Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эталон" Антипина И.А. по доверенности от 14.12.2015, Латышева И.Н. по доверенности от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 февраля 2017 года по делу N А05-11290/2016 (судья Гуляева И.С.),
муниципальное казенное учреждение "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" (место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, ул. Шаревского, д. 6; ОГРН 1122920001160, ИНН 2906007873, далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон" (место нахождения: 193231, Санкт-Петербург, ул. Подвойского, д. 26, корп. 3, пом. 105; ОГРН 1137847148262, ИНН 7811548739, далее - Общество) об обращении взыскания на предмет залога - объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: Архангельская область, г. Онега, пр. Ленина, дом 127 и пр. Загородный, дом 62, и о взыскании 16 293 403 руб. 33 коп., в том числе 14 955 242 руб. 29 коп. в качестве возврата перечисленного аванса по муниципальным контрактам от 28.01.2015 N 0124300016414000339-0469047-02, от 18.03.2015 N 0124300016414000350-0469047-04, 1 338 161 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2015 по 15.06.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Онежское" в лице администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Респект" (далее - Страховая компания).
Решением суда 27 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Учреждение с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Страховая компания в отзыве на апелляционную жалобу вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть ее в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Онежское" (Участник долевого строительства) и Общество (Застройщик) 18.03.2015 заключили муниципальный контракт N 0124300016414000350-0469047-04 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - контракт от 18.03.2015), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить работы по строительству (созданию) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:27:060217:28 по адресу: Архангельская область, г. Онега, проспект Загородный, д. 62 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые помещения), указанные в приложении 2, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
Согласно пункту 1.2 договора объектами долевого строительства являются жилые помещения в количестве 18 квартир, общей площадью 575,4 кв. м (без учета лоджий), из которых: однокомнатных квартир - 10; двухкомнатных квартир - 2; трехкомнатных квартир - 6.
Цена договора установлена в пункте 2.1 контракта в размере 18 913 398 руб. и представляет собой произведение стоимости квадратного метра жилого помещения и общей площади жилых помещений. При этом цена одного квадратного метра установлена в размере 32 870 руб. 00 коп. (пункт 2.2 контракта).
В пункте 4.1 контракта предусмотрено, что Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиры не позднее 20 ноября 2015 года. Дополнительным соглашением от 23.12.2015 срок для передачи объектов долевого строительства продлен до 31.12.2015.
В приложении 3 к контракту стороны согласовали график этапов строительства и платежей, из которого следует, что первый этап строительства "Строительно-монтажные работы ниже "0" (устройство фундаментов и цокольного перекрытия) должен быть окончен в срок до 01.05.2015; второй этап "Строительно-монтажные работы по возведению коробки здания" (возведение наружных и внутренних несущих стен, перекрытий) - до 15.08.2015; третий этап "Устройство кровли, внутренних перегородок и установка оконных блоков" - до 15.09.2015; четвертый этап "Внутренние инженерные сети" - до 10.10.2015; пятый этап "Внутренняя отделка" - до 25.10.2015; шестой этап "Наружные инженерные сети" - до 01.10.2015; седьмой этап "Благоустройство" - до 20.10.2015; восьмой этап "Передача квартир" - до 20.11.2015. При этом стоимость работ 1-го этапа составляет 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта) и подлежала уплате до 10.05.2015; стоимость работ 2-го этапа - 3 782 679 руб. 60 коп. (20% от цены контракта), срок уплаты до 25.08.2015; стоимость 3 этапа - 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты 25.09.2015; стоимость 4 и 5 этапов - по 1 891 339 руб. 80 коп. (по 10% от цены контракта), срок уплаты 20.10.2015 и 25.10.2015 (соответственно); стоимость 6 этапа - 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты до 10.10.2015; стоимость 7 этапа - 1 891 339 руб. 80 коп. (10% от цены контракта), срок уплаты до 30.10.2015; стоимость 8 этапа - 945 669 руб. 90 коп. (5% от цены контракта), срок уплаты до 30.11.2015.
