Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик, получивший денежные средства за жилое помещение и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, помещение участникам долевого строительства не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Невская Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Осиповой Е.А. и Рябинина К.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года по делу N по иску Н. и И. к обществу с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО "БалтСтройКомплект" Д., поддержавшего доводы жалобы, истцов Н., И. и их представителя К., полагавших, что отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Н. и И. <...> обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., обязании внести изменение в п. п. 3.1, 3.2 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., установив, что цена договора составляет <...> руб., взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере <...> руб., неустойки в размере <...> руб. <...> коп., убытков в размере <...> руб. <...> коп. и денежной компенсации морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование своих требований истцы указали, что 12.07.2013 г. между ними и ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом в <адрес> и передать истцам (участникам долевого строительства) двухкомнатную квартиру площадью <...> кв. м (из которых <...> кв. м - площадь квартиры, <...> кв. м - площадь балкона) со строительным N в <адрес>, а участники долевого строительства обязались уплатить за нее <...> руб.
В соответствии с п. п. 4.1.7., 5.2., 5.4. договора от 12.07.2013 г. спорная квартира должна быть передана истцам после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи при условии ее полной оплаты.
Несмотря на то, что свои обязательства по оплате предмета договора они исполнили в полном объеме за счет личных и кредитных средств, жилой дом введен в эксплуатацию, актом осмотра от 18.05.2015 г. установлено, что состояние спорной квартиры соответствует строительным нормам, данная квартира им до настоящего времени не передана.
08 июля 2015 года ООО "БалтСтройКомплект" предложило им подписать дополнительное соглашение к договору от 12.07.2013 г., в котором отразить, что площадь квартиры уменьшилась до <...> кв. м, площадь лоджии составляет <...> кв. м, а цена договора осталась прежней - <...> руб. Истцы подписали данное дополнительное соглашение под угрозой непередачи им спорной квартиры, несмотря на то, что в спорной квартире нет лоджии, но имеется балкон, расчет площади которого должен производиться с учетом понижающего коэффициента 0,3. До настоящего времени указанное дополнительное соглашение в соответствии с законодательством не зарегистрировано, а потому не имеет юридической силы. Передать истцам спорную квартиру ответчик отказывается.
Поскольку площадь спорной квартиры уменьшилась на <...> кв. м, они переплатили ответчику по договору от 12.07.2013 г. <...> руб. Кроме того, поскольку квартира им не передана, с ответчика в их пользу подлежит взысканию неустойка в размере <...> руб. <...> коп., убытки, связанные с уплатой процентов по кредиту, который они планировали погасить после продажи старого жилья, в размере <...> руб. <...> коп., и денежная компенсация морального вреда в размере <...> руб.
ООО "БалтСтройКомплект" <...> обратилось в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к Н. и И. о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г. к договору участия в долевом строительстве жилья N от 12.07.2013 г.
Определением суда от <...> дела по искам Н., И. и ООО "БалтСтройКомплект" объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен N
Определением суда от <...> требования Н. и И. к ООО "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру выделены в отдельное производство; гражданскому делу присвоен N.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года ООО "БалтСтройКомплект" обязано передать Н. и И. двухкомнатную квартиру со строительным N, являющуюся объектом договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., заключенного между ООО "БалтСтройКомплект" и Н. и И.
ООО "БалтСтройКомплект" подало апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что в соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г. срок передачи объекта долевого строительства от застройщика участникам долевого строительства составляет 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, и данный срок на момент вынесения обжалуемого решения еще не истек.
Кроме того, суд при вынесении решения не принял во внимание содержание пункта 5.7 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., в соответствии с которым в случае обнаружения при осмотре квартиры несоответствия условиям договора и составления соответствующего акта, срок передачи объекта составляет 7 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика об устранении дефектов и/или недоделок. Поскольку причиной непередачи истцам спорной квартиры является наличие дефектов в виде выхода из строя гибких подводок в системе отопления, а также наличия протечек кровли, которые до настоящего времени в полном объеме не устранены, срок передачи истцам квартиры им не нарушен.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
12 июля 2013 года между Н., И. (участниками долевого строительства) и ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, кадастровый N, и после разрешения на ввод в эксплуатацию Пускового комплекса передать участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру со строительным N, площадью <...> кв. м (которая включает в себя общую площадь квартиры и приведенную площадь балкона/лоджий с соответствующими понижающими коэффициентами), а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену в размере <...> руб. (<...> руб. - за счет собственных средств, а <...> руб. - за счет кредитных средств, полученных в ОАО "Сбербанк России") и принять объект долевого строительства. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области 25.07.2013 г.
