Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Землянниковой В.В., Кузьмичева С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2017 года по делу N А12-73289/2016 (судья Стрельникова Н.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" (404102, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 29, ОГРН 1063435051570, ИНН 3435078463)
к отделу муниципального жилищного контроля администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Фонтанная, д. 6),
заинтересованное лицо: администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 21, ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011)
о признании недействительным ненормативного акта,
В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" (далее - ООО "Союз ЖК", общество, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными предписания отдела муниципального жилищного контроля администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - отдел муниципального жилищного контроля администрации, административный орган) от 16.11.2016 N 1260-л/2016 в части обязания устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние, расположенные в помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); обязания вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, произвести осмотра сантехнических приборов (смесителей) в помещении кухни (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142), восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
Решением суда первой инстанции от 12 мая 2017 года требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным предписание отдела муниципального жилищного контроля администрации городского округа-город Волжский от 16.11.2016 N 1260-л/2016 в части обязания устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние, расположенные в помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); обязания вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, произвести осмотра сантехнических приборов (смесителей) в помещении кухни (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142), восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация) не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 14.11.2016 N 1260-л/2016 с целью рассмотрения обращения граждан отделом муниципального жилищного контроля администрации проведена внеплановая выездная проверка ООО "Союз ЖК" по месту осуществления деятельности: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, по результатам которой составлен акт от 16.11.2016 N 1260-л/2016.
В ходе проверки административным органом установлено, что ООО "Союз ЖК" при обслуживании общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, допущены нарушения пунктов 4.10.2, 5.8.3, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.3, 2.6.2, 4.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, пунктов 13, 18, 21 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень услуг и работ), подпунктов "а", "б" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), статьи 36, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: на 4 этаже в помещении умывальной комнаты (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) на полу наблюдаются следы подтопления, в связи с не герметичностью стыковых соединений на инженерных оборудованиях (трубопровода водоотведения) и санитарно-технических приборах; при осмотре мест общего пользования 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) в помещении кухни, умывальной, туалетов наблюдается нарушение штукатурно-окрасочного слоя стен, потолков; в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) местами наблюдается повреждение остекления оконных заполнений, повреждение оконные рам, также местами отсутствует фурнитура оконных элементов; в помещении умывальной 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) наблюдается разрушение напольного покрытия (местами отсутствует плитка); помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 газовые плиты находятся в неисправном состоянии (местами отсутствуют конфорки).
Также в ходе проверки административным органом установлено, что ООО "Союз ЖК" при обслуживании общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, допущены нарушения пунктов 3.2.2, 4.2.1.14, 4.2.1.1, 5.3.2, 5.8.3, 4.6.3.2, 5.8.7, 5.6.2, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.3, 2.6.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, пунктов 7, 9, 13, 18, 20, 23 Минимального перечня услуг и работ, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: при осмотре мест общего пользования наблюдается скопление мусора; при осмотре торцевого и главного фасада на поверхности стен наблюдаются трещины, контрольные маяки отсутствуют; при осмотре инженерного оборудования в подвальных помещений наблюдается коррозия на трубопроводах холодного и горячего водоснабжения; на двери в чердачном помещении отсутствует замок, тем самым обеспечен свободный доступ в чердачное помещение посторонним лицам; при осмотре санитарно-технических приборов (смесителей) в помещениях кухни (по месту расположения жилых помещений N 127, N 142, N 67) установлено, что при закрытии кранов подача воды не прекращается; при осмотре мест общего пользования местами отсутствуют осветительные приборы, отсутствуют защитные колпаки на светильниках, отсутствует освещение над входом в подъезд, местами освещение выполнено по временной схеме; в местах общего пользования по месту расположения жилых помещений N 127, N 142, N 67) местами наблюдается повреждение остекления оконных заполнений, повреждение оконных рам, также местами отсутствует фурнитура оконных элементов.
