Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что в договор включены пункты, противоречащие закону и нарушающие права истцов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре...... М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. дело по апелляционной жалобе истцов Г.И. и С. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от...... года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Г.И., С. к ООО "СоюзАГРО" о признании условий договора недействительными - отказать",
установила:
Г.И. и С. обратились в суд с иском к ООО "СоюзАГРО" о признании условий договора недействительными.
Иск мотивирован тем, что между истцами и ООО "СоюзАГРО" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В договор включены пункты, противоречащие закону и нарушающие права истцов. Так, п. 3.2.4 договора предусмотрено, что участник обязуется самостоятельно нести все расходы по эксплуатации передаваемого объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома (оплата содержания и ремонта многоквартирного дома, оплата коммунальных услуг, содержания придомовой территории и иные расходы, предусмотренные действующим законодательством) с момента оформления акта приема-передачи объекта. Пунктом 3.2.4.2 договора установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта. Вместе с тем, в силу положений пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Передаваемое истцам помещение жилым не является, а является помещением незавершенного строительства.
Пунктом 3.2.4.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией. Данный пункт противоречит ст. 421 ГК РФ.
В соответствии с п. 2.2 договора стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. договора. Согласно п. 4.3 договора цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв. м, равную......... руб. 37 коп. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются Участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Несмотря на то, что предметом договора является квартира с ее основной характеристикой - площадью, истцам в соответствии с Приложением N 2 к договору передается помещение - объект незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает определение площади помещения в кадастровом паспорте на объект незавершенного строительства. Измерения внутренних размеров помещений должны осуществляться по периметру отделанных, оштукатуренных, окрашенных, облицованных, оклеенных и т.п. поверхностей стен и перегородок на определенной высоте от уровня пола. (Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"). Таким образом, невозможно выполнить обмер помещения незавершенного строительства, а следовательно и выполнить пункт 4.3 договора.
Пунктом 3.1.3 договора установлена обязанность застройщика передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора (при необходимости), пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе, неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Однако просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве (п 4.3 договора) и отказа от передачи объекта долевого строительства с подписанием необходимых документов. (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от..... г.).
В этой связи Г.И., С. просили суд с учетом уточнения требований признать недействительными и применить последствия недействительности, а именно: исключить полностью или частично отдельные пункты договора N...... участия в долевом строительстве от.... г.:
- - исключить п. 3.2.4.2 договора, как нарушающий пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (обязанность по внесению платы за жилое помещение);
- - установить в п. 3.2.4 договора момент начала оплаты расходов по содержанию и эксплуатации передаваемого объекта, начиная с момента окончания регистрации права собственности на объект, согласно статье 210 ГК РФ;
- - исключить п. 3.2.4.1 договора согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ;
- - исключить из п. 2.2 договора абзац: "Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями Объекта долевого строительства. Фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. настоящего Договора...";
- - исключить п. 4.3 договора, как нарушающий положения ФЗ N 221-ФЗ, ФЗ N 214-ФЗ, ст. 716 ГК РФ и другие нормативные акты;
- - установить в п. 3.1.3 договора основанием для отказа в передаче объекта и подписания акта приема-передачи только не полную оплату цены договора, указанной в п. 4.1 договора, с учетом исключения п. 4.3 договора и ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
В судебном заседании представитель истцов Г.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Р. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просят истцы Г.И. и С. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов Г.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Р., возражавшую против апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение истцов, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в данном судебном заседании и не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Из материалов дела следует и судом установлено, что между участниками долевого строительства Г.И., С. и застройщиком ООО "СоюзАГРО"........ г. был заключен договор участия в долевом строительстве N......, согласно которому ответчик как застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ....., и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в равных долях объект долевого строительства - квартиру N..... на...... этаже секции 3, общей проектной площадью, включая лоджии, балконы - ...... кв. м.
Цена договора установлена в размере....... руб. 00 коп.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам определен п. 2.3 договора - не позднее....... г.
Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что участник обязуется самостоятельно нести все расходы по эксплуатации передаваемого объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома (оплата содержания и ремонта многоквартирного дома, оплата коммунальных услуг, содержания придомовой территории и иные расходы, предусмотренные действующим законодательством) с момента оформления акта приема-передачи объекта.
Пунктом 3.2.4.2 договора установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Пунктом 3.2.4.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Пунктом 2.2 договора установлено, что стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. договора.
Согласно п. 4.3 договора цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв. м, равную....... руб. 37 коп. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом п. 3.1.3 договора установлена обязанность застройщика передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе, неоплата 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями Договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта.
Также судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано...... г.
Постановлением администрации Красногорского муниципального района Московской области от...... г. N..... многоквартирному дому присвоен адрес.............
