Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы полагают, что спорные договоры купли-продажи долей квартиры являются ничтожными сделками, прикрывающими собой договор займа под залог квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н., гражданское дело по апелляционной жалобе истцов В.К., В.Л. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 09 июня 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении исковых В.К., В.Л. к К., Г. о признании договора купли-продажи квартиры и предварительные договоры купли-продажи долей недействительными, признании недействительными записи в ЕГРП, признании права собственности, отказать.
Снять арест, наложенный определением Тушинского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 года в виде запрета Управлению Росреестра по г. Москве регистрировать сделки по отчуждению и распоряжению квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***,
установила:
В.К. и В.Л. обратились в суд с иском к К., Г. о признании договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров купли-продажи долей недействительными, признании недействительной записи в ЕГРП, признании права собственности. В обоснование своих требований ссылались на то, что истцам принадлежала на праве собственности трехкомнатная квартира, расположенная адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***. 27 мая 2013 года истцы заключили с ООО "КапиталИнвест" договор займа, в обеспечение которого был заключен договор залога вышеуказанной квартиры. Поскольку истцы оказались в тяжелом материальном положении и не имели возможности вернуть денежные средства по договору займа, при этом боялись потерять квартиру, истец В.К. по Интернету нашел ответчиков, которые предложили перезанять у них деньги на год под 3,5% годовых в месяц под залог квартиры, на что истцы согласились. При подписании документов ответчики сообщили истцам, что заем и залог квартиры оформят договором купли-продажи квартиры и предварительными договорами купли-продажи квартиры, а после погашения истцами займа, ответчики обязались переоформить право собственности на квартиру на истцов, на что они согласились. В договоре купли-продажи спорной квартиры было указано, что ее стоимость составляет *** руб., что в *** раз меньше реальной стоимости квартиры. *** года в кассу ООО "КапиталИнвест" в счет погашения долга истцов были внесены денежные средства в размере *** руб., всего истцы получили *** руб. и *** по отдельной расписке. Впоследствии между сторонами заключались предварительные договоры купли-продажи долей квартиры, по которым истцы должны были выкупить свои доли сначала за *** руб., затем за *** руб. Истцы полагают, что указанные договор купли-продажи квартиры от *** года, а также последующие предварительные договоры купли-продажи долей квартиры являются ничтожными сделками в силу ст. 170 ГК РФ, как прикрывающими собой договор займа под залог квартиры, и поскольку квартира выбыла из их владения помимо их воли, просят признать договоры недействительными, признать записи в ЕГРП о правах К. и Г. на доли в праве общей долевой собственности на квартиру - недействительными, признать за истцами право собственности на спорную квартиру, по *** доли в праве общей долевой собственности за каждым, взыскать судебные расходы.
Истец В.Л. и ее представитель по доверенности М. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, представили письменные пояснения (л.д. 138 - 143).
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела надлежащим образом, кроме того в материалах дела имеется заявление представителя К. - С. об ознакомлении с материалами дела (л.д. 117 - 118).
Представитель третьих лиц П.И. и П.О. по доверенности А.В. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела надлежащим образом, в суд представлен письменный отзыв на иск, в котором содержится просьба рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления (л.д. 128 - 130).
Суд постановил вышеприведенное решение, не согласившись с которым истца подали на него апелляционную жалобу, в которой просят об отмене состоявшегося решения суда, поскольку считают, что решение суда не основано на законе.
В качестве доводов для отмены решения суда указывают, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку судом при вынесении решения были допущены нарушения норм материального и процессуального права, так как суд не принял во внимание, что стоимость квартиры по договору значительно ниже ее рыночной стоимости; из представленных договоров следует обязанность ответчиков вернуть в собственность истца спорную квартиру по цене в размере заемных средств и процентов. Наличие между сторонами заемных отношений подтверждал представитель К. в деле о признании договора купли-продажи квартиры недействительной по основанию кабальности сделки.
В заседание судебной коллегии истцы В.Л., В.К. и их представитель по доверенности М. явились, доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель третьих лиц П.И. и П.О. и П.П. по доверенности А.В. в заседание явился, доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчики К., Г., представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, представителей не направили, извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
В соответствие со ст. ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу положений ст. 170 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. Недействительность указанной (прикрываемой) сделки может быть исследована на основании соответствующих норм материального права.
По основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить. Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Следовательно, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной ввиду ее притворности, истец в порядке 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для сторон, а также представить доказательства направленности воли сторон на совершение именно прикрываемой сделки. При этом наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, В.Л. и В.К. являлись собственниками трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, жилой площадью *** кв. м по *** доли в праве собственности каждый, на основании свидетельства о праве на наследование по закону.
*** года В.Л. и В.К. заключили договор купли-продажи спорной квартиры с К. и Г., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве за N *** от 05.09.2013 года (л.д. 31).
Согласно условиям договора купли-продажи стоимость квартиры составила *** руб.
Истец В.Л. в судебном заседании не оспаривала, что она и ее сын В.К. написали собственноручно расписки о получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 26 августа 2013 года по *** руб. каждый.
Также *** года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 186 - 187).
17.09.2013 г. между В.К. и К. был заключен предварительный договор, по которому стороны согласились заключить *** года договор купли-продажи принадлежащей К. *** доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, за *** руб., а также о внесении задатка за квартиру в размере *** руб., которые вносятся продавцу в срок с *** года до *** г. по *** руб. не позднее *** числа каждого месяца (л.д. 22).
Аналогичный договор был заключен *** года между В.К. и Г. (л.д. 23).
*** г. между В.К. и К. был заключен предварительный договор, по которому продавец обязался в будущем продать В.К. *** долю в праве собственности на спорную квартиру за *** руб.
Срок заключения основного договора *** года.
Сумма задатка составляет *** руб. (л.д. 24).
*** года между В.К. и Г. заключен аналогичный договор (л.д. 25).
Из п. 2 предварительных договоров следует, что покупатель является бывшим собственником объекта и, подписывая предварительный договор, он не отрицает законность предыдущих сделок совершенных с продавцом в отношении объекта, а также признает его право собственности на объект на момент заключения предварительного договора.
Доказательств надлежащего исполнения сторонами условий предварительных договоров представлено не было.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что *** года между К., Г. и П.И., П.О. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней П.П., заключен договор купли-продажи спорной квартиры за *** руб. Указанный договор не был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве в связи с наложенным на основании определения Тушинского районного суда г. Москвы от *** г. запретом Управлению Росреестра по г. Москве регистрировать переход прав в отношении спорного жилого помещения (т. 1, л.д. 35 - 36, 153).
Вместе с тем, в настоящее время в спорной квартире проживает семья Перловых, которым спорная квартира фактически была передана по передаточному акту от *** г. и которые несут расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг (т. 1, л.д. 156).
В обоснование своих требований о признании указанных договоров недействительными, истцы ссылаются на ст. 170 ГК РФ, указывая, что фактически стороны договорились заключить договор займа под залог квартиры, а не договор купли-продажи, что, по их мнению, подтверждается заниженной стоимостью квартиры, событиями, предшествующими заключению договора, а именно денежными обязательствами истцов перед ООО "КапиталИнвест" под залог спорной квартиры, а также заключением последующих предварительных договоров купли-продажи спорной квартиры.
Судом также установлено, что *** г. В.Л. и В.К. заключили с ООО "КапиталИнвест" договор займа N ***, по условиям которого получили *** руб. под ***% в месяц до *** года (л.д. 26 - 30).
Исполнение договора займа обеспечивалось залогом принадлежащей заемщикам на праве общей долевой собственности квартиры по адресу: ***, ул. ***, дом *** квартира *** (л.д. 16 - 21).
На полученные по договору займа денежные средства В.К. *** года был приобретен автомобиль марки "***", *** года выпуска, государственный регистрационный знак ***.
В ходе судебного разбирательства истец В.Л. поясняла, что имея намерение перезанять денежные средства у ответчиков для возврата долга по договору займа с ООО "КапиталИнвест", она согласилась на условия ответчиков о продаже квартиры, при этом договор купли-продажи читала, подписывала, по требованию ответчиков она с сыном по личному заявлению *** года снялись с регистрационного учета из спорной квартиры, и зарегистрировались по месту жительства в квартиру матери истца В.Л. - О., расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, где и проживают по настоящее время.
