Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению общества, орган местного самоуправления как наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту жилых помещений и общего имущества в спорном доме до момента исполнения обязательств, поскольку на момент приватизации жилых помещений дом требовал капитального ремонта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сибгатуллина Э.Т.,
судей Бубновой Е.Н., Хайбулова А.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов" и Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017 (судья Игнатьев Д.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Лыткина О.В., судьи Камерилова В.А., Телегина Т.Н.)
по делу N А57-15601/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1146450006559, ИНН 6450084273) к муниципальному образованию "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) об обязании произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, с участием третьих лиц - Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации Ленинского района муниципального образования "Город Саратов", Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" и товарищества собственников жилья "Дружба 2005",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов") в лице администрации МО "Город Саратов" за счет средств казны МО "Город Саратов" произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6:
- капитальный ремонт отмостки на сумму 73 889 руб. согласно локальной смете N 1 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт системы центрального отопления на сумму 605 767 руб. согласно локальной смете N 2 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения на сумму 66 842 руб. согласно локальной смете N 3 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения на сумму 66 842 руб. согласно локальной смете N 4 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения (системы канализации ХВС) на сумму 122 322 руб. согласно локальной смете N 5 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017.
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения на сумму 258 991 руб. согласно локальной смете N 6 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017, а всего на сумму 1 194 953 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по финансам администрации МО "Город Саратов" (далее - Комитет по финансам), Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации МО "Город Саратов", администрация Ленинского района МО "Город Саратов", товарищество собственников жилья "Дружба 2005" (далее - ТСЖ "Дружба 2005").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, исковые требования ООО "Прогресс" удовлетворены.
Администрация МО "Город Саратов" и Комитет по финансам не согласились с названными решением и постановление судов и обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Общества, считая, что судами неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права. По мнению заявителей жалоб, иск заявлен к ненадлежащему ответчику по делу, поскольку согласно договорам социального найма жилых помещений наймодателем выступает МО "Город Саратов" в лице администрации Ленинского района МО "Город Саратов"; управляющей компании не предоставлено право представлять интересы собственников в суде; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент приватизации многоквартирные дома требовали капитального ремонта.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным судом Поволжского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 12.03.2005 решением общего собрания собственников помещений объединения многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Саратов, ул. 2-ая Прокатная, 21, 21а, 23, 25, 27, 29, 31; ул. Шехурдина, 42, 44, 46, 48, 52, 54, 56, 58, 60, 60а, 62, 62а, 64; ул. Бульварная, 3, 4, 4а, 5, 7, 10, 12, 14, 16; ул. Ламповая, 1, 3, 3а, 4, 4а, 5, 6; ул. Студеная, 3, 3а, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 17; 1-ый Студеный проезд, 4, 6, 8; 2-ой Студеный проезд, 3, 5; 3-ий Студеный проезд, 2, 4, 6; проспект Строителей, 3, 5а, 7, 9, 11, 13, 13а; ул. Осенняя, 4а, 6а создано ТСЖ "Дружба 2005".
29.04.2005 в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесена запись о государственной регистрации ТСЖ "Дружба 2005".
Согласно пункту 1.2 Устава ТСЖ "Дружба 2005" товарищество является некоммерческой организацией, основной целью деятельности которой является совместное управление собственниками помещений недвижимого имущества в объединении многоквартирных домов, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно акту приема-передачи технической документации для обеспечения управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирных жилых домов от 01.08.2005 муниципальное учреждение "Дирекция единого заказчика по Кировскому району г. Саратова" передало ТСЖ "Дружба" общее имущество жилого фонда, в том числе жилого дома N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, со всем без исключения внутридомовым оборудованием (лифты и оборудование к ним), внутридомовые электрические, водопроводные, канализационные, тепловые и газовые сети, запорную арматуру, кабели, антенны и инженерное оборудование. В соответствии с пунктом 2 данного акта ТСЖ "Дружба 2005" приняло на себя функции по управлению общим имуществом объединения многоквартирных жилых домов, указанных в пункте 1, с момента подписания акта.