Площадь объекта долевого участия истцов составила..... кв. м, соответственно, доплата со стороны участников долевого строительства должна составить.... руб. 35 коп.
Согласно ответу ООО "РУМБ-ГС" на судебный запрос площадь квартиры определена по фактическому промеру, часть перегородок на момент замеров находилась в стадии возведения.
Разрешая спор, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 9, 10, 310, 328, 421 ГК РФ, ст. ст. 153, 161 ЖК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом суд обоснованно исходил из того, что пункт 3.2.4 договора соответствует положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Условия договора, касающиеся распределения расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику долевого строительства (п. 3.2.4.2), не противоречат действующему законодательству, не ущемляют права потребителя. Указанные расходы являются необходимыми при строительстве и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.
Положения ст. 153 ЖК РФ к пункту 3.2.4.2 договора применению не подлежат, поскольку в оспариваемом пункте договора речь идет не об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а о компенсации расходов застройщика в связи со строительством жилого дома. Данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а не ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пункт 3.2.4.1. не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Истцами при заключении договора долевого участия добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией. Права истцов при этом не нарушены, поскольку они как собственники помещений многоквартирного дома не лишены возможности в последующем выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом, что прямо указано и в оспариваемом пункте договора.
Кроме того, в силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим помещение от застройщика, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Пункт 2.2 также права истцов не нарушает, соответствует ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Также не нарушает права истцов п. 4.3. договора.
Доводы истцов о том, что в соответствии с приложением 2 к договору им будет передана не квартира, а объект незавершенного строительства, являются несостоятельными. Согласно приложению 2 на объекте застройщик выполняет стены по периметру квартиры, несущие конструкции, установку входной двери, дверей на балкон и лоджии, окон, отопительных приборов, монтаж стояков холодного и горячего водоснабжения, канализационного стояка, установку щита механизации электроснабжения.
Указанные работы являются достаточными для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры.
Пункт 3.1.3. договора также соответствует требованиям действующего законодательства.
Обязательство застройщика по передаче объекта долевого участия является встречным, а в силу положений ст. 328 ГК РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Суд правильно указал, что договор участия в долевом строительстве на указанных условиях истцами заключен истцом добровольно, они не были лишены возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Доказательств обратного суду не представлено.
При этом, принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию истцов в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим доводам дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от...... года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-47026/2015
Требование: О признании условий договора недействительными.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что в договор включены пункты, противоречащие закону и нарушающие права истцов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2015 г. по делу N 33-47026/2015
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре...... М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. дело по апелляционной жалобе истцов Г.И. и С. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от...... года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Г.И., С. к ООО "СоюзАГРО" о признании условий договора недействительными - отказать",
установила:
Г.И. и С. обратились в суд с иском к ООО "СоюзАГРО" о признании условий договора недействительными.
Иск мотивирован тем, что между истцами и ООО "СоюзАГРО" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В договор включены пункты, противоречащие закону и нарушающие права истцов. Так, п. 3.2.4 договора предусмотрено, что участник обязуется самостоятельно нести все расходы по эксплуатации передаваемого объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома (оплата содержания и ремонта многоквартирного дома, оплата коммунальных услуг, содержания придомовой территории и иные расходы, предусмотренные действующим законодательством) с момента оформления акта приема-передачи объекта. Пунктом 3.2.4.2 договора установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта. Вместе с тем, в силу положений пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Передаваемое истцам помещение жилым не является, а является помещением незавершенного строительства.
Пунктом 3.2.4.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией. Данный пункт противоречит ст. 421 ГК РФ.
В соответствии с п. 2.2 договора стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. договора. Согласно п. 4.3 договора цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв. м, равную......... руб. 37 коп. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются Участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Несмотря на то, что предметом договора является квартира с ее основной характеристикой - площадью, истцам в соответствии с Приложением N 2 к договору передается помещение - объект незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает определение площади помещения в кадастровом паспорте на объект незавершенного строительства. Измерения внутренних размеров помещений должны осуществляться по периметру отделанных, оштукатуренных, окрашенных, облицованных, оклеенных и т.п. поверхностей стен и перегородок на определенной высоте от уровня пола. (Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"). Таким образом, невозможно выполнить обмер помещения незавершенного строительства, а следовательно и выполнить пункт 4.3 договора.
Пунктом 3.1.3 договора установлена обязанность застройщика передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора (при необходимости), пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе, неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Однако просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве (п 4.3 договора) и отказа от передачи объекта долевого строительства с подписанием необходимых документов. (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от..... г.).