Платежным поручением N от 12.07.2013 г., приходным ордером N от 12.07.2013 г. и выпиской по лицевому счету подтверждается факт полной оплаты истцами спорной квартиры, путем перечисления на счет ООО "БалтСтройКомплект" денежных средств в размере <...> руб. - 12.07.2013 г. и <...> руб. - 18.08.2013 г.
27 марта 2015 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ООО "БалтСтройКомплект" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного секционного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-й этап), 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу: <адрес>.
27 апреля 2015 года ответчик уведомил истцов о вводе жилого дома в эксплуатацию, готовности к передаче квартиры по акту, уменьшении площади квартиры на <...> кв. м, необходимости подписать дополнительное соглашение об изменении площади квартиры и цены договора. В этом же уведомлении ответчик сообщил, что передача квартиры по передаточному акту будет осуществлена после ее осмотра истцами и подписания сторонами дополнительного соглашения к договору от 12.07.2013 г.
13 апреля 2015 года сторонами подписан акт осмотра квартиры, в котором отражены строительные недостатки, а также уменьшение ее площади на <...> кв. м по сравнению с установленной договором. Также в акте указано на наличие в квартире балкона, а не лоджии. Имеющиеся строительные недостатки застройщик обязался устранить в тридцатидневный срок со дня проведения осмотра и составления данного акта.
18 мая 2015 года сторонами составлен повторный акт осмотра, в котором указано на отсутствие замечаний к состоянию квартиры и отражено несогласие истцов с ее площадью (в связи с наличием в квартире одного балкона с остеклением).
08 июля 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., в соответствии с которым площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м, из которой общая площадь - <...> кв. м, площадь остекленной лоджии - <...> кв. м, а стоимость квартиры составляет <...> руб. Данное соглашение Управлением Росреестра по Ленинградской области не зарегистрировано.
На момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения квартира истцам ответчиком передана не была.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 4.1.7 договора от 12.07.2013 г. застройщик обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, передать объект долевого строительства участникам долевого строительства по акту приема-передачи в срок и в порядке, установленные договором, при условии исполнения в полном объеме участниками долевого строительства обязательств по оплате цены договора в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 5.1 договора от 12.07.2013 г. срок передачи объекта долевого строительства от застройщика участникам долевого строительства составляет 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, но не ранее полного выполнения участниками своих финансовых обязательств по договору.
Как следует из п. 5.4 договора от 12.07.2013 г., право требования передачи объекта долевого строительства возникает у участников долевого строительства после ввода Пускового комплекса в эксплуатацию при условии полного исполнения участниками долевого строительства денежных обязательств по оплате цены договора.
Из буквального толкования указанных положений договора следует, что у застройщика возникает обязанность передать объект долевого строительства участникам долевого строительства при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего Пускового комплекса и полной оплаты участниками долевого строительства предмета договора.
То обстоятельство, что по условиям договора такая передача должна быть осуществлена в течение 12 месяцев с момента ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположена квартира, не свидетельствует о правомерности действий застройщика по непередаче квартиры до истечения указанного срока при отсутствии для этого предусмотренных законом или договором оснований.
Готовность передать истцам квартиру по акту приема-передачи следует из уведомления ответчика от 27.04.2015 г.
Возникновение между сторонами спора относительно площади квартиры и необходимости, в связи с этим, осуществить перерасчет, не может оказать влияния на обязанность ответчика передать истцам квартиру, так как по результатам разрешения данного спора у ответчика возникнет обязанность возвратить истцам либо <...> руб. (исходя из его собственной позиции), либо <...> руб. (исходя из позиции истцов). У истцов обязанности доплатить за увеличение площади квартиры не возникнет, так как данная площадь не увеличилась, а уменьшилась, что никем из сторон не оспаривается. В связи с этим наличие между сторонами данного спора не ставит под сомнение факт полной оплаты участниками долевого строительства предмета договора.
При таких обстоятельствах, отказ истцов от регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г. к договору участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г. не может послужить основанием для отказа ответчика от передачи истцам квартиры по акту приема-передачи.