04.07.2005 решением общего собрания учредителей (ТСЖ "Дружба 2005", ТСЖ "Возрождение", ТСЖ "Ударник") создан Союз товариществ собственников жилья "Прогресс" (далее - СТСЖ "Прогресс") и 12.07.2005 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации данного юридического лица.
01.08.2005 между ТСЖ "Дружба 2005" и СТСЖ "Прогресс" был заключен договор управления N 4, по условиям которого ТСЖ "Дружба 2005" передает сроком на 10 лет в управление СТСЖ "Прогресс" все объекты общего имущества жилищного фонда, в том числе жилого дома N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, согласно приложению N 1, а СТСЖ "Прогресс" принимает в управление все объекты общего имущества жилищного фонда, находящегося в общей долевой собственности членов ТСЖ "Дружба 2005" для организации и обеспечения эффективной эксплуатации, обслуживания и ремонта данного имущества.
На основании дополнительного соглашения от 01.11.2010 по взаимному соглашению сторон данный договор управления расторгнут с 01.05.2011.
Согласно договору управления от 01.05.2011 N 1 ТСЖ "Дружба 2005" поручает, а общество с ограниченной ответственностью СТСЖ "Прогресс" принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, по обеспечению жителей домов коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
На основании дополнительного соглашения от 01.09.2014 по взаимному соглашению сторон данный договор управления был расторгнут с 01.09.2014.
Согласно договору управления от 01.09.2014 N 2 ТСЖ "Дружба 2005" поручает, а ООО "Прогресс" принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, по обеспечению жителей домов коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Жилой дом N 6 по ул. Ламповая был построен в 1963 году, наймодателем жилых помещений до их передачи была Администрация МО "Город Саратов".
Собственником жилых помещений, расположенных в указанном доме, являлась администрация г. Саратова (в настоящее время - администрация МО "Город Саратов") и в период владения жилищным фондом получала от нанимателей плату за жилье через обслуживающие организации и обязана была содержать помещения и осуществлять ремонт.
С момента принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда) и до передачи оставшейся части муниципальных квартир прошла приватизация части квартир гражданами, проживающими в данном доме.
Так, в соответствии с договором от 20.01.2015 N 2377-15 на приватизацию жилого помещения собственник - администрация МО "Город Саратов" согласно Закону о приватизации жилищного фонда безвозмездно передает, а граждане Рогов В.А., Рогов М.В. принимают в долевую собственность квартиру, находящуюся по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, кв. 27. Передаваемое жилье граждане занимали на условиях договора социального найма жилого помещения. Право собственности по данному договору зарегистрировано 10.02.2015.
Считая, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирных домах до момента исполнения обязательства, поскольку на момент приватизации дома требовали капитального ремонта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Статья 37 Закона N 131-ФЗ предусматривает, что местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Как указал Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 01.03.2012 N 389-О-О, определяя в Законе о приватизации жилищного фонда основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19.10.2010 N 1334-О-О и от 14.07.2011 N 886-О-О).
Применительно к муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления это законоположение не предопределяет конкретные формы, способы и сроки его исполнения, а, будучи одним из общих принципов осуществления приватизации, в системе действующего законодательства предполагает возможность его конкретизации в муниципальных правовых актах с учетом специфических местных условий для установления наиболее оптимального механизма достижения заложенной в нем цели на основе баланса интересов местного сообщества в целом и группы собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Закона N 131-ФЗ).
Норма статьи 6 Закона о приватизации жилищного фонда является специальной нормой, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории - требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и неисполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения им данного обязательства.
Судами установлено, что согласно договору на приватизацию жилого помещения, представленному в материалы дела, собственник, то есть администрация МО "Город Саратов" в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда безвозмездно передает, а граждане принимают в собственность квартиру, жилое помещение, находящееся в данном доме. Передаваемое жилье граждане занимают на условиях социального найма на основании договора социального найма жилого помещения.