Сторонами подписаны акты приемки выполненных работ по строительству жилого дома по адресу: г. Онега, пр. Загородный, д. 62, в котором зафиксирована стоимость выполненных работ, в том числе на сумму 2 837 009 руб. (строительно-монтажные работы ниже "0"), от 18.11.2015 N 2 на сумму 3 782 679,6 руб. (2 этап, строительно-монтажные работы по возведению кровли), от марта 2016 года N 4 на сумму 2 837 009 руб. 70 коп. (3 этап, устройство кровли, перегородок и установка оконных блоков), от 09.12.2015 N 3 от 09.12.2015 на сумму 2 837 009 руб. 70 коп. (4 этап, наружные инженерные сети), от 11.03.2016 N 5 на сумму 1 891 339 руб. 80 коп. (5 этап).
Общая стоимость выполненных ответчиком работ по объекту: г. Онега, пр. Загородный, д. 62 составила 14 185 047 руб. 80 коп.
Истец уплатил ответчику 11 762 873 руб. 29 коп., что последним не оспаривается.
Далее, истец 29.04.2016 направил Обществу уведомление об одностороннем отказе от исполнения контракта от 18.03.2015 в связи с существенным нарушением исполнения обязательств со стороны застройщика, поскольку на указанную дату ответчик не передал истцу жилые помещения.
Задолженность по контракту от 28.03.2015 составляет 2 422 175 руб.
Также 28.01.2015 муниципальным образованием "Онежское" (Участник долевого строительства) и Обществом (Застройщик) заключен аналогичный муниципальный контракт N 0124300016414000339-0469047-02 (далее - контракт от 28.01.2015).
По условиям данного контракта Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить работы по строительству (созданию) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:27:060111:8 по адресу: Архангельская область, г. Онега, проспект Ленина, д. 127 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые помещения), указанные в приложении 2, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
Объектами долевого строительства по этому контракту являются жилые помещения в количестве 20 квартир, общей площадью 615,1 кв. м (без учета лоджий), из которых: однокомнатных квартир - 14; двухкомнатных квартир - 4; трехкомнатных квартир - 2.
Цена контракта от 28.01.2015 составляет 21 282 460 руб. (пункт 2.1 контракта).
Срок передачи квартир Участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2015 года (пункт 4.1 контракта с учетом Дополнительного соглашения от 23.12.2015).
В приложении 3 к контракту от 28.01.2015 стороны согласовали график этапов строительства и платежей, из которого следует, что первый этап строительства "Строительно-монтажные работы ниже "0" (устройство фундаментов и цокольного перекрытия) должен быть окончен в срок до 01.05.2015; второй этап "Строительно-монтажные работы по возведению коробки здания" (возведение наружных и внутренних несущих стен, перекрытий) - до 25.08.2015; третий этап "Устройство кровли, внутренних перегородок и установка оконных блоков" - до 15.09.2015; четвертый этап "Внутренние инженерные сети" - до 10.10.2015; пятый этап "Внутренняя отделка" - до 25.10.2015; шестой этап "Наружные инженерные сети" - до 01.10.2015; седьмой этап "Благоустройство" - до 20.10.2015; восьмой этап "Передача квартир" - до 20.11.2015. При этом стоимость работ 1-го этапа составляет 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта) и подлежала уплате до 10.05.2015; стоимость работ 2-го этапа - 4 256 492 руб. 60 коп. (20% от цены контракта), срок уплаты до 25.08.2015; стоимость 3 этапа - 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты 25.09.2015; стоимость 4, 5 этапов - по 2 128 246 руб. 60 коп. (по 10% от цены контракта), срок уплаты 20.10.2015 и 25.10.2015 (соответственно); стоимость 6 этапа - 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты до 10.10.2015; стоимость 7 этапа - 2 128 246 руб. 60 коп. (10% от цены контракта), срок уплаты до 30.10.2015; стоимость 8 этапа - 1 064 123 руб. 30 коп. (5% от цены контракта), срок уплаты до 30.11.2015.
