Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик ошибочно исходил из необходимости представления истцом документов, наличие которых не является обязательным, кроме того, истец оспаривает вывод ответчика о том, что земельный участок не предоставлялся для строительства жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья: В.В. Ершов
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, В.В. Лукьянченко, при секретаре М.М., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (в дальнейшем - Москомстройинвест) на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года по делу по заявлению М.Е. к Москомстройинвесту об оспаривании решения об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены
установила:
М.Е. обратилась в суд с указанным выше административным иском к Москомстройинвесту, не соглашаясь с его решением об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены.
Требования мотивированы тем, что Москомстройинвест ошибочно исходил из необходимости представления административным истцом документов, наличие которых не является обязательным: вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица. Кроме того, М.Е. оспаривала вывод Москомстройинвеста о том, что земельный участок не предоставлялся для строительства жилого дома.
М.Е. полагала, что имеется иной критерий для включения в реестр, в подтверждение чего представила доказательства нарушения сроков строительства и постановление о признании ее потерпевшей по уголовному делу.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года постановлено: административное исковое заявление М.Е. удовлетворить; признать незаконным решение Москомстройинвеста от 11 ноября 2014 года N *** об отказе во включении М.Е. в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены; возложить обязанность на Москомстройинвест повторно рассмотреть заявление М.Е. о включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены; взыскать с Москомстройинвеста в пользу М.Е. *** р. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе Москомстройинвеста ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель М.Е. - У., по доверенности от 4 апреля 2015 года, просил решение суда оставить без изменения с учетом представленных возражений.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие М.Е., представителя Москомстройинвеста, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя М.Е., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 2 ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно пункту 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в дальнейшем - Закон от 30 декабря 2004 года) он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Первоначальный текст Закона от 30 декабря 2004 года опубликован в "Российской газете" N 292 от 31 декабря 2004 года, а потому в соответствии с п. 1 ст. 27 Закона от 30 декабря 2004 года он вступил в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.
22 октября 2014 года М.Е., полагая, что на заключенный ею 19 мая 2006 года с ПО Жилищным социальным комплексом "***" договор о взаимных обязательствах распространяются вышеприведенные законоположения, обратилась в Москомстройинвест с заявлением о включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены.
К своему заявлению М.Е. приложила указанный выше договор от 19 мая 2006 года, в соответствии с которым она вправе получить в собственность квартиру в ***, ориентировочный срок - 4 квартал 2009 года, а также копии документов о внесении денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу, копию постановления следователя 1-го отдела СЧ УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве от 23 ноября 2012 года о признании ее потерпевшей по уголовному делу.
Решением Москомстройинвеста от 11 ноября 2014 года М.Е. отказано во включении в реестр, поскольку она не представила вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица. Помимо этого основанием для отказа явилось то обстоятельство, что, по мнению Москомстройинвеста, для строительства жилого дома по указанному адресу земельный участок не предоставлялся.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд признал вывод Москомстройинвеста по спорному вопросу неверным.
С решением об удовлетворении требований административного истца судебная коллегия согласна, так как оно основано на правильном применении закона и установленных обстоятельствах дела, которые по существу в апелляционной жалобе не оспариваются. Существенных нарушений КАС РФ, действовавшего на момент рассмотрения дела, суд первой инстанции не допустил.
Суд правильно исходил из того, что в соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона от 30 декабря 2004 года государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).
Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан (ч. 4 названной статьи).
В целях реализации приведенных законоположений издан Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
Данным Приказом утверждены Правила ведения реестра таких граждан (Приложение N 2).
В соответствии с п. 4 приведенных Правил включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Приложения N 1 к настоящему Приказу.
Согласно указанному Приложению критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (далее - Критерии) устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших являются:
1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;
2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;
3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);
4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;
9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации. Согласно пунктам 9, 10, 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Приложение N 2 к упомянутому Приказу), включение в реестр осуществляется на основании заявления (приложение к настоящим Правилам) (п. 9).
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность;
2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);
5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);
6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).
Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа (п. 10).
