результаты инженерных изысканий, выданного ООО "Межрегионэкспертиза" г. Саратов от 27.12.2013.
Ответчик также указывает, что общие затраты общества на строительство объекта на спорном земельном участке составили уже более двенадцати миллионов рублей, что подтверждается актами выполненных работ КС-2, КС-3 и более шестнадцати миллионов на проектные, изыскательные и другие затраты.
Кроме того, ответчик полагает, что истцом не доказано нарушение существенных условий договора - нецелевого использования земельного участка при возведении объекта незавершенного строительства. По мнению ответчика, вид разрешенного использования земель определяется не договором аренды, а нормативными актами территориального зонирования. Правилами землепользования и застройки г. Пензы, включенными в Градостроительный Устав города Пензы, не предусмотрен такой отдельный вид разрешенного использования недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), как "реконструкция жилого дома". При осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, которыми в данном случае является договор аренды, а также установленная законом документация и разрешение на строительство. В иске просит отказать.
В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что на данный момент не поддерживает ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу N А49-10366/2014 до рассмотрения дела по иску о признании незаконным одностороннего отказа ТУ Росимущества в Пензенской области от 19.08.2014 N 01/2852 от исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008, по делу N А49-9359/2014 и вступления решения по нему в законную силу.
Протокольным определением от 11.08.15 суд отклонил данное ходатайство о приостановлении производства по делу ввиду отсутствия предусмотренных ст. ст. 143, 144 АПК РФ оснований, учитывая, при этом, вышеназванную позицию ответчика, а также тот факт, что на момент рассмотрения настоящего дела вопрос о признании незаконным одностороннего отказа ТУ Росимущества в Пензенской области от 19.08.2014 N 01/2852 от исполнения договора аренды спорного земельного участка судом разрешен, о чем вынесено решение от 04.02.2015, оставленное без изменения судом апелляционной инстанции и вступившее в законную силу 22.07.2015.
Представитель третьего лица Администрации г. Пензы полностью поддержал позицию ответчика, в удовлетворении исковых требований просит отказать, пояснив, что реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности; спорный объект недвижимости возводился ответчиком в соответствии с правилами градостроительного зонирования, находится в территориальной зоне Ж-3, предполагающей размещение многоэтажной жилой застройки выше 5-ти этажей. По мнению Администрации возведенный ответчиком не завершенный строительством жилой дом находится на земельном участке, отведенном для этих целей, и все требования действующего законодательства ОАО "Пензпромстрой" были соблюдены (том 4, л.д. 3-4).
Третье лицо ООО "Скиф" также поддержал позицию ответчика, согласно отзыву на иск (том 4, л.д. 7).
Третье лицо - ФГБУ "ФКП Росреестра" подтвердило, согласно представленному письменному отзыву (том 3, л.д. 98-99), что спорный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009014:50 находится на праве собственности РФ, обременен арендной ОАО "Пензенское промышленное строительство". На земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009014:1254, площадью 6652 кв. м, учтенный на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 16.07.2014.
Отзывы ответчика и третьих лиц приобщены к материалам дела.
В силу ст. 156 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного истца и третьих лиц не препятствует проведению судебного заседания и рассмотрению дела по существу. При таких обстоятельствах, настоящее судебное разбирательство проведено в отсутствие неявившихся представителей истца и третьих лиц.
Заслушав представителей ответчика и третьего лица - Администрации г. Пензы, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
24.04.2008 года на основании распоряжения ТУ Росимущества в Пензенской области N 132 - р от 11.04.2008 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 (в редакции дополнительных соглашений от 14.04.2010 г., от 29.03.2012 г.), по условиям которого Территориальное управление предоставляет, а ОАО "Пензпромстрой" принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2678 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1, имеющий кадастровый номер 58:29:02 009 014:0050, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (том 1, л.д. 16-20).
Согласно п. 1.1 договора, земельный участок предоставлен для реконструкции жилого дома.
На участке имеется объект незавершенного строительства (п. 2.1 договора).
Исходя из п. 3.1 договора, договор действует до 04.03.2013 года.
Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 385 от 24.04.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2008 года, о чем в ЕГРП сделана запись государственной регистрации N 58-58-01/022/2008-396 (том 1, л.д. 20, 39).
По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
23.07.2014 года должностными лицами ТУ Росимущества в Пензенской области проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, в результате которого установлено, что ранее расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009024:178 снесен. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом. На момент проверки фактически возведен блочный фундамент и свайное поле, а также линейные объекты - коммуникации водоотведения, водо-, газо- и электроснабжения. По результатам проверки составлен акт от 23.07.2014 года (том 1, л.д. 23-26).
