Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ООО "ЖилКомУправление": Лобанова Ю.Б. по доверенности от 17.02.16 N 1; Черников С.В. по доверенности от 01.11.16 N 19;
- от ответчика, ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ": Аксаков Ю.В. по доверенности от 12.01.16 N 33;
- от 3-их лиц, ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области": Ивановская Т.Б. по доверенности от 01.09.16 N 222-и;
- Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЖилКомУправление" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года по делу N А41-19379/16, принятое судьей Моисеевой Е.В., по иску ООО "ЖилКомУправление" к ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" об обязании передать техническую документацию,
третьи лица: ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области", Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна,
установил:
ООО "ЖилКомУправление" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" (далее - ответчик) при участии третьих лиц: ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области", Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна, с требованием обязать ответчика передать ООО "ЖилКомУправление" документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков; - проектную документацию (копии проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов (при наличии); - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - оборотно-сальдовые ведомости;
- - показания индивидуальных приборов учета;
- - копии договоров социального найма;
- - копии свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан;
- - лицевые счета по квартирам:
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
Также истец просит взыскать с ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2016 г. настоящее дело было передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определением от 18.04.2016 г. дело N А41-19379/16 было принято к производству Арбитражного суда Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года по делу N А41-19379/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "ЖилКомУправление" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие 3-х лиц - Бержанер Л.А., Заводновой Е.А., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Согласно исковому заявлению, ООО "ЖилКомУправление" с 01.10.2015 г. на основании протокола N 3 проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 15.09.2015 г. обслуживает многоквартирные дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
О начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению указанными многоквартирными домами было уведомлено ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области" (уведомление от 05.10.2015 г.).
Истец полагает, что заключенные с собственниками домов по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2 договоры управления в настоящее время надлежащим образом исполняются сторонами, что подтверждает осуществление ООО "ЖилКомУправление" деятельности по управлению многоквартирными домами и исполнение им своих обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Ранее до проведения открытого конкурса на право заключения договоров управления многоквартирными домами по вышеуказанным адресам, управление и эксплуатацию домами осуществляло ООО "Акцент-Инвест".
Как указывает истец, ООО "ЖилКомУправление" неоднократно обращалось с просьбой подготовить и передать всю техническую документацию по указанным многоквартирным домам, однако данное требование ответчиком исполнено не было.
Истец, ссылаясь на положения ч. 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что техническая документация должна находиться во владении и пользовании управляющей организации, которая осуществляет ее ведение, обратился в суд с требованием об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что надлежащим образом осуществлял управление жилищным комплексом, обеспечивал надлежащий уровень управления комплексом, а истцом в материалы дела не представлены доказательства осуществления ООО "ЖилКомУправление" деятельности по спорному жилищному комплексу.
Суд первой инстанции посчитал, что согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 29.04.2016 г., ответчик передал АКБ "Инвестторгбанк" (собственнику) ключи от квартир, принадлежащих АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), ключи от технических помещений, техническую документацию на многоквартирные жилые дома ЖК "Горки-8" по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Солослово, микрорайоны 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, в том числе: Копии Постановлений, Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, копии Технических паспортов зданий и прочую техническую документацию.
Кроме того, согласно дополнительному акту к акту приема-передачи от 29.04.2016 г. ответчиком были переданы копии паспортов лифтов, акт о проделанной дополнительной работе по вводу в эксплуатацию систем теплоснабжения квартир, отчет о проделанной работе по дефектации систем теплоснабжения квартир, журнал приема и сдачи ключей, журнал проверки котлов, смарт-карты газовые в количестве 297 штук (Приложение N 1), копию договора на поставку природного газа N 816-Н от 21.01.2011 г. и Дополнительного соглашения N 1 к нему, восемь пультов для ворот ЖК "Горки-8".
Таким образом, запрашиваемая истцом техническая документации отсутствует у ответчика.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований основываясь на положениях ст. ст. 44, 161 ЖК РФ, пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, пунктах 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, пунктах 18, 19 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, а также п. 26 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", поскольку, не переданные документы (карточки) паспортного стола, не включены в перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Поскольку, согласно акту приема-передачи от 29.04.2016 г., представленному в материалы дела, ответчик передал техническую документацию по спорному жилищному комплексу в полном объеме собственнику АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), и истребуемая истцом документация отсутствует у ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности выводов суда первой инстанции в связи со следующим.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, пунктами 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170.
Документы, включаемые в состав технической документации на многоквартирный дом, должны храниться у эксплуатирующей организации и, следовательно, техническая документация, является принадлежностью объекта недвижимости, и в случае поступления объекта в новую управляющую организацию подлежит передаче непосредственно этой управляющей организации (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 18 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, установлено, что в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
В силу пункта 19 Правил N 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации.
Основной перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
К ним относятся:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- документы (акты) о приемке результатов работ;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; (N 7 в таблице) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 г.); копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Однако указанный перечень не является закрытым и решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы.
Кроме того, перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170), согласно которым в состав технической документации длительного хранения входит:
- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги; - паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Управляющая организация, утратившая полномочия по управлению МКД и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан в данном доме в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 с последующими изменениями, обязана передать новой управляющей организации (ТСЖ, кооперативу) по их требованию все документы по ведению регистрационного учета.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491).