16.11.2016 отделом муниципального жилищного контроля администрации ООО "Союз ЖК" выдано предписание N 1260-л/2016 об устранении выявленных нарушений, в соответствии с которым обществу в срок до 30.12.2016 надлежит устранить выявленные в ходе проверки нарушения: устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалета 4 этажа, восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); произвести уборку мест общего пользования, вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, привести инженерные оборудование в надлежащее состояние (устранить коррозию на трубопроводах холодного и горячего водоснабжения), установить замок на двери на чердачное помещение, установить осветительные приборы, защитные колпаки на светильниках, восстановить освещение над входом в подъезд, восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
ООО "Союз ЖК", полагая, что предписание от 16.11.2016 3 1260-л/2016 является незаконным, выдано ненадлежащему субъекту, нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что имущество, в отношении которого обществу надлежит выполнить работы согласно оспариваемому предписанию, в соответствии с договорами управления не относится к общему имущества многоквартирного дома, в связи с чем у ООО "Союз ЖК" отсутствует обязанность по его обслуживанию и содержанию в надлежащем состоянии.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Союз ЖХ" осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии от 24.04.2015 N 034-000248.
На основании договоров от 01.09.2015, от 01.10.2016 ООО "Союз ЖК" осуществляет управление многоквартирными жилыми домами по адресам: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12.
По условиям указанных договоров ООО "Союз ЖК" обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Суд первой инстанции установил, что собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, решением общего собрания от 19.09.2016 утвердили состав общего имущества многоквартирного дома, при этом согласно приложению N 1 к договору управления данным многоквартирным домом к составу общего имущества многоквартирного дома не относятся, и принадлежит собственникам блока N 5 (комнаты N 122,123,124,125,126, 127,128,129,130,141, 142,143,144,146,147, 148,149) кухня - 12,6 кв. м, туалет - 11,2 кв. м; кладовка - 4 кв. м, умывальник - 7,5 кв. м; душ - 2,9 кв. м; коридор - 67 кв. м; газовые плиты - 2 шт., сантехоборудование (унитаз - 4 шт., ванна - 1 шт., раковины - 3 шт., смесители - 3 шт., сифоны - 3 шт.), осветительные приборы (светильники, розетки, выключатели), входные двери в секцию, внутренние двери в секцию, оконные группы, расположенные на пятом этаже второго подъезда.
Собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, протоколом общего собрания от 04.10.2016 N 1 утвердили состав общего имущества многоквартирного дома, при этом согласно приложению N 1 к договору управления указанным многоквартирным домом к составу общего имущества многоквартирного дома не относятся, и принадлежит собственникам блока N 18 (комнаты N 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222) кухня - 13,0 кв. м; туалет - 18,3 кв. м; умывальник - 12,1 кв. м; коридор - 2,2 кв. м; 4,5 кв. м; 39,4 кв. м; газовые плиты - 4 шт., сантехоборудование (унитаз - 4 шт., раковины - 6 шт., смесители - 6 шт., сифоны - 6 шт.), осветительные приборы (светильники, розетки, выключатели), входные двери в секцию, внутренние двери в секцию, оконные группы, балкон, расположенные на четвертом этаже правого крыла второго подъезда.
Принимая во внимание состав общего имущества указанных домов, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные в оспариваемом предписании работы не должны возлагаться на ООО "Союз ЖК".
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела не следует, что все собственники помещений многоквартирных домов по адресам: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, принимали решения об уменьшении размера общего имущества в данных многоквартирных домах.
Представленные суду апелляционной инстанции технические паспорта указанных многоквартирных домов с приложенными поэтажными планами не содержат сведений об исключении имущества, указанного в приложениях к договорам управления, из состава общего имущества путем проведения реконструкции.
Доказательств регистрации права собственности отдельных лиц на спорное имущество материалы дела не содержат.
Напротив, из представленного суду апелляционной инстанции свидетельства о регистрации права собственности от 05.11.2015 N 34-34/003-34/003/047/2015-311/4 усматривается, что право собственности зарегистрировано только на жилое помещение в общежитии.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имущество, в отношении которого ООО "Союз ЖК" надлежит провести ремонтные и восстановительные работы в соответствии с оспариваемым предписанием, является общим имуществом жилого дома.
