Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.12.2012 N 33-16562/2012 ПО ДЕЛУ N 2-1747/2012

Требование: О признании права собственности на административное здание.

Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Сторонами заключен предварительный договор купли-продажи административного здания, которое передано покупателю для проведения отделочных работ на основании акта. Покупатель ссылается на фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом продавец отказывается передать документы для государственной регистрации права собственности на здание.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2012 г. N 33-16562/2012


Судья: Тонконог Е.Б.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Чуфистова И.В., Параевой В.С.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 декабря 2012 г. дело N 2-1747/12 по апелляционной жалобе М.А., Т., М.С. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 7 декабря 2012 г. по иску Ч. к ЗАО "ИнфоТехСервис - Кольцевая Автомобильная Дорога" (ЗАО "ИТС-КАД") о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., мнение представителя третьих лиц М.А., Т., М.С., ТСЖ "Михайловское" - А., представителя истца Ч. - К., представителя ответчика ЗАО "ИТС-КАД" - Б., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Ч. обратился в Петродворцовый районный суд с иском к ЗАО "ИТС-КАД", ссылаясь на то, что 7 июля 2010 г. он заключил с ответчиком предварительный договор N 82/10 о заключении в будущем договора купли-продажи административного здания с кадастровым номером 78:40:19153:37:42 общей площадью 402,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Леонтьевская улица, дом 1, литера А, и обязался уплатить денежные средства в сумме 26.770.000 руб. Согласно п. 2 предварительный договор подлежал заключению в течение 14 дней с момента оформления и регистрации права собственности ответчика на указанный объект. Обязательства по финансированию в размере 26.770.000 руб. истцом выполнены полностью. В соответствии с соглашением к договору от 21 октября 2011 г. и актом приема-передачи работ от 21 октября 2011 г. административное здание передано истцу ответчиком для проведения отделочных работ, истец произвел отделочные работы и несет бремя содержания данного здания. Поскольку договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, ответчик отказывается передать документы для государственной регистрации права собственности истца, истец просил признать право собственности на указанное административное здание.
Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 7 декабря 2012 г. за Ч. признано право собственности на административное здание общей площадью 402,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Леонтьевская, дом 1, литера А, имеющее кадастровый номер 78:40:19153:37:42.
В апелляционной жалобе М.А., Т., М.С., не привлеченные к участию в деле, просят указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку переданное по предварительному договору купли-продажи Ч. административное здание является общей собственностью собственников коттеджей в поселке, и не может быть отчуждено без их согласия, также считают, что на основании предварительного договора у истца не возникло право на спорное здание и истцом не произведено финансирование строительства объекта, так как объект введен в эксплуатацию до заключения сторонами по делу предварительного договора купли-продажи здания.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 декабря 2012 г. дело рассматривается по правилам суда первой инстанции, к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, М.А., Т., М.С., ТСЖ "Михайловское".
Как следует из материалов дела, 29 декабря 2008 г. между ЗАО "ИТС-КАД" и Ч. был заключен предварительный договор N 82/10 купли-продажи административного здания, расположенного на территории малоэтажной жилой застройки - коттеджного поселка (л.д. 5 - 7).
Строительство объекта - малоэтажной жилой застройки осуществлено на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 7 сентября 2004 г. N 1549 "О проектировании и строительстве малоэтажной жилой застройки по адресу: г. Петергоф, Волхонское шоссе, участок 1", и заключенного в его исполнение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период строительства (л.д. 248).
По условиям договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 16/ЗКС-000029 от 29 ноября 2004 г., заключенного КУГИ Санкт-Петербурга с ЗАО "ИТС-КАД", инвестору ЗАО "ИТС-КАД" предоставляется земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по строительству малоэтажной жилой застройки (п. 1.2). Инвестиционный проект включает в себя строительство индивидуальных жилых домов, административного здания службы эксплуатации ТСЖ, здания охраны, детского сада и гостиницы (л.д. 249 - 255).
При этом на основании п. 4.3 договора аренды в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в п. 4.1 договора, арендатор обязан выплатить арендодателю сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением N 5 к договору.
Доказательства внесения изменений в договор аренды в связи с изменением функционального назначения результата инвестирования, обусловленного п. 4.1 договора, в материалах дела отсутствуют.
На основании ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно частям 1 и 4 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией (п. 5); о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (п. 7); об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).
Согласно Проектной декларации по коттеджному поселку "Михайловское" от 29 сентября 2004 г. застройщик ЗАО "ИТС-КАД" производит строительство клубного коттеджного поселка "Михайловское", план застройки комплекса предполагает формирование общественно-административной зоны, в которой расположены детский сад с игровой площадкой и административный комплекс (правление и бухгалтерия ТСЖ, пункт приема прачечной и химчистки, почта, аптека, магазин, пункт оплаты мобильной связи, помещения эксплуатационных служб и пр.). Финансирование строительства осуществляется застройщиком с привлечением средств Генерального инвестора и инвесторов (через договор инвестирования строительства). На земельный участок общего пользования (дороги, подъезды, проезды, аллеи, тротуары, водоемы, детская площадка, сквер, газоны, контейнерные площадки) ТСЖ "Михайловское" заключает с КУГИ Санкт-Петербурга договор аренды на 49 лет. Оформление права собственности на гостиницу и детский сад производится на инвестора. Оформление права собственности на административное здание производится на ТСЖ "Михайловское", на земельный участок заключается договор аренды на 49 лет (или участки выкупаются) (л.д. 256 - 274).
