Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца) - представитель Пьянкова М.В. по доверенности от 11.01.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика) - директор Суворов В.Ю., паспорт, представитель Минюков О.В. по доверенности от 15.08.2016 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 13636018, ОГРН 1032317504108)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. по делу N А32-35559/2015
по иску Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 13636018, ОГРН 1032317504108)
к обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (ИНН 2306013924, ОГРН 1022301118290)
о взыскании задолженности в размере 964123,71 руб., пени в размере 77121,09 руб., расторжении договора,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4200000410 от 26.05.2003 г. в размере 964123,71 руб. за период с 15.01.2014 г. по 31.12.2014 г., пени в размере 77121,09 руб. за период с 03.05.2011 г. по 20.12.2014 г., о расторжении договора (уточненные требования, принятые к рассмотрению определением от 25.11.2015 г.).
Исковые требования мотивированы неисправностью ответчика по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что у ООО "КубаньГлавСтрой" отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается. Суд согласился с контррасчетом ответчика, согласно которому, с учетом уменьшения площади земельного участка, за которую подлежала взысканию арендная плата, переплата ООО "КубаньГлавСтрой" по арендной плате составила 580546,86 руб. Поскольку в соответствии с уведомлением Ейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 09.11.2015 г., 26.06.2015 г. погашена регистрационная запись N 23-01.20-3.2.203-387 от 29.10.2003 г. о государственной регистрации договора аренды N 4200000410 от 26 мая 2003 на объект недвижимого имущества, постольку требования о расторжении договора аренды N 4200000410 от 26 мая 2003 г. также не подлежат удовлетворению.
Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 964123,71 руб. за период с 15.01.2014 г. по 30.12.2014 г., пени в размере 77121,09 руб.
Податель жалобы ссылается на то, что факт введения в эксплуатацию квартир и регистрация прав собственности на отдельные квартиры в многоквартирном доме не свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:42:0502001:4, площадью 10673,0 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Передача квартир дольщикам, свидетельствует только об исполнении обязательств застройщиком по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды. Обществом на момент регистрации права собственности граждан на квартиры, не было завершено строительство общественных объектов (подземной автостоянки в подвальном помещении), то есть у ответчика сохранилось право пользования земельным участком. По мнению Управления, судом не в полной мере дана правовая оценка тому факту, что рассматриваемый земельный участок (согласно выписки из ЕГРП от 05.10.2015 г. N 23-0-1-53/4020/2015-6148) имеет вид разрешенного использования - под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении. Таким образом, в соответствии с положениями жилищного и земельного законодательства не был в установленном законом порядке сформирован с видом разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного жилого дома. Земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома. Ответчик не доказал, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок, сформированный для строительства, площадью 10673 кв. м.
От общества с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в этой части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право истца распоряжаться земельным участком прекращается. С учетом изложенного ООО "КубаньГлавСтрой" не обязано оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Общество полагает решение суда первой инстанции об отказе в иске правомерным и подлежащим оставлению без изменения.
Представитель заявителя (истца) в судебном заседании, открытом 18.08.2016 г., апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва, указал на то, что с момента регистрации права собственности на квартиры, земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право аренды прекращается.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 25.08.2016 г., информация о котором размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, с участием того же представителя заявителя.
ООО "КубаньГлавСтрой" явку своего представителя в судебное заседание, продолженное после перерыва, не обеспечило, направило в адрес суда пояснения к контррасчету.
После перерыва представитель заявителя поддержала свою правовую позицию, изложенную до перерыва.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ООО "КубаньГлавСтрой".
Поскольку решение суда оспаривается только в части отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и неустойки, законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание, что участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы города Ейска Краснодарского края от 19 мая 2003 года N 1283 "О предоставлении земельного участка под строительство 5-ти этажного дома с магазинами и офисными помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении в г. Ейске по ул. Коммунистическая, 81" обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" представлен в аренду земельный участок площадью 10673 кв. м, расположенный по адресу: г. Ейске, ул. Коммунистической, 81 (т. 1, л.д. 5).
Между обществом с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (Арендатор) и Администрацией города Ейска Краснодарского края (Арендодатель) заключен договор аренды N 4200000410 от 26.05.2003 г. на земельный участок несельскохозяйственного назначения.
Согласно условиям названного договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 81, под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении, площадью 10673,0 кв. м, сроком на 5 лет до 19.05.2008 г. (пункт 1.1. договора).
В пункте 2.1. договора указан расчет арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.4. договора, арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально в размере ? годовой суммы до 15 числа первого месяца отчетного квартала. Окончательная сумма годовой арендной платы вносится до 20 ноября текущего года.
Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал (пункт 2.5. договора).
Пунктом 4.1.1. договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов Арендодателем.
