Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "18" июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен "25" июля 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Грабко О.В., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Стриганковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Рустамовой Ясемен Сами кызы (Саратовская область, г. Балаково) Кирилловой Веры Михайловны (Саратовская область, г. Балаково), Романченко Веры Васильевны (Саратовская область, г. Балаково) и Котякиной Ирины Владимировны (Саратовская область, г. Балаково) и Новоселовой Надежды Алексеевны (Саратовская область, г. Балаково) Новоселова Игоря Николаевича (Саратовская область, г. Балаково), Анисимовой Раисы Тимофеевны (Саратовская область, г. Балаково) и Смирнова Сергея Фирсовича (Саратовская область, г. Балаково)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года по делу N А57-17969/2014, (судья Котова Л.А.)
по ходатайству конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, в рамках дела о признании должника - закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" (413840, Саратовская область, город Балаково, ул. Академика Жук, 10, ИНН 6439055222, ОГРН 1036403913369) несостоятельным (банкротом),
- при участии в судебном заседании: представителя Дементьевой Марины Евгеньевны - Шапошникова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.10.2016, Горбунова Александра Вениаминовича - лично, паспорт обозревался, представителя Романченко Веры Васильевны - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 13.07.2017, представителя Романченко Веры Васильевны - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 13.07.2017, представителя Кирилловой Веры Михайловны - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 17.07.2017, представителя Кирилловой Веры Михайловны - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 17.07.2017, представителя Рустомовой Ясемен Сами Кызы - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 02.09.2015, представителя Рустомовой Ясемен Сами Кызы - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 02.09.2015, представителя конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" Маркова Виктора Константиновича - Плуталовой Е.А., действующей на основании доверенности от 26.05.2017, Новоселовой Надежды Алексеевны - лично, паспорт обозревался, Представителя общества с ограниченной ответственностью "ТАТ-КРАФТ" - Назаровой Т.В., действующей на основании доверенности от 05.05.2017, Представителя ЖСК "Монолит" - Назаровой Т.В., действующей на основании доверенности, Сердешновой Елены Александровны - лично, паспорт обозревался, Представителя Сердешновой Елены Александровны - Онохин Александр Валерьевич, Миловой Натальи Дмитриевны - лично, паспорт обозревался, Сарапульцевой Елены Леонидовны - лично, паспорт обозревался, Сарапульцева Александра Николаевича - лично, паспорт обозревался, Представителя Котякиной ирины Владимировны - Кручинина Алексея Сергеевича, Симоновой Алевтины Владимировны - лично, паспорт обозревался, Горбуновой Ольги Викторовны - лично, паспорт обозревался;
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2015 (резолютивная часть объявлена 26.06.2015) по делу N А57-17969/2014 должник - Закрытое акционерное общество "Саратовгесстрой" (далее - ЗАО "Саратовгесстрой"), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Варыгин А.А.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 117 от 04.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.07.2015 (резолютивная часть от 14.07.2015) арбитражный суд определил при банкротстве должника - ЗАО "Саратовгесстрой" применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 132 от 25.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2016 (резолютивная часть от 24.05.2016) арбитражный суд освободил арбитражного управляющего Варыгина А.А. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - ЗАО "Саратовгесстрой" с 24.05.2016; конкурсным управляющим должника утвержден Марков Виктор Константинович.
Конкурсный управляющий ЗАО "Саратовгесстрой" обратился в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства, согласно которому просил в соответствии с решением собрания кредиторов удовлетворить ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в отношении: 10 - этажного жилого дома N 5 из блок секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:3546; 19 - этажного монолитного жилого дома N 12 в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54; 10 - этажного жилого дома N 3 из блок-секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 (л.д. 5, 64 том 1, л.д. 40-55 том 40).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства в рамках дела N А57-17969/2014, приостановлено до вступления в законную силу судебных актов Арбитражного суда Саратовской области, вынесенных по результатам рассмотрения обособленных споров по заявлениям Котякиной Ирины Владимировны, Романченко Веры Васильевны, Плужникова Юрия Валерьевича о признании недействительным решения собрания кредиторов должника - ЗАО "Саратовгесстрой" от 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, возобновлено.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года Ходатайство собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам, удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Возрождение" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, степень готовности объекта 3%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545.
Жилищно-строительному кооперативу "Гарантия" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, степень готовности 80% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:3546.
Жилищно-строительному кооперативу "Монолит" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3971, степень готовности объекта 6% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:54.
