Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что утвержденный решением собственников помещений многоквартирного дома договор управления многоквартирным домом не является договором управления, так как не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, ответчик незаконно взимал денежные средства и выставлял истцу счета, исходя из площади квартиры больше, чем площадь, которая указана в свидетельстве о собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: Еленчук М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,
и судей Матлахова А.С., Лукашенко Н.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И. дело по апелляционной жалобе З.А. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года, которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований Зыкова А Е к ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании недействительным, незаключенным договора управления многоквартирным домом, утвержденного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 22.09.2012 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, о взыскании судебных расходов,
установила:
З.А. обратился в суд с иском к ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании недействительным, незаключенным договора управления многоквартирным домом, о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, о взыскании судебных расходов, указывая, что ООО "АвангардЪ-Контракт" исполняет функции управляющей организации и оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по адресу: <...>, собственником квартиры N * в данном доме является истец.
Истец полагает, что утвержденный решением собственников помещений многоквартирного дома от 22.09.2012 г. договор управления многоквартирным домом не является договором управления, так как не соответствует требованиям действующего законодательства, протокол общего собрания собственников помещений от 22.09.2012 года не содержит условий, которые являются обязательными, в том числе: не определен состав общего имущества, не содержится перечень работ по содержанию общего имущества, отсутствует порядок определения цены договора и ее изменения, отсутствует перечень условий, которые стороны считают существенными.
В обоснование требований о взыскании денежных средств истец З.А. указал, что ответчик незаконно взимал денежные средства за обслуживание транспортных сетей в размере * руб., за предоставление собственникам услуг по охране общепоселковых территорий, не имея на то лицензии, на сумму * руб., за аренду земельного участка в период с марта 2012 г. по март 2013 г. в сумме * руб. не имея на то законных оснований, за содержание жилого фонда и прилегающих территорий в сумме * руб.
Также З.А. указал, что счета на оплату услуг ответчик выставлял ему исходя из площади квартиры N * размером * кв. м, в то время как согласно свидетельства о собственности размер его квартиры составляет * кв. м, при этом ответчик перерасчета стоимости услуг по его заявлению не произвел.
Общая сумма незаконно полученных ответчиком денежных средств составила * руб.
В мае месяце 2015 года истцу стало известно, что ответчик является правопреемником ООО "Трансстройцентр", организации, которая также незаконно взимала плату за аренду земли, охрану и некое техническое обслуживание. За период с 12 апреля 2009 г. по 20 февраля 2012 г. аналогичным образом ответчик незаконно получил с истца денежные средства в размере * руб.
Истец просил суд признать публичный договор по управлению жилым домом по адресу: <...>, заключенный с ООО "АвангардЪ-Контракт", утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 22.09.2012 года, недействительным (ничтожным). Взыскать с ответчика необоснованно полученные им денежные средства в сумме * руб., обязать ответчика, как правопреемника ООО "Трансстройцентр", выплатить истцу необоснованно полученные денежные средства в сумме * руб. Обязать ответчика выплатить истцу штраф (пеню) за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу за причинение морального вреда сумму в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу штраф в размере 50% от суммы претензии в сумме * руб.
13.10.2015 года истец дополнил свои исковые требования, просил уменьшить сумму иска на * руб., указывая, что в квитанциях на оплату за июнь, июль 2015 г. эта сумма была зачтена ответчиком в порядке пересчета задолженности ответчика. Одновременно заявил требование об увеличении суммы иска на * руб. за предоставление услуг по охране поселка, с чем он не согласен. Кроме того, просил взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме * руб.
19 ноября 2015 года истец обратился в суд с уточнением исковых требований, указывая, что за период с февраля 2012 г. по сентябрь 2015 г. ответчик незаконно начислил и получил от истца денежные средства в сумме * руб. за дополнительные услуги, которые истец не просил ему оказывать, поскольку не подписывал с ответчиком никаких соглашений по оказанию дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами являются: содержание жилого фонда и прилегающей территории, отопление, сервисные услуги по отоплению, сервисные услуги по ХВС, сервисные услуги по ГВС, сервисные услуги по водоотведению, сервисные услуги по электроснабжению, аренда земли, охрана общепоселковой территории, общедомовое и наружное освещение, обслуживание транспортных сетей.