Из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля О. следует, что после того, как узнала, что дочь с внуком продали свою квартиру К. и Г., чтобы рассчитаться с долгами с ООО "КапиталИнвест", на семейном совете (она, дочь и внук) было принято предложение ответчиков К. и Г. о мене квартир: ответчики готовы были передать О. право собственности на спорную трехкомнатную квартиру N *** в доме по ул. ***, дом *** и произвести доплату в размере *** руб., взамен на принадлежащую ей двухкомнатную квартиру N *** в доме *** по ул. *** в г. ***. Однако, после подписания договора мены, свидетель испугалась и отозвала документы, в подтверждение чего стороной истца представлен договор мены от *** г., свидетельство о государственной регистрации права собственности, расписка в получении заявления (л.д. 32 - 34).
В материалы дела также представлено решение Тушинского районного суда г. Москвы от *** года, которым в удовлетворении требований В.К. и В.Л. к К., Г. о признании недействительными вышеуказанных договора купли-продажи квартиры от **** г. и предварительных договоров от *** года и от *** года по основаниям ст. 179 ГК РФ было отказано.
Решение суда в указанной части оставлено без изменений определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. и вступило в законную силу (т. 1, л.д. 100 - 112).
Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, проанализировав возражения и доводы участвующих в деле лиц, в том числе и доводы истцов, исходя из конкретных обстоятельств дела, указанных выше норм права, суд пришел к правомерному выводу об отказе истцам в удовлетворении заявленных истцами исковых требований в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что договор купли-продажи квартиры от *** года между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; спорная квартира по данному договору передана в собственность ответчиков, их право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по г. Москве.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства истец В.Л. не оспаривала факт написания расписок о получении В.Л. и В.К. денежных средств от К. и Г. за продажу квартиры в общем размере *** руб., по *** руб. каждому, а также оформление и подписание сторонами передаточного акта к договору купли-продажи от *** года (л.д. 189).
Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые следствия наступили.
Договор займа, а также договор залога квартиры, отвечающие требованиям действующего законодательства, между В-выми и К., Г. заключен не был.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что вопреки требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ стороной истца допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от *** года и предварительные договоры купли-продажи долей от *** года, *** г., *** г., *** г. являются притворными сделками, а волеизъявление В.Л. и В.К., выраженное в указанных договорах, не соответствовало действительным намерениям сторон, материалы дела не содержат.
При этом, суд правильно указал, что фактические действия истцов свидетельствуют о том, что они по своей инициативе хотели продать принадлежащую им квартиру по адресу: г. *** ул. ***, дом *** квартира ***, знали и понимали смысл сделки договора купли-продажи, лично присутствовали при заключении сделки, их воля была направлена на отчуждение принадлежащей им квартиры. О волеизъявлении истцов также свидетельствует последовательность юридически значимых действий, которые подписали не только договор купли-продажи, но и акт приема-передачи квартиры, во исполнение условий договора снялись с регистрационного учета, а впоследствии хотели обменять спорную квартиру на квартиру О. (л.д. 32), ранее оспаривали договор купли-продажи по кабальности условий сделки, в чем им было отказано. Кроме того, со слов истцов, последние получили от ответчиков *** руб., при размере их задолженности перед ООО "КапиталИнвест" в *** руб., что также противоречит доводам истцов о намерении перезанять денежные средства исключительно с целью погашения договора займа, заключенного с ООО "КапиталИнвест".
Отказывая в удовлетворении иска, суд также указал, что поскольку сделка совершена в предусмотренной законом форме, зарегистрирована в Управлении Росреестра по г. Москве и была направлена на создание соответствующих правовых последствий, оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию мнимости или притворности заключенной сделки не имеется.
Бесспорных и объективных доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для признания договоров недействительными в силу ст. 170 ГК РФ, истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ ни суду первой инстанции, ни апелляционной коллегии представлено не было, стоимость квартиры таким доказательством не является и не имеет правового значения по делу.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ принятые судом обеспечительные меры по определению Тушинского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 года отменены, поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Доводы апелляционной жалобы истцов не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства, были предметом исследования суда первой инстанции, подробно изложены в судебном решении, с которыми судебная коллегия согласна.
Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие между сторонами заемных отношений подтверждал представитель К. в деле о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию кабальности сделки, также являются несостоятельными, поскольку сами по себе объяснения представителя стороны в силу гражданско-процессуального законодательства к доказательствам применительно к положениям ст. 55 ГПК не относятся и доказательственного значения не имеют, при этом, в любом случае, из указанных пояснений не следует, что оспариваемые договоры являлись мнимыми или притворными, а воля обеих сторон оспариваемых сделок была направлена на иные правовые последствия (л.д. 100 - 106, 107 - 112).
Указанным решением суда доводы истцов о кабальности сделки признаны несостоятельными, а также указано, что доказательств того, что семья остро нуждалась в приобретении автомобиля класса "люкс" представлено не было, после заключения договора с ООО "КапиталИнвест", платежей в счет погашения долга не производили. Доводы истцов о том, что они находились в крайне нуждающемся положении под угрозой потери единственного жилья, противоречат их действиям по отчуждению спорной квартиры, наличием условий договора об обязательствах истцов сняться с регистрационного учета. Истцы не предпринимали действий по продаже приобретенного автомобиля для погашения задолженности перед ООО "КапиталИнвест", напротив из объяснений В.Л. следует, что для ремонта автомобиля В.К. осенью 2013 г. взял еще кредит в сумме *** руб., в последующем погасил его и продолжает пользоваться машиной, при этом, надлежащих мер к выплате задатка по предварительным договорам ответчики не предприняли, в суд с требованиями обратились только после того, как им было предложено освободить квартиру.
Достоверных доказательств недействительности оспариваемых сделок по основаниям ст. 170 ГК РФ истцами ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции также представлено не было.
Одновременно судебная коллегия принимает во внимание, что с заявлениями о совершении в отношении истцов со стороны ответчиков мошеннических действий с в компетентными органы истцы обратились только в *** г., в возбуждении уголовного дела было отказано (т. 1, л.д. 159 - 178).
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом материального и процессуального права, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не нашли, опровергаются материалами дела.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 09 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-36673/2015
Требование: О признании договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров купли-продажи долей недействительными, признании недействительной записи в ЕГРП, признании права собственности.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы полагают, что спорные договоры купли-продажи долей квартиры являются ничтожными сделками, прикрывающими собой договор займа под залог квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 ноября 2015 г. по делу N 33-36673
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н., гражданское дело по апелляционной жалобе истцов В.К., В.Л. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 09 июня 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении исковых В.К., В.Л. к К., Г. о признании договора купли-продажи квартиры и предварительные договоры купли-продажи долей недействительными, признании недействительными записи в ЕГРП, признании права собственности, отказать.
Снять арест, наложенный определением Тушинского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 года в виде запрета Управлению Росреестра по г. Москве регистрировать сделки по отчуждению и распоряжению квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***,
установила:
В.К. и В.Л. обратились в суд с иском к К., Г. о признании договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров купли-продажи долей недействительными, признании недействительной записи в ЕГРП, признании права собственности. В обоснование своих требований ссылались на то, что истцам принадлежала на праве собственности трехкомнатная квартира, расположенная адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***. 27 мая 2013 года истцы заключили с ООО "КапиталИнвест" договор займа, в обеспечение которого был заключен договор залога вышеуказанной квартиры. Поскольку истцы оказались в тяжелом материальном положении и не имели возможности вернуть денежные средства по договору займа, при этом боялись потерять квартиру, истец В.К. по Интернету нашел ответчиков, которые предложили перезанять у них деньги на год под 3,5% годовых в месяц под залог квартиры, на что истцы согласились. При подписании документов ответчики сообщили истцам, что заем и залог квартиры оформят договором купли-продажи квартиры и предварительными договорами купли-продажи квартиры, а после погашения истцами займа, ответчики обязались переоформить право собственности на квартиру на истцов, на что они согласились. В договоре купли-продажи спорной квартиры было указано, что ее стоимость составляет *** руб., что в *** раз меньше реальной стоимости квартиры. *** года в кассу ООО "КапиталИнвест" в счет погашения долга истцов были внесены денежные средства в размере *** руб., всего истцы получили *** руб. и *** по отдельной расписке. Впоследствии между сторонами заключались предварительные договоры купли-продажи долей квартиры, по которым истцы должны были выкупить свои доли сначала за *** руб., затем за *** руб. Истцы полагают, что указанные договор купли-продажи квартиры от *** года, а также последующие предварительные договоры купли-продажи долей квартиры являются ничтожными сделками в силу ст. 170 ГК РФ, как прикрывающими собой договор займа под залог квартиры, и поскольку квартира выбыла из их владения помимо их воли, просят признать договоры недействительными, признать записи в ЕГРП о правах К. и Г. на доли в праве общей долевой собственности на квартиру - недействительными, признать за истцами право собственности на спорную квартиру, по *** доли в праве общей долевой собственности за каждым, взыскать судебные расходы.