Сторонами подписан акт от 09.06.2015 N 1 приемки выполненных работ по строительству жилого дома по адресу: г. Онега, пр. Ленина, д. 127, в котором зафиксирована стоимость выполненных работ, на сумму 3 192 369 руб. (1 этап, фундамент и цокольное перекрытие). Указанная сумма уплачена ответчику, что последним не оспаривается.
По контракту от 28.01.2015 истец уплатил ответчику 3 192 369 руб. (1 этап). Оплата производилась 12.03.2015 в сумме 1 064 123 руб. и 03.07.2015 в сумме 2 128 246 руб.
По данному контракту истец также 29.04.2016 уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения контракта.
Задолженность ответчика по контракту от 28.01.2015 составляла приблизительно 9,7 млн. руб.
В претензиях N 750 и N 752 от 03.06.2016 истец потребовал вернуть уплаченные по контрактам денежные средства, уплатить проценты за пользование денежными средствами.
16.06.2016 заказчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения контрактов от 28.01.2015 и от 18.03.2015 в связи с нарушением сроков передачи квартир ответчиком.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Учреждения незаконными, необоснованными и в удовлетворении иска отказал.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с обжалуемым решением на основании следующего.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В пункте 3.1.2 контрактов предусмотрено, что участник долевого строительства производит предварительную оплату в размере 5% от цены договора в течение 15 рабочих (банковских) дней с даты заключения договора на основании предъявленного счета.
Пунктом 3.1.1 контрактов предусмотрено, что в период строительства многоквартирного дома до даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, согласно приложению 3 "График этапов строительства и платеже" застройщик производит оплату в размере 90% цены договора.
Таким образом, условиями контрактов предусмотрена предварительная оплата подлежащей передаче вещи, поскольку до передачи квартир Учреждение обязано было уплатить 95% от стоимости квартир.
Однако, как следует из материалов дела, платежи истцом в необходимом размере не вносились.
Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 2 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).
Учитывая, что платежи своевременно Учреждением не вносились, у Общества имелись основания для применения статьи 328 ГК РФ.
Как верно указано судом, несмотря на то, что ответчик правом на приостановление исполнения контрактов не воспользовался, истец не вправе требовать возмещения убытков, то есть тех расходов, которые фактически понес ответчик на строительство жилых домов до одностороннего отказа заказчика от их исполнения.
Согласно мотивировочным частям решений Управления антимонопольной службы по Архангельской области N 04-03/4031 от 16.08.2016 и N 04-03/4033 от 12.08.2016 многоквартирные дома построены до уровня кровли (возведена коробка здания, выполнена кровля).
При указанных обстоятельствах, обратное взыскание сумм, использованных Обществом на строительство объектов, входит в противоречие с положениями статьи 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения и нарушает имущественные права ответчика.
Доказательств того, что размер уплаченных Обществу сумм превышает размер реально понесенных им затрат на строительство многоквартирных домов в рамках исполнения своих обязательств по условиям контрактов, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного оснований для возврата денежных средств, внесенных в счет оплаты квартир по контрактам, в размере 14 955 242 руб. 29 коп., не имеется.
Поскольку оснований для обратного взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств не имеется, вывод суда об отсутствии оснований для взыскания процентов, начисленных на указанную сумму, является верным.
Требование об обращении взыскания на предмет залога - объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: Архангельская область, г. Онега, пр. Ленина, дом 127 и пр. Загородный, дом 62, суд первой инстанции оставил без удовлетворения, правомерно руководствуясь следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Поскольку указанный закон в рассматриваемом случае к отношениям сторон не применяется, оснований для удовлетворения требований истца об обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном названными нормами права, не имеется.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 февраля 2017 года по делу N А05-11290/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" - без удовлетворения.