В этой связи суды правомерно посчитали, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является именно администрация МО "Город Саратов" как собственник спорного многоквартирного дома.
Как следует из статьи 2 и пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", потребность в капитальном ремонте - это необходимость проведения работ (отнесенных указанным Федеральным законом к видам работ по капитальному ремонту) по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
В соответствии с пунктом 5.7 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, действующего в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации, определение стоимости капитального ремонта зданий (объектов) должно осуществляться на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта должна определяться на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов.
Как установлено судами, необходимость проведения капитального ремонта в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова на день приватизации квартир и до настоящего времени подтверждается дефектной ведомостью от 02.08.2005 N 1 с приложением, актом первичного осмотра жилого дома от 14.05.2011, актом первичного осмотра жилого дома от 02.04.2015.
Для установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РосЭкспертиза".
Согласно выводам экспертного заключения от 09.02.2017 N 18/2017 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, на 20.01.2015 (дата приватизации) нуждался с учетом актов осмотра от 14.05.2011, от 02.04.2015 в капитальном ремонте следующих конструктивных элементов здания и инженерных систем: входные двери и оконные проемы; отмостка вокруг здания; лестницы, подъезды; системы центрального отопления; системы ГВС; системы ХВС; системы канализации ХВС; электрохозяйство. На момент производства экспертизы входные двери, оконные проемы, лестницы и подъезды находятся в удовлетворительном состоянии. На момент проведения экспертизы указанный дом нуждался в капитальном ремонте следующих инженерных систем и конструктивных элементов: отмостка вокруг здания; системы центрального отопления; системы ГВС; системы ХВС; системы канализации ХВС; электрохозяйство.
Стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества, необходимых для устранения дефектов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, согласно актам осмотра от 14.05.2011, 02.04.2015 и на момент производства экспертизы составляет 1 194 953 руб.; объем и виды восстановительных работ указаны в локальных сметах N 1, 2, 3, 4, 5, 6, в том числе:
- - капитальный ремонт отмостки - 73 889 руб.;
- - капитальный ремонт системы центрального отопления - 605 767 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения - 66 842 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения - 66 842 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения (системы канализации ХВС) - 122 322 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения - 258 991 руб.
В экспертном заключении также указано, что сроки выполнения строительно-монтажных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома зависят от решений, принятых в проектно-сметной документации.
Суды оценили экспертное заключение и признали его надлежащим доказательством по делу.
Судами установлено, что в дефектных ведомостях, актах первичного осмотра жилых домов отражены дефекты, которые выявлены и экспертами при осмотре объектов исследования.
Таким образом, правомерен вывод судов о том, что данные дефекты, имеющиеся на жилом доме, образовались до 02.08.2005.
Доказательств того, что бывший собственник жилого дома - наймодатель исполнил свою обязанность по производству капитального ремонта с момента постройки многоквартирного жилого дома, в материалы дела не представлено.
Согласно статье 676 ГК РФ, устанавливающей обязанности наймодателя жилого помещения по надлежащей эксплуатации жилого дома, Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1099 (утративших силу с 23.05.2006), Правилам и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, определяющим порядок предоставления и оплаты услуг, права и обязанности потребителей, права, обязанность и ответственность исполнителей, в том числе по эксплуатации, сохранности и содержанию жилищного фонда, обязанность по обслуживанию и ремонту жилого дома была возложена на государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, обслуживающие этот дом.
В силу пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из смысла изложенных выше норм права, а также общих положений закона об исполнении обязательств следует, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении ранее возникших обязательств за организацией, обязанной выполнить капитальный ремонт многоквартирного дома, такая обязанность сохраняется до ее исполнения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 ГК РФ.
Учитывая содержание приведенных норм права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. При этом данная обязанность сохраняется как перед гражданами, приватизировавшими жилые помещения до передачи дома в управление, так и перед гражданами, являвшимися на момент передачи дома в управление нанимателями жилых помещений, в объеме обязательств, установленных законом применительно к договору социального найма.
Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения", действовавших на момент возникновения спорных правоотношений, плата за капитальный ремонт жилищного фонда включалась в структуру платежей граждан, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности.
На основании статьи 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Из вышеприведенных положений следует, что в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.
Судами из материалов дела установлено, что указанные в актах осмотра жилого дома работы в соответствии с пунктом 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8 к постановлению Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"), относятся именно к капитальному ремонту.
Доказательств проведения капитального ремонта спорного дома ответчиком не представлено.
Объем необходимых для проведения капитального ремонта спорного многоквартирного дома работ, а также их стоимость определены в экспертном заключении от 09.02.2017. Стоимость работ ответчиком и третьими лицами не оспорена.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Прогресс".
Довод заявителей жалоб о том, что истец не вправе обращаться в суд с данным исковым требованием, так как это право принадлежит лицам, приватизировавшим жилые помещения в спорном доме, обоснованно отклонен судами в связи с тем, что право ООО "Прогресс" подавать исковые заявления в суд от имени и в интересах собственников без доверенности либо от своего имени с правом привлечения третьих лиц закреплено в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 15.02.2015, а также в договоре управления многоквартирным домом от 01.09.2014 N 2, заключенном между ООО "Прогресс" и ТСЖ "Дружба 2005".
Доводы подателей жалоб о пропуске истцом срока исковой давности также были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки выводов, сделанных судами двух инстанций, у суда округа в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.
Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Принятые по делу судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены состоявшихся по делу судебных актов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А57-15601/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.08.2017 N Ф06-23688/2017 ПО ДЕЛУ N А57-15601/2016
Требование: Об обязании произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома за счет средств казны муниципального образования.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению общества, орган местного самоуправления как наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту жилых помещений и общего имущества в спорном доме до момента исполнения обязательств, поскольку на момент приватизации жилых помещений дом требовал капитального ремонта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. N Ф06-23688/2017
Дело N А57-15601/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сибгатуллина Э.Т.,
судей Бубновой Е.Н., Хайбулова А.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов" и Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017 (судья Игнатьев Д.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Лыткина О.В., судьи Камерилова В.А., Телегина Т.Н.)
по делу N А57-15601/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1146450006559, ИНН 6450084273) к муниципальному образованию "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) об обязании произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, с участием третьих лиц - Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации Ленинского района муниципального образования "Город Саратов", Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" и товарищества собственников жилья "Дружба 2005",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов") в лице администрации МО "Город Саратов" за счет средств казны МО "Город Саратов" произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6:
- капитальный ремонт отмостки на сумму 73 889 руб. согласно локальной смете N 1 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт системы центрального отопления на сумму 605 767 руб. согласно локальной смете N 2 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения на сумму 66 842 руб. согласно локальной смете N 3 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения на сумму 66 842 руб. согласно локальной смете N 4 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017,
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения (системы канализации ХВС) на сумму 122 322 руб. согласно локальной смете N 5 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017.
- капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения на сумму 258 991 руб. согласно локальной смете N 6 судебной строительно-технической экспертизы от 03.02.2017, а всего на сумму 1 194 953 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по финансам администрации МО "Город Саратов" (далее - Комитет по финансам), Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации МО "Город Саратов", администрация Ленинского района МО "Город Саратов", товарищество собственников жилья "Дружба 2005" (далее - ТСЖ "Дружба 2005").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, исковые требования ООО "Прогресс" удовлетворены.