За незаконное использование денежных средств истца за период с февраля 2012 г. по сентябрь 2015 г. ответчик обязан выплатить проценты в размере * руб.
Одновременно истец поддержал свои ранее заявленные требования об обязании ответчика, как правопреемника ООО "Трансстройцентр", выплатить ему необоснованно полученные денежные средства в сумме * руб. Обязать ответчика выплатить истцу за причинение морального вреда сумму в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу штраф в размере 50% от суммы иска в сумме * руб., взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме * руб., расходы по оплате госпошлины в размере * руб., всего взыскать с ответчика * руб.
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что оплата жилищно-коммунальных услуг взимается по тарифам, утвержденным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома и тарифам ресурсоснабжающих организаций.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит З.А. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, извещены о рассмотрении дела, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для признания договора управления многоквартирным домом недействительным, поскольку он заключен в соответствии с действующим решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме, услуги в рамках договора оказываются со стороны ответчика надлежащим образом, договор исполняется в течение длительного времени.
Согласно п. 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания по вопросам управления многоквартирного дома является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Судом установлено, что З.А. является собственником квартиры N * по адресу <...>, площадью * кв. м.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу <...>, МЖК "Дубрава", от 22 сентября 2012 года, в качестве способа управления домом N 20 по ул. Центральная было выбрано управление специализированной управляющей компании, решением собрания по четвертому вопросу повестки дня общего собрания ООО "АвангардЪ-Контракт" было выбрано в качестве управляющей компании указанного многоквартирного дома, по пятому вопросу повестки дня общего собрания собственники помещений своим решением утвердили договор управления многоквартирным домом (предоставление комплекса различных услуг) и различные приложения к нему в редакции представленной Управляющей компании.
Утвержденный решением общего собрания от 22.09.2012 года договор управления многоквартирным домом в качестве приложения N 1 содержал перечень услуг (работ) предоставляемых управляющей компании по содержанию жилищного фонда и общепоселковой территории, в приложении N 1/1 был утвержден перечень дополнительно предоставляемых управляющей компанией услуг (работ), в приложении N 2 к договору утверждены расценки на предоставляемые услуги по содержанию жилищного фонда, коммунальных услуг, сервисные услуги и услуги по охране общепоселковой территории МЖК "Дубрава". (т. 1, л.д. 41 - 42).
Расценки, утвержденные в приложении N 2 к типовому договору решением общего собрания от 22.09.2012 года на предоставляемые услуги по содержанию жилищного фонда, коммунальных услуг, сервисные услуги и услуги по охране общепоселковой территории МЖК "Дубрава", в том числе предусматривали: услуги по техническому обслуживанию в размере 40 руб. с 1 кв. м по БТИ, охрану в размере 2000,00 руб. с правообладателя, аренду земли согласно расчетной таблицы, услуги по общей домовой и поселковой электроэнергии в размере 125 руб. с правообладателя, услуги по транспортировке холодной воды в размере 8,02 руб. с м. куб, по транспортировке горячей воды 21,59 руб. с м. куб., горячая вода, водоотведению в размере 143,91 руб. с 1 м куб., холодная вода и водоотведение 53,44 руб. с м. куб., тепло 26,51 руб. с кв. м, услуги по транспортировке теплоресурса 3,98 руб. с кв. м, и т.п. (том 1, л.д. 57).
Оплата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление начисляется ответчиком в соответствии с тарифами, утвержденными общим собранием собственников помещений от 22.09.2012 года.