В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае не внесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Наложение пени в связи с нарушением законодательства не освобождает Арендатора от устранения нарушений в установленный срок (пункт 5.3. договора).
По утверждению истца, по состоянию на 17.02.2015 г. за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 1054236,37 руб., из них 964123,71 руб. - сумма основного долга и 77121,09 руб. - пени.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии о погашении задолженности за исх. N 22-792/15-0120 от 18.02.2015 г. (т. 1, л.д. 27), которая оставлена без удовлетворения.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136- ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании договора аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения N 4200000410 от 26 мая 2003 года ООО "КубаньГлавСтрой" принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Ейск, улица Коммунистическая, 81.
Земельный участок предоставлен обществу в аренду под строительство 5-ти с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении.
Данный договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, о чем 29.10.2003 г. внесена соответствующая запись за N 23-01.20-3.2.2003-387.
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 07 июня 2006 года N 290, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введен 49-ти квартирный 1-й пусковой комплекс 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 71-72).
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 20 декабря 2006 года N 610, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введен 55-ти квартирный 2-й пусковой комплекс 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 73-74).
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 28 сентября 2007 года N 23305000-201, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введено здание 54-х квартирного 3-его пускового комплекса 158-ми квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75-76).
На основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию N RU 23509111-110 от 30 декабря 2014 года, N RU 23509111-111 от 30 декабря 2014 года, N RU 23509111-112 от 30 декабря 2014 года введены в эксплуатацию секции нежилых помещений N 1, 2, 3 в подвале по адресу: Краснодарский край, Ейский район, город Ейск, улица Коммунистическая, 81 (4-й этап строительства) (т. 1, л.д. 49-54).
Права граждан на квартиры в 1, 2, 3 пусковых комплексах многоквартирного дома зарегистрированы 28.07.2006 г., 30.03.2007 г. и 04.12.2007 г. соответственно (т. 1, л.д. 65-67).
Право собственности на секции нежилых помещений N 1, 2, 3 в подвале по адресу: Краснодарский край, Ейский район, город Ейск, улица Коммунистическая, 81, зарегистрировано за ООО "КубаньГлавСтрой" 15 апреля 2015 года (т. 1, л.д. 68-70).
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.
После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
Общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию 1-ого, 2-ого, 3-его пусковых комплексов жилого дома, 4-ой очереди строительства, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир и нежилых помещений в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Таким образом, прекращена обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию пусковые комплексы 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, с момента первой регистрации права собственности на квартиры в каждом из пусковых комплексов дома.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, за физическими лицами зарегистрировано право собственности на квартиры 1-ого, 2-ого, 3-его пусковых комплексов жилого дома 28.07.2006 г., 30.03.2007 г. и 04.12.2017 г. (т. 1, л.д. 65-67). Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.0.2015 г. за ООО "КубаньГлавСтрой" зарегистрировано право на нежилые помещения (т. 1, л.д. 68-70).
В соответствии с представленным в материалы дела заключением МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г. площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации 1, 2, 3, пусковых комплексов многоквартирного дома составляет 8860,7 кв. м (3190 м2, 3261 м 2, 2410 м2 соответственно).
С учетом выводов заключения МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г., в спорный период с 15.01.2014 г. по 30.12.2014 г. арендная плата должна уплачиваться за земельный участок 1812,3 кв. м (10673 кв. м - 8860,7 кв. м).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у ООО "КубаньГлавСтрой" обязанности оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1, 2, 3, пусковые комплексы многоквартирного дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.
Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме с учетом поэтапной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.
Доводы истца о том, что земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома, ответчик не доказал, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок, сформированный для строительства площадью 10673 кв. м, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на положениях действующего законодательства.
Согласно п. 1.1 договора под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 81, площадью 10673,0 кв. м.
В соответствии с представленным ответчиком заключением МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г. размер минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соответствует площадь 10673 м2.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Управление указанное заключение не оспорило, документы доказательственного характера в опровержение данных, содержащихся в названном заключении, не представило.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.
Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, согласно которому с учетом уменьшения площади земельного участка, за которую подлежала взысканию арендная плата, переплата ООО "КубаньГлавСтрой" по арендной плате за период с 01.04.2013 г. по 14.04.2015 г. составила 448228,22 руб. (с учетом пояснений, данных в суде апелляционной инстанции). Контррасчет Управлением не оспорен.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо его изменению, суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район в силу прямого указания закона (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации) освобожден от уплаты государственной пошлины, отсутствуют основания для ее взыскания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. по делу N А32-35559/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2016 N 15АП-9779/2016 ПО ДЕЛУ N А32-35559/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2016 г. N 15АП-9779/2016
Дело N А32-35559/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца) - представитель Пьянкова М.В. по доверенности от 11.01.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика) - директор Суворов В.Ю., паспорт, представитель Минюков О.В. по доверенности от 15.08.2016 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 13636018, ОГРН 1032317504108)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. по делу N А32-35559/2015
по иску Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 13636018, ОГРН 1032317504108)
к обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (ИНН 2306013924, ОГРН 1022301118290)
о взыскании задолженности в размере 964123,71 руб., пени в размере 77121,09 руб., расторжении договора,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4200000410 от 26.05.2003 г. в размере 964123,71 руб. за период с 15.01.2014 г. по 31.12.2014 г., пени в размере 77121,09 руб. за период с 03.05.2011 г. по 20.12.2014 г., о расторжении договора (уточненные требования, принятые к рассмотрению определением от 25.11.2015 г.).