Из объяснений представителя ответчика, данных в суде первой инстанции, следует, что причиной непередачи истцам квартиры явился отказ последних от регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцами требования и обязал ответчика передать им являющуюся предметом договора от 12.07.2013 г. квартиру, так как Пусковой комплекс введен в эксплуатацию, истцы в полном объеме выполнили свои обязательства по договору от 12.07.2013 г. и в силу п. 5.4 договора вправе требовать передачи им объекта долевого строительства в любое время в течение установленного п. 5.1 договора срока. Со своей стороны, у ответчика отсутствуют не только предусмотренные законом или договором основания для непередачи истцам квартиры, но и просто какие-либо объективные препятствия для такой передачи. Не передавая истцам квартиру, ответчик пытается вынудить их зарегистрировать дополнительное соглашение от 08.07.2015 г., с которым они не согласны. Такие действия ответчика могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), в связи с чем его права, основанные на данных действиях, не подлежат защите.
Доводы ответчика о невозможности передачи истцам квартиры в связи с выявлением в ней строительных недостатков не могут быть признаны обоснованными.
В соответствии с п. 5.7. договора от 12.07.2013 г. в случае обнаружения при осмотре квартиры несоответствия условиям договора, стороны составляют соответствующий акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, определяемый застройщиком. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок участники долевого строительства обязаны принять объект долевого строительства в течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика об устранении дефектов и/или недоделок.
Вместе с тем, из буквального толкования данного пункта не следует, что после устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок участникам долевого строительства объект долевого строительства передается по акту приема-передачи, упомянутому в п. п. 5.1, 5.4, 5.5 договора от 12.07.2013 г. По смыслу п. 5.7 договора участники долевого строительства обязаны принять объект после устранения в нем дефектов и/или недоделок в течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления застройщика. При этом принятие таких работ возможно как до, так и после передачи им объекта по акту приема-передачи по условиям п. п. 5.1, 5.4, 5.5 договора.
Кроме того, единственным составленным между сторонами актом, подтверждающим наличие в квартире дефектов и/или недоделок, является акт осмотра квартиры от 13.04.2015 г. Однако после подписания сторонами 18.05.2015 г. акта об устранении всех выявленных 13.04.2015 г. дефектов и/или недоделок, в течение 7 рабочих дней квартира истцам передана не была. При таких обстоятельствах, даже если согласиться с утверждением ответчика о возможности передачи истцам квартиры после устранения строительных недостатков, то такая передача должна была состояться в мае 2015 года, чего сделано не было.
Доказательств возникновения в квартире после 18.05.2015 г. каких-либо еще недостатков, требующих устранения, ответчиком не представлено.
Из уведомления об обнаружении недостатков поставленного товара от 29.05.2015 г., направленного ООО "С" ООО "Т", и акта, составленного сотрудниками ООО "С" 03.06.2015 г., усматривается, что дефекты смесителей и гибких подводок были выявлены в квартирах N а не в квартире истцов.
Акты о якобы имевшей место в квартире N протечке с кровли составлены 08.10.2015 г. и 20.10.2015 г. сотрудниками ООО "Б", ООО "К" и ООО "С" без участия истцов, а потому, при отсутствии подтверждения данного обстоятельства незаинтересованными лицами, данные доказательства не могут послужить основанием для того, чтобы суд считал данный факт установленным.
Факт передачи ответчиком истцам 25.03.2016 г. квартиры по акту приема-передачи не может явиться основанием для отмены решения суда первой инстанции, принятого за три месяца до совершения ответчиком данных действий. Указание в п. 9 данного акта на отсутствие у истцов к ответчику претензий, связанных с исполнением договора от 12.07.2013 г., свидетельствует лишь о том, что по состоянию на 25.03.2016 г. истцы уже не претендуют на передачу им ответчиком квартиры в связи с тем, что такая передача фактически состоялась, но не свидетельствует о том, что по состоянию на 25.12.2015 г. таких претензий у истцов не было или они являлись необоснованными.