В этой связи Г.И., С. просили суд с учетом уточнения требований признать недействительными и применить последствия недействительности, а именно: исключить полностью или частично отдельные пункты договора N...... участия в долевом строительстве от.... г.:
- - исключить п. 3.2.4.2 договора, как нарушающий пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (обязанность по внесению платы за жилое помещение);
- - установить в п. 3.2.4 договора момент начала оплаты расходов по содержанию и эксплуатации передаваемого объекта, начиная с момента окончания регистрации права собственности на объект, согласно статье 210 ГК РФ;
- - исключить п. 3.2.4.1 договора согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ;
- - исключить из п. 2.2 договора абзац: "Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями Объекта долевого строительства. Фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. настоящего Договора...";
- - исключить п. 4.3 договора, как нарушающий положения ФЗ N 221-ФЗ, ФЗ N 214-ФЗ, ст. 716 ГК РФ и другие нормативные акты;
- - установить в п. 3.1.3 договора основанием для отказа в передаче объекта и подписания акта приема-передачи только не полную оплату цены договора, указанной в п. 4.1 договора, с учетом исключения п. 4.3 договора и ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
В судебном заседании представитель истцов Г.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Р. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просят истцы Г.И. и С. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов Г.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Р., возражавшую против апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение истцов, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в данном судебном заседании и не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Из материалов дела следует и судом установлено, что между участниками долевого строительства Г.И., С. и застройщиком ООО "СоюзАГРО"........ г. был заключен договор участия в долевом строительстве N......, согласно которому ответчик как застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ....., и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в равных долях объект долевого строительства - квартиру N..... на...... этаже секции 3, общей проектной площадью, включая лоджии, балконы - ...... кв. м.
Цена договора установлена в размере....... руб. 00 коп.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам определен п. 2.3 договора - не позднее....... г.
Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что участник обязуется самостоятельно нести все расходы по эксплуатации передаваемого объекта и доли в общем имуществе многоквартирного дома (оплата содержания и ремонта многоквартирного дома, оплата коммунальных услуг, содержания придомовой территории и иные расходы, предусмотренные действующим законодательством) с момента оформления акта приема-передачи объекта.
Пунктом 3.2.4.2 договора установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Пунктом 3.2.4.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Пунктом 2.2 договора установлено, что стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.3. договора.
Согласно п. 4.3 договора цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв. м, равную....... руб. 37 коп. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом п. 3.1.3 договора установлена обязанность застройщика передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе, неоплата 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и/или условиями Договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта.
Также судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано...... г.
Постановлением администрации Красногорского муниципального района Московской области от...... г. N..... многоквартирному дому присвоен адрес.............
Площадь объекта долевого участия истцов составила..... кв. м, соответственно, доплата со стороны участников долевого строительства должна составить.... руб. 35 коп.
Согласно ответу ООО "РУМБ-ГС" на судебный запрос площадь квартиры определена по фактическому промеру, часть перегородок на момент замеров находилась в стадии возведения.
Разрешая спор, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 9, 10, 310, 328, 421 ГК РФ, ст. ст. 153, 161 ЖК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом суд обоснованно исходил из того, что пункт 3.2.4 договора соответствует положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Условия договора, касающиеся распределения расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику долевого строительства (п. 3.2.4.2), не противоречат действующему законодательству, не ущемляют права потребителя. Указанные расходы являются необходимыми при строительстве и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.
Положения ст. 153 ЖК РФ к пункту 3.2.4.2 договора применению не подлежат, поскольку в оспариваемом пункте договора речь идет не об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а о компенсации расходов застройщика в связи со строительством жилого дома. Данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а не ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пункт 3.2.4.1. не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Истцами при заключении договора долевого участия добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией. Права истцов при этом не нарушены, поскольку они как собственники помещений многоквартирного дома не лишены возможности в последующем выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом, что прямо указано и в оспариваемом пункте договора.
Кроме того, в силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим помещение от застройщика, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Пункт 2.2 также права истцов не нарушает, соответствует ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Также не нарушает права истцов п. 4.3. договора.
Доводы истцов о том, что в соответствии с приложением 2 к договору им будет передана не квартира, а объект незавершенного строительства, являются несостоятельными. Согласно приложению 2 на объекте застройщик выполняет стены по периметру квартиры, несущие конструкции, установку входной двери, дверей на балкон и лоджии, окон, отопительных приборов, монтаж стояков холодного и горячего водоснабжения, канализационного стояка, установку щита механизации электроснабжения.
Указанные работы являются достаточными для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры.
Пункт 3.1.3. договора также соответствует требованиям действующего законодательства.
Обязательство застройщика по передаче объекта долевого участия является встречным, а в силу положений ст. 328 ГК РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Суд правильно указал, что договор участия в долевом строительстве на указанных условиях истцами заключен истцом добровольно, они не были лишены возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Доказательств обратного суду не представлено.
При этом, принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию истцов в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим доводам дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от...... года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)