Администрация МО "Город Саратов" и Комитет по финансам не согласились с названными решением и постановление судов и обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Общества, считая, что судами неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права. По мнению заявителей жалоб, иск заявлен к ненадлежащему ответчику по делу, поскольку согласно договорам социального найма жилых помещений наймодателем выступает МО "Город Саратов" в лице администрации Ленинского района МО "Город Саратов"; управляющей компании не предоставлено право представлять интересы собственников в суде; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент приватизации многоквартирные дома требовали капитального ремонта.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным судом Поволжского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 12.03.2005 решением общего собрания собственников помещений объединения многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Саратов, ул. 2-ая Прокатная, 21, 21а, 23, 25, 27, 29, 31; ул. Шехурдина, 42, 44, 46, 48, 52, 54, 56, 58, 60, 60а, 62, 62а, 64; ул. Бульварная, 3, 4, 4а, 5, 7, 10, 12, 14, 16; ул. Ламповая, 1, 3, 3а, 4, 4а, 5, 6; ул. Студеная, 3, 3а, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 15, 17; 1-ый Студеный проезд, 4, 6, 8; 2-ой Студеный проезд, 3, 5; 3-ий Студеный проезд, 2, 4, 6; проспект Строителей, 3, 5а, 7, 9, 11, 13, 13а; ул. Осенняя, 4а, 6а создано ТСЖ "Дружба 2005".
29.04.2005 в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесена запись о государственной регистрации ТСЖ "Дружба 2005".
Согласно пункту 1.2 Устава ТСЖ "Дружба 2005" товарищество является некоммерческой организацией, основной целью деятельности которой является совместное управление собственниками помещений недвижимого имущества в объединении многоквартирных домов, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно акту приема-передачи технической документации для обеспечения управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирных жилых домов от 01.08.2005 муниципальное учреждение "Дирекция единого заказчика по Кировскому району г. Саратова" передало ТСЖ "Дружба" общее имущество жилого фонда, в том числе жилого дома N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, со всем без исключения внутридомовым оборудованием (лифты и оборудование к ним), внутридомовые электрические, водопроводные, канализационные, тепловые и газовые сети, запорную арматуру, кабели, антенны и инженерное оборудование. В соответствии с пунктом 2 данного акта ТСЖ "Дружба 2005" приняло на себя функции по управлению общим имуществом объединения многоквартирных жилых домов, указанных в пункте 1, с момента подписания акта.
04.07.2005 решением общего собрания учредителей (ТСЖ "Дружба 2005", ТСЖ "Возрождение", ТСЖ "Ударник") создан Союз товариществ собственников жилья "Прогресс" (далее - СТСЖ "Прогресс") и 12.07.2005 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации данного юридического лица.
01.08.2005 между ТСЖ "Дружба 2005" и СТСЖ "Прогресс" был заключен договор управления N 4, по условиям которого ТСЖ "Дружба 2005" передает сроком на 10 лет в управление СТСЖ "Прогресс" все объекты общего имущества жилищного фонда, в том числе жилого дома N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, согласно приложению N 1, а СТСЖ "Прогресс" принимает в управление все объекты общего имущества жилищного фонда, находящегося в общей долевой собственности членов ТСЖ "Дружба 2005" для организации и обеспечения эффективной эксплуатации, обслуживания и ремонта данного имущества.
На основании дополнительного соглашения от 01.11.2010 по взаимному соглашению сторон данный договор управления расторгнут с 01.05.2011.
Согласно договору управления от 01.05.2011 N 1 ТСЖ "Дружба 2005" поручает, а общество с ограниченной ответственностью СТСЖ "Прогресс" принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, по обеспечению жителей домов коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
На основании дополнительного соглашения от 01.09.2014 по взаимному соглашению сторон данный договор управления был расторгнут с 01.09.2014.
Согласно договору управления от 01.09.2014 N 2 ТСЖ "Дружба 2005" поручает, а ООО "Прогресс" принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова, по обеспечению жителей домов коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Жилой дом N 6 по ул. Ламповая был построен в 1963 году, наймодателем жилых помещений до их передачи была Администрация МО "Город Саратов".
Собственником жилых помещений, расположенных в указанном доме, являлась администрация г. Саратова (в настоящее время - администрация МО "Город Саратов") и в период владения жилищным фондом получала от нанимателей плату за жилье через обслуживающие организации и обязана была содержать помещения и осуществлять ремонт.
