Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: Юрченко А.Б. директора, представителя Юрченко А.С. по доверенности от 01.02.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10 февраля 2016 года по делу N А32-40406/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"
к ответчику Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис"
о признании открытого конкурса недействительным,
принятое в составе судьи Крыловой М.В.,
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" (далее - истец, ООО "УК "Альянс") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, департамент) о признании недействительными результатов конкурса, проведенного 19.11.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушена процедура организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом, поскольку отсутствовала обязанность по организации конкурса в связи с наличием заключенных между собственниками жилых помещений и ООО УК "Альянс" договоров управления домом, которые в установленном порядке не оспорены.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что правом на принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. На момент принятия решения общего собрания от 14.10.2014 право собственности на квартиры не было зарегистрировано. Следовательно, указанное решение не подтверждает реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор способа управления.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "УК "Альянс" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что общим собранием участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Базовская, 69, определен способ управления многоквартирным домом управляющей организацией - ООО "УК "Альянс", что подтверждается бюллетенями и протоколом заочного голосования от 14.10.2014. Участниками долевого строительства с управляющей компанией заключены соответствующие договоры управления. ООО "УК "Альянс" заключены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Суд первой инстанции не учел позицию Верховного суда Российской Федерации изложенную в определении от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, согласно которой участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом. Указанное право реализовано дольщиками на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 14.10.2014. Указанное решение не оспорено и не признано недействительным. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом. Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Крайжилсервис" просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то обстоятельство, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом наделены только собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа управления домом от 14.10.2014 принято дольщиками, что противоречит положениям статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание ответчик и третье лицо надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании результатов общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, 83 из 153 участников долевого строительства (54 процента), принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Краснодар, улица Базовская, 69, выбрали способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией ООО "УК "Альянс", что подтверждено бюллетенями заочного голосования, протоколом заочного голосования от 14.10.2014.
В период с 15.10.2014 по 18.09.2015 истец заключил с правообладателями квартир N 1, 4, 5, 8-16, 18, 19, 21-24, 27-29, 34-39, 41-44, 46-60, 63-65, 67-70, 72-75, 77, 79-84, 88, 90, 92, 96, 98, 99, 102-106, 110-112, 115, 116, 119, 121-124, 127-132, 136-138, 140, 141, 143, 144, 146-148, 151, 153 указанного дома договоры, предметом которых является оказание управляющей компанией услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников многоквартирного дома.
В свою очередь, на официальном сайте в сети "Интернет" по адресу www.torgi.ru департаментом размещено извещение N 17091514/2766531/01 о проведении 27.10.2015 конкурса по отбору управляющей организации, в том числе в отношении многоквартирного жилого дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре (лот N 11).
По результатам проведенного конкурса его победителем признано ООО УК "Крайжилсервис" (протокол от 30.10.2015).
Решением УФАС по Краснодарскому краю от 06.11.2015 департаменту предписано отменить протокол рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 23.10.2015 по лотам N 11, 12 и рассмотреть заявки с учетом принятого решения.
Во исполнение предписания от 06.11.2015 N 302-Т/2015 департаментом повторно проведен открытый конкурс, победителем которого признано ООО УК "Крайжилсервис" (протокол от 19.11.2015).
Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 ООО УК "Крайжилсервис" направило в департамент подписанный договор и документы, подтверждающие обеспечение обязательств. По утверждению ООО УК "Крайжилсервис" проекты договоров на управление многоквартирным домом N 69 по ул. Базовской в г. Краснодаре посредством почтовой связи были разосланы в адреса собственников помещений МКД, всего заключено 6 таких договоров, однако их копии в материалы дела не представлены.
Полагая, что у департамента отсутствовали правовые основания для проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, ввиду того, что собственниками помещений в многоквартирном доме уже выбран способ управления домом, ООО "УК "Альянс" обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N 11604/12).
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Из указанных норм следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.
Согласно статье 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе осуществление полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.
В силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
В силу пункта 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Таким образом, в силу названных норм обязанность проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным домом законодателем возложена на орган местного самоуправления.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 69 по ул. Базовской в г. Краснодаре, оформленного протоколом от 14.10.2014, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Управляющая компания "Альянс". На основании указанного протокола с 83 из 153 собственников помещений заключены договоры управления.