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 ПО ДЕЛУ N А05-11290/2016
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. по делу N А05-11290/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эталон" Антипина И.А. по доверенности от 14.12.2015, Латышева И.Н. по доверенности от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 февраля 2017 года по делу N А05-11290/2016 (судья Гуляева И.С.),
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" (место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, ул. Шаревского, д. 6; ОГРН 1122920001160, ИНН 2906007873, далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон" (место нахождения: 193231, Санкт-Петербург, ул. Подвойского, д. 26, корп. 3, пом. 105; ОГРН 1137847148262, ИНН 7811548739, далее - Общество) об обращении взыскания на предмет залога - объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: Архангельская область, г. Онега, пр. Ленина, дом 127 и пр. Загородный, дом 62, и о взыскании 16 293 403 руб. 33 коп., в том числе 14 955 242 руб. 29 коп. в качестве возврата перечисленного аванса по муниципальным контрактам от 28.01.2015 N 0124300016414000339-0469047-02, от 18.03.2015 N 0124300016414000350-0469047-04, 1 338 161 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2015 по 15.06.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Онежское" в лице администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Респект" (далее - Страховая компания).
Решением суда 27 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Учреждение с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Страховая компания в отзыве на апелляционную жалобу вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть ее в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Онежское" (Участник долевого строительства) и Общество (Застройщик) 18.03.2015 заключили муниципальный контракт N 0124300016414000350-0469047-04 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - контракт от 18.03.2015), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить работы по строительству (созданию) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:27:060217:28 по адресу: Архангельская область, г. Онега, проспект Загородный, д. 62 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые помещения), указанные в приложении 2, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
Согласно пункту 1.2 договора объектами долевого строительства являются жилые помещения в количестве 18 квартир, общей площадью 575,4 кв. м (без учета лоджий), из которых: однокомнатных квартир - 10; двухкомнатных квартир - 2; трехкомнатных квартир - 6.
Цена договора установлена в пункте 2.1 контракта в размере 18 913 398 руб. и представляет собой произведение стоимости квадратного метра жилого помещения и общей площади жилых помещений. При этом цена одного квадратного метра установлена в размере 32 870 руб. 00 коп. (пункт 2.2 контракта).
В пункте 4.1 контракта предусмотрено, что Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиры не позднее 20 ноября 2015 года. Дополнительным соглашением от 23.12.2015 срок для передачи объектов долевого строительства продлен до 31.12.2015.
В приложении 3 к контракту стороны согласовали график этапов строительства и платежей, из которого следует, что первый этап строительства "Строительно-монтажные работы ниже "0" (устройство фундаментов и цокольного перекрытия) должен быть окончен в срок до 01.05.2015; второй этап "Строительно-монтажные работы по возведению коробки здания" (возведение наружных и внутренних несущих стен, перекрытий) - до 15.08.2015; третий этап "Устройство кровли, внутренних перегородок и установка оконных блоков" - до 15.09.2015; четвертый этап "Внутренние инженерные сети" - до 10.10.2015; пятый этап "Внутренняя отделка" - до 25.10.2015; шестой этап "Наружные инженерные сети" - до 01.10.2015; седьмой этап "Благоустройство" - до 20.10.2015; восьмой этап "Передача квартир" - до 20.11.2015. При этом стоимость работ 1-го этапа составляет 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта) и подлежала уплате до 10.05.2015; стоимость работ 2-го этапа - 3 782 679 руб. 60 коп. (20% от цены контракта), срок уплаты до 25.08.2015; стоимость 3 этапа - 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты 25.09.2015; стоимость 4 и 5 этапов - по 1 891 339 руб. 80 коп. (по 10% от цены контракта), срок уплаты 20.10.2015 и 25.10.2015 (соответственно); стоимость 6 этапа - 2 837 009 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты до 10.10.2015; стоимость 7 этапа - 1 891 339 руб. 80 коп. (10% от цены контракта), срок уплаты до 30.10.2015; стоимость 8 этапа - 945 669 руб. 90 коп. (5% от цены контракта), срок уплаты до 30.11.2015.