19.08.2014 г. ТУ Росимущества в Пензенской области направило в адрес ответчика уведомление N 01/2852 о расторжении договора аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008 года на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, и освобождении арендованного земельного участка (л. д. 40). По иску ОАО "Пензпромстрой" односторонний отказ ТУ Росимущества в Пензенской области от исполнения договора аренды земельного участка решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.02.2015 по делу N А49-12840/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015, признан недействительным. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела на основании п. 2 ст. 69 АПК РФ.
Полагая, что поскольку по договору аренды земельный участок предоставлен ОАО "Пензпромстрой" для реконструкции не завершенного строительством жилого дома, а ответчик произвел снос объекта, подлежащего реконструкции, и на его месте осуществляет строительство нового жилого дома, истец считает указанные действия ответчика самовольными, не согласованными с собственником в лице Росимущества и нарушающими целевое назначение арендуемого земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
При этом, материально-правовым требованием со ссылкой на ст. ст. 222, 304 ГК РФ указано требование об обязании ответчика освободить земельный участок от возведенного без согласования с собственником земельного участка объекта незавершенного строительства, восстановив положение, существовавшее до нарушения права.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, при этом исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на арендуемом земельном участке имеется объект не завершенного строительства - 11-ти этажный жилой дом с кадастровым номером 58:292009014:1254, поставленный на государственный кадастровый учет 18.07.2014 года. Указанный жилой дом возводится истцом на основании разрешения на строительство многоквартирного жилого дома N RU58304000-044 от 20.03.2014 года, выданного Администрацией города Пензы на срок до 20.08.2015 года.
Ранее, по данным истца, на арендованном земельном участке располагался принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства, назначение - жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь застройки 711,6 кв. м, степень готовности 39%, год постройки - 2002 г.
В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 статьи 260 ГК РФ предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
При этом, по смыслу статьи 222 ГК РФ, а также Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца.
Для определения постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а санкция в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет подлежит применению, с учетом пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, только в случае доказанности вины застройщика в осуществлении самовольной постройки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П).
Как указывалось выше, строительство спорного объекта недвижимости - 11-ти этажного жилого дома с кадастровым номером 58:292009014:1254 осуществлялось ОАО "Пензпромстрой" на основании разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2014 г., выданного Администрацией г. Пензы (том 1, л.д. 114).
Однако истец, ссылаясь на п. 2 ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", заявляет о том, что учитывая разрешенное использование спорного земельного участка, названное разрешение на строительство выдано Администрацией г. Пензы неправомерно, поскольку ОАО "Пензпромстрой" не было получено согласие собственника федерального земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (части 4, 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ установлено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Перечень документов, которые застройщик обязан представить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, определен в частях 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, среди которых - правоустанавливающие документы на земельный участок.
При этом, не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов (часть 10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен в ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Администрацией города Пензы в судебное заседание было представлено дело по заявлению ОАО "Пензпромстрой" о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, в котором помимо прочего имеется правоустанавливающий документ на земельный участок - договор аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008. Как указано выше, данным договором аренды предусмотрено, что спорный земельный участок предоставлен для реконструкции жилого дома (п. 1.1 договора) и арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации (п. 6.3.1 договора).
Следовательно, право арендатора возводить на участке здания, строения и сооружения установлено взаимным соглашением сторон.
Кроме того, в настоящее судебное заседание ответчиком представлено заявление ОАО "Пензпромстрой" N 235 от 20.03.2008 о предоставлении спорного земельного участка в аренду, адресованное и.о. руководителя ТУ Росимущества в Пензенской области Гнускину А.П., на котором содержится резолюция Гнускина А.П. от 20.07.2008 - оформление в аренду для строительства 10-ти этажного жилого дома сроком на 5 лет согласовано.
Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии выраженной воли собственника спорного федерального земельного участка на строительство (реконструкцию) многоэтажного жилого дома.
Довод истца о том, что в делах ТУ Росимущества в Пензенской области отсутствуют сведения о согласовании ОАО "Пензпромстрой" строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем разрешение выдано Администрацией г. Пензы неправомерно, возможно мог бы иметь значение при рассмотрении вопроса о законности выданного разрешения на строительство.
Однако, данное разрешение истцом не оспаривалось, не отменено и не признано в установленном законом порядке недействительным, что подтверждается также пояснениями представителя Администрации г. Пензы, озвученными в судебном заседании.
При этом, суд отмечает, что признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки в качестве самовольной.
Учитывая, что соответствующее разрешение у ответчика имеется, суд приходит к выводу о том, что строительство спорного объекта велось на земельном участке, отведенном для целей строительства (реконструкции) в порядке, установленном законом, при наличии согласия собственника земельного участка, поэтому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ.
Кроме того, не может согласиться суд и с доводами истца о нецелевом использовании спорного земельного участка. Настоящий довод ранее уже был подробно исследован и ему дана надлежащая оценка Арбитражным судом Пензенской области при рассмотрении указанного выше дела N А49-12840/2014 по иску ОАО "Пензпромстрой" к ТУ Росимущества в Пензенской области.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
В соответствии с земельным законодательством, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для строительства и для целей, не связанных со строительством.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка).