Конкурсному управляющему ЗАО "Саратовгесстрой" Маркову Виктору Константиновичу поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Участники строительства Рустамова Я.С.к., Кириллова В.М., Романченко В.В., Котякина И.В., Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. не согласились с указанным определением, обратились с апелляционными жалобами.
Рустамова Я.С.к., Кириллова В.М., Романченко В.В. в своей апелляционной жалобе ссылаются на то, что 1) судом первой инстанции при рассмотрении ходатайства конкурсного управляющего не учтено то, что указанными участниками строительства было направлено в материалы заявления о согласии на погашение их требований путем участия в передаче объекта незавершенного строительством - дома N 12 ЖСК "Монолит" и вступление в члены указанного ЖСК, так как после завершения строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований; 2) судом первой инстанции необоснованно принят в качестве надлежащего отчет N 38/16 от 09.12.2016 об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, поскольку установленная в нем величина меньше, чем в отчете N 30/16 от 11.08.2016; 3) в обжалуемом определении не указан конкретный список участников строительства, требования которых подлежат удовлетворению; 4) в оспариваемом судебном акте отсутствует указание на конкретный процент погашения требований участников строительства.
В судебном заседании представители Рустамовой Я.С.к., Кирилловой В.М., Романченко В.В. дополнительно пояснили, что не возражают против передачи объектов незавершенного строительства в счет погашения требований участников строительство, но только и исключительно при том условии, что требования их доверителей будут погашаться путем участия в передаче дома N 12, а не дома N 3 в отношении которого их требования о передаче жилья включены в реестр. Свою позицию апеллянты объясняют тем, что считают дом N 12 более перспективным, свободных квартир в нем достаточно, а участники строительства не обязаны участвовать в передаче только по тому дому, в отношении которого учтены их требования, о вольны в выборе участия в любом из создаваемых ЖСК и передаваемых к достройке домов.
Участник строительства Котякина И.В. также настаивает на изменении обжалуемого определения путем прямого указания на погашение ее требования путем передачи выбранной ею по своему усмотрению квартиры N 5 в доме N 5 вместе квартиры в доме N 3, в отношении которой ее требования учтены в реестре. Аналогично с вышеназванными апеллянтами, Котякина И.В. полагает, что она, как участник строительства, может по своему усмотрению определить ту квартиру которую она хочет получить при передаче незавершенных строительством домов в любом из них, при условии что данная квартира свободна.
Участники строительства Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. в своей апелляционной жалобе просят отменить обжалуемое определение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении ходатайства о погашении требований передачей прав застройщика на том основании, что судом первой инстанции не получено их согласие, как залогодержателей, на передачу прав застройщика.
В судебном заседании апеллянты свои позиции поддержали.
Конкурсный управляющий, а также остальные участники строительства, явившиеся в судебное заседание, против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Также в материалы дела поступил отзыв, подписанный 95-тью участниками строительства по дому N 3 и 80-тью участниками строительства по дому N 5, возражающими против удовлетворения апелляционных жалоб.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения в связи со следующим.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Как установлено судом первой инстанции, 31.03.2016 и 20.05.2016 состоялись собрания кредиторов - участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых было принято решение обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
1. Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14",
2. Объект незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок - секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14",
3. Объект незавершенного строительства: "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-238/С-14".
За обращение в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункту 4 статьи 201.12 Закона о банкротстве, решения считаются принятыми.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
В материалы дела представлено заключение конкурсного управляющего о возможности/невозможности передачи объектов незавершенного строительства ЗАО "Саратовгесстрой", расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, участникам строительства, согласно которому погашение требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства возможно в случае принятия решения о создании жилищно-строительных кооперативов и погашения требований кредиторов по текущим платежам в соответствии с Законом о банкротстве (л.д. 57-71 том 41).
В силу части 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Согласно отчетам независимого оценщика ООО "Центр экономики и права" N 31/16 от 11.08.2016, N 38/16 от 09.12.2016, N 29/16 от 11.08.2016 стоимость прав застройщика ЗАО "Саратовгесстрой" на объекты незавершенного строительства, расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, дом N 3, N 5, N 12, и права аренды на соответствующие земельные участки, составляет 1879613,00 руб., 40766070,00 руб. и 3266813,00 руб. соответственно.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 3 составляет 265103949,66 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 5 составляет 245433978,00 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 12 составляет 45488231,53 руб.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545; "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546; "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно представленным в материалы дела документам, размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди составляет 11999933,82 руб., в том числе текущие платежи - 1 674 239,82 руб. (л.д. 123 том 47), требования кредиторов второй очереди - 103 25 694,00 руб. (л.д. 146 том 45).