Исковые требования мотивированы неисправностью ответчика по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что у ООО "КубаньГлавСтрой" отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается. Суд согласился с контррасчетом ответчика, согласно которому, с учетом уменьшения площади земельного участка, за которую подлежала взысканию арендная плата, переплата ООО "КубаньГлавСтрой" по арендной плате составила 580546,86 руб. Поскольку в соответствии с уведомлением Ейского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 09.11.2015 г., 26.06.2015 г. погашена регистрационная запись N 23-01.20-3.2.203-387 от 29.10.2003 г. о государственной регистрации договора аренды N 4200000410 от 26 мая 2003 на объект недвижимого имущества, постольку требования о расторжении договора аренды N 4200000410 от 26 мая 2003 г. также не подлежат удовлетворению.
Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 964123,71 руб. за период с 15.01.2014 г. по 30.12.2014 г., пени в размере 77121,09 руб.
Податель жалобы ссылается на то, что факт введения в эксплуатацию квартир и регистрация прав собственности на отдельные квартиры в многоквартирном доме не свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:42:0502001:4, площадью 10673,0 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Передача квартир дольщикам, свидетельствует только об исполнении обязательств застройщиком по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды. Обществом на момент регистрации права собственности граждан на квартиры, не было завершено строительство общественных объектов (подземной автостоянки в подвальном помещении), то есть у ответчика сохранилось право пользования земельным участком. По мнению Управления, судом не в полной мере дана правовая оценка тому факту, что рассматриваемый земельный участок (согласно выписки из ЕГРП от 05.10.2015 г. N 23-0-1-53/4020/2015-6148) имеет вид разрешенного использования - под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении. Таким образом, в соответствии с положениями жилищного и земельного законодательства не был в установленном законом порядке сформирован с видом разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного жилого дома. Земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома. Ответчик не доказал, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок, сформированный для строительства, площадью 10673 кв. м.
От общества с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в этой части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право истца распоряжаться земельным участком прекращается. С учетом изложенного ООО "КубаньГлавСтрой" не обязано оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный дом с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Общество полагает решение суда первой инстанции об отказе в иске правомерным и подлежащим оставлению без изменения.
Представитель заявителя (истца) в судебном заседании, открытом 18.08.2016 г., апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва, указал на то, что с момента регистрации права собственности на квартиры, земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право аренды прекращается.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 25.08.2016 г., информация о котором размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, с участием того же представителя заявителя.
ООО "КубаньГлавСтрой" явку своего представителя в судебное заседание, продолженное после перерыва, не обеспечило, направило в адрес суда пояснения к контррасчету.
После перерыва представитель заявителя поддержала свою правовую позицию, изложенную до перерыва.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ООО "КубаньГлавСтрой".
Поскольку решение суда оспаривается только в части отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и неустойки, законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание, что участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы города Ейска Краснодарского края от 19 мая 2003 года N 1283 "О предоставлении земельного участка под строительство 5-ти этажного дома с магазинами и офисными помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении в г. Ейске по ул. Коммунистическая, 81" обществу с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" представлен в аренду земельный участок площадью 10673 кв. м, расположенный по адресу: г. Ейске, ул. Коммунистической, 81 (т. 1, л.д. 5).
Между обществом с ограниченной ответственностью "КубаньГлавСтрой" (Арендатор) и Администрацией города Ейска Краснодарского края (Арендодатель) заключен договор аренды N 4200000410 от 26.05.2003 г. на земельный участок несельскохозяйственного назначения.
Согласно условиям названного договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 81, под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении, площадью 10673,0 кв. м, сроком на 5 лет до 19.05.2008 г. (пункт 1.1. договора).
В пункте 2.1. договора указан расчет арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.4. договора, арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально в размере ? годовой суммы до 15 числа первого месяца отчетного квартала. Окончательная сумма годовой арендной платы вносится до 20 ноября текущего года.
Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал (пункт 2.5. договора).
Пунктом 4.1.1. договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов Арендодателем.
В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае не внесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Наложение пени в связи с нарушением законодательства не освобождает Арендатора от устранения нарушений в установленный срок (пункт 5.3. договора).