Истец В.Л. и ее представитель по доверенности М. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, представили письменные пояснения (л.д. 138 - 143).
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела надлежащим образом, кроме того в материалах дела имеется заявление представителя К. - С. об ознакомлении с материалами дела (л.д. 117 - 118).
Представитель третьих лиц П.И. и П.О. по доверенности А.В. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела надлежащим образом, в суд представлен письменный отзыв на иск, в котором содержится просьба рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления (л.д. 128 - 130).
Суд постановил вышеприведенное решение, не согласившись с которым истца подали на него апелляционную жалобу, в которой просят об отмене состоявшегося решения суда, поскольку считают, что решение суда не основано на законе.
В качестве доводов для отмены решения суда указывают, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку судом при вынесении решения были допущены нарушения норм материального и процессуального права, так как суд не принял во внимание, что стоимость квартиры по договору значительно ниже ее рыночной стоимости; из представленных договоров следует обязанность ответчиков вернуть в собственность истца спорную квартиру по цене в размере заемных средств и процентов. Наличие между сторонами заемных отношений подтверждал представитель К. в деле о признании договора купли-продажи квартиры недействительной по основанию кабальности сделки.
В заседание судебной коллегии истцы В.Л., В.К. и их представитель по доверенности М. явились, доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель третьих лиц П.И. и П.О. и П.П. по доверенности А.В. в заседание явился, доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчики К., Г., представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, представителей не направили, извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.
В соответствие со ст. ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу положений ст. 170 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. Недействительность указанной (прикрываемой) сделки может быть исследована на основании соответствующих норм материального права.
По основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить. Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Следовательно, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной ввиду ее притворности, истец в порядке 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для сторон, а также представить доказательства направленности воли сторон на совершение именно прикрываемой сделки. При этом наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, В.Л. и В.К. являлись собственниками трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, жилой площадью *** кв. м по *** доли в праве собственности каждый, на основании свидетельства о праве на наследование по закону.
*** года В.Л. и В.К. заключили договор купли-продажи спорной квартиры с К. и Г., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве за N *** от 05.09.2013 года (л.д. 31).
Согласно условиям договора купли-продажи стоимость квартиры составила *** руб.
Истец В.Л. в судебном заседании не оспаривала, что она и ее сын В.К. написали собственноручно расписки о получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 26 августа 2013 года по *** руб. каждый.
Также *** года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 186 - 187).
17.09.2013 г. между В.К. и К. был заключен предварительный договор, по которому стороны согласились заключить *** года договор купли-продажи принадлежащей К. *** доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, за *** руб., а также о внесении задатка за квартиру в размере *** руб., которые вносятся продавцу в срок с *** года до *** г. по *** руб. не позднее *** числа каждого месяца (л.д. 22).
Аналогичный договор был заключен *** года между В.К. и Г. (л.д. 23).
*** г. между В.К. и К. был заключен предварительный договор, по которому продавец обязался в будущем продать В.К. *** долю в праве собственности на спорную квартиру за *** руб.
Срок заключения основного договора *** года.
Сумма задатка составляет *** руб. (л.д. 24).
*** года между В.К. и Г. заключен аналогичный договор (л.д. 25).
Из п. 2 предварительных договоров следует, что покупатель является бывшим собственником объекта и, подписывая предварительный договор, он не отрицает законность предыдущих сделок совершенных с продавцом в отношении объекта, а также признает его право собственности на объект на момент заключения предварительного договора.
