Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик оставил без удовлетворения требования управляющей компании об устранении выявленных нарушений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Константинова П.Ю., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом" Полетаева Д.Н. (доверенность от 01.02.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Кремсалюка В.А. (доверенность от 02.06.2016), рассмотрев 22.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2016 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 (судьи Зотеева Л.В., Протас Н.И., Толкунов В.М.) по делу N А56-20119/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 270, лит. 3, пом. 4Н, оф. 2, ОГРН 1089847386298, ИНН 7805473764 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: Ленинградская обл., г. Выборг, Александровская ул., д. 26, ОГРН 1037811040684, ИНН 7805081830 (далее - Общество), об обязании произвести работы по устранению нарушений требований пожарной безопасности жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 33, корп. 3, лит. А (далее - МКД), а именно устранить нарушения, указанные в пунктах N 1-80, 82-89, 91-114, 116-131, 134 предписания от 30.03.2015 N 2-11-287/1/1, а также о взыскании 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением суда от 07.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.02.2017, в удовлетворении иска отказано.
Компания обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, управляющей организации наравне с собственниками принадлежит право требовать устранения любых нарушений прав, не связанных с лишением владения, в отношении общего имущества жилого дома.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 30.06.2011 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-1904в-2011 на ввод МКД в эксплуатацию.
Между Компанией (управляющей компанией) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛЭК ИСТЕЙТ", впоследствии переименованным в Общество (застройщиком), 01.07.2011 заключен договор N 47/33-35-У управления МКД, в соответствии с которым Компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления и эксплуатации жилого дома деятельность.
МКД принят Компанией на баланс по акту приема-передачи от 14.12.2011.
В ходе проведения отделом надзорной деятельности Калининского района Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Санкт-Петербургу плановой выездной проверки МКД выявлены многочисленные (134) нарушения требований пожарной безопасности, зафиксированные в предписании от 30.03.2015 N 2-11-287/1/1.
Компания, указывая, что большая часть нарушений требований пожарной безопасности, перечисленных в предписании (N 1-80, 82 - 89, 91 - 114, 116 - 131, 134), допущена вследствие невыполнения Обществом требований Специальных технических условий на проектирование противопожарной защиты жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, квартал 47, Севернее Муринского ручья, между домами N 33-1 и N 35-1 по ул. Ушинского, согласованных с Управлением государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу 25.10.2010 за N 2/2-17-7581 (далее - Специальные технические условия), направила Обществу 03.04.2015 письмо N 43 с просьбой об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности, которые должны были быть выполнены застройщиком к моменту передачи жилого дома в управление Компании.
Так как требования Компании оставлены Обществом без удовлетворения, она обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды в удовлетворении иска отказали.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491).
В силу подпункта "е" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.
Договором N 47/33-35-У на Компанию возложены все права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ для управляющих компаний.
В том числе подпунктом "е" пункта 3.1.4 договора предусмотрена обязанность по обеспечению выполнения мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ закреплено право участника долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Поскольку Компания осуществляет управление МКД, она является лицом, ответственным за содержание его общего имущества и в том числе за соблюдение требований пожарной безопасности. Компания выступает в качестве представителя интересов собственников помещений в доме. В данном случае Компания вправе требовать устранения недостатков, возникших по вине застройщика.
Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В данном случае истец обязан доказать факт наличия недостатков возникших по вине застройщика, а ответчик обязан устранить недостатки, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим истцом или привлеченными им третьими лицами.
Судами установлено, что системы охранно-пожарной сигнализации, и автоматизированной противопожарной защиты были установлены на объекте, введенном в эксплуатацию на основании разрешения N 78-1904в-2011.
Однако, в данном случае из материалов дела не следует, что дом был принят государственной приемочной комиссией по акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта признан построенным в соответствии с проектом и отвечающим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, в том числе и Госпожнадзором, и передан участникам долевого строительства.
Судами не установлена причина возникновения недостатков, выполнение застройщиком Специальных технических условий и наличие или отсутствие претензий к их выполнению со стороны Госпожнадзора.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.
