Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Управляющая организация после получения протокола общего собрания приступила к обслуживанию дома, выставила собственникам счета на оплату за содержание и ремонт общего имущества, но затем перестала обслуживать и управлять домом, в реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами нет информации об управлении спорным домом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Беляева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.,
судей: Чаус И.А., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 16 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе С.Т.ЮА. на решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 февраля 2017 года по иску С.Т.ЮА. к ООО "Коммунальный сервис - 3" о возложении обязанности внести изменения в реестр лицензий, приступить к обслуживанию многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела, истца С.Т.ЮА., ее представителя С.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Коммунальный сервис - 3" - М., возражавшую против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.Т.ЮА. обратилась в суд с иском к ООО "Коммунальный сервис-3" о возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу подать в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" документы о включении в лицензию ООО "Коммунальный сервис -3" многоквартирного жилого дома по адресу: **** и в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу приступить к обслуживанию данного многоквартирного дома.
В обоснование требований указано, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ****, оформленным протоколом от 31 мая 2016 года, собственники выбрали в качестве способа управления - Управление управляющей организацией, в качестве управляющей организацией выбрали ООО "Коммунальный сервис-3", утвердили договор управления, предложенный ответчиком. Между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным жилым домом. Ответчик после получения протокола общего собрания приступил к обслуживанию дома, выставил собственникам счета на оплату за содержание и ремонт жилья, но затем перестал обслуживать и управлять домом, в реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами нет информации об управлении ответчиком домом ****.
В судебном заседании истец С.Т.ЮА. настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представили ответчика ООО "Коммунальный сервис-3" Е., К. возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Главное управление "Государственная жилищная инспекция" Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе С.Т.ЮА. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что именно ответчик предложил Совету многоквартирного дома по адресу: **** свои услуги в качестве управляющей организации, представил гарантийное письмо за подписью директора об обязательстве провести косметический ремонт подъезда летом 2016 года, проект договора управления, в связи с чем, Совет дома вынес на общее собрание собственников вопрос о смене управляющей организации, утверждении договора управления на предложенных ответчиком условиях. Однако после выставления собственникам счетов за июнь 2016 года, не приступив к обслуживанию дома, ответчик отказался от выполнения работ и услуг по заключенному договору управления, отозвал из Главного управления "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" свое заявление о включении дома в реестр лицензий субъекта РФ. Полагает, что суд, отказывая в иске, разрешил не заявленное ответчиком требование о расторжении в одностороннем порядке договора управления.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Коммунальный сервис-3" полагает решение суда законным и обоснованным. Указывает, что общество не являлось инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома об избрании его в качестве управляющей организации, не выступало с офертой; предложение собственников об управлении домом не принимало, к обслуживанию дома не приступало, договор управления домом не заключен; размер платы за содержание и ремонт значительно ниже городского тарифа, что делает невозможным выполнение необходимого минимального перечня работ и услуг по содержанию и ремонту. У истца отсутствуют полномочия выступать от имени собственников.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Главное управление "Государственная жилищная инспекция" Челябинской области не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, С.Т.ЮА. является собственником квартиры по адресу: ****, кв. 18 (л.д. 193).
В период с 20 мая 2016 года по 31 мая 2016 года по инициативе С.Т.ЮБ. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **** в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом от 31 мая 2016 года, на котором приняты следующие решения: об отказе от услуг ООО "ЖЭУ-10", связанных с управлением и обслуживанием многоквартирного дома по адресу: **** (5), о расторжении договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме или иных договоров, связанных с управлением домом (6), о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией (7), о выборе в качестве управляющей организации - ООО "Коммунальный сервис - 3" (8), об утверждении договора управления многоквартирным домом, предложенного ООО "Коммунальный сервис - 3" (9), об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за содержание, ремонт, техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт мест общего пользования, общего имущества (нежилых помещений), соразмерно площади занимаемых помещений, в размере **** рублей **** копеек, сроком с 01 мая 2016 года по 31 марта 2018 года, с учетом предложений управляющей организации (10), иные (л.д. 11-12).