В подтверждение доводов достаточности имущества конкурсным управляющим представлены перечень имущества должника, сведения о наличии дебиторской задолженности.
Оценивая доводы конкурсного управляющего должника о достаточности имущества, которое останется у должника после передачи объектов незавершенного строительства, для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди, суд первой инстанции обоснованно учел, подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами, следующее имущество.
Так, конкурсным управляющим выявлено и в состав конкурсной массы ЗАО "Саратовгесстрой" включено, среди прочего, имущество оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб., в подтверждение наличия права собственности ЗАО "Саратовгесстрой" на которое конкурсным управляющим должника представлены сведения регистрирующих органов (л.д. 63-79 том 48), а также отчеты об оценке указанного имущества; также, конкурсным управляющим должника проведены мероприятия по реализации имущества должника (не вошедшего в состав имущества оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб.), по итогам проведения которых заключены договоры на общую сумму 1 258 777,00 руб. (л.д. 145-158 том 47, л.д. 1-17 том 48).
Кроме того, согласно постановлению Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в рамках дела N А57-17969/2014, суд апелляционной инстанции признал сделки должника недействительными и взыскал с ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в пользу должника - ЗАО "Саратовгесстрой" денежные средства в сумме 32 683 804,00 руб. Из представленного в материалы дела отчета N 54/17 ООО "Центр экономики и права" определения рыночной стоимости (права требования, дебиторской задолженности) от 25.05.2017 (л.д. 80-121 том 48) следует, что рыночная стоимость объекта оценки - права требования к ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в сумме 32683804,00 руб. составляет 11428911,00 руб.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета N 54/17 от 25.05.2017 ООО "Центр экономики и права", лицами, участвующими в деле, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Выводы специалиста ООО "Центр экономики и права" лицами, участвующими в деле, также не оспорены.
Следовательно, общая стоимость указанного имущества составила 16172177,83 руб., тогда как совокупный размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди должника, составил 11999933,82 руб. Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
В соответствии с частью 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
Согласно представленному в материалы дела реестру требований кредиторов должника права застройщика, а именно объекты незавершенного строительства (дома N 3, 5, 12 в микрорайоне 3Г города Балаково) и земельные участки под ними не обременены правами залога лиц, включенных в реестр требований кредиторов и не являющихся участниками строительства.
Согласно части 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).
Согласно заключению конкурсного управляющего после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 3%, количество квартир - 265. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Возрождение" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 164 квартиры. Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 101.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 80%, количество квартир - 176. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Гарантия" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 169 квартир. Таким образом, после завершения строительства дома N 5 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 7.
Объект незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 6%, количество квартир - 270. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Монолит" в отношении объекта незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 30 квартир. Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 240.
Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду не представлено.
В соответствии с частью 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-307/С-14, NRu 64505000-275/С-14", степень готовности объекта 3%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 107-109 том 41).
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14, степень готовности объекта 80%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 110-112 том 41).
Объект незавершенного строительства: "19-этажного жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-238/С-14, степень готовности объекта 6%, принадлежит на праве собственности, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 113-115 том 41).
Согласно части 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (Принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (Передающая сторона), заключен договор N 1 замены стороны в обязательстве (л.д. 129-131 том 41), в соответствии с условиями которого "Передающая Сторона" уступает, а "Принимающая Сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 1 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-296, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:117; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3 "В" микрорайон; общая площадь: 3746 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (Арендатор) заключен договор аренды земли N 226 (л.д. 124-128 том 41), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 03 01:3545, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды. Доказательств расторжения указанных договоров суду не представлено и в материалах дела отсутствуют.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (Принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (Передающая сторона), заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве (л.д. 132-134 том 41), в соответствии с условиями которого "Передающая Сторона" уступает, а "Принимающая Сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 2 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-297, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доказательств расторжения указанного договора суду не представлено.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (Арендатор) заключен договор аренды земли N 223 (л.д. 119-123 том 41), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020301:3546, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды. Доказательств расторжения указанного договора суду не представлено.
31.03.2016, 20.05.2016 состоялись собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых участниками строительства приняты решения обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки.
В силу пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Доказательств того, что создание перечисленных жилищно-строительных кооперативов противоречит требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве не представлено.
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объектов незавершенного строительства участникам строительства, судом первой инстанции установлено.