Основаниями для отказа во включении заявителя в реестр являются:
1) несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;
2) непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил;
3) введение в эксплуатацию в установленном порядке многоквартирного дома, участником строительства которого является заявитель и выполнение застройщиком в полном объеме обязательства перед заявителем по передаче жилого помещения;
4) привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 25, ст. 3070; 2011, N 49, ст. 7040);
5) привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей (п. 14).
Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение по настоящему делу, являются исполнение административным истцом обязанности назвать фактические данные, которые закон (Критерии, перечисленные в п. 2 названного Приложения N 1), связывает с основаниями для включения в реестр пострадавших дольщиков, и представить документы, подтверждающие соответствие административного истца обозначенным им критериям.
Москомстройинвест, в свою очередь, должен доказать наличие предусмотренных законом обстоятельств, послуживших основанием для отказа во включении административного истца в реестр, а также соблюдение порядка принятия оспариваемого решения и его полноту.
Из материалов дела усматривается, что М.Е. перечисленные выше обязанности, возложенные на нее законом, исполнила.
Так, М.Е. указала, что относятся к той категории пострадавших, в отношении которых имеется: просрочка исполнения обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены); признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.
Данные обстоятельства прямо предусмотрены пп. 3, 6 п. 2 Критериев.
В подтверждение того, что эти Критерии на нее распространяются, М.Е. приложила к своему заявлению в Москомстройинвест копию документа, удостоверяющего личность; копии договора и иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю; копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома; постановление о признании ее потерпевшей в рамках возбужденного уголовного дела.
Достоверность этих документов, их соответствие требованиям закона доводами апелляционной жалобы не опровергнута.
Доводы жалобы о том, что М.Е. заключила с ПО Жилищным социальным комплексом "***" договор после вступления в силу Закона от 30 декабря 2004 года, сами по себе не свидетельствуют о законности оспариваемого решения Москомстройинвеста, поскольку М.Е. внесла свои денежные средства в объект, строительство которого не было начато.
Каких-либо данных о том, что на такой договор не распространяются нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не имеется.
Пунктом 14 названных Правил установлено, что основаниями для отказа во включении заявителя в Реестр, среди прочего, являются привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
То есть после 21 июня 2010 года привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) даны следующие разъяснения по спорному вопросу.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Из указанных норм материального права и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что наименование договора само по себе не свидетельствует о правовой природе сделки и характере правоотношений сторон. До 21 июня 2010 года Закон от 30 декабря 2004 года допускал привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве в различных формах, в том числе и в форме договора о взаимных обязательствах, предметом которого являлось участие административного истца в целевой инвестиционной программе с предоставлением М.Е. конкретного жилого помещения. Содержание договора, заключенного административным истцом, подтверждает, что он был совершен с целью приобретения гражданином права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию.
Доказательств того, что денежные средства М.Е. были привлечены ПО ЖСК "***" в нарушение законодательных запретов с учетом их действия во времени применительно к ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" Мосстройинвестом не представлено.
В установленном законом порядке указанный договор не оспорен, не признавался притворной сделкой, свидетельствующей о том, что сторонами договора действительно имелся в виду договор, на который не распространяются нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Кроме того, как было указано выше, действие Закона от 30 декабря 2004 года и, соответственно, Правил ведения реестра граждан распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с этим судом установлено, что такое разрешение на строительство названного выше жилого дома в установленном законом порядке до 1 апреля 2005 года не выдавалось.
Так, согласно постановлению главы города *** Московской области от 26 ноября 2004 года N *** ООО "***" только поручено получить разрешение на строительство в отделе градостроительства и архитектуры администрации г. *** и зарегистрировать его в седьмом территориальном отделе госархстройнадзора Московской области (л.д. 63).
Разрешение названным постановлением произвести ограждение строительной площадки и вынос инженерных коммуникаций, данное ООО "***", разрешением на строительство жилого дома в смысле Закона от 30 декабря 2004 года не является.
При таком положении судебная коллегия не может признать бесспорными доводы жалобы о правильном применении Мосстройинвестом положений пп. 2 п. 14 Правил ведения реестра граждан.
