Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.,
судей Муравьевой Е.Ю., Щеклеиной Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Безденежных М.К.,
при участии:
- от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района": Попова М.И., паспорт, доверенность от 25.09.2015;
- от заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области: представители не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 февраля 2016 года
по делу N А60-59261/2015, принятое судьей Колосовой Л.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (ИНН 6672200900 ОГРН 1056604560430)
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН 6670169564 ОГРН 1076670011131)
о признании недействительным предписания,
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (далее - ООО УК ЖКХ Октябрьского района, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о признании недействительным предписания об устранении нарушений требований жилищного законодательства N 29-04-10-863 от 30.10.2015, выданного Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент).
Решением арбитражного суда от 24.02.2016 (резолютивная часть объявлена 18.02.2016) заявленные требования удовлетворены частично, пункт 1 предписания признан недействительным; в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо и общество обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просят отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Департамент оспаривает решение суда в части удовлетворения требований (пункт 1 предписания), в обоснование жалобы приводит доводы о законности предписания, отсутствии нарушенных прав заявителя. Обращает внимание суда, что на основании п. 1 ч. 1 ст. 36, п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ использование общего имущества возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; решение общего собрания о предоставлении права использования общего имущества не принято, управляющая организация вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Заявитель оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении требований (пункт 2 предписания), в жалобе указывает, что согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений, по заключению договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений. Решение о принятии мер по прекращению незаконного использования имущества должны принять собственники жилых помещений. Выполнение работ по демонтажу не входит в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
Участвующий в судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заинтересованное лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, управление многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 135 осуществляет ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района".
Департаментом в отношении ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" проведена проверка соблюдения обязательных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 в части соблюдения требований к порядку и условиям использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
В ходе проведения выездной проверки установлено и отражено в акте от 30.10.2015 (л.д. 12), что к наружной стене жилого дома от входа (в том числе над козырьком) в нежилое помещение с левой стороны прикреплена металлическая конструкция от основания асфальтового покрытия до балконной плиты второго этажа. С левой стороны от входа в нежилое помещение на металлической конструкции размещена вывеска "Красное и Белое". Над установленной металлической конструкцией с вывеской "Красное и Белое" имеется металлическая конструкция, которая прикреплена к уличному фасаду жилого дома и к внешней торцевой опорной стене балкона второго этажа, а также с торца жилого дома со стороны ул. Восточная, д. 13. 24.09.2015 общество направило уведомление о добровольном демонтаже рекламных и информационных конструкций ООО "Лабиринт-Екатеринбург", однако конструкции не демонтированы.
Таким образом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме используется в отсутствие правовых оснований.
По результатам проведенной проверки обществу (управляющей организации) выдано предписание N 29-04-10-863 об устранении выявленных нарушений обязательных требований жилищного законодательства.
Данным предписанием на общество (управляющую организацию) возложена обязанность провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 135 по вопросу принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 1); прекратить использование общего имущества в отсутствии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 135, в том числе, путем обращения в суд (пункт 2).
Не согласившись с предписанием, считая его незаконным и нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Для признания ненормативного акта государственного органа недействительным в судебном порядке в соответствии с главой 24 АПК РФ суду необходимо установить совокупность следующих оснований: несоответствие оспариваемого ненормативного акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, в том числе, юридическими лицами, установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 20 Жилищного кодекса государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право, в том числе, выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (п. 3 ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса).
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области наделен полномочиями по осуществлению регионального жилищного надзора. Следовательно, предписание выдано уполномоченным органом в пределах предоставленных полномочий.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности пункта 1 предписания, возлагающего на общество обязанности, не предусмотренные законом.
Апелляционный суд считает данный вывод суда ошибочным по следующим основаниям.
В ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
В ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая, что в соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компания, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается использование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицом в отсутствие договора с заявителем, в отсутствие решения общего собрания собственников о предоставлении общего имущества с целью его использования для размещения рекламных конструкции в пользование третьих лиц.
Согласно ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по вопросу управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирным доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Учитывая, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, то есть инициировать проведение общего собрания собственников.
В письме Министерства строительства Российской Федерации от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04 разъяснено, что из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом Жилищный кодекса возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
Оспариваемым предписанием Департамент также не обязывает общество совершить какие-либо действия, которые порождают правовые последствия для общества; управляющей организации необходимо лишь действовать с целью соблюдения интересов собственников помещений и соблюдать правовой режим пользования общим имуществом. В предписании не содержится указаний, какое именно решение необходимо принять на общем собрании.