Таким образом, собственники помещений МКД реализовали свое право по выбору одного из способов управления многоквартирным домом, решением 81,7% голосов за утвердили договор управления многоквартирным домом, решение указанного собрания является обязательным для ответчика и ответчик, как собственник жилого помещения, обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме согласно установленным тарифам, договор исполняется сторонами до настоящего времени.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не нашел оснований для признания договора недействительным либо незаключенным, сведений о признании решения общего собрания недействительным либо о его отмене в дело не представлено.
Из материалов дела следует также, что управляющая компания ООО "АвангардЪ-Контракт" имеет на праве собственности недвижимость, которая зарегистрирована в установленном законом порядке и которая используется при предоставлении истцу услуг по управлению общим имуществом многоквартирного дома. В том числе, ответчик имеет: водопровод протяженностью 3585 м, самотечная канализация протяженностью 3877 м, телефонная канализация протяженностью 2926 м, ливневая канализация протяженностью 869 м, теплотрасса протяженностью 430 м, очистные сооружения ливневых стоков объемом 1162 куб. м, наружное освещение протяженностью 2891 м, кабельная линия 0,4 кВ протяженностью 3722 м, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-043, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-044, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-045.
Судом установлено, что ставка технического обслуживания многоквартирного дома по адресу по адресу <...>, рассчитывалась истцом с учетом данных технического паспорта строения и справок БТИ об уборочной площади, согласовывалась с застройщиком дома, определялась в соответствии с решением общего собрания собственников помещений.
В соответствие с абз. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пунктов 33, 35 Правил N 491 размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. При этом перечень работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 Правил N 491, предусматривающем, в частности, уборку земельного участка, а именно содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами (пп. "ж") и уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (пп. "г").
Пунктом 3.6. Правил N 170 на управляющую организацию возлагается обязанность по содержанию и организации уборки придомовой территории. Так, п. 3.6.1. Правил N 170 устанавливает, что уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.
В соответствие с заключенными договорами об оказании охранных услуг ответчик оказывал услуги по охране общего имущества жилого дома по адресу по адресу <...>, как следует из материалов дела, услуги предоставляются на регулярной основе.
При таких обстоятельствах, взимание ответчиком платы за обслуживание многоквартирного дома осуществляется исходя из потребностей жителей, состава инфраструктуры, подлежащей содержанию.
Обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Судом установлено, что 16 июня 2003 года инвестиционно - строительная корпорация "АвангардЪ", именуемая "инвестор" и Зыков Е А и Зыков А Е, именуемые "соинвестор", заключили договор N * на инвестирование строительства жилого дома, находящегося в малоэтажном коттеджном поселке "Дубрава", расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Виноградовский с/о, вблизи пос. Поведники, в части инвестирования строительства квартиры в указанном доме общей площадью ориентировочно * кв. м, а после ввода дома в эксплуатацию обеспечить передачу соинвесторам в равнодолевую собственность квартиру свободной планировки в жилом доме по вышеуказанному адресу проектной площадью * кв. м, на 2 этаже, блок-секция N 6. Согласно п. 1.2. договора объект передается соинвесторам без предварительной отделки (т. 1, л.д. 180 - 185).
12 мая 2009 года ООО "Трансстройцентр" и Зыков А Е подписали акт приема-передачи коттеджа/таунхауса/квартиры/подвала на период самостоятельного проведения правообладателем ремонтно-строительных, отделочных и иных работ, согласно условий которого З.А. принял по акту квартиру, расположенную по адресу <...>, кв. *, общей площадью * кв. м для проведения самостоятельных ремонтно-строительных, отделочных и иных работ в указанной квартире. (т. 1, л.д. 177).
Одновременно, 12 мая 2009 года ООО "Трансстройцентр", именуемое "управляющая компания" и З.А., именуемый "правообладатель, будущий собственник" заключили договор N * на предоставление коммунальных услуг и услуг по охране территории малоэтажного поселка на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ по индивидуальному жилому коттеджу, Таунхаусу или Квартире/подвале в многоквартирном доме, на условиях которого управляющая компания обязалась оказывать правообладателю различные услуги и выполнение необходимых работ и действий по управлению, эксплуатации, содержанию, ремонту и обслуживанию всего комплекса малоэтажного поселка, с целью организации ежедневной эксплуатации и поддержания в надлежащем состоянии на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ в квартире по адресу: <...>, кв. * общей площадью * кв. м.