Принятие общим собранием собственников помещений решения о заключении договоров управления многоквартирными домами и утверждение состава общего имущества данных домов не может изменить статус соответствующего имущества, определенный законом.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил содержания общего имущества ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16, 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации, являющимися обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах и нормах технической эксплуатации перечислено, какие именно виды работ должны быть включены в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии с пунктами 2.1 - 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации управляющая организация обязана в установленном порядке проводить осмотры находящихся в управлении жилых домов, фиксировать выявленные при осмотрах в содержании жилых зданий дефекты и неисправности и в установленном порядке принимать меры по их устранению.
Кроме того, в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами организаций по обслуживанию жилищного фонда, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Наличие выявленных административным органом в ходе проверки нарушений обязательных требований к содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждено материалами дела и заявителем не опровергнуто.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предписание отдела муниципального жилищного контроля администрации, от 16.11.2016 N 1260-л/2016 является законным, не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя, подлежит исполнению ООО "Союз ЖК"..
С учетом изложенного решение суда первой инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2017 года по делу N А12-73289/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2017 N 12АП-7659/17 ПО ДЕЛУ N А12-73289/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. по делу N А12-73289/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Смирникова А.В.,
судей Землянниковой В.В., Кузьмичева С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2017 года по делу N А12-73289/2016 (судья Стрельникова Н.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" (404102, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 29, ОГРН 1063435051570, ИНН 3435078463)
к отделу муниципального жилищного контроля администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Фонтанная, д. 6),
заинтересованное лицо: администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 21, ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011)
о признании недействительным ненормативного акта,
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" (далее - ООО "Союз ЖК", общество, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными предписания отдела муниципального жилищного контроля администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - отдел муниципального жилищного контроля администрации, административный орган) от 16.11.2016 N 1260-л/2016 в части обязания устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние, расположенные в помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); обязания вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, произвести осмотра сантехнических приборов (смесителей) в помещении кухни (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142), восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
Решением суда первой инстанции от 12 мая 2017 года требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным предписание отдела муниципального жилищного контроля администрации городского округа-город Волжский от 16.11.2016 N 1260-л/2016 в части обязания устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, (крыло по месту расположения жилого помещения N 214), привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние, расположенные в помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); обязания вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, произвести осмотра сантехнических приборов (смесителей) в помещении кухни (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142), восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация) не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 14.11.2016 N 1260-л/2016 с целью рассмотрения обращения граждан отделом муниципального жилищного контроля администрации проведена внеплановая выездная проверка ООО "Союз ЖК" по месту осуществления деятельности: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, по результатам которой составлен акт от 16.11.2016 N 1260-л/2016.
В ходе проверки административным органом установлено, что ООО "Союз ЖК" при обслуживании общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, допущены нарушения пунктов 4.10.2, 5.8.3, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.3, 2.6.2, 4.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, пунктов 13, 18, 21 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень услуг и работ), подпунктов "а", "б" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), статьи 36, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: на 4 этаже в помещении умывальной комнаты (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) на полу наблюдаются следы подтопления, в связи с не герметичностью стыковых соединений на инженерных оборудованиях (трубопровода водоотведения) и санитарно-технических приборах; при осмотре мест общего пользования 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) в помещении кухни, умывальной, туалетов наблюдается нарушение штукатурно-окрасочного слоя стен, потолков; в помещении туалетов 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) местами наблюдается повреждение остекления оконных заполнений, повреждение оконные рам, также местами отсутствует фурнитура оконных элементов; в помещении умывальной 4 этажа (крыло по месту расположения жилого помещения N 214) наблюдается разрушение напольного покрытия (местами отсутствует плитка); помещении кухни по месту расположения жилого помещения N 214 газовые плиты находятся в неисправном состоянии (местами отсутствуют конфорки).