Учитывая, что разрешение на строительство получается застройщиком на основании проектной документации, ответчиком не представлены доказательства наличия изменений в проекте в ходе строительства поселка, судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение сведения проектной декларации.
10 декабря 2008 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-8114в-2008 на ввод в эксплуатацию административного здания в составе малоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Волхонское шоссе, д. 82, литера А, общей площадью 402,4 кв. м (л.д. 16).
11 февраля 2009 г. ПИБ Петродворцового района филиала ГУП "ГУИОН" составлен кадастровый паспорт на административное здание общей площадью 402,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Петродворец, Волхонское шоссе, д. 82, литера А, присвоен кадастровый номер 78:40:19153:37:42 (л.д. 17 - 18).
6 октября 2009 г. ПИБ Петродворцового района филиала ГУП "ГУИОН" выдано разрешение N 960 о присвоении строению, числящемуся по адресу: Волхонское шоссе, д. 82, адреса: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Леонтьевская ул., дом 1 (л.д. 19 - 20).
Таким образом, проектная декларация и договор аренды земельного участка свидетельствуют о том, что земельный участок предоставлялся ЗАО "ИТС-КАД" для строительства коттеджного поселка с административным зданием службы эксплуатации, при этом строительство указанного здания инвестор должен был осуществить за счет своих средств (п. п. 2.7 и 2.8 договора аренды) и передать результат строительства в собственность ТСЖ "Михайловское". При отсутствии доказательств внесения изменений в проект в части спорного здания либо доказательств того, что при приемке коттеджного поселка в эксплуатацию изменено функциональное назначение административного здания, передача здания Ч. является нарушением прав ТСЖ "Михайловское", созданного в поселке, которое от своих прав на это здание не отказывалось.
Оснований считать, что соинвесторы строительства - М.А., Т. и М.С., принимая участие в финансировании строившихся для них коттеджей, фактически финансировали строительство и административного здания в составе общего имущества поселка, судебная коллегия не усматривает.
Так, по условиям договоров инвестирования строительства (создания) коттеджного поселка, заключенным ЗАО "ИТС-КАД" с М.А., Т. и М.С., граждане принимают участие в строительстве объекта путем финансирования строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется построить и передать инвестору в установленном порядке часть объекта - коттедж (п. 1.2). Выполнение инвестором в полном объеме всех своих обязательств, предусмотренных договором, является основанием для возникновения права собственности инвестора на коттедж, указанный п. 1.2 договора (п. 1.3.). По п. 2.1 договоров размер инвестиций в строительство рассчитан из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади коттеджа.
При этом характеристики финансируемого объекта описаны в характеристике объекта, являющейся приложением к договорам, в которой административное здание не указано как часть финансируемого объекта.
Таким образом, доводы М.А., Т., М.С. о возникновении права общей собственности на спорное здание являются необоснованными.
Также судебная коллегия считает, что не имеется оснований считать, что здание создано за счет вложений инвестора Ч., поскольку ЗАО "ИТС-КАД" с Ч. заключен предварительный договор купли-продажи спорного здания уже на построенный и введенный в эксплуатацию объект, предварительный договор не является основанием для возникновения вещного права, а порождает обязательственные отношения по заключению в будущем основного договора. Кроме того, у ЗАО "ИТС-КАД" право на спорное здание не возникло, так как государственная регистрация права собственности не производилась, поэтому такой предварительный договор не может повлечь переход права собственности к другому лицу.
Оснований для признания прав Ч. на здание, как на созданный для себя объект недвижимости, также не имеется.
По смыслу ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. и п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ у инвестора возникает право собственности на имущество, созданное как результат инвестиционной деятельности в отношении объекта, созданного за счет вложений инвестора.
Поскольку предварительный договор от 7 июля 2010 г. заключен уже на построенное и введенное 10 декабря 2008 г. в эксплуатацию здание, расчеты между сторонами договора оформлены 21 октября 2011 г. зачетом по обязательствам сторон (л.д. 14 - 15), также возникшим после окончания строительства объекта (договор займа от 28 апреля 2010 г.), то Ч. фактически строительство не проинвестировал, поэтому у него не возникло право собственности на данное имущество.
Также нет оснований считать, что Ч. как инвестор произвел приемку выполненных работ по строительству коттеджа, поскольку из акта приема-передачи здания от 21 октября 2011 г. (л.д. 13) следует, что здание передано Ч. для проведения отделочных работ. Сведения о том, что построенное здание передается и принимается в собственность Ч. как объект инвестиций, в акте отсутствуют.
Учитывая, что решение суда постановлено с нарушением норм процессуального и материального права, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу в иске.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 7 декабря 2011 г. отменить. Принять по делу новое решение.
В иске Ч. к ЗАО "Инфо-ТехСервис - Кольцевая Автомобильная Дорога" о признании права собственности на административное здание отказать.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)