Исходя из изложенного, обжалуемое решение является законным и обоснованным и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 33-2265/2016
Требование: Об обязании передать жилое помещение по договору долевого участия в строительстве жилого дома.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик, получивший денежные средства за жилое помещение и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, помещение участникам долевого строительства не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 33-2265/2016
Судья Невская Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Осиповой Е.А. и Рябинина К.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года по делу N по иску Н. и И. к обществу с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО "БалтСтройКомплект" Д., поддержавшего доводы жалобы, истцов Н., И. и их представителя К., полагавших, что отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Н. и И. <...> обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., обязании внести изменение в п. п. 3.1, 3.2 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., установив, что цена договора составляет <...> руб., взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере <...> руб., неустойки в размере <...> руб. <...> коп., убытков в размере <...> руб. <...> коп. и денежной компенсации морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование своих требований истцы указали, что 12.07.2013 г. между ними и ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом в <адрес> и передать истцам (участникам долевого строительства) двухкомнатную квартиру площадью <...> кв. м (из которых <...> кв. м - площадь квартиры, <...> кв. м - площадь балкона) со строительным N в <адрес>, а участники долевого строительства обязались уплатить за нее <...> руб.
В соответствии с п. п. 4.1.7., 5.2., 5.4. договора от 12.07.2013 г. спорная квартира должна быть передана истцам после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи при условии ее полной оплаты.
Несмотря на то, что свои обязательства по оплате предмета договора они исполнили в полном объеме за счет личных и кредитных средств, жилой дом введен в эксплуатацию, актом осмотра от 18.05.2015 г. установлено, что состояние спорной квартиры соответствует строительным нормам, данная квартира им до настоящего времени не передана.
08 июля 2015 года ООО "БалтСтройКомплект" предложило им подписать дополнительное соглашение к договору от 12.07.2013 г., в котором отразить, что площадь квартиры уменьшилась до <...> кв. м, площадь лоджии составляет <...> кв. м, а цена договора осталась прежней - <...> руб. Истцы подписали данное дополнительное соглашение под угрозой непередачи им спорной квартиры, несмотря на то, что в спорной квартире нет лоджии, но имеется балкон, расчет площади которого должен производиться с учетом понижающего коэффициента 0,3. До настоящего времени указанное дополнительное соглашение в соответствии с законодательством не зарегистрировано, а потому не имеет юридической силы. Передать истцам спорную квартиру ответчик отказывается.
Поскольку площадь спорной квартиры уменьшилась на <...> кв. м, они переплатили ответчику по договору от 12.07.2013 г. <...> руб. Кроме того, поскольку квартира им не передана, с ответчика в их пользу подлежит взысканию неустойка в размере <...> руб. <...> коп., убытки, связанные с уплатой процентов по кредиту, который они планировали погасить после продажи старого жилья, в размере <...> руб. <...> коп., и денежная компенсация морального вреда в размере <...> руб.
ООО "БалтСтройКомплект" <...> обратилось в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к Н. и И. о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г. к договору участия в долевом строительстве жилья N от 12.07.2013 г.
Определением суда от <...> дела по искам Н., И. и ООО "БалтСтройКомплект" объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен N
Определением суда от <...> требования Н. и И. к ООО "БалтСтройКомплект" об обязании передать квартиру выделены в отдельное производство; гражданскому делу присвоен N.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года ООО "БалтСтройКомплект" обязано передать Н. и И. двухкомнатную квартиру со строительным N, являющуюся объектом договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., заключенного между ООО "БалтСтройКомплект" и Н. и И.
ООО "БалтСтройКомплект" подало апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что в соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г. срок передачи объекта долевого строительства от застройщика участникам долевого строительства составляет 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, и данный срок на момент вынесения обжалуемого решения еще не истек.
Кроме того, суд при вынесении решения не принял во внимание содержание пункта 5.7 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., в соответствии с которым в случае обнаружения при осмотре квартиры несоответствия условиям договора и составления соответствующего акта, срок передачи объекта составляет 7 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика об устранении дефектов и/или недоделок. Поскольку причиной непередачи истцам спорной квартиры является наличие дефектов в виде выхода из строя гибких подводок в системе отопления, а также наличия протечек кровли, которые до настоящего времени в полном объеме не устранены, срок передачи истцам квартиры им не нарушен.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
12 июля 2013 года между Н., И. (участниками долевого строительства) и ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, кадастровый N, и после разрешения на ввод в эксплуатацию Пускового комплекса передать участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру со строительным N, площадью <...> кв. м (которая включает в себя общую площадь квартиры и приведенную площадь балкона/лоджий с соответствующими понижающими коэффициентами), а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену в размере <...> руб. (<...> руб. - за счет собственных средств, а <...> руб. - за счет кредитных средств, полученных в ОАО "Сбербанк России") и принять объект долевого строительства. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области 25.07.2013 г.