Не оспариваются в апелляционной жалобе и выводы суда о том, что земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома по адресу: ***.
Суд на основании исследованных доказательств, достоверность которых доводами апелляционной жалобы не опровергнута, признал установленным, что Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация г. *** и ЗАО "***" заключили инвестиционный контракт N *** от 10 июня 2003 года, предметом которого явилась реализация инвестиционного проекта строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: ***, площадью 0,54 га.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 9 июля 2003 года к инвестиционному контракту N *** от 10 июня 2003 года в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор - ЗАО "***" обязуется произвести новое строительство объекта по адресу: ***.
Ориентировочная дата ввода объекта в эксплуатацию - июнь 2004 года.
Постановлением главы г. *** N *** от 9 августа 2004 года ООО "***" с 15 августа 2004 года на одиннадцать месяцев предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ***, категория земель - земли поселений, площадь 5 400 кв. м, под строительство группы многоэтажных жилых домов.
Согласно договору аренды земельного участка N *** от 12 августа 2004 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. *** и ЗАО "***", земельный участок категории земель - земли поселений, ***, площадь 5 400 кв. м, под строительство группы многоэтажных жилых домов передается ЗАО "***" в аренду срок с 15 августа 2004 года по 14 июля 2005 года.
Постановлением Главы г. *** от 26 ноября 2004 года N *** ООО "***" разрешено строительство на подготовительный период (ограждение строительной площадки, вынос инженерных коммуникаций) под многоэтажный жилой дом по ***.
Дополнительным соглашением N 1 к инвестиционному контракту N *** от 18 февраля 2005 года, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. *** и ЗАО "***" и ООО "***", ЗАО "***" уступило ООО "***" права и обязанности по инвестиционному контракту N ***.
Согласно договору аренды земельного участка N *** от 19 ноября 2007 года, земельный участок категории земли поселений, общей площадью. 5 400 кв. м, по адресу: *** передается под строительство многоэтажного жилого дома с аренду с 23 ноября 2007 года по 23 ноября 2010 года на 36 месяцев ООО "***".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2013 года расторгнут инвестиционный контракт N *** от 10 июня 2003 года, заключенный между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. *** Московской области и ЗАО "***".
При таком положении суд правомерно исходил из того, что земельный участок по указанному адресу изначально выделялся под строительство многоэтажного жилого дома и статус указанного земельного участка не менялся в период инвестирования М.Е. денежных средств в строительство и сохранялся вплоть до 14 января 2013 года, когда решением Арбитражного суда г. Москвы был расторгнут инвестиционный контракт N ***.
В связи с изложенным суд пришел к мотивированному выводу о том, что отказ М.Е. в постановке ее на учет в Реестр по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 14 раздела 5 Правил "Об утверждении критериев отношения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи денежные средства нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи и денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушении", являлся незаконным.
Отсюда следует, что М.Е. доказаны основания заявленных ею требований.
Вместе с тем Москомстройинвест по настоящему делу не доказал правомерности установленных им условий включения в реестр, основанных на необходимости представления административными истцами вступившего в законную силу решения (определения) суда о признании требования административного истца о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица.
При этом судебная коллегия исходит из того, что административный истец должен представить только те из перечисленных в законе документов, которые имеют отношение к названным им критериям.
По данному делу установлено, что просрочка исполнения обязательств по сделке более чем на девять месяцев, признание М.Е. потерпевшей по уголовному делу, наличие которых Москомстройинвестом не оспаривается, сами по себе не предполагают их связь с процедурой банкротства в отношении контрагента по сделке.
По смыслу закона (п. 4 приведенных Правил) для включения в реестр достаточно одного критерия, установленного пунктом 2 Приложения N 1 к упомянутому Приказу.
Поэтому истребование Москомстройинвестом у М.Е. документов, существование которых в данном деле не предполагается и которых у нее быть не может, по праву признано судом необоснованным.
Изложенное опровергает доводы жалобы о том, что судом нарушены нормы материального права, не доказано факта нарушения прав административного истца.
Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33А-7479/2016
Требование: О признании незаконным решения об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик ошибочно исходил из необходимости представления истцом документов, наличие которых не является обязательным, кроме того, истец оспаривает вывод ответчика о том, что земельный участок не предоставлялся для строительства жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. по делу N 33а-7479
судья: В.В. Ершов
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, В.В. Лукьянченко, при секретаре М.М., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (в дальнейшем - Москомстройинвест) на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года по делу по заявлению М.Е. к Москомстройинвесту об оспаривании решения об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены
установила:
М.Е. обратилась в суд с указанным выше административным иском к Москомстройинвесту, не соглашаясь с его решением об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены.
Требования мотивированы тем, что Москомстройинвест ошибочно исходил из необходимости представления административным истцом документов, наличие которых не является обязательным: вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица. Кроме того, М.Е. оспаривала вывод Москомстройинвеста о том, что земельный участок не предоставлялся для строительства жилого дома.
М.Е. полагала, что имеется иной критерий для включения в реестр, в подтверждение чего представила доказательства нарушения сроков строительства и постановление о признании ее потерпевшей по уголовному делу.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года постановлено: административное исковое заявление М.Е. удовлетворить; признать незаконным решение Москомстройинвеста от 11 ноября 2014 года N *** об отказе во включении М.Е. в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены; возложить обязанность на Москомстройинвест повторно рассмотреть заявление М.Е. о включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены; взыскать с Москомстройинвеста в пользу М.Е. *** р. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе Москомстройинвеста ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель М.Е. - У., по доверенности от 4 апреля 2015 года, просил решение суда оставить без изменения с учетом представленных возражений.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие М.Е., представителя Москомстройинвеста, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя М.Е., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 2 ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно пункту 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в дальнейшем - Закон от 30 декабря 2004 года) он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Первоначальный текст Закона от 30 декабря 2004 года опубликован в "Российской газете" N 292 от 31 декабря 2004 года, а потому в соответствии с п. 1 ст. 27 Закона от 30 декабря 2004 года он вступил в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.
22 октября 2014 года М.Е., полагая, что на заключенный ею 19 мая 2006 года с ПО Жилищным социальным комплексом "***" договор о взаимных обязательствах распространяются вышеприведенные законоположения, обратилась в Москомстройинвест с заявлением о включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены.
К своему заявлению М.Е. приложила указанный выше договор от 19 мая 2006 года, в соответствии с которым она вправе получить в собственность квартиру в ***, ориентировочный срок - 4 квартал 2009 года, а также копии документов о внесении денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу, копию постановления следователя 1-го отдела СЧ УВД по ВАО ГУ МВД России по г. Москве от 23 ноября 2012 года о признании ее потерпевшей по уголовному делу.
Решением Москомстройинвеста от 11 ноября 2014 года М.Е. отказано во включении в реестр, поскольку она не представила вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица. Помимо этого основанием для отказа явилось то обстоятельство, что, по мнению Москомстройинвеста, для строительства жилого дома по указанному адресу земельный участок не предоставлялся.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд признал вывод Москомстройинвеста по спорному вопросу неверным.
С решением об удовлетворении требований административного истца судебная коллегия согласна, так как оно основано на правильном применении закона и установленных обстоятельствах дела, которые по существу в апелляционной жалобе не оспариваются. Существенных нарушений КАС РФ, действовавшего на момент рассмотрения дела, суд первой инстанции не допустил.
Суд правильно исходил из того, что в соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона от 30 декабря 2004 года государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).
Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан (ч. 4 названной статьи).
В целях реализации приведенных законоположений издан Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
Данным Приказом утверждены Правила ведения реестра таких граждан (Приложение N 2).
В соответствии с п. 4 приведенных Правил включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Приложения N 1 к настоящему Приказу.
Согласно указанному Приложению критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (далее - Критерии) устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших являются:
1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;
2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;
3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);
4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;
9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации. Согласно пунктам 9, 10, 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Приложение N 2 к упомянутому Приказу), включение в реестр осуществляется на основании заявления (приложение к настоящим Правилам) (п. 9).
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность;
2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);
5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);
6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).
Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа (п. 10).
Основаниями для отказа во включении заявителя в реестр являются:
1) несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;
2) непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил;
3) введение в эксплуатацию в установленном порядке многоквартирного дома, участником строительства которого является заявитель и выполнение застройщиком в полном объеме обязательства перед заявителем по передаче жилого помещения;
4) привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 25, ст. 3070; 2011, N 49, ст. 7040);
5) привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей (п. 14).
Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение по настоящему делу, являются исполнение административным истцом обязанности назвать фактические данные, которые закон (Критерии, перечисленные в п. 2 названного Приложения N 1), связывает с основаниями для включения в реестр пострадавших дольщиков, и представить документы, подтверждающие соответствие административного истца обозначенным им критериям.
Москомстройинвест, в свою очередь, должен доказать наличие предусмотренных законом обстоятельств, послуживших основанием для отказа во включении административного истца в реестр, а также соблюдение порядка принятия оспариваемого решения и его полноту.
Из материалов дела усматривается, что М.Е. перечисленные выше обязанности, возложенные на нее законом, исполнила.
Так, М.Е. указала, что относятся к той категории пострадавших, в отношении которых имеется: просрочка исполнения обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены); признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.
Данные обстоятельства прямо предусмотрены пп. 3, 6 п. 2 Критериев.
В подтверждение того, что эти Критерии на нее распространяются, М.Е. приложила к своему заявлению в Москомстройинвест копию документа, удостоверяющего личность; копии договора и иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю; копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома; постановление о признании ее потерпевшей в рамках возбужденного уголовного дела.
Достоверность этих документов, их соответствие требованиям закона доводами апелляционной жалобы не опровергнута.
Доводы жалобы о том, что М.Е. заключила с ПО Жилищным социальным комплексом "***" договор после вступления в силу Закона от 30 декабря 2004 года, сами по себе не свидетельствуют о законности оспариваемого решения Москомстройинвеста, поскольку М.Е. внесла свои денежные средства в объект, строительство которого не было начато.
Каких-либо данных о том, что на такой договор не распространяются нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не имеется.
Пунктом 14 названных Правил установлено, что основаниями для отказа во включении заявителя в Реестр, среди прочего, являются привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
То есть после 21 июня 2010 года привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) даны следующие разъяснения по спорному вопросу.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Из указанных норм материального права и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что наименование договора само по себе не свидетельствует о правовой природе сделки и характере правоотношений сторон. До 21 июня 2010 года Закон от 30 декабря 2004 года допускал привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве в различных формах, в том числе и в форме договора о взаимных обязательствах, предметом которого являлось участие административного истца в целевой инвестиционной программе с предоставлением М.Е. конкретного жилого помещения. Содержание договора, заключенного административным истцом, подтверждает, что он был совершен с целью приобретения гражданином права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию.
Доказательств того, что денежные средства М.Е. были привлечены ПО ЖСК "***" в нарушение законодательных запретов с учетом их действия во времени применительно к ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" Мосстройинвестом не представлено.
В установленном законом порядке указанный договор не оспорен, не признавался притворной сделкой, свидетельствующей о том, что сторонами договора действительно имелся в виду договор, на который не распространяются нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Кроме того, как было указано выше, действие Закона от 30 декабря 2004 года и, соответственно, Правил ведения реестра граждан распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с этим судом установлено, что такое разрешение на строительство названного выше жилого дома в установленном законом порядке до 1 апреля 2005 года не выдавалось.
Так, согласно постановлению главы города *** Московской области от 26 ноября 2004 года N *** ООО "***" только поручено получить разрешение на строительство в отделе градостроительства и архитектуры администрации г. *** и зарегистрировать его в седьмом территориальном отделе госархстройнадзора Московской области (л.д. 63).
Разрешение названным постановлением произвести ограждение строительной площадки и вынос инженерных коммуникаций, данное ООО "***", разрешением на строительство жилого дома в смысле Закона от 30 декабря 2004 года не является.
При таком положении судебная коллегия не может признать бесспорными доводы жалобы о правильном применении Мосстройинвестом положений пп. 2 п. 14 Правил ведения реестра граждан.