Согласно пункту 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание особенности банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы 1Х Закона о банкротстве, и учитывая разную степень готовности объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику - ЗАО "Саратовгесстрой", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленное конкурсным управляющим ходатайство подлежит удовлетворению.
В силу пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Рассматривая довод апелляционной жалобы относительно того, что судом первой инстанции необоснованно принят в качестве надлежащего отчет N 38/16 от 09.12.2016 об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, поскольку установленная в нем величина меньше, чем в отчете N 30/16 от 11.08.2016, апелляционная коллегия приходит к выводу о его несостоятельности. СРО оценщика дано положительное заключение о соответствие отчета об оценке необходимым требованиям. Отчет, на который ссылаются апеллянты относиться к более раннему периоду, не имеет заключения о соответствии. Допустимых и достоверных доказательств неправильности выводов, сделанных в отчете N 38/16 от 09.12.2016, ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду не представлено.
Судебная коллегия отмечает также, что, несмотря на формальное несогласие с отчетом, ходатайства о проведении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок апеллянтами заявлено не было.
Довод Рустамовой Я.С.к., Кирилловой В.М., Романченко В.В., Котякиной И.В. о возможности удовлетворения ходатайства о погашении требований участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" путем передачи объектов незавершенного строительства только при условии подтверждения судом условия о передаче им квартир в выбранных ими домах, вне зависимости от учета их требований в отношении иных домов, оценивается судом апелляционной инстанции критически. Условия, одновременное соблюдение которых является основанием для удовлетворения ходатайства о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства, прямо определены в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Перечень является закрытым. Наличие совокупности необходимых условий судом установлено.
В отношении вопроса о размере погашения требований участников строительства судом первой инстанции обоснованно указано на его нормативное регулирование положением абзаца 2 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Отсутствие в судебном акте конкретного перечня участников строительства, чьи требования погашаются передачей объектов незавершенного строительства, не является основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку закрепление такого перечня ограничило бы права участников строительства, которые еще не выразили своего волеизъявления на такую передачу (в том числе и по объективным причинам), но которые, в отсутствие прямого их отказа от участия в передаче, не лишаются права на нее.
Согласно абзацу 4 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Разногласия с конкурсным управляющим в отношении исключения требований конкретного участника строительства из реестра о передаче жилых помещений и непогашенной части требований, трансформируемых в денежные, могут быть заявлены в суд.
Относительно доводов апелляционной жалобы Новоселовой Н.А., Новоселова И.Н., Анисимовой Р.Т. и Смирнова С.Ф. о том, что судом первой инстанции не получено их согласие на передачу прав застройщика, как залогодержателей, судебная коллегия отмечает следующее.
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, если в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
Таким образом, указанные положения касаются залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, в то время как апеллянты являются участниками строительства, в связи с чем, дополнительного их согласия для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства не требуется.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения, в связи чем апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года по делу N А57-17969/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2017 ПО ДЕЛУ N А57-17969/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. по делу N А57-17969/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "18" июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен "25" июля 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарова И.А.,
судей Грабко О.В., Луговского Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Стриганковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Рустамовой Ясемен Сами кызы (Саратовская область, г. Балаково) Кирилловой Веры Михайловны (Саратовская область, г. Балаково), Романченко Веры Васильевны (Саратовская область, г. Балаково) и Котякиной Ирины Владимировны (Саратовская область, г. Балаково) и Новоселовой Надежды Алексеевны (Саратовская область, г. Балаково) Новоселова Игоря Николаевича (Саратовская область, г. Балаково), Анисимовой Раисы Тимофеевны (Саратовская область, г. Балаково) и Смирнова Сергея Фирсовича (Саратовская область, г. Балаково)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года по делу N А57-17969/2014, (судья Котова Л.А.)