Доказательств надлежащего исполнения сторонами условий предварительных договоров представлено не было.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что *** года между К., Г. и П.И., П.О. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней П.П., заключен договор купли-продажи спорной квартиры за *** руб. Указанный договор не был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве в связи с наложенным на основании определения Тушинского районного суда г. Москвы от *** г. запретом Управлению Росреестра по г. Москве регистрировать переход прав в отношении спорного жилого помещения (т. 1, л.д. 35 - 36, 153).
Вместе с тем, в настоящее время в спорной квартире проживает семья Перловых, которым спорная квартира фактически была передана по передаточному акту от *** г. и которые несут расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг (т. 1, л.д. 156).
В обоснование своих требований о признании указанных договоров недействительными, истцы ссылаются на ст. 170 ГК РФ, указывая, что фактически стороны договорились заключить договор займа под залог квартиры, а не договор купли-продажи, что, по их мнению, подтверждается заниженной стоимостью квартиры, событиями, предшествующими заключению договора, а именно денежными обязательствами истцов перед ООО "КапиталИнвест" под залог спорной квартиры, а также заключением последующих предварительных договоров купли-продажи спорной квартиры.
Судом также установлено, что *** г. В.Л. и В.К. заключили с ООО "КапиталИнвест" договор займа N ***, по условиям которого получили *** руб. под ***% в месяц до *** года (л.д. 26 - 30).
Исполнение договора займа обеспечивалось залогом принадлежащей заемщикам на праве общей долевой собственности квартиры по адресу: ***, ул. ***, дом *** квартира *** (л.д. 16 - 21).
На полученные по договору займа денежные средства В.К. *** года был приобретен автомобиль марки "***", *** года выпуска, государственный регистрационный знак ***.
В ходе судебного разбирательства истец В.Л. поясняла, что имея намерение перезанять денежные средства у ответчиков для возврата долга по договору займа с ООО "КапиталИнвест", она согласилась на условия ответчиков о продаже квартиры, при этом договор купли-продажи читала, подписывала, по требованию ответчиков она с сыном по личному заявлению *** года снялись с регистрационного учета из спорной квартиры, и зарегистрировались по месту жительства в квартиру матери истца В.Л. - О., расположенную по адресу: г. ***, ул. ***, дом *** квартира ***, где и проживают по настоящее время.
Из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля О. следует, что после того, как узнала, что дочь с внуком продали свою квартиру К. и Г., чтобы рассчитаться с долгами с ООО "КапиталИнвест", на семейном совете (она, дочь и внук) было принято предложение ответчиков К. и Г. о мене квартир: ответчики готовы были передать О. право собственности на спорную трехкомнатную квартиру N *** в доме по ул. ***, дом *** и произвести доплату в размере *** руб., взамен на принадлежащую ей двухкомнатную квартиру N *** в доме *** по ул. *** в г. ***. Однако, после подписания договора мены, свидетель испугалась и отозвала документы, в подтверждение чего стороной истца представлен договор мены от *** г., свидетельство о государственной регистрации права собственности, расписка в получении заявления (л.д. 32 - 34).
В материалы дела также представлено решение Тушинского районного суда г. Москвы от *** года, которым в удовлетворении требований В.К. и В.Л. к К., Г. о признании недействительными вышеуказанных договора купли-продажи квартиры от **** г. и предварительных договоров от *** года и от *** года по основаниям ст. 179 ГК РФ было отказано.
Решение суда в указанной части оставлено без изменений определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. и вступило в законную силу (т. 1, л.д. 100 - 112).
Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, проанализировав возражения и доводы участвующих в деле лиц, в том числе и доводы истцов, исходя из конкретных обстоятельств дела, указанных выше норм права, суд пришел к правомерному выводу об отказе истцам в удовлетворении заявленных истцами исковых требований в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что договор купли-продажи квартиры от *** года между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; спорная квартира по данному договору передана в собственность ответчиков, их право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по г. Москве.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства истец В.Л. не оспаривала факт написания расписок о получении В.Л. и В.К. денежных средств от К. и Г. за продажу квартиры в общем размере *** руб., по *** руб. каждому, а также оформление и подписание сторонами передаточного акта к договору купли-продажи от *** года (л.д. 189).
Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые следствия наступили.