В приложении N 1 к договору N 142 от 12.05.2009 года стороны согласовали следующий перечень услуг, которые управляющая компания обязалась оказывать для З.А.: проведение осмотров (обследований) технического состояния помещений и строений в поселке, наладка общепоселкового инженерного оборудования, текущий ремонт общепоселковых инженерных сетей и коммуникаций, осуществление работ по выявлению причин аварийных ситуаций в поселке, ликвидации аварийных ситуаций в помещениях и строениях поселка, обеспечение уборки и вывоза мусора, пищевых отходов и снега с обслуживаемых площадей и территорий поселка, сезонная подготовка поселка к зимнему (отопительному) и весеннему периодам, работы по дезинфекции, дезинсекции поселка с обязательным предварительным уведомлением всех владельцев домашних животных, проживающих в зоне дезинфекции, дезинсекции, поддержка надлежащего состояния служебных и технических помещений поселка, благоустройство придомовых территорий, в том числе, уход за зелеными насаждениями, ведение в установленном порядке учета выполняемых работ по эксплуатации и содержанию поселка, придомовых территорий, организация эксплуатации жилого фонда, нежилых помещений и строений, находящихся на территории поселка, оказание услуг по охране территории поселка и организации пропускного режима с помощью (привлечением) "подрядной" организации. (т. 1, л.д. 172 - 176).
В приложении N 2 к договору N 142 на предоставление коммунальных услуг и услуг по охране территории малоэтажного поселка на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ по индивидуальному жилому коттеджу, Таунхаусу или Квартире/подвале в многоквартирном доме от 12.05.2009 года ООО "Трансстройцентр" и З.А. согласовали расценки на предоставляемые управляющей компанией услуги (том 1, л.д. 56).
Как признал истец в своем письменном возражении на отзыв ответчика (т. 1, л.д. 226) договор N 142 от 12.05.2009 года с приложениями к нему он действительно заключал с ООО "Трансстройцентр", в рамках данного договора ООО "Трансстройцентр" оказывало услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <...>.
Согласно технического паспорта на здание, расположенное по адресу <...>, в пятиэтажном доме площадью здания 6 237,2 кв. м, площадью жилых помещений, с учетом летних, 4 549,8 кв. м имеется 51 квартира, квартира N * в доме имеет площадь всех комнат и помещений вспомогательного использования размером * кв. м, в том числе общая площадь жилых помещений составляет * кв. м (т. 2, л.д. 69 - 83).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 12 февраля 2015 года, на основании решения Мытищинского городского суда Московской области от 17.06.2014 года, вступившего в силу 24.07.2014 г., З.А. на праве собственности принадлежит квартира N * по адресу <...>, площадью * кв. м (т. 1, л.д. 193).
После выполнения истцом внутренних работ площадь квартиры N * была определена в размере * кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2015 года, бланк 50 АИN 543660. (т. 1, л.д. 193).
При указанных обстоятельствах, поскольку площадь квартиры, принадлежащей З.А. изменилась 12.02.2015 г., суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для перерасчета начисленных до указанной даты платежей по жилищно-коммунальным услугам.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении требований о взыскании излишне уплаченных денежных средств судом отказано, основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.
Нарушений прав истца как потребителя действиями ответчика не установлено, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют об отсутствии у истца обязанности вносить оплату за содержание и техническое обслуживание жилого дома и придомовой территории, компенсировать соответственно собственности фактически понесенные управляющей организаций расходы по содержанию объекта.
Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене или изменению решения суда быть не могут, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-10704/2016
Требование: О признании недействительным, незаключенным договора управления многоквартирным домом, о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, о взыскании штрафа.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что утвержденный решением собственников помещений многоквартирного дома договор управления многоквартирным домом не является договором управления, так как не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, ответчик незаконно взимал денежные средства и выставлял истцу счета, исходя из площади квартиры больше, чем площадь, которая указана в свидетельстве о собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. по делу N 33-10704
Судья первой инстанции: Еленчук М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,
и судей Матлахова А.С., Лукашенко Н.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И. дело по апелляционной жалобе З.А. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года, которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований Зыкова А Е к ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании недействительным, незаключенным договора управления многоквартирным домом, утвержденного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 22.09.2012 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, о взыскании судебных расходов,
установила:
З.А. обратился в суд с иском к ООО "АвангардЪ-Контракт" о признании недействительным, незаключенным договора управления многоквартирным домом, о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, о взыскании судебных расходов, указывая, что ООО "АвангардЪ-Контракт" исполняет функции управляющей организации и оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по адресу: <...>, собственником квартиры N * в данном доме является истец.
Истец полагает, что утвержденный решением собственников помещений многоквартирного дома от 22.09.2012 г. договор управления многоквартирным домом не является договором управления, так как не соответствует требованиям действующего законодательства, протокол общего собрания собственников помещений от 22.09.2012 года не содержит условий, которые являются обязательными, в том числе: не определен состав общего имущества, не содержится перечень работ по содержанию общего имущества, отсутствует порядок определения цены договора и ее изменения, отсутствует перечень условий, которые стороны считают существенными.
В обоснование требований о взыскании денежных средств истец З.А. указал, что ответчик незаконно взимал денежные средства за обслуживание транспортных сетей в размере * руб., за предоставление собственникам услуг по охране общепоселковых территорий, не имея на то лицензии, на сумму * руб., за аренду земельного участка в период с марта 2012 г. по март 2013 г. в сумме * руб. не имея на то законных оснований, за содержание жилого фонда и прилегающих территорий в сумме * руб.
Также З.А. указал, что счета на оплату услуг ответчик выставлял ему исходя из площади квартиры N * размером * кв. м, в то время как согласно свидетельства о собственности размер его квартиры составляет * кв. м, при этом ответчик перерасчета стоимости услуг по его заявлению не произвел.
Общая сумма незаконно полученных ответчиком денежных средств составила * руб.
В мае месяце 2015 года истцу стало известно, что ответчик является правопреемником ООО "Трансстройцентр", организации, которая также незаконно взимала плату за аренду земли, охрану и некое техническое обслуживание. За период с 12 апреля 2009 г. по 20 февраля 2012 г. аналогичным образом ответчик незаконно получил с истца денежные средства в размере * руб.
Истец просил суд признать публичный договор по управлению жилым домом по адресу: <...>, заключенный с ООО "АвангардЪ-Контракт", утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 22.09.2012 года, недействительным (ничтожным). Взыскать с ответчика необоснованно полученные им денежные средства в сумме * руб., обязать ответчика, как правопреемника ООО "Трансстройцентр", выплатить истцу необоснованно полученные денежные средства в сумме * руб. Обязать ответчика выплатить истцу штраф (пеню) за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу за причинение морального вреда сумму в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу штраф в размере 50% от суммы претензии в сумме * руб.
13.10.2015 года истец дополнил свои исковые требования, просил уменьшить сумму иска на * руб., указывая, что в квитанциях на оплату за июнь, июль 2015 г. эта сумма была зачтена ответчиком в порядке пересчета задолженности ответчика. Одновременно заявил требование об увеличении суммы иска на * руб. за предоставление услуг по охране поселка, с чем он не согласен. Кроме того, просил взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме * руб.
19 ноября 2015 года истец обратился в суд с уточнением исковых требований, указывая, что за период с февраля 2012 г. по сентябрь 2015 г. ответчик незаконно начислил и получил от истца денежные средства в сумме * руб. за дополнительные услуги, которые истец не просил ему оказывать, поскольку не подписывал с ответчиком никаких соглашений по оказанию дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами являются: содержание жилого фонда и прилегающей территории, отопление, сервисные услуги по отоплению, сервисные услуги по ХВС, сервисные услуги по ГВС, сервисные услуги по водоотведению, сервисные услуги по электроснабжению, аренда земли, охрана общепоселковой территории, общедомовое и наружное освещение, обслуживание транспортных сетей.