Исполняя обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, управляющая организация вправе созывать собрания по любым вопросам (входящим в компетенцию общего собрания) в случае возникновения такой необходимости. В данном случае такая необходимость имелась, поскольку необходимо было прекратить использование общего имущества дома в отсутствие законных оснований (принятие соответствующего решения на общем собрании собственников, последующее заключение договора с владельцем рекламной конструкции).
Резюмируя изложенное апелляционный суд полагает, что предписание ООО "УК ЖКХ Октябрьского района" провести (то есть инициировать проведение) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с целью принятия собственниками решений о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы управляющей организации.
Апелляционную жалобу Департамента коллегия апелляционного суда считает обоснованной.
В апелляционной жалобе общество оспаривает выводы суда о законности пункта 2 предписания, которым предписано прекратить использование общего имущества в отсутствии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Данный пункт необходимо толковать в совокупности с пунктом 1 предписания; фактически обществу предложено принять меры для прекращения незаконного использования общего имущества собственников помещений в доме.
Выводы суда по пункту 2 предписания коллегия апелляционного суда считает обоснованными, соответствующими материалам дела и требованиям законодательства.
Учитывая, что использование общего имущества возможно лишь с согласия собственников помещений и в порядке, определенном решением общего собрания собственников, а такого решения в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 135 не имеется и порядок использования имущества не определен, и что обязанность по содержанию общего имущества этого многоквартирного дома лежит на заявителе, правомерным является требование Департамента о том, что управляющая организация должна принять меры для прекращения такого незаконного использования. Иными словами, необходимо узаконить такое использование либо прекратить незаконное пользование имуществом.
Доводы общества в данной части подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм жилищного законодательства.
Необходимо отметить, что в случае неясности содержания предписания и порядка исполнения общество праве обратиться в Департамент за разъяснениями.
В целом предписание является исполнимым. Существующее нарушение порядка использования общего имущества многоквартирного дома может быть устранено путем определения собственниками порядка использования этого имущества, урегулированием отношений между собственниками помещений или лицом, уполномоченным представлять интересы собственников.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований с вынесением апелляционным судом нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2016 года по делу N А60-59261/2015 отменить в части удовлетворения требований.
В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2016 N 17АП-4272/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-59261/2015
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. N 17АП-4272/2016-АК
Дело N А60-59261/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.,
судей Муравьевой Е.Ю., Щеклеиной Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Безденежных М.К.,
при участии:
- от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района": Попова М.И., паспорт, доверенность от 25.09.2015;
- от заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области: представители не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 февраля 2016 года
по делу N А60-59261/2015, принятое судьей Колосовой Л.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (ИНН 6672200900 ОГРН 1056604560430)
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН 6670169564 ОГРН 1076670011131)
о признании недействительным предписания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" (далее - ООО УК ЖКХ Октябрьского района, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о признании недействительным предписания об устранении нарушений требований жилищного законодательства N 29-04-10-863 от 30.10.2015, выданного Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент).
Решением арбитражного суда от 24.02.2016 (резолютивная часть объявлена 18.02.2016) заявленные требования удовлетворены частично, пункт 1 предписания признан недействительным; в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо и общество обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просят отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Департамент оспаривает решение суда в части удовлетворения требований (пункт 1 предписания), в обоснование жалобы приводит доводы о законности предписания, отсутствии нарушенных прав заявителя. Обращает внимание суда, что на основании п. 1 ч. 1 ст. 36, п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ использование общего имущества возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; решение общего собрания о предоставлении права использования общего имущества не принято, управляющая организация вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Заявитель оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении требований (пункт 2 предписания), в жалобе указывает, что согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений, по заключению договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений. Решение о принятии мер по прекращению незаконного использования имущества должны принять собственники жилых помещений. Выполнение работ по демонтажу не входит в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
Участвующий в судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заинтересованное лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, управление многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 135 осуществляет ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района".
Департаментом в отношении ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района" проведена проверка соблюдения обязательных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 в части соблюдения требований к порядку и условиям использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
В ходе проведения выездной проверки установлено и отражено в акте от 30.10.2015 (л.д. 12), что к наружной стене жилого дома от входа (в том числе над козырьком) в нежилое помещение с левой стороны прикреплена металлическая конструкция от основания асфальтового покрытия до балконной плиты второго этажа. С левой стороны от входа в нежилое помещение на металлической конструкции размещена вывеска "Красное и Белое". Над установленной металлической конструкцией с вывеской "Красное и Белое" имеется металлическая конструкция, которая прикреплена к уличному фасаду жилого дома и к внешней торцевой опорной стене балкона второго этажа, а также с торца жилого дома со стороны ул. Восточная, д. 13. 24.09.2015 общество направило уведомление о добровольном демонтаже рекламных и информационных конструкций ООО "Лабиринт-Екатеринбург", однако конструкции не демонтированы.