Для обеспечения собственников помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами ООО "УК "Альянс" заключены договоры с АО "НЭСК" от 01.10.2015 на продажу электрической энергии в точках поставки, оказание услуг по передаче электрической энергии; с ОАО "Автономная теплоэнергетическая компания" от 29.12.2014 на оказание коммунальных услуг горячего водоснабжения, отопления и вентиляции; с ООО "Краснодар Водоканал" от 14.11.2014 N 9696 на оказание коммунальных услуг холодного водоснабжения и водоотведения.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме реализовали свое право на выбор способа управления многоквартирным домом. Управляющая компания приступила к исполнению обязанностей по управлению многоквартирным домом и обеспечению собственников жилых помещений коммунальными ресурсами.
Судом апелляционной инстанции в судебном заседании исследованы: подлинник протокола N 1 общего собрания от 14.10.2010, договоры управления многоквартирным домом, бюллетени для голосования. Оснований сомневаться в подлинности указанных документов у судебной коллегии не имеется.
Факт осуществления ООО "УК "Альянс" деятельности по управлению многоквартирным домом N 69 по ул. Базовская в г. Краснодаре подтверждается также представленным в суд апелляционной инстанции заявлением собственников помещений в указанном доме.
Несмотря на наличие протокола общего собрания от 14.10.2014 департаментом проведен конкурс по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре. При этом департамент руководствовался тем, что указанное решение принято с нарушением положений жилищного законодательства ввиду того, что на момент принятия указанного решения право собственности на квартиры в многоквартирном доме не было зарегистрировано за правообладателями. Участники долевого строительства не обладают правами собственника, право собственности в отношении жилых помещений у них возникает с момента регистрации.
Однако указанный вывод департамента является ошибочным ввиду следующего.
Статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 13 и статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится правообладателем на основании необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства. Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с его обязательной государственной регистрацией.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии у лица законности владения помещением и права на участие в разрешении вопроса по поводу содержания общего имущества МКД.
Нормы действующего жилищного законодательства и Правил N 75 закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации возникает в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления. Следовательно, необходимость проведения конкурса возникает при отсутствии решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом.
Поскольку участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе были выбрать способ управления домом до регистрации прав на жилые помещения.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014.
Указанное полномочие реализовано собственниками помещений многоквартирного дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 14.10.2014.
На момент проведения конкурса указанное решение общего собрания не оспорено и не признано недействительным. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем основания для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента отсутствовали.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактически создание такой ситуации, при которой в отношении одного МКД функции управляющих организаций смогут осуществлять 2 управляющие компании, что прямо нарушает императивные требования пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Орган местного самоуправления не вправе допускать действий, направленных на произвольное вмешательство в вопросы управления МКД, т. к. последние относятся к исключительной компетенции собственников помещений МКД. применительно к рассматриваемому спору смена управляющей компании может происходить только в порядке части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, своими действиями по проведению открытого конкурса (по лоту N 11) департамент создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирного дома и выбранной ими управляющей организации - ООО "УК "Альянс".
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права. По делу надлежит принять новое решение об удовлетворении иска.
Государственная пошлина по заявлению в сумме 6 000 руб. была уплачена ООО "УК "Альянс" по платежному поручению N 167 от 03.11.2015.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 3 000 руб. и была уплачена истцом по платежному поручению N 33 от 20.02.2016.
Поскольку исковые требования удовлетворены судебные расходы в сумме 9 000 руб., понесенные ООО "УК "Альянс" при оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с департамента.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2016 года по делу N А32-40406/2015 отменить.
Признать недействительным открытый конкурс в части лота N 11 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Базовская, д. 69, проведенный Департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар, оформленный протоколом от 19.11.2015.