За незаконное использование денежных средств истца за период с февраля 2012 г. по сентябрь 2015 г. ответчик обязан выплатить проценты в размере * руб.
Одновременно истец поддержал свои ранее заявленные требования об обязании ответчика, как правопреемника ООО "Трансстройцентр", выплатить ему необоснованно полученные денежные средства в сумме * руб. Обязать ответчика выплатить истцу за причинение морального вреда сумму в размере * руб., обязать ответчика выплатить истцу штраф в размере 50% от суммы иска в сумме * руб., взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме * руб., расходы по оплате госпошлины в размере * руб., всего взыскать с ответчика * руб.
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что оплата жилищно-коммунальных услуг взимается по тарифам, утвержденным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома и тарифам ресурсоснабжающих организаций.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит З.А. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, извещены о рассмотрении дела, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для признания договора управления многоквартирным домом недействительным, поскольку он заключен в соответствии с действующим решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме, услуги в рамках договора оказываются со стороны ответчика надлежащим образом, договор исполняется в течение длительного времени.
Согласно п. 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания по вопросам управления многоквартирного дома является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Судом установлено, что З.А. является собственником квартиры N * по адресу <...>, площадью * кв. м.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу <...>, МЖК "Дубрава", от 22 сентября 2012 года, в качестве способа управления домом N 20 по ул. Центральная было выбрано управление специализированной управляющей компании, решением собрания по четвертому вопросу повестки дня общего собрания ООО "АвангардЪ-Контракт" было выбрано в качестве управляющей компании указанного многоквартирного дома, по пятому вопросу повестки дня общего собрания собственники помещений своим решением утвердили договор управления многоквартирным домом (предоставление комплекса различных услуг) и различные приложения к нему в редакции представленной Управляющей компании.
Утвержденный решением общего собрания от 22.09.2012 года договор управления многоквартирным домом в качестве приложения N 1 содержал перечень услуг (работ) предоставляемых управляющей компании по содержанию жилищного фонда и общепоселковой территории, в приложении N 1/1 был утвержден перечень дополнительно предоставляемых управляющей компанией услуг (работ), в приложении N 2 к договору утверждены расценки на предоставляемые услуги по содержанию жилищного фонда, коммунальных услуг, сервисные услуги и услуги по охране общепоселковой территории МЖК "Дубрава". (т. 1, л.д. 41 - 42).
Расценки, утвержденные в приложении N 2 к типовому договору решением общего собрания от 22.09.2012 года на предоставляемые услуги по содержанию жилищного фонда, коммунальных услуг, сервисные услуги и услуги по охране общепоселковой территории МЖК "Дубрава", в том числе предусматривали: услуги по техническому обслуживанию в размере 40 руб. с 1 кв. м по БТИ, охрану в размере 2000,00 руб. с правообладателя, аренду земли согласно расчетной таблицы, услуги по общей домовой и поселковой электроэнергии в размере 125 руб. с правообладателя, услуги по транспортировке холодной воды в размере 8,02 руб. с м. куб, по транспортировке горячей воды 21,59 руб. с м. куб., горячая вода, водоотведению в размере 143,91 руб. с 1 м куб., холодная вода и водоотведение 53,44 руб. с м. куб., тепло 26,51 руб. с кв. м, услуги по транспортировке теплоресурса 3,98 руб. с кв. м, и т.п. (том 1, л.д. 57).
Оплата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление начисляется ответчиком в соответствии с тарифами, утвержденными общим собранием собственников помещений от 22.09.2012 года.
