Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Иванова О.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Титовой О.А.,
без участия лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЖСК "На Танкистов" Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/2015 (12)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года (судья Бродская М.В.) по делу о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации права собственности,
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Временным управляющим утверждена Сысоева Ольга Борисовна. Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 31.10.2015 в газете "Коммерсантъ" N 202.
16.12.2015 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр.
К рассмотрению настоящего требования в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Шмидтке Ю.В., а также бывший застройщик ООО ЭСК "Альянс-строй".
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года в удовлетворении заявления Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 103, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1, отказано.
Не согласившись с вынесенным определением арбитражного суда первой инстанции, конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт - заявление Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, право залога у участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО ЭСК "Альянс-строй", прекратилось в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Разрешение на строительство выдано должнику, заявителем заключен договор паенакопления с должником, оплата паевого взноса произведена в полном объеме, поэтому право собственности на квартиру уже возникло. Условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 208 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", соблюдены, должником получено разрешение на ввод в эксплуатацию, между должником и заявителем подписан акт приема-передачи жилого помещения, квартира фактически передана заявителю.
Участвующие в обособленном споре в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн. руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Бывшим застройщиком не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устиновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 г. бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 г. незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником (Приложение т. 1 л. 61-64).
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Как установлено судом первой инстанции из пояснений должника, в силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г. (Приложение т. 3).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 г. ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее (Приложение т. 3, л.д. 2-19).
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн. руб., протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 (Приложение т. 1 л.д. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено ЖСК "На Танкистов" 17.12.2014 г. (приложение т. 1 л.д. 111-112).
В заключенном 01.02.2012 Соглашении об уступке N 1 прав (и требований) и перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имеются сведения и о третьем лице участнике строительства Звидриной Л.В. (Шмидтке Л.В.), а также рассчитана сумма, подлежащая им доплате за квартиру в размере 245 429,38 руб. рассчитанную исходя из принятого на собрании размера 6 654,6 руб. за метр.
Требование третьего лица Шмидтке Ю.В. о передаче ей жилого помещения включены в реестр кредиторов должника как по делу N А45-4506/2009 о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" должника застройщика жилого дома по ул. Танкистов, 4, так и в рамках настоящего дела.
Заявители Полчихин А.Г. и Фоменко К.В., в свою очередь, заключили договоры паенакопления с должником ЖСК N 06/2014 от 20.10.2014 и N 07/2014 от 20.10.2014 на однокомнатную квартиру N 103 расположенную на 5 этаже в доме по ул. Связистов 3/1 размер пая согласован. Факт передачи должнику данной суммы заявители подтвердили справками должника, актами взаимозачета от 06.01.2015 суммы долга должника перед заявителем по договору займа N 0904/2014 от 09.04.2014 (требование т. 1, л.д. 14-16, 17, 18,20-22, 23, 24).
Между должником и заявителями Полчихиным А.Г. и Фоменко К.В. подписан акт приема-передачи объекта строительства от 06 января 2015 года (требование т. 1, л.д. 32), согласно которому должник передал, а заявители приняли однокомнатную квартиру N 103, расположенную на 5-ом этаже, 3-го подъезда блок секции 1/2 многоэтажного жилого дома и трансформаторной подстанции - (1 этап строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Танкистов, 4 стр. (почтовый адрес: ул. Связистов 3/1), общей площадью 36,1 кв. м, в том числе жилой площадью 16,4 кв. м.
Полчихин А.Г. и Фоменко К.В. обратились в арбитражный суд с требованием зарегистрировать переход права собственности на квартиру N 103 (103 строительный), расположенную на 5-ом этаже в 3 подъезде блок секции 1/2 многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. (почтовый адрес: ул. Связистов 3/1).
Отказывая в удовлетворении заявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия. Должник не вправе распоряжаться спорными квартирами по своему усмотрению без учета защищенных интересов дольщиков.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома.
Отказ в регистрации является обоснованным, поскольку имеется спор по квартире, на нее претендует третье лицо. Право собственности у заявителя не возникло, поскольку квартира не была создана должником, на нее имеются притязания и обременения. Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности никем не допущено, в том числе и должником. Спор о праве собственности на квартиру не подлежит рассмотрению, поскольку заявитель не изменял требования, рассмотрение спора о праве собственности является изменением как предмета так и основания требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного статьей 201.8 Закона о банкротстве порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в материалах настоящего спора отсутствуют доказательства уклонения кого-либо от регистрации перехода права собственности, доказательства регистрации права собственности должника на спорную квартиру в материалы обособленного спора не представлены. При этом на спорную квартиру имеются притязания третьего лица.
Соглашением от 01.04.2011 права застройщика переданы от ООО ЭСК "Альянс-строй" ТСЖ "На Танкистов". Предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов. Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически в результате исполнения указанного соглашения сторонами к ТСЖ "На Танкистов", а затем к должнику, перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает обстоятельства, установленные Арбитражным судом Новосибирской области в определении от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009, свидетельствующие о принятии ТСЖ "На Танкистов" обязательств по завершению строительства объектов. Участвующие в деле лица указанные обстоятельства также по существу не оспаривают.