Не оспариваются в апелляционной жалобе и выводы суда о том, что земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома по адресу: ***.
Суд на основании исследованных доказательств, достоверность которых доводами апелляционной жалобы не опровергнута, признал установленным, что Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация г. *** и ЗАО "***" заключили инвестиционный контракт N *** от 10 июня 2003 года, предметом которого явилась реализация инвестиционного проекта строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: ***, площадью 0,54 га.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 9 июля 2003 года к инвестиционному контракту N *** от 10 июня 2003 года в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор - ЗАО "***" обязуется произвести новое строительство объекта по адресу: ***.
Ориентировочная дата ввода объекта в эксплуатацию - июнь 2004 года.
Постановлением главы г. *** N *** от 9 августа 2004 года ООО "***" с 15 августа 2004 года на одиннадцать месяцев предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ***, категория земель - земли поселений, площадь 5 400 кв. м, под строительство группы многоэтажных жилых домов.
Согласно договору аренды земельного участка N *** от 12 августа 2004 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. *** и ЗАО "***", земельный участок категории земель - земли поселений, ***, площадь 5 400 кв. м, под строительство группы многоэтажных жилых домов передается ЗАО "***" в аренду срок с 15 августа 2004 года по 14 июля 2005 года.
Постановлением Главы г. *** от 26 ноября 2004 года N *** ООО "***" разрешено строительство на подготовительный период (ограждение строительной площадки, вынос инженерных коммуникаций) под многоэтажный жилой дом по ***.
Дополнительным соглашением N 1 к инвестиционному контракту N *** от 18 февраля 2005 года, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. *** и ЗАО "***" и ООО "***", ЗАО "***" уступило ООО "***" права и обязанности по инвестиционному контракту N ***.
Согласно договору аренды земельного участка N *** от 19 ноября 2007 года, земельный участок категории земли поселений, общей площадью. 5 400 кв. м, по адресу: *** передается под строительство многоэтажного жилого дома с аренду с 23 ноября 2007 года по 23 ноября 2010 года на 36 месяцев ООО "***".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2013 года расторгнут инвестиционный контракт N *** от 10 июня 2003 года, заключенный между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. *** Московской области и ЗАО "***".
При таком положении суд правомерно исходил из того, что земельный участок по указанному адресу изначально выделялся под строительство многоэтажного жилого дома и статус указанного земельного участка не менялся в период инвестирования М.Е. денежных средств в строительство и сохранялся вплоть до 14 января 2013 года, когда решением Арбитражного суда г. Москвы был расторгнут инвестиционный контракт N ***.
В связи с изложенным суд пришел к мотивированному выводу о том, что отказ М.Е. в постановке ее на учет в Реестр по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 14 раздела 5 Правил "Об утверждении критериев отношения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи денежные средства нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи и денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушении", являлся незаконным.
Отсюда следует, что М.Е. доказаны основания заявленных ею требований.
Вместе с тем Москомстройинвест по настоящему делу не доказал правомерности установленных им условий включения в реестр, основанных на необходимости представления административными истцами вступившего в законную силу решения (определения) суда о признании требования административного истца о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица.
При этом судебная коллегия исходит из того, что административный истец должен представить только те из перечисленных в законе документов, которые имеют отношение к названным им критериям.
По данному делу установлено, что просрочка исполнения обязательств по сделке более чем на девять месяцев, признание М.Е. потерпевшей по уголовному делу, наличие которых Москомстройинвестом не оспаривается, сами по себе не предполагают их связь с процедурой банкротства в отношении контрагента по сделке.
По смыслу закона (п. 4 приведенных Правил) для включения в реестр достаточно одного критерия, установленного пунктом 2 Приложения N 1 к упомянутому Приказу.
Поэтому истребование Москомстройинвестом у М.Е. документов, существование которых в данном деле не предполагается и которых у нее быть не может, по праву признано судом необоснованным.
Изложенное опровергает доводы жалобы о том, что судом нарушены нормы материального права, не доказано факта нарушения прав административного истца.
Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Пресненского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)