Взыскать с Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" (ИНН 2308211209, ОГРН 1142308007808) 9 000 руб. судебных расходов по делу.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2016 N 15АП-3978/2016 ПО ДЕЛУ N А32-40406/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2016 г. N 15АП-3978/2016
Дело N А32-40406/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: Юрченко А.Б. директора, представителя Юрченко А.С. по доверенности от 01.02.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10 февраля 2016 года по делу N А32-40406/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"
к ответчику Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис"
о признании открытого конкурса недействительным,
принятое в составе судьи Крыловой М.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" (далее - истец, ООО "УК "Альянс") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, департамент) о признании недействительными результатов конкурса, проведенного 19.11.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушена процедура организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом, поскольку отсутствовала обязанность по организации конкурса в связи с наличием заключенных между собственниками жилых помещений и ООО УК "Альянс" договоров управления домом, которые в установленном порядке не оспорены.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крайжилсервис".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что правом на принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. На момент принятия решения общего собрания от 14.10.2014 право собственности на квартиры не было зарегистрировано. Следовательно, указанное решение не подтверждает реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор способа управления.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "УК "Альянс" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что общим собранием участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Базовская, 69, определен способ управления многоквартирным домом управляющей организацией - ООО "УК "Альянс", что подтверждается бюллетенями и протоколом заочного голосования от 14.10.2014. Участниками долевого строительства с управляющей компанией заключены соответствующие договоры управления. ООО "УК "Альянс" заключены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Суд первой инстанции не учел позицию Верховного суда Российской Федерации изложенную в определении от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, согласно которой участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом. Указанное право реализовано дольщиками на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 14.10.2014. Указанное решение не оспорено и не признано недействительным. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом. Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Крайжилсервис" просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то обстоятельство, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом наделены только собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа управления домом от 14.10.2014 принято дольщиками, что противоречит положениям статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание ответчик и третье лицо надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании результатов общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, 83 из 153 участников долевого строительства (54 процента), принявших от застройщика помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Краснодар, улица Базовская, 69, выбрали способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией ООО "УК "Альянс", что подтверждено бюллетенями заочного голосования, протоколом заочного голосования от 14.10.2014.
В период с 15.10.2014 по 18.09.2015 истец заключил с правообладателями квартир N 1, 4, 5, 8-16, 18, 19, 21-24, 27-29, 34-39, 41-44, 46-60, 63-65, 67-70, 72-75, 77, 79-84, 88, 90, 92, 96, 98, 99, 102-106, 110-112, 115, 116, 119, 121-124, 127-132, 136-138, 140, 141, 143, 144, 146-148, 151, 153 указанного дома договоры, предметом которых является оказание управляющей компанией услуг по управлению, выполнению работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников многоквартирного дома.
В свою очередь, на официальном сайте в сети "Интернет" по адресу www.torgi.ru департаментом размещено извещение N 17091514/2766531/01 о проведении 27.10.2015 конкурса по отбору управляющей организации, в том числе в отношении многоквартирного жилого дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре (лот N 11).
По результатам проведенного конкурса его победителем признано ООО УК "Крайжилсервис" (протокол от 30.10.2015).
Решением УФАС по Краснодарскому краю от 06.11.2015 департаменту предписано отменить протокол рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 23.10.2015 по лотам N 11, 12 и рассмотреть заявки с учетом принятого решения.
Во исполнение предписания от 06.11.2015 N 302-Т/2015 департаментом повторно проведен открытый конкурс, победителем которого признано ООО УК "Крайжилсервис" (протокол от 19.11.2015).
Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 ООО УК "Крайжилсервис" направило в департамент подписанный договор и документы, подтверждающие обеспечение обязательств. По утверждению ООО УК "Крайжилсервис" проекты договоров на управление многоквартирным домом N 69 по ул. Базовской в г. Краснодаре посредством почтовой связи были разосланы в адреса собственников помещений МКД, всего заключено 6 таких договоров, однако их копии в материалы дела не представлены.
Полагая, что у департамента отсутствовали правовые основания для проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, ввиду того, что собственниками помещений в многоквартирном доме уже выбран способ управления домом, ООО "УК "Альянс" обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N 11604/12).
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Из указанных норм следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.
Согласно статье 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе осуществление полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.
В силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
В силу пункта 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Таким образом, в силу названных норм обязанность проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным домом законодателем возложена на орган местного самоуправления.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 69 по ул. Базовской в г. Краснодаре, оформленного протоколом от 14.10.2014, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "Управляющая компания "Альянс". На основании указанного протокола с 83 из 153 собственников помещений заключены договоры управления.
Для обеспечения собственников помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами ООО "УК "Альянс" заключены договоры с АО "НЭСК" от 01.10.2015 на продажу электрической энергии в точках поставки, оказание услуг по передаче электрической энергии; с ОАО "Автономная теплоэнергетическая компания" от 29.12.2014 на оказание коммунальных услуг горячего водоснабжения, отопления и вентиляции; с ООО "Краснодар Водоканал" от 14.11.2014 N 9696 на оказание коммунальных услуг холодного водоснабжения и водоотведения.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме реализовали свое право на выбор способа управления многоквартирным домом. Управляющая компания приступила к исполнению обязанностей по управлению многоквартирным домом и обеспечению собственников жилых помещений коммунальными ресурсами.
Судом апелляционной инстанции в судебном заседании исследованы: подлинник протокола N 1 общего собрания от 14.10.2010, договоры управления многоквартирным домом, бюллетени для голосования. Оснований сомневаться в подлинности указанных документов у судебной коллегии не имеется.
Факт осуществления ООО "УК "Альянс" деятельности по управлению многоквартирным домом N 69 по ул. Базовская в г. Краснодаре подтверждается также представленным в суд апелляционной инстанции заявлением собственников помещений в указанном доме.
Несмотря на наличие протокола общего собрания от 14.10.2014 департаментом проведен конкурс по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре. При этом департамент руководствовался тем, что указанное решение принято с нарушением положений жилищного законодательства ввиду того, что на момент принятия указанного решения право собственности на квартиры в многоквартирном доме не было зарегистрировано за правообладателями. Участники долевого строительства не обладают правами собственника, право собственности в отношении жилых помещений у них возникает с момента регистрации.
Однако указанный вывод департамента является ошибочным ввиду следующего.
Статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 13 и статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится правообладателем на основании необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства. Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с его обязательной государственной регистрацией.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии у лица законности владения помещением и права на участие в разрешении вопроса по поводу содержания общего имущества МКД.
Нормы действующего жилищного законодательства и Правил N 75 закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
Обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации возникает в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления. Следовательно, необходимость проведения конкурса возникает при отсутствии решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом.
Поскольку участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе были выбрать способ управления домом до регистрации прав на жилые помещения.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014.
Указанное полномочие реализовано собственниками помещений многоквартирного дома N 69 по улице Базовской в г. Краснодаре на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 14.10.2014.
На момент проведения конкурса указанное решение общего собрания не оспорено и не признано недействительным. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем основания для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента отсутствовали.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактически создание такой ситуации, при которой в отношении одного МКД функции управляющих организаций смогут осуществлять 2 управляющие компании, что прямо нарушает императивные требования пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Орган местного самоуправления не вправе допускать действий, направленных на произвольное вмешательство в вопросы управления МКД, т. к. последние относятся к исключительной компетенции собственников помещений МКД. применительно к рассматриваемому спору смена управляющей компании может происходить только в порядке части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, своими действиями по проведению открытого конкурса (по лоту N 11) департамент создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирного дома и выбранной ими управляющей организации - ООО "УК "Альянс".
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права. По делу надлежит принять новое решение об удовлетворении иска.
Государственная пошлина по заявлению в сумме 6 000 руб. была уплачена ООО "УК "Альянс" по платежному поручению N 167 от 03.11.2015.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 3 000 руб. и была уплачена истцом по платежному поручению N 33 от 20.02.2016.
Поскольку исковые требования удовлетворены судебные расходы в сумме 9 000 руб., понесенные ООО "УК "Альянс" при оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с департамента.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 февраля 2016 года по делу N А32-40406/2015 отменить.
Признать недействительным открытый конкурс в части лота N 11 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Базовская, д. 69, проведенный Департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар, оформленный протоколом от 19.11.2015.
Взыскать с Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс" (ИНН 2308211209, ОГРН 1142308007808) 9 000 руб. судебных расходов по делу.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)