Платежным поручением N от 12.07.2013 г., приходным ордером N от 12.07.2013 г. и выпиской по лицевому счету подтверждается факт полной оплаты истцами спорной квартиры, путем перечисления на счет ООО "БалтСтройКомплект" денежных средств в размере <...> руб. - 12.07.2013 г. и <...> руб. - 18.08.2013 г.
27 марта 2015 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ООО "БалтСтройКомплект" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного секционного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-й этап), 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу: <адрес>.
27 апреля 2015 года ответчик уведомил истцов о вводе жилого дома в эксплуатацию, готовности к передаче квартиры по акту, уменьшении площади квартиры на <...> кв. м, необходимости подписать дополнительное соглашение об изменении площади квартиры и цены договора. В этом же уведомлении ответчик сообщил, что передача квартиры по передаточному акту будет осуществлена после ее осмотра истцами и подписания сторонами дополнительного соглашения к договору от 12.07.2013 г.
13 апреля 2015 года сторонами подписан акт осмотра квартиры, в котором отражены строительные недостатки, а также уменьшение ее площади на <...> кв. м по сравнению с установленной договором. Также в акте указано на наличие в квартире балкона, а не лоджии. Имеющиеся строительные недостатки застройщик обязался устранить в тридцатидневный срок со дня проведения осмотра и составления данного акта.
18 мая 2015 года сторонами составлен повторный акт осмотра, в котором указано на отсутствие замечаний к состоянию квартиры и отражено несогласие истцов с ее площадью (в связи с наличием в квартире одного балкона с остеклением).
08 июля 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г., в соответствии с которым площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м, из которой общая площадь - <...> кв. м, площадь остекленной лоджии - <...> кв. м, а стоимость квартиры составляет <...> руб. Данное соглашение Управлением Росреестра по Ленинградской области не зарегистрировано.
На момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения квартира истцам ответчиком передана не была.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 4.1.7 договора от 12.07.2013 г. застройщик обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, передать объект долевого строительства участникам долевого строительства по акту приема-передачи в срок и в порядке, установленные договором, при условии исполнения в полном объеме участниками долевого строительства обязательств по оплате цены договора в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 5.1 договора от 12.07.2013 г. срок передачи объекта долевого строительства от застройщика участникам долевого строительства составляет 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположен объект долевого строительства, но не ранее полного выполнения участниками своих финансовых обязательств по договору.
Как следует из п. 5.4 договора от 12.07.2013 г., право требования передачи объекта долевого строительства возникает у участников долевого строительства после ввода Пускового комплекса в эксплуатацию при условии полного исполнения участниками долевого строительства денежных обязательств по оплате цены договора.
Из буквального толкования указанных положений договора следует, что у застройщика возникает обязанность передать объект долевого строительства участникам долевого строительства при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего Пускового комплекса и полной оплаты участниками долевого строительства предмета договора.
То обстоятельство, что по условиям договора такая передача должна быть осуществлена в течение 12 месяцев с момента ввода в эксплуатацию Пускового комплекса, в котором расположена квартира, не свидетельствует о правомерности действий застройщика по непередаче квартиры до истечения указанного срока при отсутствии для этого предусмотренных законом или договором оснований.
Готовность передать истцам квартиру по акту приема-передачи следует из уведомления ответчика от 27.04.2015 г.
Возникновение между сторонами спора относительно площади квартиры и необходимости, в связи с этим, осуществить перерасчет, не может оказать влияния на обязанность ответчика передать истцам квартиру, так как по результатам разрешения данного спора у ответчика возникнет обязанность возвратить истцам либо <...> руб. (исходя из его собственной позиции), либо <...> руб. (исходя из позиции истцов). У истцов обязанности доплатить за увеличение площади квартиры не возникнет, так как данная площадь не увеличилась, а уменьшилась, что никем из сторон не оспаривается. В связи с этим наличие между сторонами данного спора не ставит под сомнение факт полной оплаты участниками долевого строительства предмета договора.