С момента принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда) и до передачи оставшейся части муниципальных квартир прошла приватизация части квартир гражданами, проживающими в данном доме.
Так, в соответствии с договором от 20.01.2015 N 2377-15 на приватизацию жилого помещения собственник - администрация МО "Город Саратов" согласно Закону о приватизации жилищного фонда безвозмездно передает, а граждане Рогов В.А., Рогов М.В. принимают в долевую собственность квартиру, находящуюся по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, кв. 27. Передаваемое жилье граждане занимали на условиях договора социального найма жилого помещения. Право собственности по данному договору зарегистрировано 10.02.2015.
Считая, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирных домах до момента исполнения обязательства, поскольку на момент приватизации дома требовали капитального ремонта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Статья 37 Закона N 131-ФЗ предусматривает, что местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Как указал Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 01.03.2012 N 389-О-О, определяя в Законе о приватизации жилищного фонда основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19.10.2010 N 1334-О-О и от 14.07.2011 N 886-О-О).
Применительно к муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления это законоположение не предопределяет конкретные формы, способы и сроки его исполнения, а, будучи одним из общих принципов осуществления приватизации, в системе действующего законодательства предполагает возможность его конкретизации в муниципальных правовых актах с учетом специфических местных условий для установления наиболее оптимального механизма достижения заложенной в нем цели на основе баланса интересов местного сообщества в целом и группы собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Закона N 131-ФЗ).
Норма статьи 6 Закона о приватизации жилищного фонда является специальной нормой, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории - требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и неисполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения им данного обязательства.
Судами установлено, что согласно договору на приватизацию жилого помещения, представленному в материалы дела, собственник, то есть администрация МО "Город Саратов" в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда безвозмездно передает, а граждане принимают в собственность квартиру, жилое помещение, находящееся в данном доме. Передаваемое жилье граждане занимают на условиях социального найма на основании договора социального найма жилого помещения.
В этой связи суды правомерно посчитали, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является именно администрация МО "Город Саратов" как собственник спорного многоквартирного дома.
Как следует из статьи 2 и пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", потребность в капитальном ремонте - это необходимость проведения работ (отнесенных указанным Федеральным законом к видам работ по капитальному ремонту) по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
В соответствии с пунктом 5.7 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р), утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, действующего в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации, определение стоимости капитального ремонта зданий (объектов) должно осуществляться на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта должна определяться на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов.
Как установлено судами, необходимость проведения капитального ремонта в жилом доме N 6 по ул. Ламповая г. Саратова на день приватизации квартир и до настоящего времени подтверждается дефектной ведомостью от 02.08.2005 N 1 с приложением, актом первичного осмотра жилого дома от 14.05.2011, актом первичного осмотра жилого дома от 02.04.2015.
Для установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РосЭкспертиза".
Согласно выводам экспертного заключения от 09.02.2017 N 18/2017 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, на 20.01.2015 (дата приватизации) нуждался с учетом актов осмотра от 14.05.2011, от 02.04.2015 в капитальном ремонте следующих конструктивных элементов здания и инженерных систем: входные двери и оконные проемы; отмостка вокруг здания; лестницы, подъезды; системы центрального отопления; системы ГВС; системы ХВС; системы канализации ХВС; электрохозяйство. На момент производства экспертизы входные двери, оконные проемы, лестницы и подъезды находятся в удовлетворительном состоянии. На момент проведения экспертизы указанный дом нуждался в капитальном ремонте следующих инженерных систем и конструктивных элементов: отмостка вокруг здания; системы центрального отопления; системы ГВС; системы ХВС; системы канализации ХВС; электрохозяйство.
Стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества, необходимых для устранения дефектов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Ламповая, д. 6, согласно актам осмотра от 14.05.2011, 02.04.2015 и на момент производства экспертизы составляет 1 194 953 руб.; объем и виды восстановительных работ указаны в локальных сметах N 1, 2, 3, 4, 5, 6, в том числе:
- - капитальный ремонт отмостки - 73 889 руб.;
- - капитальный ремонт системы центрального отопления - 605 767 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения - 66 842 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения - 66 842 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения (системы канализации ХВС) - 122 322 руб.;
- - капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения - 258 991 руб.
В экспертном заключении также указано, что сроки выполнения строительно-монтажных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома зависят от решений, принятых в проектно-сметной документации.
Суды оценили экспертное заключение и признали его надлежащим доказательством по делу.
Судами установлено, что в дефектных ведомостях, актах первичного осмотра жилых домов отражены дефекты, которые выявлены и экспертами при осмотре объектов исследования.
Таким образом, правомерен вывод судов о том, что данные дефекты, имеющиеся на жилом доме, образовались до 02.08.2005.
Доказательств того, что бывший собственник жилого дома - наймодатель исполнил свою обязанность по производству капитального ремонта с момента постройки многоквартирного жилого дома, в материалы дела не представлено.
Согласно статье 676 ГК РФ, устанавливающей обязанности наймодателя жилого помещения по надлежащей эксплуатации жилого дома, Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1099 (утративших силу с 23.05.2006), Правилам и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, определяющим порядок предоставления и оплаты услуг, права и обязанности потребителей, права, обязанность и ответственность исполнителей, в том числе по эксплуатации, сохранности и содержанию жилищного фонда, обязанность по обслуживанию и ремонту жилого дома была возложена на государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, обслуживающие этот дом.
В силу пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из смысла изложенных выше норм права, а также общих положений закона об исполнении обязательств следует, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении ранее возникших обязательств за организацией, обязанной выполнить капитальный ремонт многоквартирного дома, такая обязанность сохраняется до ее исполнения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 ГК РФ.
Учитывая содержание приведенных норм права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. При этом данная обязанность сохраняется как перед гражданами, приватизировавшими жилые помещения до передачи дома в управление, так и перед гражданами, являвшимися на момент передачи дома в управление нанимателями жилых помещений, в объеме обязательств, установленных законом применительно к договору социального найма.
Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения", действовавших на момент возникновения спорных правоотношений, плата за капитальный ремонт жилищного фонда включалась в структуру платежей граждан, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности.
На основании статьи 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Из вышеприведенных положений следует, что в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.
Судами из материалов дела установлено, что указанные в актах осмотра жилого дома работы в соответствии с пунктом 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8 к постановлению Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"), относятся именно к капитальному ремонту.
Доказательств проведения капитального ремонта спорного дома ответчиком не представлено.
Объем необходимых для проведения капитального ремонта спорного многоквартирного дома работ, а также их стоимость определены в экспертном заключении от 09.02.2017. Стоимость работ ответчиком и третьими лицами не оспорена.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Прогресс".
Довод заявителей жалоб о том, что истец не вправе обращаться в суд с данным исковым требованием, так как это право принадлежит лицам, приватизировавшим жилые помещения в спорном доме, обоснованно отклонен судами в связи с тем, что право ООО "Прогресс" подавать исковые заявления в суд от имени и в интересах собственников без доверенности либо от своего имени с правом привлечения третьих лиц закреплено в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 15.02.2015, а также в договоре управления многоквартирным домом от 01.09.2014 N 2, заключенном между ООО "Прогресс" и ТСЖ "Дружба 2005".
Доводы подателей жалоб о пропуске истцом срока исковой давности также были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки выводов, сделанных судами двух инстанций, у суда округа в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.
Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Принятые по делу судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены состоявшихся по делу судебных актов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А57-15601/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Т.СИБГАТУЛЛИН
Судьи
Е.Н.БУБНОВА
А.А.ХАЙБУЛОВ
Э.Т.СИБГАТУЛЛИН
Судьи
Е.Н.БУБНОВА
А.А.ХАЙБУЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)