Согласно пункту 27 Правил N 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Пунктом 24 Правил N 491 установлено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
(пп. "а(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; (пп. "в(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434) примечание.
Действие подпункта "г" пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления), согласно которого, застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
- первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
- второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Также в п. 26 Правил N 491 указано, что в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
(пп. "д(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. "д(2)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. "д(3)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. (N 5; N 6 в таблице).
- Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
- То обстоятельство, что техническая документация отсутствует либо не передана предыдущей управляющей компанией, не освобождает ООО "Акцент-Инвест" от ее передачи ООО "ЖилКомУправление".
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.
В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулирована в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09).
Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, у ООО "ЖилКомУправление" возникло право требовать от ООО "Акцент-Инвест" передачи следующей документации:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков;
- - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2.
Проектная документация (копии проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов, подлежит передаче при ее наличии, таким образом, с учетом заявления ответчика об отсутствии таких документов, обязательств по их передаче не возникло.
При этом, оборотно-сальдовая ведомость; показания индивидуальных приборов учета; копии договоров социального найма; копии свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан; лицевые счета по квартирам, не включены в перечень документов подлежащих передаче, в связи с чем, обязательств по их передаче у ответчика не возникло.
Доводы ответчика о передаче технического учета, подлежит отклонению, так как согласно акта приема-передачи от 29.04.2016 г., ответчиком переданы копии указанных документов, что не соответствует требованиям пп. А п. 24 Правил N 491.
Иные возражения ответчика по документам со ссылкой на отсутствие обязанностей по их передачи, апелляционным судом считаются необоснованными, так как обязательства по их передачи таких документов возникли в силу нормативно-правовых актов изложенных в настоящем постановлении суда выше.
Таким образом, решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года подлежит отмене, исковые требования частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2016 года по делу N А41-19379/16 отменить.
Обязать ООО "Акцент-Инвест" передать ООО "ЖилКомУправление" следующие документы:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков;
- - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2.
В остальной части исковых требований отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2016 N 10АП-11331/2016 ПО ДЕЛУ N А41-19379/16
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2016 г. по делу N А41-19379/16
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ООО "ЖилКомУправление": Лобанова Ю.Б. по доверенности от 17.02.16 N 1; Черников С.В. по доверенности от 01.11.16 N 19;
- от ответчика, ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ": Аксаков Ю.В. по доверенности от 12.01.16 N 33;
- от 3-их лиц, ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области": Ивановская Т.Б. по доверенности от 01.09.16 N 222-и;
- Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЖилКомУправление" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года по делу N А41-19379/16, принятое судьей Моисеевой Е.В., по иску ООО "ЖилКомУправление" к ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" об обязании передать техническую документацию,
третьи лица: ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области", Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна,
установил:
ООО "ЖилКомУправление" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" (далее - ответчик) при участии третьих лиц: ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области", Бержанер Лариса Алексеевна, Заводнова Екатерина Андреевна, с требованием обязать ответчика передать ООО "ЖилКомУправление" документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков; - проектную документацию (копии проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов (при наличии); - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - оборотно-сальдовые ведомости;
- - показания индивидуальных приборов учета;
- - копии договоров социального найма;
- - копии свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан;
- - лицевые счета по квартирам:
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
Также истец просит взыскать с ООО "АКЦЕНТ-ИНВЕСТ" расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2016 г. настоящее дело было передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определением от 18.04.2016 г. дело N А41-19379/16 было принято к производству Арбитражного суда Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года по делу N А41-19379/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "ЖилКомУправление" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие 3-х лиц - Бержанер Л.А., Заводновой Е.А., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Согласно исковому заявлению, ООО "ЖилКомУправление" с 01.10.2015 г. на основании протокола N 3 проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 15.09.2015 г. обслуживает многоквартирные дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
О начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению указанными многоквартирными домами было уведомлено ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области" (уведомление от 05.10.2015 г.).
Истец полагает, что заключенные с собственниками домов по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2 договоры управления в настоящее время надлежащим образом исполняются сторонами, что подтверждает осуществление ООО "ЖилКомУправление" деятельности по управлению многоквартирными домами и исполнение им своих обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Ранее до проведения открытого конкурса на право заключения договоров управления многоквартирными домами по вышеуказанным адресам, управление и эксплуатацию домами осуществляло ООО "Акцент-Инвест".
Как указывает истец, ООО "ЖилКомУправление" неоднократно обращалось с просьбой подготовить и передать всю техническую документацию по указанным многоквартирным домам, однако данное требование ответчиком исполнено не было.
Истец, ссылаясь на положения ч. 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что техническая документация должна находиться во владении и пользовании управляющей организации, которая осуществляет ее ведение, обратился в суд с требованием об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1, 2.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что надлежащим образом осуществлял управление жилищным комплексом, обеспечивал надлежащий уровень управления комплексом, а истцом в материалы дела не представлены доказательства осуществления ООО "ЖилКомУправление" деятельности по спорному жилищному комплексу.