При таких обстоятельствах, отказ истцов от регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г. к договору участия в долевом строительстве N от 12.07.2013 г. не может послужить основанием для отказа ответчика от передачи истцам квартиры по акту приема-передачи.
Из объяснений представителя ответчика, данных в суде первой инстанции, следует, что причиной непередачи истцам квартиры явился отказ последних от регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2015 г.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцами требования и обязал ответчика передать им являющуюся предметом договора от 12.07.2013 г. квартиру, так как Пусковой комплекс введен в эксплуатацию, истцы в полном объеме выполнили свои обязательства по договору от 12.07.2013 г. и в силу п. 5.4 договора вправе требовать передачи им объекта долевого строительства в любое время в течение установленного п. 5.1 договора срока. Со своей стороны, у ответчика отсутствуют не только предусмотренные законом или договором основания для непередачи истцам квартиры, но и просто какие-либо объективные препятствия для такой передачи. Не передавая истцам квартиру, ответчик пытается вынудить их зарегистрировать дополнительное соглашение от 08.07.2015 г., с которым они не согласны. Такие действия ответчика могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), в связи с чем его права, основанные на данных действиях, не подлежат защите.
Доводы ответчика о невозможности передачи истцам квартиры в связи с выявлением в ней строительных недостатков не могут быть признаны обоснованными.
В соответствии с п. 5.7. договора от 12.07.2013 г. в случае обнаружения при осмотре квартиры несоответствия условиям договора, стороны составляют соответствующий акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, определяемый застройщиком. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок участники долевого строительства обязаны принять объект долевого строительства в течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика об устранении дефектов и/или недоделок.
Вместе с тем, из буквального толкования данного пункта не следует, что после устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок участникам долевого строительства объект долевого строительства передается по акту приема-передачи, упомянутому в п. п. 5.1, 5.4, 5.5 договора от 12.07.2013 г. По смыслу п. 5.7 договора участники долевого строительства обязаны принять объект после устранения в нем дефектов и/или недоделок в течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления застройщика. При этом принятие таких работ возможно как до, так и после передачи им объекта по акту приема-передачи по условиям п. п. 5.1, 5.4, 5.5 договора.
Кроме того, единственным составленным между сторонами актом, подтверждающим наличие в квартире дефектов и/или недоделок, является акт осмотра квартиры от 13.04.2015 г. Однако после подписания сторонами 18.05.2015 г. акта об устранении всех выявленных 13.04.2015 г. дефектов и/или недоделок, в течение 7 рабочих дней квартира истцам передана не была. При таких обстоятельствах, даже если согласиться с утверждением ответчика о возможности передачи истцам квартиры после устранения строительных недостатков, то такая передача должна была состояться в мае 2015 года, чего сделано не было.
Доказательств возникновения в квартире после 18.05.2015 г. каких-либо еще недостатков, требующих устранения, ответчиком не представлено.
Из уведомления об обнаружении недостатков поставленного товара от 29.05.2015 г., направленного ООО "С" ООО "Т", и акта, составленного сотрудниками ООО "С" 03.06.2015 г., усматривается, что дефекты смесителей и гибких подводок были выявлены в квартирах N а не в квартире истцов.
Акты о якобы имевшей место в квартире N протечке с кровли составлены 08.10.2015 г. и 20.10.2015 г. сотрудниками ООО "Б", ООО "К" и ООО "С" без участия истцов, а потому, при отсутствии подтверждения данного обстоятельства незаинтересованными лицами, данные доказательства не могут послужить основанием для того, чтобы суд считал данный факт установленным.
Факт передачи ответчиком истцам 25.03.2016 г. квартиры по акту приема-передачи не может явиться основанием для отмены решения суда первой инстанции, принятого за три месяца до совершения ответчиком данных действий. Указание в п. 9 данного акта на отсутствие у истцов к ответчику претензий, связанных с исполнением договора от 12.07.2013 г., свидетельствует лишь о том, что по состоянию на 25.03.2016 г. истцы уже не претендуют на передачу им ответчиком квартиры в связи с тем, что такая передача фактически состоялась, но не свидетельствует о том, что по состоянию на 25.12.2015 г. таких претензий у истцов не было или они являлись необоснованными.
Исходя из изложенного, обжалуемое решение является законным и обоснованным и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 25 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)