Таким образом, собственники помещений МКД реализовали свое право по выбору одного из способов управления многоквартирным домом, решением 81,7% голосов за утвердили договор управления многоквартирным домом, решение указанного собрания является обязательным для ответчика и ответчик, как собственник жилого помещения, обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме согласно установленным тарифам, договор исполняется сторонами до настоящего времени.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не нашел оснований для признания договора недействительным либо незаключенным, сведений о признании решения общего собрания недействительным либо о его отмене в дело не представлено.
Из материалов дела следует также, что управляющая компания ООО "АвангардЪ-Контракт" имеет на праве собственности недвижимость, которая зарегистрирована в установленном законом порядке и которая используется при предоставлении истцу услуг по управлению общим имуществом многоквартирного дома. В том числе, ответчик имеет: водопровод протяженностью 3585 м, самотечная канализация протяженностью 3877 м, телефонная канализация протяженностью 2926 м, ливневая канализация протяженностью 869 м, теплотрасса протяженностью 430 м, очистные сооружения ливневых стоков объемом 1162 куб. м, наружное освещение протяженностью 2891 м, кабельная линия 0,4 кВ протяженностью 3722 м, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-043, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-044, кабельная линия 10 кВ с установкой зданий ТП-240 и ТП-241, кадастровый номер 50-50-12/037/2010-045.
Судом установлено, что ставка технического обслуживания многоквартирного дома по адресу по адресу <...>, рассчитывалась истцом с учетом данных технического паспорта строения и справок БТИ об уборочной площади, согласовывалась с застройщиком дома, определялась в соответствии с решением общего собрания собственников помещений.
В соответствие с абз. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пунктов 33, 35 Правил N 491 размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. При этом перечень работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 Правил N 491, предусматривающем, в частности, уборку земельного участка, а именно содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами (пп. "ж") и уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (пп. "г").
Пунктом 3.6. Правил N 170 на управляющую организацию возлагается обязанность по содержанию и организации уборки придомовой территории. Так, п. 3.6.1. Правил N 170 устанавливает, что уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.
В соответствие с заключенными договорами об оказании охранных услуг ответчик оказывал услуги по охране общего имущества жилого дома по адресу по адресу <...>, как следует из материалов дела, услуги предоставляются на регулярной основе.
При таких обстоятельствах, взимание ответчиком платы за обслуживание многоквартирного дома осуществляется исходя из потребностей жителей, состава инфраструктуры, подлежащей содержанию.
Обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Судом установлено, что 16 июня 2003 года инвестиционно - строительная корпорация "АвангардЪ", именуемая "инвестор" и Зыков Е А и Зыков А Е, именуемые "соинвестор", заключили договор N * на инвестирование строительства жилого дома, находящегося в малоэтажном коттеджном поселке "Дубрава", расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, Виноградовский с/о, вблизи пос. Поведники, в части инвестирования строительства квартиры в указанном доме общей площадью ориентировочно * кв. м, а после ввода дома в эксплуатацию обеспечить передачу соинвесторам в равнодолевую собственность квартиру свободной планировки в жилом доме по вышеуказанному адресу проектной площадью * кв. м, на 2 этаже, блок-секция N 6. Согласно п. 1.2. договора объект передается соинвесторам без предварительной отделки (т. 1, л.д. 180 - 185).
12 мая 2009 года ООО "Трансстройцентр" и Зыков А Е подписали акт приема-передачи коттеджа/таунхауса/квартиры/подвала на период самостоятельного проведения правообладателем ремонтно-строительных, отделочных и иных работ, согласно условий которого З.А. принял по акту квартиру, расположенную по адресу <...>, кв. *, общей площадью * кв. м для проведения самостоятельных ремонтно-строительных, отделочных и иных работ в указанной квартире. (т. 1, л.д. 177).