В постановлении N 14520/12 от 25.06.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 3 статьи 2 ГК РФ устанавливает, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Между тем, разрешение на строительство, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается в рамках административных отношений застройщика и органа местного самоуправления, органа государственной власти или иным уполномоченным юридическим лицом. Следовательно, положения гражданского законодательства не применяются к отношениям по выдаче разрешения на строительство, стороны гражданско-правовой сделки не могут своим соглашением передать разрешение на строительство в отсутствие необходимых условий для его выдачи или переоформления. Поэтому соглашением от 01.04.2011 стороны не могли передать право получить разрешение на строительство ТСЖ "На Танкистов" от ООО ЭСК "Альянс-строй".
Из дополнительно представленной в суд апелляционной инстанции копии устава ЖСК "На Танкистов" следует, что кооператив создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: 630120, РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. - и последующая их эксплуатация. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Кроме того, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как следует из материалов дела, передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, установленных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны договоров не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных строительством; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
Отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Наличие притязаний иных лиц на спорную квартиру, в частности Шмидтке Л.В., подтверждается материалами дела.
Сложившаяся судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2013 по делу N А46-14935/2011, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2014 N ВАС-9502/12) исходит из того, что лица, имеющие требования к должнику о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением. Однако положения этой нормы не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статьей, которой обеспечивается недопустимость нарушения основного требования к процедуре банкротства - соблюдения баланса интересов всех кредиторов. Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов.
При этом общий порядок погашения требований кредиторов по правилам статей 134, 142 Закона о банкротстве заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов и основан на двух принципах: последовательности и пропорциональности, то есть требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, в случае недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника.
Следовательно, удовлетворение требований любого кредитора должника, каковым является и заявитель, осуществляется исключительно в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, и с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.
Учитывая, что имеются непогашенные требования других кредиторов, в том числе участников долевого строительства, претендующих на спорную квартиру, основания для удовлетворения заявления о государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют.
С учетом вышеизложенного, апелляционная инстанция считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2016 N 07АП-12587/2015(12) ПО ДЕЛУ N А45-7979/2015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. N 07АП-12587/2015(12)
Дело N А45-7979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Иванова О.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Титовой О.А.,
без участия лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЖСК "На Танкистов" Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/2015 (12)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года (судья Бродская М.В.) по делу о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации права собственности,
установил:
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Временным управляющим утверждена Сысоева Ольга Борисовна. Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 31.10.2015 в газете "Коммерсантъ" N 202.
16.12.2015 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр.
К рассмотрению настоящего требования в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Шмидтке Ю.В., а также бывший застройщик ООО ЭСК "Альянс-строй".
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года в удовлетворении заявления Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 103, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1, отказано.
Не согласившись с вынесенным определением арбитражного суда первой инстанции, конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт - заявление Полчихина Александра Геннадьевича и Фоменко Константина Владимировича удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, право залога у участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО ЭСК "Альянс-строй", прекратилось в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Разрешение на строительство выдано должнику, заявителем заключен договор паенакопления с должником, оплата паевого взноса произведена в полном объеме, поэтому право собственности на квартиру уже возникло. Условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 208 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", соблюдены, должником получено разрешение на ввод в эксплуатацию, между должником и заявителем подписан акт приема-передачи жилого помещения, квартира фактически передана заявителю.
Участвующие в обособленном споре в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн. руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Бывшим застройщиком не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устиновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 г. бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 г. незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником (Приложение т. 1 л. 61-64).
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Как установлено судом первой инстанции из пояснений должника, в силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г. (Приложение т. 3).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 г. ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее (Приложение т. 3, л.д. 2-19).
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн. руб., протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 (Приложение т. 1 л.д. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено ЖСК "На Танкистов" 17.12.2014 г. (приложение т. 1 л.д. 111-112).
В заключенном 01.02.2012 Соглашении об уступке N 1 прав (и требований) и перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имеются сведения и о третьем лице участнике строительства Звидриной Л.В. (Шмидтке Л.В.), а также рассчитана сумма, подлежащая им доплате за квартиру в размере 245 429,38 руб. рассчитанную исходя из принятого на собрании размера 6 654,6 руб. за метр.
Требование третьего лица Шмидтке Ю.В. о передаче ей жилого помещения включены в реестр кредиторов должника как по делу N А45-4506/2009 о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" должника застройщика жилого дома по ул. Танкистов, 4, так и в рамках настоящего дела.
Заявители Полчихин А.Г. и Фоменко К.В., в свою очередь, заключили договоры паенакопления с должником ЖСК N 06/2014 от 20.10.2014 и N 07/2014 от 20.10.2014 на однокомнатную квартиру N 103 расположенную на 5 этаже в доме по ул. Связистов 3/1 размер пая согласован. Факт передачи должнику данной суммы заявители подтвердили справками должника, актами взаимозачета от 06.01.2015 суммы долга должника перед заявителем по договору займа N 0904/2014 от 09.04.2014 (требование т. 1, л.д. 14-16, 17, 18,20-22, 23, 24).