по ходатайству конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, в рамках дела о признании должника - закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" (413840, Саратовская область, город Балаково, ул. Академика Жук, 10, ИНН 6439055222, ОГРН 1036403913369) несостоятельным (банкротом),
- при участии в судебном заседании: представителя Дементьевой Марины Евгеньевны - Шапошникова Д.В., действующего на основании доверенности от 16.10.2016, Горбунова Александра Вениаминовича - лично, паспорт обозревался, представителя Романченко Веры Васильевны - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 13.07.2017, представителя Романченко Веры Васильевны - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 13.07.2017, представителя Кирилловой Веры Михайловны - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 17.07.2017, представителя Кирилловой Веры Михайловны - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 17.07.2017, представителя Рустомовой Ясемен Сами Кызы - Гизатуллиной Е.А., действующей на основании доверенности от 02.09.2015, представителя Рустомовой Ясемен Сами Кызы - Караман Н.Л., действующей на основании доверенности от 02.09.2015, представителя конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Саратовгесстрой" Маркова Виктора Константиновича - Плуталовой Е.А., действующей на основании доверенности от 26.05.2017, Новоселовой Надежды Алексеевны - лично, паспорт обозревался, Представителя общества с ограниченной ответственностью "ТАТ-КРАФТ" - Назаровой Т.В., действующей на основании доверенности от 05.05.2017, Представителя ЖСК "Монолит" - Назаровой Т.В., действующей на основании доверенности, Сердешновой Елены Александровны - лично, паспорт обозревался, Представителя Сердешновой Елены Александровны - Онохин Александр Валерьевич, Миловой Натальи Дмитриевны - лично, паспорт обозревался, Сарапульцевой Елены Леонидовны - лично, паспорт обозревался, Сарапульцева Александра Николаевича - лично, паспорт обозревался, Представителя Котякиной ирины Владимировны - Кручинина Алексея Сергеевича, Симоновой Алевтины Владимировны - лично, паспорт обозревался, Горбуновой Ольги Викторовны - лично, паспорт обозревался;
- установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2015 (резолютивная часть объявлена 26.06.2015) по делу N А57-17969/2014 должник - Закрытое акционерное общество "Саратовгесстрой" (далее - ЗАО "Саратовгесстрой"), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Варыгин А.А.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 117 от 04.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.07.2015 (резолютивная часть от 14.07.2015) арбитражный суд определил при банкротстве должника - ЗАО "Саратовгесстрой" применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении в отношении должника правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 132 от 25.07.2015.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2016 (резолютивная часть от 24.05.2016) арбитражный суд освободил арбитражного управляющего Варыгина А.А. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - ЗАО "Саратовгесстрой" с 24.05.2016; конкурсным управляющим должника утвержден Марков Виктор Константинович.
Конкурсный управляющий ЗАО "Саратовгесстрой" обратился в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства, согласно которому просил в соответствии с решением собрания кредиторов удовлетворить ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в отношении: 10 - этажного жилого дома N 5 из блок секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:3546; 19 - этажного монолитного жилого дома N 12 в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54; 10 - этажного жилого дома N 3 из блок-секций повторного применения в городе Балаково, 3Г микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 (л.д. 5, 64 том 1, л.д. 40-55 том 40).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.06.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства в рамках дела N А57-17969/2014, приостановлено до вступления в законную силу судебных актов Арбитражного суда Саратовской области, вынесенных по результатам рассмотрения обособленных споров по заявлениям Котякиной Ирины Владимировны, Романченко Веры Васильевны, Плужникова Юрия Валерьевича о признании недействительным решения собрания кредиторов должника - ЗАО "Саратовгесстрой" от 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2016 производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, возобновлено.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года Ходатайство собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам, удовлетворено.
Жилищно-строительному кооперативу "Возрождение" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, степень готовности объекта 3%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545.
Жилищно-строительному кооперативу "Гарантия" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, степень готовности 80% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:3546.
Жилищно-строительному кооперативу "Монолит" переданы права застройщика, принадлежащие ЗАО "Саратовгесстрой" на незавершенный строительством объект многоэтажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне города Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3971, степень готовности объекта 6% и право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020301:54.
Конкурсному управляющему ЗАО "Саратовгесстрой" Маркову Виктору Константиновичу поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.
Участники строительства Рустамова Я.С.к., Кириллова В.М., Романченко В.В., Котякина И.В., Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. не согласились с указанным определением, обратились с апелляционными жалобами.
Рустамова Я.С.к., Кириллова В.М., Романченко В.В. в своей апелляционной жалобе ссылаются на то, что 1) судом первой инстанции при рассмотрении ходатайства конкурсного управляющего не учтено то, что указанными участниками строительства было направлено в материалы заявления о согласии на погашение их требований путем участия в передаче объекта незавершенного строительством - дома N 12 ЖСК "Монолит" и вступление в члены указанного ЖСК, так как после завершения строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований; 2) судом первой инстанции необоснованно принят в качестве надлежащего отчет N 38/16 от 09.12.2016 об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, поскольку установленная в нем величина меньше, чем в отчете N 30/16 от 11.08.2016; 3) в обжалуемом определении не указан конкретный список участников строительства, требования которых подлежат удовлетворению; 4) в оспариваемом судебном акте отсутствует указание на конкретный процент погашения требований участников строительства.