Суд первой инстанции посчитал, что согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 29.04.2016 г., ответчик передал АКБ "Инвестторгбанк" (собственнику) ключи от квартир, принадлежащих АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), ключи от технических помещений, техническую документацию на многоквартирные жилые дома ЖК "Горки-8" по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Солослово, микрорайоны 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, в том числе: Копии Постановлений, Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, копии Технических паспортов зданий и прочую техническую документацию.
Кроме того, согласно дополнительному акту к акту приема-передачи от 29.04.2016 г. ответчиком были переданы копии паспортов лифтов, акт о проделанной дополнительной работе по вводу в эксплуатацию систем теплоснабжения квартир, отчет о проделанной работе по дефектации систем теплоснабжения квартир, журнал приема и сдачи ключей, журнал проверки котлов, смарт-карты газовые в количестве 297 штук (Приложение N 1), копию договора на поставку природного газа N 816-Н от 21.01.2011 г. и Дополнительного соглашения N 1 к нему, восемь пультов для ворот ЖК "Горки-8".
Таким образом, запрашиваемая истцом техническая документации отсутствует у ответчика.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований основываясь на положениях ст. ст. 44, 161 ЖК РФ, пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, пунктах 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, пунктах 18, 19 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, а также п. 26 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", поскольку, не переданные документы (карточки) паспортного стола, не включены в перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Поскольку, согласно акту приема-передачи от 29.04.2016 г., представленному в материалы дела, ответчик передал техническую документацию по спорному жилищному комплексу в полном объеме собственнику АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), и истребуемая истцом документация отсутствует у ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности выводов суда первой инстанции в связи со следующим.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, пунктами 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170.
Документы, включаемые в состав технической документации на многоквартирный дом, должны храниться у эксплуатирующей организации и, следовательно, техническая документация, является принадлежностью объекта недвижимости, и в случае поступления объекта в новую управляющую организацию подлежит передаче непосредственно этой управляющей организации (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 18 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, установлено, что в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
В силу пункта 19 Правил N 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации.
Основной перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
К ним относятся:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- документы (акты) о приемке результатов работ;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; (N 7 в таблице) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 г.); копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Однако указанный перечень не является закрытым и решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы.
Кроме того, перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170), согласно которым в состав технической документации длительного хранения входит:
- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги; - паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Управляющая организация, утратившая полномочия по управлению МКД и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан в данном доме в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 с последующими изменениями, обязана передать новой управляющей организации (ТСЖ, кооперативу) по их требованию все документы по ведению регистрационного учета.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491).
Согласно пункту 27 Правил N 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Пунктом 24 Правил N 491 установлено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
(пп. "а(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; (пп. "в(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434) примечание.
Действие подпункта "г" пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления), согласно которого, застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
- первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
- второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Также в п. 26 Правил N 491 указано, что в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
(пп. "д(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. "д(2)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. "д(3)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434).
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. (N 5; N 6 в таблице).
- Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
- То обстоятельство, что техническая документация отсутствует либо не передана предыдущей управляющей компанией, не освобождает ООО "Акцент-Инвест" от ее передачи ООО "ЖилКомУправление".
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.
В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулирована в Постановлении от 30.03.2010 N 17074/09).
Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, у ООО "ЖилКомУправление" возникло право требовать от ООО "Акцент-Инвест" передачи следующей документации:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков;
- - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2.
Проектная документация (копии проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов, подлежит передаче при ее наличии, таким образом, с учетом заявления ответчика об отсутствии таких документов, обязательств по их передаче не возникло.
При этом, оборотно-сальдовая ведомость; показания индивидуальных приборов учета; копии договоров социального найма; копии свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан; лицевые счета по квартирам, не включены в перечень документов подлежащих передаче, в связи с чем, обязательств по их передаче у ответчика не возникло.
Доводы ответчика о передаче технического учета, подлежит отклонению, так как согласно акта приема-передачи от 29.04.2016 г., ответчиком переданы копии указанных документов, что не соответствует требованиям пп. А п. 24 Правил N 491.
Иные возражения ответчика по документам со ссылкой на отсутствие обязанностей по их передачи, апелляционным судом считаются необоснованными, так как обязательства по их передачи таких документов возникли в силу нормативно-правовых актов изложенных в настоящем постановлении суда выше.
Таким образом, решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2016 года подлежит отмене, исковые требования частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2016 года по делу N А41-19379/16 отменить.
Обязать ООО "Акцент-Инвест" передать ООО "ЖилКомУправление" следующие документы:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - копии кадастровых планов (карты) земельных участков, удостоверенных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков;
- - планы участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи;
- - акты приемки жилых домов от строительной организации;
- - акты технического состояния жилых домов на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - паспорта на квартиры и земельный участок;
- - технические паспорта на жилые дома на многоквартирные дома, расположенные по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - журналы заявок жителей;
- - карточки учета и регистрации жильцов многоквартирного дома - формы Ф-16, Ф-17;
- - паспорт лифтового хозяйства жилых домов, расположенных по адресам: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1,2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1,2; микрорайон 1/4, д. 1,2; микрорайон 1/5, д. 1,2.
В остальной части исковых требований отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)