Между должником и заявителями Полчихиным А.Г. и Фоменко К.В. подписан акт приема-передачи объекта строительства от 06 января 2015 года (требование т. 1, л.д. 32), согласно которому должник передал, а заявители приняли однокомнатную квартиру N 103, расположенную на 5-ом этаже, 3-го подъезда блок секции 1/2 многоэтажного жилого дома и трансформаторной подстанции - (1 этап строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Танкистов, 4 стр. (почтовый адрес: ул. Связистов 3/1), общей площадью 36,1 кв. м, в том числе жилой площадью 16,4 кв. м.
Полчихин А.Г. и Фоменко К.В. обратились в арбитражный суд с требованием зарегистрировать переход права собственности на квартиру N 103 (103 строительный), расположенную на 5-ом этаже в 3 подъезде блок секции 1/2 многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. (почтовый адрес: ул. Связистов 3/1).
Отказывая в удовлетворении заявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия. Должник не вправе распоряжаться спорными квартирами по своему усмотрению без учета защищенных интересов дольщиков.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома.
Отказ в регистрации является обоснованным, поскольку имеется спор по квартире, на нее претендует третье лицо. Право собственности у заявителя не возникло, поскольку квартира не была создана должником, на нее имеются притязания и обременения. Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности никем не допущено, в том числе и должником. Спор о праве собственности на квартиру не подлежит рассмотрению, поскольку заявитель не изменял требования, рассмотрение спора о праве собственности является изменением как предмета так и основания требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного статьей 201.8 Закона о банкротстве порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в материалах настоящего спора отсутствуют доказательства уклонения кого-либо от регистрации перехода права собственности, доказательства регистрации права собственности должника на спорную квартиру в материалы обособленного спора не представлены. При этом на спорную квартиру имеются притязания третьего лица.
Соглашением от 01.04.2011 права застройщика переданы от ООО ЭСК "Альянс-строй" ТСЖ "На Танкистов". Предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов. Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически в результате исполнения указанного соглашения сторонами к ТСЖ "На Танкистов", а затем к должнику, перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает обстоятельства, установленные Арбитражным судом Новосибирской области в определении от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009, свидетельствующие о принятии ТСЖ "На Танкистов" обязательств по завершению строительства объектов. Участвующие в деле лица указанные обстоятельства также по существу не оспаривают.
В постановлении N 14520/12 от 25.06.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 3 статьи 2 ГК РФ устанавливает, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Между тем, разрешение на строительство, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается в рамках административных отношений застройщика и органа местного самоуправления, органа государственной власти или иным уполномоченным юридическим лицом. Следовательно, положения гражданского законодательства не применяются к отношениям по выдаче разрешения на строительство, стороны гражданско-правовой сделки не могут своим соглашением передать разрешение на строительство в отсутствие необходимых условий для его выдачи или переоформления. Поэтому соглашением от 01.04.2011 стороны не могли передать право получить разрешение на строительство ТСЖ "На Танкистов" от ООО ЭСК "Альянс-строй".
Из дополнительно представленной в суд апелляционной инстанции копии устава ЖСК "На Танкистов" следует, что кооператив создан с целью завершения строительства многоэтажного жилого дома по улице Танкистов в Ленинском районе города Новосибирска, а также строительства в целях защиты прав и интересов граждан многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземно-надземной автостоянки по адресу: 630120, РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Танкистов, 4 стр. - и последующая их эксплуатация. Следовательно, должник создавался именно с целью завершения строительства дома, где расположена спорная квартира.
Кроме того, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как следует из материалов дела, передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, установленных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны договоров не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных строительством; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
Отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Наличие притязаний иных лиц на спорную квартиру, в частности Шмидтке Л.В., подтверждается материалами дела.
Сложившаяся судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2013 по делу N А46-14935/2011, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2014 N ВАС-9502/12) исходит из того, что лица, имеющие требования к должнику о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением. Однако положения этой нормы не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статьей, которой обеспечивается недопустимость нарушения основного требования к процедуре банкротства - соблюдения баланса интересов всех кредиторов. Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов.
При этом общий порядок погашения требований кредиторов по правилам статей 134, 142 Закона о банкротстве заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов и основан на двух принципах: последовательности и пропорциональности, то есть требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, в случае недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника.
Следовательно, удовлетворение требований любого кредитора должника, каковым является и заявитель, осуществляется исключительно в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, и с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.
Учитывая, что имеются непогашенные требования других кредиторов, в том числе участников долевого строительства, претендующих на спорную квартиру, основания для удовлетворения заявления о государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют.
С учетом вышеизложенного, апелляционная инстанция считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 марта 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
О.А.ИВАНОВ
Н.Н.ФРОЛОВА
О.А.ИВАНОВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)