Договор займа, а также договор залога квартиры, отвечающие требованиям действующего законодательства, между В-выми и К., Г. заключен не был.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что вопреки требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ стороной истца допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от *** года и предварительные договоры купли-продажи долей от *** года, *** г., *** г., *** г. являются притворными сделками, а волеизъявление В.Л. и В.К., выраженное в указанных договорах, не соответствовало действительным намерениям сторон, материалы дела не содержат.
При этом, суд правильно указал, что фактические действия истцов свидетельствуют о том, что они по своей инициативе хотели продать принадлежащую им квартиру по адресу: г. *** ул. ***, дом *** квартира ***, знали и понимали смысл сделки договора купли-продажи, лично присутствовали при заключении сделки, их воля была направлена на отчуждение принадлежащей им квартиры. О волеизъявлении истцов также свидетельствует последовательность юридически значимых действий, которые подписали не только договор купли-продажи, но и акт приема-передачи квартиры, во исполнение условий договора снялись с регистрационного учета, а впоследствии хотели обменять спорную квартиру на квартиру О. (л.д. 32), ранее оспаривали договор купли-продажи по кабальности условий сделки, в чем им было отказано. Кроме того, со слов истцов, последние получили от ответчиков *** руб., при размере их задолженности перед ООО "КапиталИнвест" в *** руб., что также противоречит доводам истцов о намерении перезанять денежные средства исключительно с целью погашения договора займа, заключенного с ООО "КапиталИнвест".
Отказывая в удовлетворении иска, суд также указал, что поскольку сделка совершена в предусмотренной законом форме, зарегистрирована в Управлении Росреестра по г. Москве и была направлена на создание соответствующих правовых последствий, оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию мнимости или притворности заключенной сделки не имеется.
Бесспорных и объективных доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для признания договоров недействительными в силу ст. 170 ГК РФ, истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ ни суду первой инстанции, ни апелляционной коллегии представлено не было, стоимость квартиры таким доказательством не является и не имеет правового значения по делу.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ принятые судом обеспечительные меры по определению Тушинского районного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 года отменены, поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Доводы апелляционной жалобы истцов не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства, были предметом исследования суда первой инстанции, подробно изложены в судебном решении, с которыми судебная коллегия согласна.
Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие между сторонами заемных отношений подтверждал представитель К. в деле о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию кабальности сделки, также являются несостоятельными, поскольку сами по себе объяснения представителя стороны в силу гражданско-процессуального законодательства к доказательствам применительно к положениям ст. 55 ГПК не относятся и доказательственного значения не имеют, при этом, в любом случае, из указанных пояснений не следует, что оспариваемые договоры являлись мнимыми или притворными, а воля обеих сторон оспариваемых сделок была направлена на иные правовые последствия (л.д. 100 - 106, 107 - 112).
Указанным решением суда доводы истцов о кабальности сделки признаны несостоятельными, а также указано, что доказательств того, что семья остро нуждалась в приобретении автомобиля класса "люкс" представлено не было, после заключения договора с ООО "КапиталИнвест", платежей в счет погашения долга не производили. Доводы истцов о том, что они находились в крайне нуждающемся положении под угрозой потери единственного жилья, противоречат их действиям по отчуждению спорной квартиры, наличием условий договора об обязательствах истцов сняться с регистрационного учета. Истцы не предпринимали действий по продаже приобретенного автомобиля для погашения задолженности перед ООО "КапиталИнвест", напротив из объяснений В.Л. следует, что для ремонта автомобиля В.К. осенью 2013 г. взял еще кредит в сумме *** руб., в последующем погасил его и продолжает пользоваться машиной, при этом, надлежащих мер к выплате задатка по предварительным договорам ответчики не предприняли, в суд с требованиями обратились только после того, как им было предложено освободить квартиру.
Достоверных доказательств недействительности оспариваемых сделок по основаниям ст. 170 ГК РФ истцами ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции также представлено не было.
Одновременно судебная коллегия принимает во внимание, что с заявлениями о совершении в отношении истцов со стороны ответчиков мошеннических действий с в компетентными органы истцы обратились только в *** г., в возбуждении уголовного дела было отказано (т. 1, л.д. 159 - 178).
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом материального и процессуального права, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не нашли, опровергаются материалами дела.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 09 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)