Таким образом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме используется в отсутствие правовых оснований.
По результатам проведенной проверки обществу (управляющей организации) выдано предписание N 29-04-10-863 об устранении выявленных нарушений обязательных требований жилищного законодательства.
Данным предписанием на общество (управляющую организацию) возложена обязанность провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 135 по вопросу принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 1); прекратить использование общего имущества в отсутствии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 135, в том числе, путем обращения в суд (пункт 2).
Не согласившись с предписанием, считая его незаконным и нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Для признания ненормативного акта государственного органа недействительным в судебном порядке в соответствии с главой 24 АПК РФ суду необходимо установить совокупность следующих оснований: несоответствие оспариваемого ненормативного акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, в том числе, юридическими лицами, установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 20 Жилищного кодекса государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право, в том числе, выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (п. 3 ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса).
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области наделен полномочиями по осуществлению регионального жилищного надзора. Следовательно, предписание выдано уполномоченным органом в пределах предоставленных полномочий.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности пункта 1 предписания, возлагающего на общество обязанности, не предусмотренные законом.
Апелляционный суд считает данный вывод суда ошибочным по следующим основаниям.
В ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
В ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая, что в соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компания, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается использование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицом в отсутствие договора с заявителем, в отсутствие решения общего собрания собственников о предоставлении общего имущества с целью его использования для размещения рекламных конструкции в пользование третьих лиц.
Согласно ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по вопросу управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирным доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Учитывая, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, то есть инициировать проведение общего собрания собственников.
В письме Министерства строительства Российской Федерации от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04 разъяснено, что из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом Жилищный кодекса возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
Оспариваемым предписанием Департамент также не обязывает общество совершить какие-либо действия, которые порождают правовые последствия для общества; управляющей организации необходимо лишь действовать с целью соблюдения интересов собственников помещений и соблюдать правовой режим пользования общим имуществом. В предписании не содержится указаний, какое именно решение необходимо принять на общем собрании.
Исполняя обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, управляющая организация вправе созывать собрания по любым вопросам (входящим в компетенцию общего собрания) в случае возникновения такой необходимости. В данном случае такая необходимость имелась, поскольку необходимо было прекратить использование общего имущества дома в отсутствие законных оснований (принятие соответствующего решения на общем собрании собственников, последующее заключение договора с владельцем рекламной конструкции).
Резюмируя изложенное апелляционный суд полагает, что предписание ООО "УК ЖКХ Октябрьского района" провести (то есть инициировать проведение) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с целью принятия собственниками решений о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы управляющей организации.
Апелляционную жалобу Департамента коллегия апелляционного суда считает обоснованной.
В апелляционной жалобе общество оспаривает выводы суда о законности пункта 2 предписания, которым предписано прекратить использование общего имущества в отсутствии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Данный пункт необходимо толковать в совокупности с пунктом 1 предписания; фактически обществу предложено принять меры для прекращения незаконного использования общего имущества собственников помещений в доме.
Выводы суда по пункту 2 предписания коллегия апелляционного суда считает обоснованными, соответствующими материалам дела и требованиям законодательства.
Учитывая, что использование общего имущества возможно лишь с согласия собственников помещений и в порядке, определенном решением общего собрания собственников, а такого решения в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 135 не имеется и порядок использования имущества не определен, и что обязанность по содержанию общего имущества этого многоквартирного дома лежит на заявителе, правомерным является требование Департамента о том, что управляющая организация должна принять меры для прекращения такого незаконного использования. Иными словами, необходимо узаконить такое использование либо прекратить незаконное пользование имуществом.
Доводы общества в данной части подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм жилищного законодательства.
Необходимо отметить, что в случае неясности содержания предписания и порядка исполнения общество праве обратиться в Департамент за разъяснениями.
В целом предписание является исполнимым. Существующее нарушение порядка использования общего имущества многоквартирного дома может быть устранено путем определения собственниками порядка использования этого имущества, урегулированием отношений между собственниками помещений или лицом, уполномоченным представлять интересы собственников.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований с вынесением апелляционным судом нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2016 года по делу N А60-59261/2015 отменить в части удовлетворения требований.
В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.Х.РИБ
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
Л.Х.РИБ
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)