В судебном заседании представители Рустамовой Я.С.к., Кирилловой В.М., Романченко В.В. дополнительно пояснили, что не возражают против передачи объектов незавершенного строительства в счет погашения требований участников строительство, но только и исключительно при том условии, что требования их доверителей будут погашаться путем участия в передаче дома N 12, а не дома N 3 в отношении которого их требования о передаче жилья включены в реестр. Свою позицию апеллянты объясняют тем, что считают дом N 12 более перспективным, свободных квартир в нем достаточно, а участники строительства не обязаны участвовать в передаче только по тому дому, в отношении которого учтены их требования, о вольны в выборе участия в любом из создаваемых ЖСК и передаваемых к достройке домов.
Участник строительства Котякина И.В. также настаивает на изменении обжалуемого определения путем прямого указания на погашение ее требования путем передачи выбранной ею по своему усмотрению квартиры N 5 в доме N 5 вместе квартиры в доме N 3, в отношении которой ее требования учтены в реестре. Аналогично с вышеназванными апеллянтами, Котякина И.В. полагает, что она, как участник строительства, может по своему усмотрению определить ту квартиру которую она хочет получить при передаче незавершенных строительством домов в любом из них, при условии что данная квартира свободна.
Участники строительства Новоселова Н.А., Новоселов И.Н., Анисимова Р.Т. и Смирнов С.Ф. в своей апелляционной жалобе просят отменить обжалуемое определение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении ходатайства о погашении требований передачей прав застройщика на том основании, что судом первой инстанции не получено их согласие, как залогодержателей, на передачу прав застройщика.
В судебном заседании апеллянты свои позиции поддержали.
Конкурсный управляющий, а также остальные участники строительства, явившиеся в судебное заседание, против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, отмечая, что все предусмотренные законом условия для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства судом установлены.
Также в материалы дела поступил отзыв, подписанный 95-тью участниками строительства по дому N 3 и 80-тью участниками строительства по дому N 5, возражающими против удовлетворения апелляционных жалоб.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения в связи со следующим.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Как установлено судом первой инстанции, 31.03.2016 и 20.05.2016 состоялись собрания кредиторов - участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых было принято решение обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:
1. Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-307/С-14, N Ru 64505000-275/С-14",
2. Объект незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок - секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14",
3. Объект незавершенного строительства: "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково" на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-238/С-14".
За обращение в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункту 4 статьи 201.12 Закона о банкротстве, решения считаются принятыми.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
В материалы дела представлено заключение конкурсного управляющего о возможности/невозможности передачи объектов незавершенного строительства ЗАО "Саратовгесстрой", расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, участникам строительства, согласно которому погашение требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства возможно в случае принятия решения о создании жилищно-строительных кооперативов и погашения требований кредиторов по текущим платежам в соответствии с Законом о банкротстве (л.д. 57-71 том 41).
В силу части 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Согласно отчетам независимого оценщика ООО "Центр экономики и права" N 31/16 от 11.08.2016, N 38/16 от 09.12.2016, N 29/16 от 11.08.2016 стоимость прав застройщика ЗАО "Саратовгесстрой" на объекты незавершенного строительства, расположенных по адресу: Саратовская область, город Балаково, 3Г микрорайон, дом N 3, N 5, N 12, и права аренды на соответствующие земельные участки, составляет 1879613,00 руб., 40766070,00 руб. и 3266813,00 руб. соответственно.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 3 составляет 265103949,66 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 5 составляет 245433978,00 руб.; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по дому N 12 составляет 45488231,53 руб.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства: "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 6440:020301:117, 6440:020301:3545; "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546; "19-этажный жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне город Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно представленным в материалы дела документам, размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди составляет 11999933,82 руб., в том числе текущие платежи - 1 674 239,82 руб. (л.д. 123 том 47), требования кредиторов второй очереди - 103 25 694,00 руб. (л.д. 146 том 45).
В подтверждение доводов достаточности имущества конкурсным управляющим представлены перечень имущества должника, сведения о наличии дебиторской задолженности.
Оценивая доводы конкурсного управляющего должника о достаточности имущества, которое останется у должника после передачи объектов незавершенного строительства, для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди, суд первой инстанции обоснованно учел, подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами, следующее имущество.