Одновременно, 12 мая 2009 года ООО "Трансстройцентр", именуемое "управляющая компания" и З.А., именуемый "правообладатель, будущий собственник" заключили договор N * на предоставление коммунальных услуг и услуг по охране территории малоэтажного поселка на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ по индивидуальному жилому коттеджу, Таунхаусу или Квартире/подвале в многоквартирном доме, на условиях которого управляющая компания обязалась оказывать правообладателю различные услуги и выполнение необходимых работ и действий по управлению, эксплуатации, содержанию, ремонту и обслуживанию всего комплекса малоэтажного поселка, с целью организации ежедневной эксплуатации и поддержания в надлежащем состоянии на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ в квартире по адресу: <...>, кв. * общей площадью * кв. м.
В приложении N 1 к договору N 142 от 12.05.2009 года стороны согласовали следующий перечень услуг, которые управляющая компания обязалась оказывать для З.А.: проведение осмотров (обследований) технического состояния помещений и строений в поселке, наладка общепоселкового инженерного оборудования, текущий ремонт общепоселковых инженерных сетей и коммуникаций, осуществление работ по выявлению причин аварийных ситуаций в поселке, ликвидации аварийных ситуаций в помещениях и строениях поселка, обеспечение уборки и вывоза мусора, пищевых отходов и снега с обслуживаемых площадей и территорий поселка, сезонная подготовка поселка к зимнему (отопительному) и весеннему периодам, работы по дезинфекции, дезинсекции поселка с обязательным предварительным уведомлением всех владельцев домашних животных, проживающих в зоне дезинфекции, дезинсекции, поддержка надлежащего состояния служебных и технических помещений поселка, благоустройство придомовых территорий, в том числе, уход за зелеными насаждениями, ведение в установленном порядке учета выполняемых работ по эксплуатации и содержанию поселка, придомовых территорий, организация эксплуатации жилого фонда, нежилых помещений и строений, находящихся на территории поселка, оказание услуг по охране территории поселка и организации пропускного режима с помощью (привлечением) "подрядной" организации. (т. 1, л.д. 172 - 176).
В приложении N 2 к договору N 142 на предоставление коммунальных услуг и услуг по охране территории малоэтажного поселка на период проведения правообладателем самостоятельных ремонтно-строительных работ и отделочных работ по индивидуальному жилому коттеджу, Таунхаусу или Квартире/подвале в многоквартирном доме от 12.05.2009 года ООО "Трансстройцентр" и З.А. согласовали расценки на предоставляемые управляющей компанией услуги (том 1, л.д. 56).
Как признал истец в своем письменном возражении на отзыв ответчика (т. 1, л.д. 226) договор N 142 от 12.05.2009 года с приложениями к нему он действительно заключал с ООО "Трансстройцентр", в рамках данного договора ООО "Трансстройцентр" оказывало услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <...>.
Согласно технического паспорта на здание, расположенное по адресу <...>, в пятиэтажном доме площадью здания 6 237,2 кв. м, площадью жилых помещений, с учетом летних, 4 549,8 кв. м имеется 51 квартира, квартира N * в доме имеет площадь всех комнат и помещений вспомогательного использования размером * кв. м, в том числе общая площадь жилых помещений составляет * кв. м (т. 2, л.д. 69 - 83).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 12 февраля 2015 года, на основании решения Мытищинского городского суда Московской области от 17.06.2014 года, вступившего в силу 24.07.2014 г., З.А. на праве собственности принадлежит квартира N * по адресу <...>, площадью * кв. м (т. 1, л.д. 193).
После выполнения истцом внутренних работ площадь квартиры N * была определена в размере * кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2015 года, бланк 50 АИN 543660. (т. 1, л.д. 193).
При указанных обстоятельствах, поскольку площадь квартиры, принадлежащей З.А. изменилась 12.02.2015 г., суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для перерасчета начисленных до указанной даты платежей по жилищно-коммунальным услугам.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении требований о взыскании излишне уплаченных денежных средств судом отказано, основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.
Нарушений прав истца как потребителя действиями ответчика не установлено, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют об отсутствии у истца обязанности вносить оплату за содержание и техническое обслуживание жилого дома и придомовой территории, компенсировать соответственно собственности фактически понесенные управляющей организаций расходы по содержанию объекта.
Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене или изменению решения суда быть не могут, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)