Между ООО "Коммунальный сервис - 3" (управляющая организация) и С.Т.ЮА. (собственник) заключен договор управления многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым собственник поручает, а управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, организовывать предоставление коммунальных услуг, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления, деятельность (п. 2.1).
В соответствии с п. 4.3 договора размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за содержание, ремонт, техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт мест общего пользования, общего имущества (нежилых помещений), устанавливается соразмерно площади занимаемых помещений на основании протокола общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации.
Договор заключен сроком на пять лет (п. 8.1) (л.д. 202-213).
Из пояснений представителя ответчика Е., действующей на основании доверенности от 20 апреля 2016 года (л.д. 197), в судебном заседании 16 февраля 2017 года следует, что со всеми собственниками данного дома были заключены договоры управления, тариф на содержание и ремонт жилья был согласован между сторонами (л.д. 242).
ООО "Коммунальный сервис - 3" обратилось в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: ****, что следует из его письма от 25 октября 2016 года, пояснений представителя ответчика в судебном заседании 16 февраля 2017 года, объявления от 25 октября 2016 года (л.д. 219, 238, 242).
Представитель ответчика К., действующий на основании доверенности от 09 января 2017 года (л.д. 198), в судебном заседании 30 января 2017 года пояснил, что собственникам были выставлены квитанции на оплату коммунальных услуг (л.д. 215). Представитель ответчика Е. в судебном заседании 16 февраля 2017 года пояснила, что ответчик неоднократно пытался приступить к управлению домом, но предыдущая управляющая организация отказала в передаче технической документации на дом (л.д. 242).
25 октября 2016 года ООО "Коммунальный сервис - 3" направило в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" заявление об отзыве заявления о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: ****, по причине невозможности осуществления управления данным многоквартирным домом на условиях договора управления, предложенных собственниками (л.д. 219).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований С.Т.ЮА., суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств уведомления ответчика собственниками о проведении общего собрания и необходимости представить свои предложения о размере платы за содержание жилья, заниженного размера данной платы по сравнению с установленной органами местного самоуправления, что влечет наличие у ответчика права отказаться от обслуживания дома на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, поскольку договор управления не является публичным, а также из не заключения договора управления, в связи с не достижением между сторонами соглашения о существенном условии договора - платы за содержание и ремонт жилья.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Согласно п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 195 Жилищного кодекса РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в том числе в реестре лицензий субъекта Российской Федерации, который должен содержать раздел, включающий в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
В силу ч. ч. 2, 3 ст. 198 Жилищного кодекса РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В силу п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Поскольку на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **** ООО "Коммунальный сервис - 3" было избрано в качестве управляющей организации этого дома, между собственниками помещений и ответчиком заключены договоры управления на предложенных ответчиком условиях, условия договора управления одинаковы для всех собственников и обязательны для исполнения обеими сторонами, то ООО "Коммунальный сервис - 3" обязано было в течение трех рабочих дней со дня заключения договора управления обратиться в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" с заявлением о внесении данного дома в реестр лицензий Челябинской области как находящегося в управлении ответчика, и не позднее, чем через тридцать дней со дня подписания договора управления, приступить к выполнению этого договора.
Право управляющей организации отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке законом не предусмотрено.
Вышеприведенные обстоятельства и положения закона при разрешении спора судом первой инстанции не были учтены, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения о возложении на ООО "Коммунальный сервис - 3" обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" сведения о включении в реестр лицензий многоквартирного дома по адресу: **** как находящегося в его управлении, и в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу - обязанности приступить к обслуживанию данного многоквартирного дома на основании заключенного договора управления.
Доводы представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции о том, что между сторонами не был согласован размер платы за содержание и ремонт жилья, опровергаются пояснениями представителя ответчика Е., действовавшей на основании доверенности от 20 апреля 2016 года (л.д. 197), в судебном заседании 16 февраля 2017 года.
Кроме того, факт согласования сторонами условий договора управления, в том числе размера платы за содержание и ремонт жилья, подтверждается пояснениями истца и дополнительно приобщенными судебной коллегией по ее ходатайству доказательствами.