Так, конкурсным управляющим выявлено и в состав конкурсной массы ЗАО "Саратовгесстрой" включено, среди прочего, имущество оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб., в подтверждение наличия права собственности ЗАО "Саратовгесстрой" на которое конкурсным управляющим должника представлены сведения регистрирующих органов (л.д. 63-79 том 48), а также отчеты об оценке указанного имущества; также, конкурсным управляющим должника проведены мероприятия по реализации имущества должника (не вошедшего в состав имущества оценочной стоимостью 3 484 489,83 руб.), по итогам проведения которых заключены договоры на общую сумму 1 258 777,00 руб. (л.д. 145-158 том 47, л.д. 1-17 том 48).
Кроме того, согласно постановлению Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в рамках дела N А57-17969/2014, суд апелляционной инстанции признал сделки должника недействительными и взыскал с ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в пользу должника - ЗАО "Саратовгесстрой" денежные средства в сумме 32 683 804,00 руб. Из представленного в материалы дела отчета N 54/17 ООО "Центр экономики и права" определения рыночной стоимости (права требования, дебиторской задолженности) от 25.05.2017 (л.д. 80-121 том 48) следует, что рыночная стоимость объекта оценки - права требования к ООО "Саратовгесстрой-Балаково" в сумме 32683804,00 руб. составляет 11428911,00 руб.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета N 54/17 от 25.05.2017 ООО "Центр экономики и права", лицами, участвующими в деле, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Выводы специалиста ООО "Центр экономики и права" лицами, участвующими в деле, также не оспорены.
Следовательно, общая стоимость указанного имущества составила 16172177,83 руб., тогда как совокупный размер задолженности по текущим платежам ЗАО "Саратовгесстрой" (указанным в подпункте 3 пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве) и требований второй очереди должника, составил 11999933,82 руб. Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
В соответствии с частью 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
Согласно представленному в материалы дела реестру требований кредиторов должника права застройщика, а именно объекты незавершенного строительства (дома N 3, 5, 12 в микрорайоне 3Г города Балаково) и земельные участки под ними не обременены правами залога лиц, включенных в реестр требований кредиторов и не являющихся участниками строительства.
Согласно части 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).
Согласно заключению конкурсного управляющего после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 3%, количество квартир - 265. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Возрождение" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 164 квартиры. Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 101.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 80%, количество квартир - 176. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Гарантия" в отношении объекта незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 169 квартир. Таким образом, после завершения строительства дома N 5 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 7.
Объект незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково", степень готовности объекта 6%, количество квартир - 270. Участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как члены ЖСК "Монолит" в отношении объекта незавершенного строительства "19-этажный жилой дом N 12 в микрорайоне 3Г г. Балаково" претендуют на 30 квартир. Таким образом, после завершения строительства дома N 3 жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, изъявивших желание стать членом ЖСК, свободных квартир останется 240.
Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду не представлено.
В соответствии с частью 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 3 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3969, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:117, 64:40:020301:3545 на основании разрешения на строительство NRu 64505000-307/С-14, NRu 64505000-275/С-14", степень готовности объекта 3%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 107-109 том 41).
Объект незавершенного строительства "Многоэтажный жилой дом N 5 из блок-секций повторного применения в 3 Г микрорайоне г. Балаково, кадастровый номер 64:40:020301:3970, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020301:3546 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-184/С-14, степень готовности объекта 80%, принадлежит на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 110-112 том 41).
Объект незавершенного строительства: "19-этажного жилой дом N 12 в 3 Г микрорайоне г. Балаково", кадастровый номер 64:40:020301:3971 на земельном участке с кадастровым номером 64 40:020301:54 на основании разрешения на строительство N Ru 64505000-238/С-14, степень готовности объекта 6%, принадлежит на праве собственности, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 113-115 том 41).
Согласно части 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (Принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (Передающая сторона), заключен договор N 1 замены стороны в обязательстве (л.д. 129-131 том 41), в соответствии с условиями которого "Передающая Сторона" уступает, а "Принимающая Сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 1 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-296, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:117; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3 "В" микрорайон; общая площадь: 3746 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (Арендатор) заключен договор аренды земли N 226 (л.д. 124-128 том 41), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 03 01:3545, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды. Доказательств расторжения указанных договоров суду не представлено и в материалах дела отсутствуют.
20.06.2013 между ЗАО "Саратовгесстрой" (Принимающая сторона) и ООО "Управляющая компания "РеалЭстейт" (Передающая сторона), заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве (л.д. 132-134 том 41), в соответствии с условиями которого "Передающая Сторона" уступает, а "Принимающая Сторона" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельных участков находящихся в собственности муниципального образования город Балаково N 2 от 09.01.2013, заключенного на основании постановления Администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-03/025/2013-297, в отношении следующего земельного участка, среди прочего, земельный участок, кадастровый номер: 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доказательств расторжения указанного договора суду не представлено.