Также в ходе проверки административным органом установлено, что ООО "Союз ЖК" при обслуживании общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, допущены нарушения пунктов 3.2.2, 4.2.1.14, 4.2.1.1, 5.3.2, 5.8.3, 4.6.3.2, 5.8.7, 5.6.2, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.3, 2.6.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, пунктов 7, 9, 13, 18, 20, 23 Минимального перечня услуг и работ, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: при осмотре мест общего пользования наблюдается скопление мусора; при осмотре торцевого и главного фасада на поверхности стен наблюдаются трещины, контрольные маяки отсутствуют; при осмотре инженерного оборудования в подвальных помещений наблюдается коррозия на трубопроводах холодного и горячего водоснабжения; на двери в чердачном помещении отсутствует замок, тем самым обеспечен свободный доступ в чердачное помещение посторонним лицам; при осмотре санитарно-технических приборов (смесителей) в помещениях кухни (по месту расположения жилых помещений N 127, N 142, N 67) установлено, что при закрытии кранов подача воды не прекращается; при осмотре мест общего пользования местами отсутствуют осветительные приборы, отсутствуют защитные колпаки на светильниках, отсутствует освещение над входом в подъезд, местами освещение выполнено по временной схеме; в местах общего пользования по месту расположения жилых помещений N 127, N 142, N 67) местами наблюдается повреждение остекления оконных заполнений, повреждение оконных рам, также местами отсутствует фурнитура оконных элементов.
16.11.2016 отделом муниципального жилищного контроля администрации ООО "Союз ЖК" выдано предписание N 1260-л/2016 об устранении выявленных нарушений, в соответствии с которым обществу в срок до 30.12.2016 надлежит устранить выявленные в ходе проверки нарушения: устранить нарушения в помещении умывальной комнаты (обеспечить герметичность стыков соединений трубопровода водоотведения и сантехнических приборов), восстановить оконные и дверные заполнения, в помещении туалета 4 этажа, восстановить в помещении умывальной комнаты 4 этажа напольную плитку, привести газовые плиты в надлежащее техническое состояние (многоквартирный дом по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23); произвести уборку мест общего пользования, вести наблюдение за динамикой развития повреждений в журнале установленной формы, по результатам наблюдений в случае стабилизации провести ремонтные работы, в случае увеличения повреждений с привлечением специализированной организации произвести обследование стен, по результатам обследования выполнить мероприятия, рекомендованные специализированной организацией, привести инженерные оборудование в надлежащее состояние (устранить коррозию на трубопроводах холодного и горячего водоснабжения), установить замок на двери на чердачное помещение, установить осветительные приборы, защитные колпаки на светильниках, восстановить освещение над входом в подъезд, восстановить оконные заполнения в местах общего пользования (по месту расположения жилых помещений N 67, N 127, N 142) (многоквартирного дома по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12).
ООО "Союз ЖК", полагая, что предписание от 16.11.2016 3 1260-л/2016 является незаконным, выдано ненадлежащему субъекту, нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что имущество, в отношении которого обществу надлежит выполнить работы согласно оспариваемому предписанию, в соответствии с договорами управления не относится к общему имущества многоквартирного дома, в связи с чем у ООО "Союз ЖК" отсутствует обязанность по его обслуживанию и содержанию в надлежащем состоянии.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Союз ЖХ" осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии от 24.04.2015 N 034-000248.
На основании договоров от 01.09.2015, от 01.10.2016 ООО "Союз ЖК" осуществляет управление многоквартирными жилыми домами по адресам: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12.