Из рекламного проспекта ООО "Коммунальный сервис - 3", следует, что управляющая компания снижает тариф на обслуживание по сравнению с тарифами, утвержденными органом местного самоуправления г. Челябинска, на два года. По домам этажностью 9 и более, годом постройки позднее 1990 г., с газовой плитой размер указанной платы составляет **** рублей, без газового оборудования - **** рублей (л.д. 257).
В соответствии с протоколом внеочередного собрания Совета дома по адресу: **** от 20 апреля 2016 года, на заседании Совета происходила встреча с представителями ООО "Коммунальный сервис - 3" - У.М.М. (директор), М.В.В., М.СВ. и обсуждение условий обслуживания, предлагаемых данной организацией, в том числе неизменный тариф в течение двух лет, создание дополнительного офиса организации в Тракторозаводском районе г. Челябинска для обслуживания данного дома: аварийные службы, паспортный стол (л.д. 255).
Принятые общим собранием от 31 мая 2016 года решения соответствуют вышеуказанным условиям.
Ссылка ответчика в возражениях на апелляционную жалобу на отсутствие у истца права действовать в суде от имени собственников, основанием к отказу в иске являться не может, поскольку С.Т.ЮА. как собственник помещения в многоквартирном доме по адресу: ****, заключивший договор управления, вправе обратиться в суд с настоящим иском в защиту своих интересов.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 февраля 2017 года отменить, принять новое решение:
Исковые требования С.Т.ЮА. удовлетворить:
Возложить на ООО "Коммунальный сервис - 3" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обязанность направить в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" сведения о включении в реестр лицензий многоквартирного дома по адресу: ****.
Возложить на ООО "Коммунальный сервис - 3" обязанность приступить к обслуживанию многоквартирного дома по адресу: **** на основании заключенного договора управления в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.05.2017 N 11-5876/2017
Требование: О возложении обязанности подать в уполномоченный орган документы о включении в лицензию информации о многоквартирном доме, приступить к обслуживанию данного дома.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Управляющая организация после получения протокола общего собрания приступила к обслуживанию дома, выставила собственникам счета на оплату за содержание и ремонт общего имущества, но затем перестала обслуживать и управлять домом, в реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами нет информации об управлении спорным домом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. N 11-5876/2017
Судья Беляева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.,
судей: Чаус И.А., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 16 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе С.Т.ЮА. на решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 февраля 2017 года по иску С.Т.ЮА. к ООО "Коммунальный сервис - 3" о возложении обязанности внести изменения в реестр лицензий, приступить к обслуживанию многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела, истца С.Т.ЮА., ее представителя С.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Коммунальный сервис - 3" - М., возражавшую против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.Т.ЮА. обратилась в суд с иском к ООО "Коммунальный сервис-3" о возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу подать в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" документы о включении в лицензию ООО "Коммунальный сервис -3" многоквартирного жилого дома по адресу: **** и в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу приступить к обслуживанию данного многоквартирного дома.
В обоснование требований указано, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ****, оформленным протоколом от 31 мая 2016 года, собственники выбрали в качестве способа управления - Управление управляющей организацией, в качестве управляющей организацией выбрали ООО "Коммунальный сервис-3", утвердили договор управления, предложенный ответчиком. Между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным жилым домом. Ответчик после получения протокола общего собрания приступил к обслуживанию дома, выставил собственникам счета на оплату за содержание и ремонт жилья, но затем перестал обслуживать и управлять домом, в реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами нет информации об управлении ответчиком домом ****.