В связи с необходимостью оценки доказательств, установления фактических обстоятельств спора дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства, а также дополнительно представленные документы, при правильном применении норм материального и процессуального права, установить фактические обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу N А56-20119/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2017 N Ф07-4339/2017 ПО ДЕЛУ N А56-20119/2016
Требование: Об обязании произвести работы по устранению нарушений требований пожарной безопасности жилого дома.Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик оставил без удовлетворения требования управляющей компании об устранении выявленных нарушений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. по делу N А56-20119/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Константинова П.Ю., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом" Полетаева Д.Н. (доверенность от 01.02.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн Л1" Кремсалюка В.А. (доверенность от 02.06.2016), рассмотрев 22.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2016 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 (судьи Зотеева Л.В., Протас Н.И., Толкунов В.М.) по делу N А56-20119/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания РеспектДом", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 270, лит. 3, пом. 4Н, оф. 2, ОГРН 1089847386298, ИНН 7805473764 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Концерн Л1", место нахождения: Ленинградская обл., г. Выборг, Александровская ул., д. 26, ОГРН 1037811040684, ИНН 7805081830 (далее - Общество), об обязании произвести работы по устранению нарушений требований пожарной безопасности жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 33, корп. 3, лит. А (далее - МКД), а именно устранить нарушения, указанные в пунктах N 1-80, 82-89, 91-114, 116-131, 134 предписания от 30.03.2015 N 2-11-287/1/1, а также о взыскании 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением суда от 07.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.02.2017, в удовлетворении иска отказано.
Компания обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, управляющей организации наравне с собственниками принадлежит право требовать устранения любых нарушений прав, не связанных с лишением владения, в отношении общего имущества жилого дома.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 30.06.2011 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-1904в-2011 на ввод МКД в эксплуатацию.
Между Компанией (управляющей компанией) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛЭК ИСТЕЙТ", впоследствии переименованным в Общество (застройщиком), 01.07.2011 заключен договор N 47/33-35-У управления МКД, в соответствии с которым Компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления и эксплуатации жилого дома деятельность.
МКД принят Компанией на баланс по акту приема-передачи от 14.12.2011.
В ходе проведения отделом надзорной деятельности Калининского района Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Санкт-Петербургу плановой выездной проверки МКД выявлены многочисленные (134) нарушения требований пожарной безопасности, зафиксированные в предписании от 30.03.2015 N 2-11-287/1/1.
Компания, указывая, что большая часть нарушений требований пожарной безопасности, перечисленных в предписании (N 1-80, 82 - 89, 91 - 114, 116 - 131, 134), допущена вследствие невыполнения Обществом требований Специальных технических условий на проектирование противопожарной защиты жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, квартал 47, Севернее Муринского ручья, между домами N 33-1 и N 35-1 по ул. Ушинского, согласованных с Управлением государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу 25.10.2010 за N 2/2-17-7581 (далее - Специальные технические условия), направила Обществу 03.04.2015 письмо N 43 с просьбой об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности, которые должны были быть выполнены застройщиком к моменту передачи жилого дома в управление Компании.
Так как требования Компании оставлены Обществом без удовлетворения, она обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды в удовлетворении иска отказали.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491).
В силу подпункта "е" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.
Договором N 47/33-35-У на Компанию возложены все права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ для управляющих компаний.
В том числе подпунктом "е" пункта 3.1.4 договора предусмотрена обязанность по обеспечению выполнения мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ закреплено право участника долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Поскольку Компания осуществляет управление МКД, она является лицом, ответственным за содержание его общего имущества и в том числе за соблюдение требований пожарной безопасности. Компания выступает в качестве представителя интересов собственников помещений в доме. В данном случае Компания вправе требовать устранения недостатков, возникших по вине застройщика.
Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В данном случае истец обязан доказать факт наличия недостатков возникших по вине застройщика, а ответчик обязан устранить недостатки, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим истцом или привлеченными им третьими лицами.
Судами установлено, что системы охранно-пожарной сигнализации, и автоматизированной противопожарной защиты были установлены на объекте, введенном в эксплуатацию на основании разрешения N 78-1904в-2011.
Однако, в данном случае из материалов дела не следует, что дом был принят государственной приемочной комиссией по акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта признан построенным в соответствии с проектом и отвечающим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, в том числе и Госпожнадзором, и передан участникам долевого строительства.
Судами не установлена причина возникновения недостатков, выполнение застройщиком Специальных технических условий и наличие или отсутствие претензий к их выполнению со стороны Госпожнадзора.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.
В связи с необходимостью оценки доказательств, установления фактических обстоятельств спора дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства, а также дополнительно представленные документы, при правильном применении норм материального и процессуального права, установить фактические обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу N А56-20119/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.В.ШПАЧЕВА
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)