По утверждению истца, по состоянию на 17.02.2015 г. за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 1054236,37 руб., из них 964123,71 руб. - сумма основного долга и 77121,09 руб. - пени.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии о погашении задолженности за исх. N 22-792/15-0120 от 18.02.2015 г. (т. 1, л.д. 27), которая оставлена без удовлетворения.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136- ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании договора аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения N 4200000410 от 26 мая 2003 года ООО "КубаньГлавСтрой" принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Ейск, улица Коммунистическая, 81.
Земельный участок предоставлен обществу в аренду под строительство 5-ти с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении.
Данный договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, о чем 29.10.2003 г. внесена соответствующая запись за N 23-01.20-3.2.2003-387.
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 07 июня 2006 года N 290, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введен 49-ти квартирный 1-й пусковой комплекс 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 71-72).
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 20 декабря 2006 года N 610, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введен 55-ти квартирный 2-й пусковой комплекс 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 73-74).
В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 28 сентября 2007 года N 23305000-201, выданным МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск", в эксплуатацию введено здание 54-х квартирного 3-его пускового комплекса 158-ми квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической N 81 в г. Ейске, расположенный на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75-76).
На основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию N RU 23509111-110 от 30 декабря 2014 года, N RU 23509111-111 от 30 декабря 2014 года, N RU 23509111-112 от 30 декабря 2014 года введены в эксплуатацию секции нежилых помещений N 1, 2, 3 в подвале по адресу: Краснодарский край, Ейский район, город Ейск, улица Коммунистическая, 81 (4-й этап строительства) (т. 1, л.д. 49-54).
Права граждан на квартиры в 1, 2, 3 пусковых комплексах многоквартирного дома зарегистрированы 28.07.2006 г., 30.03.2007 г. и 04.12.2007 г. соответственно (т. 1, л.д. 65-67).
Право собственности на секции нежилых помещений N 1, 2, 3 в подвале по адресу: Краснодарский край, Ейский район, город Ейск, улица Коммунистическая, 81, зарегистрировано за ООО "КубаньГлавСтрой" 15 апреля 2015 года (т. 1, л.д. 68-70).
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.
После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
Общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию 1-ого, 2-ого, 3-его пусковых комплексов жилого дома, 4-ой очереди строительства, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир и нежилых помещений в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Таким образом, прекращена обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию пусковые комплексы 155-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, с момента первой регистрации права собственности на квартиры в каждом из пусковых комплексов дома.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, за физическими лицами зарегистрировано право собственности на квартиры 1-ого, 2-ого, 3-его пусковых комплексов жилого дома 28.07.2006 г., 30.03.2007 г. и 04.12.2017 г. (т. 1, л.д. 65-67). Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.0.2015 г. за ООО "КубаньГлавСтрой" зарегистрировано право на нежилые помещения (т. 1, л.д. 68-70).
В соответствии с представленным в материалы дела заключением МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г. площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации 1, 2, 3, пусковых комплексов многоквартирного дома составляет 8860,7 кв. м (3190 м2, 3261 м 2, 2410 м2 соответственно).
С учетом выводов заключения МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г., в спорный период с 15.01.2014 г. по 30.12.2014 г. арендная плата должна уплачиваться за земельный участок 1812,3 кв. м (10673 кв. м - 8860,7 кв. м).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у ООО "КубаньГлавСтрой" обязанности оплачивать пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1, 2, 3, пусковые комплексы многоквартирного дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме.
Регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме с учетом поэтапной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир, и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.
Доводы истца о том, что земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома, ответчик не доказал, что для эксплуатации жилого дома необходим земельный участок, сформированный для строительства площадью 10673 кв. м, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на положениях действующего законодательства.
Согласно п. 1.1 договора под строительство 5-ти этажного с 6-м мансардным этажом жилого дома с магазинами и офисами на первом этаже и подземной автостоянкой в подвальном помещении передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 81, площадью 10673,0 кв. м.
В соответствии с представленным ответчиком заключением МУП Ейского городского поселения Ейский район "Ейская проектная контора" 2016 г. размер минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соответствует площадь 10673 м2.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Управление указанное заключение не оспорило, документы доказательственного характера в опровержение данных, содержащихся в названном заключении, не представило.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.
Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, согласно которому с учетом уменьшения площади земельного участка, за которую подлежала взысканию арендная плата, переплата ООО "КубаньГлавСтрой" по арендной плате за период с 01.04.2013 г. по 14.04.2015 г. составила 448228,22 руб. (с учетом пояснений, данных в суде апелляционной инстанции). Контррасчет Управлением не оспорен.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо его изменению, суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район в силу прямого указания закона (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации) освобожден от уплаты государственной пошлины, отсутствуют основания для ее взыскания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 г. по делу N А32-35559/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)