В судебном заседании истец С.Т.ЮА. настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представили ответчика ООО "Коммунальный сервис-3" Е., К. возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Главное управление "Государственная жилищная инспекция" Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе С.Т.ЮА. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что именно ответчик предложил Совету многоквартирного дома по адресу: **** свои услуги в качестве управляющей организации, представил гарантийное письмо за подписью директора об обязательстве провести косметический ремонт подъезда летом 2016 года, проект договора управления, в связи с чем, Совет дома вынес на общее собрание собственников вопрос о смене управляющей организации, утверждении договора управления на предложенных ответчиком условиях. Однако после выставления собственникам счетов за июнь 2016 года, не приступив к обслуживанию дома, ответчик отказался от выполнения работ и услуг по заключенному договору управления, отозвал из Главного управления "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" свое заявление о включении дома в реестр лицензий субъекта РФ. Полагает, что суд, отказывая в иске, разрешил не заявленное ответчиком требование о расторжении в одностороннем порядке договора управления.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Коммунальный сервис-3" полагает решение суда законным и обоснованным. Указывает, что общество не являлось инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома об избрании его в качестве управляющей организации, не выступало с офертой; предложение собственников об управлении домом не принимало, к обслуживанию дома не приступало, договор управления домом не заключен; размер платы за содержание и ремонт значительно ниже городского тарифа, что делает невозможным выполнение необходимого минимального перечня работ и услуг по содержанию и ремонту. У истца отсутствуют полномочия выступать от имени собственников.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Главное управление "Государственная жилищная инспекция" Челябинской области не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, С.Т.ЮА. является собственником квартиры по адресу: ****, кв. 18 (л.д. 193).
В период с 20 мая 2016 года по 31 мая 2016 года по инициативе С.Т.ЮБ. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **** в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом от 31 мая 2016 года, на котором приняты следующие решения: об отказе от услуг ООО "ЖЭУ-10", связанных с управлением и обслуживанием многоквартирного дома по адресу: **** (5), о расторжении договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме или иных договоров, связанных с управлением домом (6), о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией (7), о выборе в качестве управляющей организации - ООО "Коммунальный сервис - 3" (8), об утверждении договора управления многоквартирным домом, предложенного ООО "Коммунальный сервис - 3" (9), об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за содержание, ремонт, техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт мест общего пользования, общего имущества (нежилых помещений), соразмерно площади занимаемых помещений, в размере **** рублей **** копеек, сроком с 01 мая 2016 года по 31 марта 2018 года, с учетом предложений управляющей организации (10), иные (л.д. 11-12).
Между ООО "Коммунальный сервис - 3" (управляющая организация) и С.Т.ЮА. (собственник) заключен договор управления многоквартирным жилым домом, в соответствии с которым собственник поручает, а управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, организовывать предоставление коммунальных услуг, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления, деятельность (п. 2.1).
В соответствии с п. 4.3 договора размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за содержание, ремонт, техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт мест общего пользования, общего имущества (нежилых помещений), устанавливается соразмерно площади занимаемых помещений на основании протокола общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации.
Договор заключен сроком на пять лет (п. 8.1) (л.д. 202-213).
Из пояснений представителя ответчика Е., действующей на основании доверенности от 20 апреля 2016 года (л.д. 197), в судебном заседании 16 февраля 2017 года следует, что со всеми собственниками данного дома были заключены договоры управления, тариф на содержание и ремонт жилья был согласован между сторонами (л.д. 242).
ООО "Коммунальный сервис - 3" обратилось в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: ****, что следует из его письма от 25 октября 2016 года, пояснений представителя ответчика в судебном заседании 16 февраля 2017 года, объявления от 25 октября 2016 года (л.д. 219, 238, 242).
Представитель ответчика К., действующий на основании доверенности от 09 января 2017 года (л.д. 198), в судебном заседании 30 января 2017 года пояснил, что собственникам были выставлены квитанции на оплату коммунальных услуг (л.д. 215). Представитель ответчика Е. в судебном заседании 16 февраля 2017 года пояснила, что ответчик неоднократно пытался приступить к управлению домом, но предыдущая управляющая организация отказала в передаче технической документации на дом (л.д. 242).