Сторонами подписаны акты приемки выполненных работ по строительству жилого дома по адресу: г. Онега, пр. Загородный, д. 62, в котором зафиксирована стоимость выполненных работ, в том числе на сумму 2 837 009 руб. (строительно-монтажные работы ниже "0"), от 18.11.2015 N 2 на сумму 3 782 679,6 руб. (2 этап, строительно-монтажные работы по возведению кровли), от марта 2016 года N 4 на сумму 2 837 009 руб. 70 коп. (3 этап, устройство кровли, перегородок и установка оконных блоков), от 09.12.2015 N 3 от 09.12.2015 на сумму 2 837 009 руб. 70 коп. (4 этап, наружные инженерные сети), от 11.03.2016 N 5 на сумму 1 891 339 руб. 80 коп. (5 этап).
Общая стоимость выполненных ответчиком работ по объекту: г. Онега, пр. Загородный, д. 62 составила 14 185 047 руб. 80 коп.
Истец уплатил ответчику 11 762 873 руб. 29 коп., что последним не оспаривается.
Далее, истец 29.04.2016 направил Обществу уведомление об одностороннем отказе от исполнения контракта от 18.03.2015 в связи с существенным нарушением исполнения обязательств со стороны застройщика, поскольку на указанную дату ответчик не передал истцу жилые помещения.
Задолженность по контракту от 28.03.2015 составляет 2 422 175 руб.
Также 28.01.2015 муниципальным образованием "Онежское" (Участник долевого строительства) и Обществом (Застройщик) заключен аналогичный муниципальный контракт N 0124300016414000339-0469047-02 (далее - контракт от 28.01.2015).
По условиям данного контракта Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить работы по строительству (созданию) многоквартирного дома с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории на земельном участке с кадастровым номером 29:27:060111:8 по адресу: Архангельская область, г. Онега, проспект Ленина, д. 127 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства (жилые помещения), указанные в приложении 2, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
Объектами долевого строительства по этому контракту являются жилые помещения в количестве 20 квартир, общей площадью 615,1 кв. м (без учета лоджий), из которых: однокомнатных квартир - 14; двухкомнатных квартир - 4; трехкомнатных квартир - 2.
Цена контракта от 28.01.2015 составляет 21 282 460 руб. (пункт 2.1 контракта).
Срок передачи квартир Участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2015 года (пункт 4.1 контракта с учетом Дополнительного соглашения от 23.12.2015).
В приложении 3 к контракту от 28.01.2015 стороны согласовали график этапов строительства и платежей, из которого следует, что первый этап строительства "Строительно-монтажные работы ниже "0" (устройство фундаментов и цокольного перекрытия) должен быть окончен в срок до 01.05.2015; второй этап "Строительно-монтажные работы по возведению коробки здания" (возведение наружных и внутренних несущих стен, перекрытий) - до 25.08.2015; третий этап "Устройство кровли, внутренних перегородок и установка оконных блоков" - до 15.09.2015; четвертый этап "Внутренние инженерные сети" - до 10.10.2015; пятый этап "Внутренняя отделка" - до 25.10.2015; шестой этап "Наружные инженерные сети" - до 01.10.2015; седьмой этап "Благоустройство" - до 20.10.2015; восьмой этап "Передача квартир" - до 20.11.2015. При этом стоимость работ 1-го этапа составляет 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта) и подлежала уплате до 10.05.2015; стоимость работ 2-го этапа - 4 256 492 руб. 60 коп. (20% от цены контракта), срок уплаты до 25.08.2015; стоимость 3 этапа - 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты 25.09.2015; стоимость 4, 5 этапов - по 2 128 246 руб. 60 коп. (по 10% от цены контракта), срок уплаты 20.10.2015 и 25.10.2015 (соответственно); стоимость 6 этапа - 3 192 369 руб. 70 коп. (15% от цены контракта), срок уплаты до 10.10.2015; стоимость 7 этапа - 2 128 246 руб. 60 коп. (10% от цены контракта), срок уплаты до 30.10.2015; стоимость 8 этапа - 1 064 123 руб. 30 коп. (5% от цены контракта), срок уплаты до 30.11.2015.