По условиям указанных договоров ООО "Союз ЖК" обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Суд первой инстанции установил, что собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, решением общего собрания от 19.09.2016 утвердили состав общего имущества многоквартирного дома, при этом согласно приложению N 1 к договору управления данным многоквартирным домом к составу общего имущества многоквартирного дома не относятся, и принадлежит собственникам блока N 5 (комнаты N 122,123,124,125,126, 127,128,129,130,141, 142,143,144,146,147, 148,149) кухня - 12,6 кв. м, туалет - 11,2 кв. м; кладовка - 4 кв. м, умывальник - 7,5 кв. м; душ - 2,9 кв. м; коридор - 67 кв. м; газовые плиты - 2 шт., сантехоборудование (унитаз - 4 шт., ванна - 1 шт., раковины - 3 шт., смесители - 3 шт., сифоны - 3 шт.), осветительные приборы (светильники, розетки, выключатели), входные двери в секцию, внутренние двери в секцию, оконные группы, расположенные на пятом этаже второго подъезда.
Собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, протоколом общего собрания от 04.10.2016 N 1 утвердили состав общего имущества многоквартирного дома, при этом согласно приложению N 1 к договору управления указанным многоквартирным домом к составу общего имущества многоквартирного дома не относятся, и принадлежит собственникам блока N 18 (комнаты N 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222) кухня - 13,0 кв. м; туалет - 18,3 кв. м; умывальник - 12,1 кв. м; коридор - 2,2 кв. м; 4,5 кв. м; 39,4 кв. м; газовые плиты - 4 шт., сантехоборудование (унитаз - 4 шт., раковины - 6 шт., смесители - 6 шт., сифоны - 6 шт.), осветительные приборы (светильники, розетки, выключатели), входные двери в секцию, внутренние двери в секцию, оконные группы, балкон, расположенные на четвертом этаже правого крыла второго подъезда.
Принимая во внимание состав общего имущества указанных домов, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные в оспариваемом предписании работы не должны возлагаться на ООО "Союз ЖК".
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела не следует, что все собственники помещений многоквартирных домов по адресам: г. Волжский, ул. Машиностроителей, д. 23, г. Волжский, ул. Космонавтов, д. 12, принимали решения об уменьшении размера общего имущества в данных многоквартирных домах.
Представленные суду апелляционной инстанции технические паспорта указанных многоквартирных домов с приложенными поэтажными планами не содержат сведений об исключении имущества, указанного в приложениях к договорам управления, из состава общего имущества путем проведения реконструкции.
Доказательств регистрации права собственности отдельных лиц на спорное имущество материалы дела не содержат.
Напротив, из представленного суду апелляционной инстанции свидетельства о регистрации права собственности от 05.11.2015 N 34-34/003-34/003/047/2015-311/4 усматривается, что право собственности зарегистрировано только на жилое помещение в общежитии.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имущество, в отношении которого ООО "Союз ЖК" надлежит провести ремонтные и восстановительные работы в соответствии с оспариваемым предписанием, является общим имуществом жилого дома.
Принятие общим собранием собственников помещений решения о заключении договоров управления многоквартирными домами и утверждение состава общего имущества данных домов не может изменить статус соответствующего имущества, определенный законом.
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил содержания общего имущества ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктами 16, 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации, являющимися обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах и нормах технической эксплуатации перечислено, какие именно виды работ должны быть включены в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии с пунктами 2.1 - 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации управляющая организация обязана в установленном порядке проводить осмотры находящихся в управлении жилых домов, фиксировать выявленные при осмотрах в содержании жилых зданий дефекты и неисправности и в установленном порядке принимать меры по их устранению.
Кроме того, в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами организаций по обслуживанию жилищного фонда, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Наличие выявленных административным органом в ходе проверки нарушений обязательных требований к содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждено материалами дела и заявителем не опровергнуто.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предписание отдела муниципального жилищного контроля администрации, от 16.11.2016 N 1260-л/2016 является законным, не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя, подлежит исполнению ООО "Союз ЖК"..
С учетом изложенного решение суда первой инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 мая 2017 года по делу N А12-73289/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Союз ЖК" отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий судья
А.В.СМИРНИКОВ
А.В.СМИРНИКОВ
Судьи
В.В.ЗЕМЛЯННИКОВА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
В.В.ЗЕМЛЯННИКОВА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)