25 октября 2016 года ООО "Коммунальный сервис - 3" направило в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" заявление об отзыве заявления о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области в связи с заключением договора управления многоквартирным домом по адресу: ****, по причине невозможности осуществления управления данным многоквартирным домом на условиях договора управления, предложенных собственниками (л.д. 219).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований С.Т.ЮА., суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств уведомления ответчика собственниками о проведении общего собрания и необходимости представить свои предложения о размере платы за содержание жилья, заниженного размера данной платы по сравнению с установленной органами местного самоуправления, что влечет наличие у ответчика права отказаться от обслуживания дома на условиях, указанных в решении общего собрания собственников, поскольку договор управления не является публичным, а также из не заключения договора управления, в связи с не достижением между сторонами соглашения о существенном условии договора - платы за содержание и ремонт жилья.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Согласно п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 195 Жилищного кодекса РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в том числе в реестре лицензий субъекта Российской Федерации, который должен содержать раздел, включающий в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
В силу ч. ч. 2, 3 ст. 198 Жилищного кодекса РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В силу п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Поскольку на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **** ООО "Коммунальный сервис - 3" было избрано в качестве управляющей организации этого дома, между собственниками помещений и ответчиком заключены договоры управления на предложенных ответчиком условиях, условия договора управления одинаковы для всех собственников и обязательны для исполнения обеими сторонами, то ООО "Коммунальный сервис - 3" обязано было в течение трех рабочих дней со дня заключения договора управления обратиться в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" с заявлением о внесении данного дома в реестр лицензий Челябинской области как находящегося в управлении ответчика, и не позднее, чем через тридцать дней со дня подписания договора управления, приступить к выполнению этого договора.
Право управляющей организации отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке законом не предусмотрено.
Вышеприведенные обстоятельства и положения закона при разрешении спора судом первой инстанции не были учтены, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения о возложении на ООО "Коммунальный сервис - 3" обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" сведения о включении в реестр лицензий многоквартирного дома по адресу: **** как находящегося в его управлении, и в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу - обязанности приступить к обслуживанию данного многоквартирного дома на основании заключенного договора управления.
Доводы представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции о том, что между сторонами не был согласован размер платы за содержание и ремонт жилья, опровергаются пояснениями представителя ответчика Е., действовавшей на основании доверенности от 20 апреля 2016 года (л.д. 197), в судебном заседании 16 февраля 2017 года.
Кроме того, факт согласования сторонами условий договора управления, в том числе размера платы за содержание и ремонт жилья, подтверждается пояснениями истца и дополнительно приобщенными судебной коллегией по ее ходатайству доказательствами.
Из рекламного проспекта ООО "Коммунальный сервис - 3", следует, что управляющая компания снижает тариф на обслуживание по сравнению с тарифами, утвержденными органом местного самоуправления г. Челябинска, на два года. По домам этажностью 9 и более, годом постройки позднее 1990 г., с газовой плитой размер указанной платы составляет **** рублей, без газового оборудования - **** рублей (л.д. 257).
В соответствии с протоколом внеочередного собрания Совета дома по адресу: **** от 20 апреля 2016 года, на заседании Совета происходила встреча с представителями ООО "Коммунальный сервис - 3" - У.М.М. (директор), М.В.В., М.СВ. и обсуждение условий обслуживания, предлагаемых данной организацией, в том числе неизменный тариф в течение двух лет, создание дополнительного офиса организации в Тракторозаводском районе г. Челябинска для обслуживания данного дома: аварийные службы, паспортный стол (л.д. 255).
Принятые общим собранием от 31 мая 2016 года решения соответствуют вышеуказанным условиям.
Ссылка ответчика в возражениях на апелляционную жалобу на отсутствие у истца права действовать в суде от имени собственников, основанием к отказу в иске являться не может, поскольку С.Т.ЮА. как собственник помещения в многоквартирном доме по адресу: ****, заключивший договор управления, вправе обратиться в суд с настоящим иском в защиту своих интересов.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 16 февраля 2017 года отменить, принять новое решение:
Исковые требования С.Т.ЮА. удовлетворить:
Возложить на ООО "Коммунальный сервис - 3" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обязанность направить в Главное управление "Государственная жилищная инспекция Челябинской области" сведения о включении в реестр лицензий многоквартирного дома по адресу: ****.
Возложить на ООО "Коммунальный сервис - 3" обязанность приступить к обслуживанию многоквартирного дома по адресу: **** на основании заключенного договора управления в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)