Сторонами подписан акт от 09.06.2015 N 1 приемки выполненных работ по строительству жилого дома по адресу: г. Онега, пр. Ленина, д. 127, в котором зафиксирована стоимость выполненных работ, на сумму 3 192 369 руб. (1 этап, фундамент и цокольное перекрытие). Указанная сумма уплачена ответчику, что последним не оспаривается.
По контракту от 28.01.2015 истец уплатил ответчику 3 192 369 руб. (1 этап). Оплата производилась 12.03.2015 в сумме 1 064 123 руб. и 03.07.2015 в сумме 2 128 246 руб.
По данному контракту истец также 29.04.2016 уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения контракта.
Задолженность ответчика по контракту от 28.01.2015 составляла приблизительно 9,7 млн. руб.
В претензиях N 750 и N 752 от 03.06.2016 истец потребовал вернуть уплаченные по контрактам денежные средства, уплатить проценты за пользование денежными средствами.
16.06.2016 заказчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения контрактов от 28.01.2015 и от 18.03.2015 в связи с нарушением сроков передачи квартир ответчиком.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Учреждения незаконными, необоснованными и в удовлетворении иска отказал.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с обжалуемым решением на основании следующего.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В пункте 3.1.2 контрактов предусмотрено, что участник долевого строительства производит предварительную оплату в размере 5% от цены договора в течение 15 рабочих (банковских) дней с даты заключения договора на основании предъявленного счета.
Пунктом 3.1.1 контрактов предусмотрено, что в период строительства многоквартирного дома до даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, согласно приложению 3 "График этапов строительства и платеже" застройщик производит оплату в размере 90% цены договора.
Таким образом, условиями контрактов предусмотрена предварительная оплата подлежащей передаче вещи, поскольку до передачи квартир Учреждение обязано было уплатить 95% от стоимости квартир.
Однако, как следует из материалов дела, платежи истцом в необходимом размере не вносились.
Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 2 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).
Учитывая, что платежи своевременно Учреждением не вносились, у Общества имелись основания для применения статьи 328 ГК РФ.
Как верно указано судом, несмотря на то, что ответчик правом на приостановление исполнения контрактов не воспользовался, истец не вправе требовать возмещения убытков, то есть тех расходов, которые фактически понес ответчик на строительство жилых домов до одностороннего отказа заказчика от их исполнения.
Согласно мотивировочным частям решений Управления антимонопольной службы по Архангельской области N 04-03/4031 от 16.08.2016 и N 04-03/4033 от 12.08.2016 многоквартирные дома построены до уровня кровли (возведена коробка здания, выполнена кровля).
При указанных обстоятельствах, обратное взыскание сумм, использованных Обществом на строительство объектов, входит в противоречие с положениями статьи 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения и нарушает имущественные права ответчика.
Доказательств того, что размер уплаченных Обществу сумм превышает размер реально понесенных им затрат на строительство многоквартирных домов в рамках исполнения своих обязательств по условиям контрактов, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного оснований для возврата денежных средств, внесенных в счет оплаты квартир по контрактам, в размере 14 955 242 руб. 29 коп., не имеется.
Поскольку оснований для обратного взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств не имеется, вывод суда об отсутствии оснований для взыскания процентов, начисленных на указанную сумму, является верным.
Требование об обращении взыскания на предмет залога - объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: Архангельская область, г. Онега, пр. Ленина, дом 127 и пр. Загородный, дом 62, суд первой инстанции оставил без удовлетворения, правомерно руководствуясь следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Поскольку указанный закон в рассматриваемом случае к отношениям сторон не применяется, оснований для удовлетворения требований истца об обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном названными нормами права, не имеется.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены состоявшегося судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 февраля 2017 года по делу N А05-11290/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" - без удовлетворения.
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Управление по инфраструктурному развитию и жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)