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен для реконструкции незавершенного строительством жилого дома.
Понятие строительства и реконструкции дано в пунктах 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности.
Учитывая, что в соответствии с земельным законодательством, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для строительства и для целей, не связанных со строительством, а также исходя из того, что реконструкция объекта недвижимости является одним из видов строительной деятельности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что фактически истцу был предоставлен земельный участок для целей строительства жилого дома путем его реконструкции и, следовательно, возведенный истцом не завершенный строительством жилой дом создан на земельном участке, отведенном для этих целей.
Кроме того, пунктом 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 ст. 85 ЗК РФ).
Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право владельца по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
Как следует из Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009014:50, утв. постановлением Администрации г. Пензы от 13.02.2012 N 154/1, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 (том 1, л.д. 115-125).
Согласно ст. 16 Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных Решением Пензенской городской Думы N 229-13/5 от 22.12.2009, в которых содержатся данные о разрешенном использовании земельного участка, расположенного в той или иной территориальной зоне города Пензы, территориальная зона Ж-3 является жилой зоной многоэтажной жилой застройки выше 5-ти этажей.
Следовательно, вышеназванный жилой дом возводится ответчиком в соответствии с правилами градостроительного зонирования.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что на момент заключения договора аренды на спорном земельном участке располагался не завершенный строительством жилой дом, состоящий из фундамента и надстройки в два этажа.
Поскольку при заключении договора аренды стороны не согласовали технические характеристики не завершенного строительством жилого дома, подлежащего реконструкции (его будущую этажность, площадь, коммуникационное обеспечение), то возведение истцом на месте прежнего не завершенного строительством жилого дома нового 11-ти этажного жилого дома, соответствует Правилам землепользования и застройки города Пензы, которые определяют вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка.
Названные выводы суда согласуются с выводами и обстоятельствами, установленными в рамках рассмотрения дела N А49-12840/2014 (решение от 04.02.2015, обжалованное в суде апелляционной инстанции и вступившее в законную силу 22.07.2015), которые являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Нарушение норм градостроительных правил может являться основанием для признания постройки самовольной и применения санкции в виде возложения на застройщика обязанности по ее сносу, если нарушение таких правил является результатом виновных действий застройщика, допущенные нарушения являются существенными, и сохранение постройки в существующем состоянии невозможно.
В настоящем случае вина застройщика в ходе судебного разбирательства не установлена. Не установлен и факт нарушения норм градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки в г. Пенза, утвержденных Решением Пензенской городской Думы N 229-13/5 от 22.12.2009, как общих, так и установленных для соответствующей территориальной зоны застройки. Кроме того, проект строительства и результаты инженерных изысканий прошли негосударственную экспертизу, по результатам которой установлено, что проектная документация и результаты инженерных изысканий по спорному объекту капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов, национальным стандартам, градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, заданию на проектирование, о чем в материалы дела представлено положительное заключение N 4-1-1-0189-13, выданное ООО "Межрегионэкспертиза" г. Саратова от 27.12.2013 (т. 3, л.д. 14-69).
Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, к существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Обязанность доказывания наличия данных обстоятельств лежит на истце, а не на ответчике. Однако истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, наличие данных обстоятельств суду не доказал. Более того, истец не заявлял о том, что объект незавершенного строительства создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, является самовольной постройкой и подлежит сносу, не заявил и ходатайство о назначении по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы в целях установления вышеназванного факта.
Кроме того, судом предлагалась истцу конкретизировать исковые требования, указав какой объем работ необходимо произвести ответчику (полностью снести либо восстановить существовавший ранее объект незавершенного строительства), однако истец настоял на настоящей редакции. Таким образом, суд рассмотрел исковые требования в редакции, указанной в исковом заявлении.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания спорного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и освобождении земельного участка в том или ином виде.
Более того, в настоящее судебное заседание ответчиком представлено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.07.2015, которым продлен срок действия договора до 31.10.2017. Таким образом, после предъявления настоящего иска в суд и до рассмотрения дела по существу истец фактически выразил свою волю на продление договорных отношений на имеющихся условиях и при существующих обстоятельствах.
На основании изложенного, учитывая, что доводы истца противоречат материалам дела и нормам законодательства, между сторонами действует договор аренды земельного участка N 385 от 24.04.2008 г., истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств нецелевого использования спорного земельного участка, а также доказательств возведения ответчиком самовольной постройки, требования ТУ Росимущества в Пензенской области к ОАО "Пензпромстрой" об освобождении земельного участка от самовольно возведенных строений и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, удовлетворению не подлежат.
При этом, суд отклоняет также ссылку истца на ст. 304 ГК РФ, как на правовое основание его требований, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.
Учитывая, что истец в силу п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, -
решил:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Г.КАДЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)