19.11.2014 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (Арендатор) заключен договор аренды земли N 223 (л.д. 119-123 том 41), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020301:3546, расположенный по адресу: г. Балаково, 3 Г микрорайон, с разрешенным использованием - под жилую застройку многоэтажную в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп о государственной регистрации права аренда и выписками Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; срок договора с 29.10.2014 по 25.03.2017; в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора договор прекращается по истечении указанного срока при наличии возражений со стороны Арендодателя на реализацию преимущественного права Арендатором на заключение договора аренды. Доказательств расторжения указанного договора суду не представлено.
31.03.2016, 20.05.2016 состоялись собрания участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой", на которых участниками строительства приняты решения обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки.
В силу пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Участниками строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - ЗАО "Саратовгесстрой" созданы следующие жилищно-строительные кооперативы: 06.02.2017 - ЖСК "Гарантия", 10.02.2017 - ЖСК "Возрождение" и 27.02.2017 - ЖСК "Монолит", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы (протоколы, бюллетени голосования, уставы, свидетельства о регистрации и иные документы).
Доказательств того, что создание перечисленных жилищно-строительных кооперативов противоречит требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве не представлено.
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объектов незавершенного строительства участникам строительства, судом первой инстанции установлено.
Согласно пункту 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание особенности банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы 1Х Закона о банкротстве, и учитывая разную степень готовности объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику - ЗАО "Саратовгесстрой", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленное конкурсным управляющим ходатайство подлежит удовлетворению.
В силу пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Рассматривая довод апелляционной жалобы относительно того, что судом первой инстанции необоснованно принят в качестве надлежащего отчет N 38/16 от 09.12.2016 об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, поскольку установленная в нем величина меньше, чем в отчете N 30/16 от 11.08.2016, апелляционная коллегия приходит к выводу о его несостоятельности. СРО оценщика дано положительное заключение о соответствие отчета об оценке необходимым требованиям. Отчет, на который ссылаются апеллянты относиться к более раннему периоду, не имеет заключения о соответствии. Допустимых и достоверных доказательств неправильности выводов, сделанных в отчете N 38/16 от 09.12.2016, ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду не представлено.
Судебная коллегия отмечает также, что, несмотря на формальное несогласие с отчетом, ходатайства о проведении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок апеллянтами заявлено не было.
Довод Рустамовой Я.С.к., Кирилловой В.М., Романченко В.В., Котякиной И.В. о возможности удовлетворения ходатайства о погашении требований участников строительства ЗАО "Саратовгесстрой" путем передачи объектов незавершенного строительства только при условии подтверждения судом условия о передаче им квартир в выбранных ими домах, вне зависимости от учета их требований в отношении иных домов, оценивается судом апелляционной инстанции критически. Условия, одновременное соблюдение которых является основанием для удовлетворения ходатайства о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства, прямо определены в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Перечень является закрытым. Наличие совокупности необходимых условий судом установлено.
В отношении вопроса о размере погашения требований участников строительства судом первой инстанции обоснованно указано на его нормативное регулирование положением абзаца 2 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Отсутствие в судебном акте конкретного перечня участников строительства, чьи требования погашаются передачей объектов незавершенного строительства, не является основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку закрепление такого перечня ограничило бы права участников строительства, которые еще не выразили своего волеизъявления на такую передачу (в том числе и по объективным причинам), но которые, в отсутствие прямого их отказа от участия в передаче, не лишаются права на нее.
Согласно абзацу 4 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Разногласия с конкурсным управляющим в отношении исключения требований конкретного участника строительства из реестра о передаче жилых помещений и непогашенной части требований, трансформируемых в денежные, могут быть заявлены в суд.
Относительно доводов апелляционной жалобы Новоселовой Н.А., Новоселова И.Н., Анисимовой Р.Т. и Смирнова С.Ф. о том, что судом первой инстанции не получено их согласие на передачу прав застройщика, как залогодержателей, судебная коллегия отмечает следующее.
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, если в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
Таким образом, указанные положения касаются залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, в то время как апеллянты являются участниками строительства, в связи с чем, дополнительного их согласия для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства не требуется.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения, в связи чем апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2017 года по делу N А57-17969/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.А.МАКАРОВ
И.А.МАКАРОВ
Судьи
О.В.ГРАБКО
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
О.В.ГРАБКО
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)